En mi proximo post escribiré sobre mi visión sobre el futuro “post estallido” de la burbuja inmobiliaria.
Hasta hoy hemos vivido las siguientes etapas:
1) exceso de liquidez
2) buenos niveles de empleo
3) financiacion acorde
Esto aumento los demandantes de viviendas, con lo cual los precios de las viviendas comenzaron a subir.
El subir el precio de las viviendas ingresaron nuevos constructores para satisfacer la demanda.
Este ingreso de constructores mejoró aun mas el empleo y agregó nuevos compradores al mercado, a los que se les sumaron especuladores que veÃan que la vivienda subÃa y que podrÃan obtener buen rendimiento por su especulación.
Como la demanda seguÃa creciendo (ya no era tan genuina como al principio.. pero seguÃa), ingresaron mas constructores al mercado (que tampoco eran muy expertos que digamos..) y aumentaron aun mas la oferta.. , que a su vez era acaparada ahora casi en su totalidad por especuladores..
Todo esto fue hasta que el tipo de interes dejo de ser benébolo y la inflación obligó a comenzar a subir la referencia del tipo de interes.
Ahi comenzaron los probemas que todos conocemos.
Exceso de oferta de vivienda.
CaÃda de precios.
Aumento del desempleo.
Aumento de la morosidad.
Aumento de la incobrabilidad.
… pero que pasa despues de la burbuja?
en mi proximo post daré mi opinion de lo que viene lueo ya que estoy terminando unos gráficos y conclusiones..
me gustaria tambien recibir vuestras visiones sobre este tema…. para enriquecer aun mas el debate.
¿Esto que defines se puede entender como burbuja? O ¿es un nombre coloquial a una situación normal de mercado? Me parece que el nombre de burbuja es un término más bien periodÃstico que una descripción realista de la situación. ¿El termino burbuja Inmobiliaria proviene del termino burbuja tecnológica? La burbuja tecnológica creo recordar que exploto y además fue un fenómeno aislado de la economÃa, es decir el desplome de valores tecnológicos muy sobre valorados > 70% . Por ejemplo ¿se puede hablar de la explosión de la burbuja de los fondos de las hipotecas basura? Creo que sÃ. Su precio era totalmente desfasado con el valor real? Mientras que el mercado de la vivienda es totalmente real, las casas existen y tienen unos costos a los que añadida una plusvalÃa nos dan un precio de venta. Una caÃda de los precios de la vivienda en torno a 20% de media ¿se puede considerar explosión de una burbuja? O realmente es simplemente un ajuste del mercado por una sobreproducción. ¿La bolsa ha bajado de los 14.000 a los 8.500? Esto si que me parece una burbuja. Criteria vale menos del 50% de lo que valÃa. Esto si que es una burbuja, desde el dÃa de su salida no hizo mas que bajar. Ahora bien ¿la burbuja no tiene que ser un proceso aislado? Estamos en un proceso de corrección global mundial o una burbuja global (mundial)? Esto son impresiones no certezas espero que sirva de base para que alguien me ilumine.
Ahora lo que si que no creo que sea cierto es esta frase “….que a su vez era acaparada ahora casi en su totalidad por especuladores†Todas las propiedades que “acaparaban†“especuladores†no fueron “casi todasâ€, no todas las compradas por especuladores fueron para tener un rendimiento en corto plazo, y lo que si está claro es que la mayorÃa de las propiedades compradas por “especuladores†fueron vendidas en primera transmisión a personas que las destinaron a vivienda habitual, por lo tanto existÃa una demanda real que satisfacer, sino los especuladores de rendimiento a corto plazo no hubiesen invertido. Y una situación normal de un mercado libre es que se sature y posteriormente se depure. En ello estamos. Lo único es que esta situación normal de mercado ha coincidido con un pedazo de crisis mundial+financiera que no te menees, cuando salgamos de la crisis financiera, veremos realmente la crisis inmobiliaria y si hay o hubo burbuja de verdad.
Recupero este "Listado de personas que han negado la existencia de la burbuja inmobiliaria en España", ya que aparece nombrado uno de los habituales colaboradores de Inmobiliarios2.0:
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbuja-inmobiliaria/66764-los-que-negaron-la-burbuja-inmobiliaria.html
Javier Sierra, Presidente de honor de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria (AEGI)
Afirmó que el precio de la vivienda sube porque la gente está dispuesta a pagar por ello, ya que "si no tuvieran medios económicos no la comprarían", y descartó la posibilidad de que exista una burbuja inmobiliaria en el mercado español http://www.consumer.es
Para que te fíes de los profetas… J
La fecha de esas declaraciones es Julio de año 2005, con motivo de una rueda de prensa de AEGI en reclamación de que el Gobierno redujera la fiscalidad de las viviendas, y en concreto que rebajara el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que se sitúa en un 7%.
Si pudiera retrotraerme a entonces, con lo que todos sabemos que ha pasado después, seguramente matizaría mis palabras. Claro que ser "profeta" a posteriori tiene muy poco mérito.
Menos mérito aún tiene señalar con el dedo acusica los posibles errores de aquellos. Es típico de espíritus rastreros y miserables J
Pero, en fin, ¿Cómo matizaría ahora esas palabras?
1) Sin duda seguiría manteniendo que es bueno que se rebajara la fiscalidad a la transmisión de la vivienda y concretamente que se rebajara ese 7% del ITP
2) En general no es correcto ni conveniente hablar de “burbuja” inmobiliaria, un término aplicado a otro tipo de activos más volátiles como son los valores bursátiles. Excepto en casos extremos como Japón en los '90.
3) El mercado inmobiliario es absolutamente cíclico y que tras un periodo de bonanza siempre viene un periodo de corrección. También cuando se ha vivido un periodo tan largo como el que estamos viviendo en España, que dura ya diez años.
4) Los periodos de corrección son duros para los propietarios y también para la industria, como lo fue ya en el periodo anterior (1992 – 1994) en que el número de transacciones anuales se redujo a la mitad. (En esta ocasión re ha reducido aún más, quizás a un tercio del número de transacciones que se hicieron en los años más intensos del “boom).
5) Los propietarios y los compradores deberían tener cuidado con los precios que demandan y aceptan puesto que la vivienda también puede bajar. En España no lo hemos llegado a ver en los últimos ciclos porque con una inflación alta en el 92-94 los precios no bajaron en términos nominales aunque sí lo hicieron en términos reales. En otros mercados más avanzados, como Norteamérica sí que se han visto bajadas nominales de precio en los momentos de recesión. Incluso del 40%.
6) Cuando llegue ese momento de corrección estimo que los precios se pueden corregir incluso en un 10 ó 15%. No creo que pase de ahí.
En esto último, es seguro que no habría llegado a predecir que fueran a bajar el 30% o incluso más, como ha sucedido. Ni por asomo.
Pero es que acaso ¿muchos habrían sabido predecirlo entonces, Cesar?
Un abrazo y no te tomes muy en serio mis palabras. Lo he pretendido escribir jocosamente y aceptando plenamente la crítica.
La burbuja, por definición, es algo que en un momento dado estalla provocando una repentina y violenta caida de los valores, sin posible corrección o paliativo. En vista de los resultados, yo me atrevería a decir que no ha habido burbuja, y que los más catastrofistas, incluso aquella prestigiosa institución económica internacional que advirtió del peligro de caídas fuertes y violentas (sudden and sharp), han errado el tiro.
A cualquiera que le dijeran la que ha caido y está cayendo, y que las bajadas totales hasta la fecha, en la mayor parte de nuestros mercados, haya sido poco más que la subida de un año , digamos el 2005… francamente, el mercado inmobiliario de segunda mano se está comportando con una fortaleza, para mí sorprendente. Ya la quisieran para sí los mercados de valores, ya la quisiera para sí el sector financiero, y el del automóvil…
Dicho lo cual, yo pienso que ha de bajar más, porque el vendedor sigue aguantando pero es cuestión de tiempo que ceda, y el comprador tiene mucho tiempo, simplemente porque no puede permitírse estos precios con las nuevas políticas de garantías hipotecarias, la inseguridad laboral, las subidas de tipos que están al caer…
PD.- Ojo, que no me estoy justificando de nada. Siempre advertà que esto podÃa pasar, incluso está escrito en la revista inmobiliarios. Pero claro, toda esta crisis general, con esta no contaba ni yo ni nadie.
Estoy de acuerdo con Fernando. El Economist dijo que el mercado español estaba sobrevaluado un 30% en 2003, y lo siguió repitiendo año tras año. Claro que algún día tenía que acertar.
Se hecha demasiada culpa a nuestro sector de los resultados de esta crisis. No ha sido el boom inmobiliario quien la ha provocado, aunque seguramente ese boom fué lo que mantuvo tan boyante nuestra economía muchos años. En ese sentido sí que fué un poco espejismo para TODOS, que no nos hizo conscientes de que no eramos tan ricos o de que eras necesarias reformas y más rigor en nuestra economia para seguir con una situación tan próspera.
Los que más se aprovecharon para mirar hacia otro lado y no acometer medidas de rigor fueron seguramente nuestros políticos. Y especialmente nuestro Gobierno, que era quien tenía una responsabilidad mayor.
Perdón: "echa" era aquí sin "h".
Javier, la matización me parece correcta, sobre todo en el ámbito formal. Es un muy buen ejemplo de cómo gestionar la reputación en internet: responder abiertamente y de cara a los comentarios y/o menciones.
Con respecto al listado, puedo estar de acuerdo o no en publicar esa relación de personas. El foro en el que se enmarca es tendente a acusar a los profesionales del sector inmobiliario. A mi me parece de valientes dar la opinión en cada momento, más aún cuando se trata de previsiones y predicciones.
Cuando todo queda por escrito, es muy fácil tirar de hemeroteca y señalar cuanto de equivocado estaba uno u otro.
A mi también me pasa, que desde hace 6 años dejo en los invisibles papeles de la red comentarios de todo tipo y artículos de opinión.
Igual tenía que haber explicado todo esto junto con el enlace al foro…
Pues yo sigo pensando lo mismo. Hay crisis inmobiliaria, y que ha habido burbuja financiera, (titulizaciones sobre evaluadas sobre todo)
Nadie puede negar la crisis inmobiliaria, pero burbuja inmobiliaria no ha habido. Por eso no hay estallido, sino una lenta adaptación, que continúa.
Para mí una burbuja es precisamente la creación de un valor totalmente abstracto; sobre un bien que no tiene rentabilidad alguna. Por ejemplo, los sellos, o incluso las obras de arte, apoyan su valoración exclusivamente sobre lo que otros dicen que vale, sobre la suposición de que otros desean adquirirla… y esos otros lo desean adquirir a su vez porque otros dicen que es muy valioso, etc. Eso pasa con unos bonos que finalmente son papel, con unos bulbos de tulipán que no se pueden comer, o con unas webs que no se sabe quien dará un euro por usar…
Con un bien de uso eso no puede pasar, más aún si es un bien de primera necesidad, porque un bien de uso siempre tiene una rentabilidad, que es la derivada de usarla, y siendo de primera necesidad siempre tendrás que usar esa u otra.
Por eso realmente no se puede hablar de burbuja inmobiliaria, o no en todos los productos. Evidentemente el apartamento de la costa no es un bien de primera necesidad, y si se edifica más de lo necesario, el sobrante tampoco es un bien de primera necesidad, pero no es comparable con una web o un papel donde alguien te dice que te pagará algo.
Está claro como decía Javier quer si los pisos suben es porque la gente los paga o, como decía Alvarez Cascos, porque los españoles tienen mucho dinero y España va bien. Lo cierto es que los pisos subían por una serie de razones: porque los bancos daban el dinero (pocos compraban con su dinero) y la gente podían pagar el crédito aunque fuera en el límite, y porque a unos y a otros les compensaba hacerlo porque estaban convencidos que siempre era un buen negocio; porque los pisos siempre valdrían más.
Es decir, porque había CAPACIDAD adquisitiva, y había CONFIANZA. No me gusta ser sentencioso pero la de James Madison no tiene precio aquí "Más importante que la circulación del dinero, es la circulación de la confianza".
La confianza especulativa es el origen de todas las sobrevaloraciones. La confianza es muy volátil cuando no hay un valor de uso detrás, cuando solo hay "papel" que lo soporte. Yo creo que esto es lo que mejor explica la enorme inercia del mercado inmobiliario, la resistencia a adaptarse a la realidad: que hay que descontar de los precios el exceso de confianza de bancos y particulares, y también descontar la realidad del descenso de la capacidad adquisitiva.
Los precios de la vivienda tendrán que bajar antes o después para ajustarse lo que las personas y las instituciones financieras puedan pagar sin necesidad de realizar actos de fe, sin asumir riesgos desproporcionados, y dedicando a la vivienda un porcentaje razonable de los salarios reales.
¿Hay crisis? Si, cualquier ajuste de expectativas descendiendo desde el optimismo a la realidad, supone una crisis.
Una vez más, debo coincidir con tu opinión, Fernando. Además, debo decir que tu explicación del VALOR de un bien es muy acertada, exponiendo varios casos de especulación como la ocurrida en Holanda en el siglo XVII con los tulipanes o como el de los sellos (véase Fórum Filatélico, donde tengo conocidos que perdieron auténticas fortunas). En el primer caso se llegó a vivir una auténtica euforia colectiva en la que se llegaba a cambiar una mansión por un tulipán de extraordinaria rareza. En el segundo, Fórum llegó a ser recomendada por todo tipo de instituciones y empresas, llevando a la confusión a los inversores acerca del verdadero VALOR de los sellos…
Por otro lado, me ha sorprendido que utilizaras la frase de James Madison…¡Es la frase que utilizo para enviar a mis clientes un par de semanas después de haberles arrendado o vendido su vivienda!