Vuelve con fuerza a este Blog a debatir sobre asociaciones, franquicias y mls, naturalmente partiendo de lo que se hizo y hace en USA, ventana y espejo donde siempre miramos.
A mi me gustaría dar una visión desde España, ya que Fernando y Javier nos ilustran tan bien del mercado americano.
Si decimos que una mls es un acuerdo entre agencias inmobiliarias para compartir la gestión de venta de la exclusiva compartida, mls en España lo son todas, las que se promueven desde el ambito empresarial o desde el asociativo e incluso aquellas que excluyen a las que no pertenezcan a determinados colectivos,… y asi seguiriamos un debate tan interesante como poco práctico.
Quiero orillar ese debate de los que es o no es una mls ya que depende de donde pongamos el listón hay varias o ninguna, ahora bien vamos a ver que futuro aguarda en este escenario.
En 2009 que yo conozca directamente habían unos 25 proyectos de mls bajo el concepto de compartir exclusivas entre inmobiliarios dotados de un código ético, normativa interna, y diversos servicios.
2010 será por supuesto el año de la eclosión de los proyectos de mls y durante este mismo 2010 ya hay movimientos para agrupar las mls locales bajo distintos formatos, todos ellos muy interesantes.
Asi que ya hay consenso: desarrollo local y agrupación en un ámbito más amplio incluso estatal.
Al final habrán al menos 3 grandes MLS estatales.
1.- Las impulsadas por los COAPIS ( cuando se pongan a ello)
2.- Las impulsadas por las asociaciones locales y en su momento la federación estatal de asociaciones inmobiliarias, y aquí ya hay serios pasos.
3.- Las promovidas o dirigidas desde el ámbito empresarial, que en cualquier momento empezarán a hablar entre ellas.
Voy a comentaros brevemente el mercado de Barcelona, sería muy ilustrativo que otros compañeros comentaran la experiencia de sus mercados.
En Catalunya y especialmente en Barcelona existen:
A.- Las 3 asociaciones más activas que hay en España: COAPI-APEI-EIC y otras 5 que han quedado con menor presencia
B.- En estos últimos 15 años han fracasado todos los proyectos de compartición, este tema ya lo abordé a fondo en otro post en este mismo foro.
C.- Ahora hay al menos 9 proyectos de MLS en distintas fases de producción, algunos de ellos por diversas causas en fase de stand bye.
En este escenario tan duro ( muy duro también para las grandes franquicias y redes) impulsamos en Mayo de 2009 la: www.mlsbarcelona.com, en 5 meses reales hemos alcanzado 15 asociados y unas 600 exclusivas compartidas, la previsión para este 2010 es acabar con unos 70 agrupados, vamos a ver si lo conseguimos.
Los inmobiliarios y empresarios que promueven en su zona una mls deberán estar muy arropados, el camino es duro, lleno de trabajo y de horas, necesitarán apoyo, pero sin duda es una labor apasionante.
Animo a todos los inmobiliarios que si en su zona no hay alguna mls operando tomen la iniciativa, hay mucho en España donde tomar ejemplo y recargar baterías para la tarea.
Planteo 3 preguntas.
I.- En España cuántas mls tienen cabida, cuál sería el criterio:población;masa critica de agencias,;producto, si en USA hay unas 900 ¿? en España cuántas¿?
II.- Si en USA las mls locals están en procesos de integración, en España debemos primero empezar por las locales e incluso por las de un pueblo concreto, o sería mejor ir ya directamente al ámbito comarcal.
III.- La tecnología facilitará esa integración no sólo a nivel técnico sino también a nivel de costes?
2010 Año santo mls
Hay veces que lo torticero es la interpretación
, bueno dejando de lado lo superfluo vamos al tema interesante.
1.- Cuando digo que hay promotores que son intermediarios, me refiero a varias cosas, para empezar el agente inmobiliario y muchos desconocen el mundo del promotor, en España han existido siempre 4 clases tipificadas de promotor: vendedor-constructor-mandatario y prestatario, en estos momentos hay uno más y es el que yo llamo promotor intermediario, porque ya no solo vende su obra sino que está obligado a dar más servicios o porque en el peor de los casos la obra ya es o casi del banco y el promotor solo se va a llevar una comisión por la venta del producto que construyó y la entidad financiera le "deja" ser el comercializador
2.- Gracias por la precisión en cuanto a las funciones de los distintos operadores en una mls en USA, pero sólo realza que en una MLS USA existen diversos operadores , y en España se pretende ser más papista que el Papa y que solo exista un tipo de asociado.
3.- Lo de hablar de las MLS sin exclusivas, es una pédida de tiempo y felizmente nadie está por esa labor,salvo unos pocos que todavía no se quieren enterar, esa es una de las principales causas por las que siempre han fracasado en España los proyectos de compartición, ya escribí un post solo para analizar las causas de los fracasos. Si en España se deja la oportunidad de poner producto no en exclusiva eso si que es una perversión, se cargan la mls antes de empezar.
Dos consultas para Fernando; Javier Sierra y los perfectos conocedores del mercado USA:
Me dicen inmobiliarios americanos a través de facebook que en USA hay MLS que no son de la NAR , es decir son MLS de empresas privadas y que hay un % importante de agentes inmobiliarios que no están en la NAR ????
Gracias,
Sin duda que hay un número importante de inmobiliarios que no pertenecen a la NAR. El número de licencias de agentes y brokers supera los 2 millones, y en la NAR hay otros profesionales que no son ni agentes ni brokers, y han llegado a ser 1,3 millones, y deben ser menos ahora, así que calcula.
El problema es que si quieres estar en la MLS tienes que estar en la Asociación Local de Realtors… pero como la picaresca no es patrimonio nuestro exclusivo, los hay que usan la password de otro, y hasta los hay que miran en la web, y llaman al agente y confirman con él los honorarios a compartir.
Hay MLS pivadas? No saben ni cuantas hay que son de las Asociaciones Locales. Mas de 1.000. No me extrañaría que hubiera 5 o 6 de empresas privadas. En un pais tan grande habrá de tó, que dice Javier…
¿Hay varios operadores en la MLS? No hay peor sordo que el que no quiere oir: SOLO LOS AGENTES Y BROKERS PUEDEN PUBLICAR PROPIEDADES EN LA MLS. A ver si asi…
Finalmente insisto: lo sensato es que yo comparto contigo mis captaciones si tu compartes conmigo tus captaciones, y yo ofrezco tus captaciones si tu ofreces mis captaciones. Simplemente, no es el caso entre un promotor y un agente, porque el promotor solo vende lo suyo (aunque sea del banco), no tiene captaciones, y pasa de lo tuyo. Si un promotor quiere que su propiedades estén en la MLS, debe encargárselo a uno de los mienbros de la MLS. Mas claro el agua.
Yo creo que cuanto más te empeñas en justificarlo, más claras quedan tus razones.
En USA creo que hay (o había) unos 800 MLS bajo el "paraguas" de NAR. Unos son de una Asociación Local. Otros son "regionales" propiedad de varias Asociaciones Locales que se han unido para crear un único MLS o (lo que es lo mismo) unieron sus respectivos MLS, a veces de más de un Estado.
Ahora se están creando los MLS "estatales", propiedad de la Asociación Estatal (Florida, California, etc.) pero en colaboración con las Asociaciones locales que la forman y en colaboración con ella. (véase el post: "El MLS Estatal de California"
http://www.inmobiliarios20.com/index.php/general/el-mls-estatal-de-california/
También existen varios MLS "privados". No sé cuántos son, pero creo que bastante más de 5 ó 6, pero no sé si superan o no el centenar.
Pero ¡cuidado!, se trata de MLS formados por un grupo de Brokers, más o menos numeroso, que por la razón que fuera, decidieron hacerlos al margen de la estructura de las Asociaciones Locales, a las que no obstante, en general siguen afiliados. Por decirlo así: se trata de un acuerdo "privado" entre ellos. Creo que tienden a desaparecer.
Por otra parte, también he oído algo sobre que algunas empresas tecnológicas tipo "aggregators" o lo que aquí llamaríamos "portales", pretenden crear sistemas MLS, algunos de alcance nacional, como un servicio prestado a los inmobiliarios y que se alejan de lo que tradicionalmente han sido los MLS tradicionales (principalmente en que ya no serían propiedad de los inmobiliarios).
Entre otras cosas, es la amenaza de estos últimos, lo que ha dado el empujón definitivo para que se creen los MLS Estatales de los que hablaba más arriba, como la única manera de defenderse de ellos.
Tengo que aclarar que esta es la información que yo tengo y he escrito todo el comentario de memoria, sin contrastar ahora al detalle toda esa información. Puedo estar equivocado en algún aspecto.
Por otra parte, la enorme mayoría de inmobiliarios, con licencia, que no son miembros de la NAR, no suelen ser activos en el mercado. Son, por ejemplo, abogados que obtuvieron la licencia, pero no se dedican activamente a esta actividad, algunos promotores, etc.
En cierta manera todos los MLS son "privados", en el sentido de que, pertenecientes a las asociaciones o a un grupo de Brokers, son entidades que no están sujetas al control de las autoridades estatales que gobiernan los temas inmobiliarios como, por ejemplo, el sistema de licencias.
Pero creo que este no es el concepto de "pivado" que se está empleando en esta discusión. En resumen: que en este punto yo estoy más cerca de la postura de Fernando.
También coincido en que la exclusiva es consustancial al MLS. Más aún: el MLS se crea, antes que nada, para poder trabajar "en exclusiva"(compartida).
Que con un sistema tan consolidado, en USA, se permitan algunas captaciones "abiertas", o que permitan en algunos casos el acceso al MLS a usuarios que no son Brokers o Agentes, no debería confundirnos a nosotros, en España, para abrir los MLS que se están creando a prácticas o usuarios "extraños" a su naturaleza básica. Sería un error.
¿Pueden los MLS en España cooperar con promotores o bancos de alguna forma más allá de la normal?(Normal: que otorguen un contrato de exclusiva a algún inmobiliario del MLS). Para mi esta es una cuestión abierta y se aceptan ideas u opiniones. Pero estoy con Fernando en que aceptarles en el MLS sin más, sería corromper el sistema casi antes de nacer.
Cuando hablo de MLS privadas, lo hago en contraposición de un esfuerzo cooperativo en el que sus propietarios sean los mismos usuarios. Me extraña saber que estén hechas por fuera de la Asociación de los Realtors, pero supongo que habrá buenas razones para ello. Pero insisto en que lo lógico es que para desarrollar los esfuerzos cooperativos de los inmobiliarios, se haga una cooperativa.
Lo de los promotores publicando directamente me parece una vez más ejercer el deporte nacional de puentear al inmobiliario. Ya se que siempre hay buenas excusas para hacerlo, solo que me extraña ver excusas de este tipo por aquí, donde todo el mundo tiene que dar la cara con sus comentarios.
Gracias Javier y Frenando, siempre hay matices importantes y nunca se acaba de conocer todo sobre la operativa real de un mercado ni siquiera uno tan avanzado como el de USA, no por decir las cosas más veces o más alto se tiene toda la razón o la única y verdadera razón… salvo y en eso estoy absolutamente de acuerdo es que en España las mls deben ser solo en EXCLUSIVA COMPARTIDA
Lo cierto es que resumiendo (s.e.u.o.) las novedades interesantes para mi de los últimos 6-7 comentarios el panorama en USA:
1.- En USA La mayoria de MLS son de la NAR ( hay entre 800-1000, ( incluso en algún momento alguien dijo 3000????. la realidad es que no se sabe a ciencia cierta cuantas hay.
2.- Hay MLS privadas por acuerdos entre brokers, dichas MLS no pertenecen a la NAR ( Fernadando serán uns 5-6, y según Javier Sierra es posible que lleguen a 100)
3.- Hay operadores con derechos absolutos con derecho a publicar propiedades y otros con derecho a mirar…
4.- Hay un elevado porcentaje de operadores inmobiliarios que no están en las MLS de USA porque tienen el tema inmobiliario como residual en su actividad profesional
En la propia España no hay 2 MLS con los mismos criterios al 100%
Motivaciones claras y concretas eso de lo que no son cuentas son cuentos, ,me parece muy acertado pero que el promotor ponga directamente sus propiedades no solo no puentea al agente inmobiliario sino que le facilita ampliamente su trabajo. Claro que le conviene a la MLS pero muchísimo más al propio agente inmobiliario agrupado, de todas maneras a los miembros de la mls barcelona les ánimo y ayudo a que capten el producto del promotor en exclusiva y la segunda alternativa es que entre el promotor directamente, y están encantados.
De todas maneras nadie contesta claramente a:
"¿si mañana una entidad financiera; una franquicia inmobiliaria, un portal inmobiliario promueve una mls efectiva en tu zona ¿te apuntarías a ella? es fácil y comodo decir que no, para que no te señalen con el dedo, pero… seguro,seguro que no te apuntarías?
http://www.mlsbarcelona.com
Nota: si la parte que he resumido no es correcto ruego el comentario oportuno, muchas gracias
Por si no me expliqué bien en los comentarios anteriores (era muy tarde y los escribí muy rápido):
Los MLS que se llaman "privados" en USA son los formados por un grupo de Brokers al margen de las estructuras de las asociaciones locales o estatales. No son MLS creadas por una empresa privada para "dar servicio" a los inmobiliarios. Hay varios de ellos en Norteamérica.
Con respecto a promotores y bancos, me refería a la "posibilidad" (con muchos interrogantes) de establecer algunas condiciones específicas como por ejemplo las siguientes:
Supongamos que hay un MLS local en una zona donde hay gran cantidad de obra nueva sin vender. Supongamos también que en ese MLS se ha acordado que para introducir una "exclusiva" en él (generalmente de segunda mano), ha de ser como mínimo al 5% (2,5% al captador + 2,5% al agente del comprador).
¿Cabría que el MlS se planteara condiciones diferentes para la obra nueva? ¿por ejemplo: 1,5% al captador + 2% al comprador, para un total del 3,5% cara al promotor (o banco)?
A lo mejor es un error .Se admiten opiniones.
Insisto en que cuando me refiero a 5 o 6 quiero decir las que son propiedad de una sociedad anónima, y no de los propios usuarios. De esos, como dice Javier, "hay varios".
Los inmobiliarios que quieren cooperar lo mejor que pueden hacer no es esperar a que se lo monte alguien, sino montarlo ellos. Si no les parece posible, si no están dispuestos a hacer el esfuerzo necesario… si hay alguien que se lo monte, mejor es eso que nada, aunque solo sea de forma provisional.
En cuanto a la posibilidad de establecer distintos honorarios para unos productos u otros, yo creo que los inmobiliarios están en su derecho de hacerlo. En todo caso, la comercialización de promoción inmobiliario es un mundo. No es lo mismo la comercialización del proyecto terminado, o restos de promoción, que la venta sobre plano de una gran promoción. No es lo mismo la venta de una gran promoción en un polígono de nueva creación que la venta de un edificio nuevo en el centro de la ciudad.
Yo no estoy seguro de que se trate de una operación compartida: en muchos casos el agente no va a enseñar… es más bien un referido: "te envío este cliente…".
Hola Fernando. ¿Y qué piensas en el caso de los bancos?
Un saludo
Javier, siempre he creido que tarde o temprano los bancos necesitan a las inmobiliarias para controlar sus propiedades, llevar sus llaves, mantenerles informados de actualización del precio de mercado, etc. Está claro que es el papel del "agente del vendedor". En la Convención de Canarias, delante de los comerciales de UCI lo repetí una y otra vez: "es cuestión de tiempo que los bancos entren en una dinámica lógica, y dejen en manos de las inmobiliarias esas tareas que ellos no pueden hacer directamente".
Otros como Miguel Villarroya en estos mismos blogs decían que no, que los bancos se estaban creando sus propias superinmobiliarias y no se qué. El tiempo me está dando la razón, y ahora que UCI ha adoptado esa postura, no voy a cambiar mi discurso
. Hasta ahora los bancos asumÃan el papel del agente del vendedor: distribuÃan su oferta entre todo el que tuviera un comprador. La justificación era que no habÃa MLSs, y que ojalá las hubiera. Ahora ya saben que no van a poder asumir ese trabajo, haya MLS o no.
En los sitios en los que hay una Asociación Local, como en Cantabria o en Pamplona, un banco hará muy bien en encargar el papel de agente del vendedor al que más le guste de esa Asociación, y dejar en sus manos la difusión de la oferta entre los restantes miembros, de forma proactiva.
A pesar de no haber una Asociación Local, ahora se está encargando de la "agencia del vendedor" a una inmobiliaria local, la más activa y próxima a la propiedad, con el compromiso igualmente de fomentar y facilitar la venta a todos los agentes de la zona. Se van a vigilar activamente que eso se cumple, y la sospecha de que no facilita de buen grado la acción comercial de los demás será motivo suficiente para retirarle el encargo.
¿Honorarios? Es cuestión de tiempo que se ajusten a lo razonable. Si con un 1% más se vende un mes antes, descuidad que el 1% no será problema. Los bancos son cualquier cosa menos tontos. Ahora bien, necesitan estar seguros de que "su agente" trabaja realmente alineado con sus intereses, defiende sus precios dentro de lo razonable y eficiente, etc.
Entiendo que si un cliente te da 20 o 30 propiedades, le pidas unos honorarios menores. Ahora bien, si quieres que los otros te traigan sus compradores, tendrás que ofrecerles honorarios similares a los que tienen en otros productos…
Ojo: en sitios como Valencia y Extremadura, el comprador paga la comisión a su agente… A mí me parece una mala práctica, liosa y poco transparente, pero hay que tenerla también en cuenta a la hora de definir repartos de honorarios.
¡¡Pero no me dices nada en relación al MLS!!
Lo he ido puliendo después de colgarlo, pero resumo.
Los bancos deben entregar la gestión a un agente local, y obligar a que se busque la cooperación de los otros de forma proactiva. Los bancos, igual que los promotores, no deben publicar en una MLS directamente, sino a través de sus agentes representantes, que hacen un papel muy importante, no solo “publicar”.
El agente del vendedor, en este caso del banco, puede reducir sus honorarios a ese cliente que le encarga mucho producto, pero si quieren que los otros agentes cooperen y traigan sus compradores, no deberán reducir sus honorarios.
Nosotros (ImmoBan) tenemos contrato de exclusiva con un banco y con una caja de ahorros. Unas 80 viviendas de obra nueva. A las entidades no les hemos hablado de la MLS local pero a los colegas sí les hemos facilitado información para que puedan ofrecer los inmuebles a sus clientes y compartimos los honorarios. Temo que si comentas el tema de la MLS, como son listos (como bien dices), igual dejan el producto a todos los de la MLS y que se maten entre ellos para venderlo.
A todos no. A uno en exclusiva claro. Yo no creo que sean tan bestias: les interesa más que trabajeis de forma coordinada. Dales a elegir: o no dan exclusiva y no lo trabaja nadie, o dan la exclusiva a uno y lo trabajan todos. No hay color.
Pues eso es lo que hemos hecho, captarlo en exclusiva y el resto lo trabajan: son edificios de calidad y bien ubicados con precios rebajados y financiación. Comisiones justitas pero se ha de ver el volumen.
Bueno, el volúmen lo tienes tú más que ellos. Quizás debes sacrificar un poco de tu parte, sabiendo que son muchos, y potenciar la parte del que te traiga un comprador. Tú los cobras todos, ellos solo los que vendan. Cuantos más incentivados estén, más compradores traerán, y más venderás tú.
No es mala idea, lo voy a pensar y lo comentaré con mis jefes.
Me encanta este blog… y creo que es por hilos como este… gracias.
Una cuestión recurrente (perdón por desviarme de la conversación de los últimos comentarios):
Dado el enfoque de colaboración en las transacciones en una MLS, se tiende a que más de la mitad de las operaciones sean compartidas: uno capta, otro vende.
Sin embargo, en las webs de las MLS, en la que se publican las propiedades captadas en exclusiva, en España se suelen mostrar los datos de contacto de la agencia captadora, fomentando la operación propia (capto y vendo)
Otras alternativas son:
- que se centralicen los contactos y se deriven al agente más cercano al perfil del cliente solicitante,
- se indique al solicitante que cualquiera de las oficinas del MLS pueden informarle, mostrandole un mapa/listado de agencias para que decida a cual consultar,
- generar un contacto aleatorio de entre todos los participantes de la MLS
Echando un vistazo a Realtor, la información de contacto de cada inmueble es la del agente captador, al que se suma la del broker de la agencia ala que pertenece.
Si en USA se hace así, ¿podemos decir que en España se está actuando de forma correcta?
Es un tema muy interesante, César
En una MLS, el portal para los compradores tiene que transmitir en primer lugar los valores de la MLS para los compradores: ¿porqué es mejor comprar aquÅ comprar a uno de los agentes que están en la MLS? ¿Qué ventajas trae para el comprador el sistema de Exclusiva Múltiple?
En primer lugar me voy a remitir a lo que la NAR está defendiendo últimamente, que llama la DOBLE EXCLUSIVA: “El cliente da la exclusiva a un agente que trabaja exclusivamente para él”.
El “agente del vendedor” mantiene con su cliente una relación fiduciaria: le representará teniendo en cuenta sus intereses y sólo sus intereses. Lógicamente los intereses del comprador son contrarios, asà que el agente no puede representar a ambos, y debe advertir de antemano al comprador que él no le representa, y que no “media”, sino que representa a “la otra parte” que es el vendedor. En estas circunstancias, cuando aparece un comprador sin representación a comprar tu propiedad, en vez de alegrarte porque te vas a comer la comisión tú solo, debes recomendarle que se busque quien le represente, porque, como cuento en mis cursos mucho antes que Jose Luis Jimeno
, “yo soy cinturón negro y no puedo pegarme con aprendices“.
Sin alargarme innecesariamente, lo normal cuando surge este problema, o incluso cuando un comprador con el que estás trabajando, se interesa “casualmente” por una propiedad que tú representas, se lo pasas a un colega que hace lo mismo contigo cuando le pasa a él, y puede ser otro comercial que trabaja con el mismo broker, etc.
Asà que el portal de la MLS debe transmitir una ventaja básica, de comodidad y eficiencia: “usted no tiene que ir de agente en agente para ver todas las propiedades, basta con que vaya a uno“. Hay que transmitir también otra ventaja más sutil, que es la del servicio de asesoramiento: “usted no tiene que buscar una propiedad, sino un agente que le ayude a encontrar la propiedad mejor de entre todas las que hay“. Pero hay otra aún más potente, que es la de de la honestidad: “el agente no intentará convencerle de que compre algo que no le interese, porque a él le da lo mismo qué propiedad compre, cobra lo mismo“.
Si en un portal de compradores de una MLS, cada propiedad viene con su captador como contacto, no transmitimos los valores de la MLS, regresamos a los vicios del lo mÃo es mÃo, y si no puedo colocarlo ya lo intentaré con lo tuyo.
Os recomiendo que echeis un vistazo a la web de http://www.absi.es , que me parece ejemplar en muchos sentidos; en este y en que las propiedades estén en un discreto segudo plano, reservando los titulares a las ventajas de la MLS para el comprador y el vendedor, la imagen de la directora comercial de una de las agencias que dirige hacia una entrevista en la que habla de las nuevas formas de trabajar… Me parece muy inteligente… aunque haya en ella más promotores que inmobiliarios
Me alegra mucho el camino que está cogiendo este post y el hilo, a ver si tirnaodd el hilo hacemos la madeja en vez de deshacerla.
Honorarios del promotor: mínimo el 3% para el agente vendedor o si quieres un 6% la mitad para el captadro , el propio promotor y la otra mitad para el vendedor
Las entidades financieras no pueden pertenecer directamente a una MLS, pero acabaran creando o impulsando directa o indricetamtne una, igual que los portales inmobiliarios y sino al tiempo, de hehco ya hay entidade sfianncieras que sostiene agrupaciones de negocio inmobiliario o redes de compartición y nadie se rasga las vestiduras por ello.
En MLS BARCELONa hay un agente agrupado que tiene él solito exclusiva de 250 inmuebles, evidentemente las consiguió por su buen trabajo directo pero sin duda le apoyó estar en una agrupación de negocio inmobiliario con otras 16 empresas y unos 100 agentes.
Las entidades financieras tardan en tomar decisiones pero cuando lo hacen , tiran a dar de verdad.
Tenía muy buenas referencias de ABSI pero no sabía que ABSI era tan inteligente
No me extraña ni que tengas muy buenas referencias, ni que ellos como tú tengáis casi más promotores que inmobiliarias, ni que tengais el mismo proveedor tecnológico. No se puede acertar en todo en esta vida
Agrupaciones de negocio inmobiliario… redes de compartición… A ver si no nos liamos en las palabras para embarullarlo todo para variar. Una “agrupación de negocio inmobiliario” y “una red de compartición” pueden ser muchas cosas y no ser nada, pueden ser una red inmobiliaria franquiciada o no, una red de referrals… Creo que de lo que hablamos es de lo que es una MLS Y DE LO QUE NO. Para mà una MLS NO ES un sitio donde los propietarios se representan y se captan a sà mismos.
El promotor es el captador de su propio producto, y un banco es el propio captador de su producto, y un particular también puede ser el propio captador de su piso… y te dan un 3% si les traes un comprador y consigues que no te de la vuelta… Eso puede ser muchas cosas, menos una MLS. No, si al final idealista va a ser una gran MLS
jajaja, Fernando, con cariño no has acertado ni una, para no equivocarnos, te hago el rapport
1.- En la mls barcelona hay 16 agrupados: 15 agencias inmobiliarias: 1 Remax-1 Look&find- 3 APIS 3 Experts Immobiliaris de Catalunya-3 AEGI- 1 ANPIFF-1 CRS y solo, solo, solo 1 Promotor que además es a la vez API-ABOGADO y EXPERT., aunque es cierto que es posible que en breve entren 2 promotores con unos 300 inmuebles para que los vendan los casi 80 comerciales que hay entre las 15 agencias
2.-Las buenas referencias sobre ABSI provienen de AEGI, y d eun agente inmobiliario de Ibiza que estuvo en mi presentación en al Feria Low Cost
En cuanto al sistema de AGENCIA UNICA que comentas no me des ideas…
Idealista no lo sé pero que hay más de un portal rumiando la idea… y alguna entidad financiera…
Un abrazo
Jajaja Moises, Realmente no sé quienes son tus asociados. Lástima que no seas tan inteligente como ABSI y solo tengas un promotor (todavía)
pero ya veo que te estás aplicando.
Basta con mirar mis posts para ver que lo único que digo y repito es que cualquier propietario que quiera publicar en una MLS debe hacerlo mediante un agente, que sea miembro de la MLS, en la que solo los agentes miembros de la MLS pueden publicar.
Hoy día rumiar la idea de usar MLS en el nombre de su "portal" o sistema informático, ya no es nada original. Creo que hay unos fabricantes de bicicletas que van a llamar MLS a su sistema de cambio de marchas al grito de "no hay que ser puristas, y en el fondo qué más da, si es para correr más…"
Pero lo de los promotores en la web ya no da más de sÃ, asà que hay otra cosa que me parece más interesante ahora.
Precisamente la diferencia entre una franquicia entre agentes que se reparten el territorio y una MLS es que mientras que en una franquicia hay un agente que tiene los derechos de esa marca en Valdepera, y si quieres abrir otra te la tienes que abrir en Valdemanzana porque Valdepera ya está “pillado”, en una MLS se trata de que los de Valdepera trabajen con los de Valdepera, y los de Valdemanzana con los de Valdemanzana.
Yo creo que el objetivo en una MLS no es conseguir un gran número de agentes (como en una franquicia) o de propiedades (como en un portal), sino de conseguir una elevada densidad, que genere sinergias reales en el dÃa a dÃa, y superar lo antes posible la masa crÃtica, el “tipping point”, ese punto de no retorno que se consigue cuando o estás dentro, o no estás; o tienes tu propiedad dentro o no vendes…
Veo un número de usuarios en Barcelona, y no sé si es la provincia o la ciudad, y no sé si están en una zona más o menos reducida, o si están por todo Barcelona y además publican propiedades fuera…
¿Qué polÃtica de expansión sigues?
El 90% son de Barcelona ciudad, y los esfuerzos son concentrados en Barcelona capital, pero siempre hay alguno de fuera o algún producto fuera de plaza.
Algún dato inmobiliario de Barcelona Provincia: Hay más de 2500 Agentes inmobiliarios activos, 3 asociaciones inmobiliarias muy activas, otras 3 poco o nada activas, al menos 9 proyectos de compartición de distintos formatos
En los próximos 6 meses producto del desarrollo del reglamento de la Ley de la vivienda se sbarña exactamente cuantos agentes inmobiliarios "vivos" hay en Catalunya.
Ya pero, ¿no parece más lógico centrarse en una zona concreta de Barcelona, para ir creciendo en espiral o en "mancha de aceite" luego? Si el ámbito de acción es todo Barcelona, tienes una larguísima travesía del desierto por delante. Y si encima vas a tener que repartirte miembros con otras MLSs… una vez más, no se trata de tener "muchos" miembros, como en una franquicia, sino de tener "mucha" densidad.
Si por supuesto, para nosotros Barcelona es la suma de 10 pueblos es decir los 10 distritos o mejor aún 33 pueblos, es decir los 33 barrios que hay, intentamos el desarrollo por barrios y distritos alrededor de los actuales agrupados, es una labor ardua ya que en Barcelona se concentran todos, pero vamos sin pausa pero sin prisa.
En estos momentos si dejamos de lado alguna red con más medios y presupuesto y otro enfoque, la mls barcelona es la fuerza de ventas más estructurada de Barcelona, nadie tiene otra red de 15 agencias operando en Barcelona ciudad, pero hay que llevar esos parámetros a cada barrio y/o distrito, en eso estamos además el perfil del agrupado son inmobiliarios de raza, curtidos en estos 10 años y alguno más, por eso hemos conseguido entre otras cosas que ya hay operaciones compartidas e ir a las ferias low cost y BMP conjuntamente, el año pasado fueron 3 este somos 9 agencias.
Una vez más, 15 agencias en todo Barcelona es una gota en el mar, y 15 agencias en uno de esos "10 pueblos" ya empieza a ser el principio de algo, y si es en uno de los 33 barrios, entonces ya es casi algo…
Otra vez: no es un tema de número, sino de concentración. Ir poniendo banderitas en un gran mapa, según van apareciendo interesados, creo que no es buena manera de desarrollar una red, y menos aún una MLS.
Por supuesto, una gota pero no en el mar en el desierto y ahi si que tiene utilidad, estamos empezando, en 5 meses reales de 2009 llegar a 16 agencias es todo un éxito, otros llevan 5 años y ni eso, acabaremos 2010 con 50 y 2011 con 150 y eso ya es harina de otro costal
Llevar los proyectos a la práctica tienes que luchar contra casi todos.
Y en Barcelona ni te cuento, aqui es una lucha de todos contra todos
Moisés, no tomes mis comentarios anteriores como crÃtica. Me reservo el calificativo de heroe para los que montan algo asà en su zona, sin otro interés que el de mejorar su propia profesión, pero a tà te calificaré de semihéroe, por la dificultad de las tareas que te propones.
Tenemos un amigo común que suele decir que hay que ser atrevido para intentar vender a un vendedor, pero hay que estar loco si es a un inmobiliario.
El nuestro es un sector muy correoso, curtido por mil tomaduras de pelo y proyectos mal planteados que se fueron al traste. La gente no está allà esperando a que llegues para abrazar con entusiamo la buena nueva. No te dan tiempo ni a que lo expliques: “no me interesa, eso ya se intentó, no funcionó, la gente no quiere, son todos unos golfos (ellos, siempre ellos), esto es otro sacaperras…” No es para ir con prisas, hay que hacer una labor de educación que tarda…
Tras muchas negativas, la tentación acaba siendo dirigirse a la persona más proclive, en vez de persistir e idear procedimientos de penetrar la coraza de la suspicacia. Pero de verdad os advierto a todos los que montais cualquier tipo de negocio inmobiliario (redes o franquicias o grupos de cooperación profesional), por la experiencia adquirida en los errores de muchos que vinieron antes, que el que mucho abarca poco aprieta, y que una MLS ha de ser, y sobre todo ha de nacer, lo suficientemente “local” como para adquirir la masa crÃtica pronto… antes de que cunda el desánimo, que siempre anda por ahà acechando.
No hay que “vender” estas cosas a los que se dejen, vengan de donde vengan, sino concentrarse en una zona reducida, y asentarse intensamente en ella antes de ampliar. No es facil. Nada que merezca la pena lo es. Lo facil no vale la pena.
Tranquilo Fernando, no soy nada suscpetible, entiendo en sentido positivo lo que intentas decir en tu comentario.
Estoy bastante de acuerdo, siempre hay matices claro, pero no son importantes.
En lo único que no estoy de acuerdo en lo de semiheroe, prefieor ser fauno
Una pregunta a los lectores porque teniendo una mls todas las ventajas y casi ningún inconveniente, y por bien que lo expliques siempre hay quién las confunde con: un portal, una bolsa de compartición al uso, un programa informático, una red… y precisa de un proceso de 3-4-5 meses para que el agente inmobiliario entienda de verdad de que le estás hablando y otros meses para dar el paso
buenas! aquí pasando el rato leyendo este maravilloso blog, me encuentro con un error que entiendo ya que por entonces no nos conocíamos ninguno, sino no se hubiera cometido… y ambos (Fernando y Moisés) ya lo sabéis: en ABSI no hay más promotores que inmobiliarios, la grandísima mayoría hemos sido y somos inmobiliarios de "siempre", y que yo sepa 1 ha pasado de promotor a inmobiliario, 1 es ambas cosas, y el que creo que es sólo promotor nunca se ha presentado ni a asamblea ni nada… y en mi opinión tiene pinta de que durará poco (en ABSI)…
por lo demás totalmente de acuerdo, no apuesto por la entrada de promotores "puros"
saludos y abrazos!
Gracias Jose por desempolvar estos comentarios de hace año y medio. Hay que ver la de cosas que hay aquí guardadas, y qué interesantes algunas. En algún momento en el futuro se podrá escribir un libro del asociacionismo inmobiliario en España, a partir de lo que hay aquí escrito.
Mis disculpas por personalizar en ABSI. El que solo comercializa SU producto no es un agente, ni un mediador, es un propietario que vende su producto y solo su producto. En las MLSs compartimos el producto que tenemos encomendado por terceros, en exclusiva compartida, lo que no es el caso del promotor que vende su producto. En una MLS yo vendo el producto que tu captas si tu vendes el producto que yo capto, pero el promotor solo quiere que tú vendas el producto suyo (no captado sino suyo) y él no va a vender el producto de tú captes.
Mi criterio: solo se puede meter el producto que un tercero te ha encargado vender en exclusiva compartida.