La metáfora de la Ciénaga de Shrek ha tenido una cierta fortuna entre nuestros lectores a los que ya hemos advertido que la misma no es nuestra sino que pertenece al profesor Gonzalo Bernardos de la Universidad Autónoma de Barcelona. Como sabemos, con ese nombre se quiere abarcar a aquellas propiedades inmobiliarias en las que la variable precio no dispara automáticamente la conducta de venta del posible comprador, esto es, que a élla pertenecen los inmuebles para los que la bajada del precio de venta no incrementa notablemente su probabilidad de compra. Son pues bienes cuya deseabilidad es casi nula a pesar de lo atractivo –por lo escaso- que pueda llegar a ser su precio.
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Hemos encontrado una reflexión similar en el artÃculo de CINCO DÃAS del 15/07/09 titulado “La gran Reconversión†de Tania Juanes. En éste, tras reflexionar sobre la necesaria adaptación realista al mercado actual de los supervivientes de la Crisis, se dice:
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“En este contexto es muy posible que haga falta vender o dejar inmuebles sin concluir, como se ve en muchas ciudades y pueblos en España . Porque como señalan los expertos de Aguirre Newman hay productos que no tienen demanda y que no la tendrán previsiblemente en muchos años, asà como localizaciones geográficas que están totalmente agotadas.â€
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También he leÃdo esta mañana una noticia acerca de que el Gobierno prepara un mapa de la vivienda para conocer el stock de viviendas no vendido. Pues bien en uno de sus párrafos se lee una declaración del arquitecto y economista Ricardo Vergés en las que después de centrar el problema en la incierta devolución de los préstamos al promotor por parte de estos a sus prestamistas, préstamos que fueron hechos con dinero adquirido en los mercados de capitales extranjeros, dice:
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“…si los promotores no venden, no pueden devolver a los bancos y éstos a Europa. Por consiguiente, unos tienen que mantener precios contra viento y marea y otros tienen que prestar hipotecas como sea a los compradores de viviendas nuevas, vaciando las demás carteras (por cierto, el mercado de vivienda usada ha quedado desierto). Desde luego, la garantÃa podrÃa habernos sacado un poco de apuros, pero ¿Qué banco francés o alemán querrá esas urbanizaciones en medio del páramo…?
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Señores economistas: Por definición, TODO tiene un Valor de Mercado, que es un cálculo del precio que razonablemente se podrÃa obtener de un comprador “inteligente e informado”. Por definición NO hay “mercado” para un bien en un precio muy alejado de su Valor de Mercado. Si el Valor de Mercado de un bien (lo que un comprador sensato podrÃa pagar por él) es de 100, y tú estás intentando venderlo en 500, no es que “el precio no afecte a la posibilidad de venta”, sino que lo que no afecta a las posibilidades de venta es que le bajes un 5%, un 10% o incluso un 50%…
Y es que, lo que nos mete en la Ciénaga de Shreck, es no querer aceptar que el precio solo lo fija el Valor de Mercado.
Lo que pasa es que hay dos maneras de calcular el Valor de Mercado, dos “métodos de valoración”. El primero, el del inmobiliario advenedizo, es el del “porcentaje”: “El valor de mercado de un bien es lo que el mercado ha pagado por él, más/menos un % mayor o menor, según pinten las cosas”.
Hay otra, el “Valor Residual” que dice “El valor de mercado de un bien es el precio que se podrá llegar a conseguir, menos lo que costará conseguirlo”.
El “inmobiliario de raza”, el que invierte en el sector y obtiene beneficios del valor aportado gracias a su inversión, no puede conformarse con decir “para este producto no hay mercado”, luego “este producto no tiene valor de mercado”. Su trabajo es descubrir, imaginar qué es lo que hay que hacer para convertirlo en algo que sà tenga mercado. Lo siguiente es crear un Plan de Negocio que lleve ese producto desde su lamentable estado actual, a ese estado para el que sà habrá mercado, incluyendo las acciones necesarias en el tiempo, y las inversiones que ello supondrá. Lo siguiente es, introduciendo una Tasa Interna de Retorno que le garantice unos beneficios acordes con las inversiones en el tiempo y los riesgos asumidos, obtener el Valor Actual Neto de eso que ahora le ofrecen que adquiera, ya sea un edificio en estructura sobre un suelo calificado para viviendas… En fin: que hay que currárselo.
Es decir: el vendedor y el comprador están usando dos métodos de VALORACIÓN diferentes. Ojo: el “llamado residual dinámico” no es nuevo. Es el de siempre, solo que es “más lioso”, hay que saber… y eso no era necesario cuando todo siempre subÃa sà o sÃ, y la única duda era si tardarÃamos más o menos en forrarnos.
Igual estamos diciendo todos lo mismo, salvo que en una actitud pasiva y fatalista basta con aceptar la desgracia y esperar que la propia dinámica de los mercados nos sirva en bandeja un nueva ciclo de calentamiento, y en una actitud proactiva se propone aceptar la realidad del mercado y reaccionar aplicando imaginación y fondos para aprovechar las oportunidades subyacentes, que haberlas haylas, asumiendo los trabajos y los riesgos que sean necesarios.