MLS
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Multiple Listing Service (MLS) es una bolsa inmobiliaria privada gestionada por unos agentes inmobiliarios que han captado las propiedades bajo un acuerdo en exclusiva (nota de encargo) con los propietarios.
Se comparte la información de los inmuebles captados, colaborando para obtener más ventas.
El acuerdo puede resultar en el reparto de comisiones entre las inmobiliarias involucradas, aunque cada MLS establece su propio reglamento interno.
MLS en USA
Según la Guía Inmobiliaria del Department of Real Estate de California, "MULTIPLE LISTING SERVICE.- An association of real estate agents providing for a pooling of listings and the sharing of commissions on a specified basis" es decir: "una asociación de agentes inmobiliarios que facilita una bolsa compartida de encargos y de las comisiones correspondientes según términos previamente acordados"
1.- Bolsa de compartición de mandatos de venta en exclusiva compartida, aunque también existe de forma residual producto sólo con autorización.
2.- Impulsada por la Asociación de inmobiliarios de la zona
3.- Acceso único a los profesionales mediante códigos
4.- Los miembros tienen que ser Realtors de la Asociación. Los brokers y agentes pueden publicar propiedades. Otros, como los tasadores, solo pueden consultar información. Son miles por cada Mls, la de Bahia Este de San Francisco unos 14000
5.- Son propiedad de la asociación de Realtors. No tiene ánimo de lucro
6.- Disponen de toda la información sobre el producto: el que se vendió, por cuanto se vendió, el que caducó…
7.- La MLS incluye las instrucciones necesarias para que el agente del comprador pueda concertar las visitas a la propiedad, obteniendo la llave a través de su agente representante, o directamente mediante el uso de una KEYBOX que abre con la llave o tarjeta magnetica que la MLS facilita a sus miembros. Si la casa está ocupada, normalmente se solicitará la visita al agente del vendedor, que la concertará con su cliente, que generalmente tiene instrucciones de no comentar con el agente del comprador ni estar presente durante la visita.
8.- Los promotores solo pueden colocar su producto a través de un miembro con capacidad para publicar, es decir, agente o broker. Para ello algunos incluyen en su estructura empresarial directa o indirecta agentes inmobiliarios con licencia.
9.- Los servicios propios de la MLS, que son los de publicación de las ofertas de colaboración, se complementasn con la resolución de reclamaciones propia del uso (que no de las relaciones, que corresponde a la Asociacion), formacion sobre el uso del sistema y normativas propias de la MLS, herramientas complementarias como Keyboxes y llaves o tarjetas magneticas para su apertura. La mayoria de las MLS ofrecen herramientas sofisticadas para la realizacion de estudios de mercado y valoraciones, en base a la informacion historica que almacenan, y algunas empiezan a añadir otras herramientas de gestion de la informacion, herramientasa de marketing, webs, etc.
10.- Los agentes pueden vender también su producto, y convertirse en agente doble representando a comprador y vendedor, aunque suelen vender más el producto de otros que el propio. La regulación relativa a la doble agencia depende de la regulación concreta de cada estado, habiendo algunos en los que no está permitido, otros en los que hay condicionantes más o menos duras, y otras en las que se considera normal. En todo caso, siempre debe dejarse muy claro a quien se representa, y si existe representacion dual, hay que advertirlo y evitar hacer recomendaciones a cualquiera de las partes.
11.- Código ético estricto y se expulsa a los que no lo cumplen.
12.- Hay entre 800 y ¿3000? Mls en USA, en California hay 70. En la encuesta de la NAR de 2006, se incluía un buen número de ellas que no contaban con sistema informático. De ahí las diferencias en cuanto a número, según se hable de un tipo u otro de MLS.
13.- No es un portal al estilo de los de España. Su objeto no es captar compradores anunciándose ante ellos, sino solicitar y facilitar la colaboración de otros agentes facilitando la información necesaria para ello. El portal inmobiliario de la NAR, www.realtor.com aglutina la informacion de todas las MLS de las asociaciones locales, que igualmente mantienen acuerdos con otros portales publicos.
Para ello, la NAR impuso a todas las Asociaciones Locales un protocolo de intercambio idx por el cual todas las MLS deben utilizar un formato que permitió la extraccion de la informacion para Realtor.com y para los agentes inmobiliarios que de esta manera pueden publicar en su webN como propias cualquiera de las propiedades de la MLS.
14.- El sistema Mls provoca que el mercado inmobiliario USA sea casi de competencia perfecta
15.- Funcionan muy bien a escala local y están intentando agrupar MlS. Existe un movimiento de concentración de MLS vecinas, que se enfrenta al rechazo de los que temen que las MLS se conviertan an grandes conglomerados alejados de los intereses y del control de los usuarios, a cambio de ventajas que se obtendrian igualmente mediante sencillos acuerdos entre las MLSs colindantes, y manteniendo la independencia de cada una.
16.- Facilita la tasación ya que el 90% del mercado está en la Mls
17.- Cobran entre 300 -400 doláres USA año a cada miembro, aunque las hay que cobran al broker según número de agentes a su cargo, directamente a cada agente además del broker, etc. y también hay diferentes cuotas para otros profesionales como los tasadores.
18.- Los agentes gestionan un promedio de 20-30 inmuebles en exclusiva por agente
19.- Son multimarca
20.- Llevan 100 años en funcionamiento, la tecnología se ha ido incorporando en estos últimos 15 años
MLS EN ESPAÑA
La extensión del uso de internet entre particulares y profesionales, y la extensión del conocimiento del uso y ventajas de la MLS para los profesionales en USA, está facilitando la creacion de asociaciones locales de profesionales interesados en fomentar iniciativas de cooperacion profesional. Al mismo tiempo, estas siglas se estan convirtiendo en una moda que algunos proveedores de servicios informaticos utilizan incorporandolas a la descripcion de sus servicios, más o menos en linea con la naturaleza del concepto original.
Impulsadas por asociaciones inmobiliarias locales "públicas" o por la iniciativa empresarial "privada" de proveedores de servicios para el sector inmobiliario.
Algunas dan cabida entre sus asociados a los promotores de obra nueva: www.mlsbarcelona.com, pero la mayoría son sólo para agentes inmobiliarios de intermediación, desde 2008 se ha potenciado la aparición de unos 20 proyectos de MLS locales, siendo los pioneros: MLS.ES ; AFILIA; AINA.
[editar] Enlaces relacionados
APIRED: Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria Alicante y Provincia
AINA: Asociación de Inmobiliarias de Navarra
AFILIA: Asociación de Inmobiliarias de Cantabria
ASIVEGA: Asociación de Inmobiliarias de la Vega Baja Alicantina - Torrevieja
INMABA: Inmobiliarias de la Marina Baixa - Benidorm
ASLEIN: AsociaciónLeonesa de Inmobiliarias
BOLSA TOLEDO: Asociación de Inmobiliarias de Toledo
öptima Plataforma Inmobiliaria: Asociación de Inmobiliarias de Vic - Comarca de Osona
MLS BARCELONA: MLS EMPRESARIAL DE BARCELONA
[1]: Asociación de Inmobiliarias de Cuenca
