¿Pueden publicar los promotores en una MLS?
El Blog de Moisés ha causado una buena línea de comentarios. Creo que merece la pena que resuma yo mis opiniones aquí.
Un propietario no puede publicar sus propiedades directamente en una MLS, por muy interesante que sea como cliente potencial. Un promotor es propietario de las propiedades que vende, así que un promotor no puede publicar sus propiedades en la MLS.
¿Y si un agente es además promotor? Un agente no puede actuar como representante de sí mismo. La MLS es solo para agentes que representan a un tercero, luego ese agente no puede publicar las propiedades de las que es propietario… Salvo que renuncie a vender directamente a un posible comprador que se acercara a su promoción o a su web.
¿Va a renunciar un promotor a tener su propia “caseta de ventas”? Si además de una MLS, necesita una caseta de ventas, deberá encargársela a… un agente, que será el que la publique en la MLS. Salvo que lo que quiera sea tener su propio sistema de comercialización, además de la MLS. Eso está muy bien, pero apuesto a que los que entren por la MLS acabarán pasando por la caseta de ventas. Eso no vale.
En puridad, un miembro de una MLS no puede vender directamente una propiedad que él mismo haya captado, y menos aún que sea suya en propiedad.
Muy bien Fernando!!
Hola, me parece muy interesante la pregunta…
Que pasa si el promotor acepta pagar la comisión completa a cualquier agente que registre un cliente que compre la propiedad, pero no esta dispuesto a darla en exclusiva.
A mi manera de ver, se trata de un Listado Abierto, Open Listing, en el que reconoce una comisión completa a clientes registrados via MLS, pero no da exclusiva a nadie. Si bien la escencia del MLS, es COMPARTIR EXCLUSIVAS, creo que con el concepto Open Listing, se puede, garantizar una comisión completa a quien tenga un cliente para una propiedad NO EXCLUSIVA.
En este caso, el desarrollador o propietario reconoce la comisión integra, mas no adquiere compromiso de exclusividad. Me parece esta una solución al problema de muchos desarrolladores que pagan comisiones abiertamente a la comunidad inmobiliaria pero por politicas internas no pueden contratarse en exclusiva con una inmobiliaria, al menos en México el 90% de la vivienda nueva cae en esta caso, y quizás el 95% de los arrendamientos de naves industriales.
Me parece que el tratamiento especial de los MLS’s a este tipo de cliente es la solución. Dejar fuera del MLS, este tipo de propiedades, es dejar fuera un componenete muy grande de la oferta inmobiliaria.
Agradezco comentarios.
José de Golferichs http://www.multilistado.com
El Open Listing tiene un problema muy evidente: hay que confiar en que el propietario (o sea el desarrollador) no se quede luego con el cliente. Usted lleva un cliente a verlo, y le enseña más cosas. Luego se entera de que compró lo que usted le enseñó, dos semanas o un mes más tarde. Le dicen que vino luego con otro agente… El comprador o el desarrollador se ahorraron su comisión. Aquí pasa mucho, a pesar de que registren a cada persona que lleven, y lo lleven todo escrito y firmado muchas veces.
Claro, el desarrollador “tiene la política” de no dar exclusiva, pero el agente debe “tener la política” de no trabajar gratis, y el que tenga esta política debe decirle al vendedor, o vendes tú o vendo yo.
Claro; el propietario dice que no quiere perder ningún comprador, y darlo en exclusiva supone perder probabilidades. En una MLS el agente puede decir: “si me lo da a mí, se lo está dando a los 30 o 40 agentes que trabajan conmigo en mi MLS. No me está dando una exclusiva, se la da a 40 agentes. No pierde posibilidades; las multiplica por 40″. El argumento es muy potente.
Si a pesar de ello no quiere, bueno, mejor no trabajar con él, porque su motivación no es vender mejor, sino quedarse con tu comisión y hacerte trabajar gratis. No es oro todo lo que reluce, que decimos por aquí.
Yo entiendo que usted no es agente, sino que está desarrollando un sistema informático, y para usted, cuantas más propiedades haya en su web, mejor, porque tiene más contenidos. Pero todo eso no valdrá para nada si los profesionales no venden.
Un placer tener la oportunidad de compartir opiniones con ustedes.
Si partimos de la base que un mls sale de una asociación de inmobiliarios, pues eso es una asociación de inmobiliarios no de promotores. Por otro lado ya que estamos dejamos también que estén los particulares, total es lo mismo que un promotor pero con un solo piso, o a los inversores,…, si queremos hacer fuertes, lo primero es creerlo nosotros. Por otro lado cuando pides una exclusiva a un cliente (promotor o particular) no solo le dar el servicio de mls, si no tienes la exclusiva porque el promotor puede entrar solo al mls, ¿quien le da el resto de servicios?
Ayer escribí un largo comentario que hoy veo no está debo haberlo hecho mal y quizás no grabé bien.
Tuve la ocasión de hablar con 3 MLS: Bahía Este San Francisco, Los Angeles y Florida, los tres me indicaron que los promotores si tenían en su estructura directa o indirectamente agentes inmbiliarios con licencia ponían su propio producto en las MLS.
Creo que en España se puede hacer igual.
Al fin y al cabo modelo americano dixit.
Los bancos es otra historia.
Un agente inmobiliario en USA no puede trabajar si no es con un broker. Un agente no puede cobrar si no es de la mano de un broker.
¿Un broker trabajando para un promotor? ¿en su estructura? ¿a sueldo?
No sé con quien hablaste de Los Angeles o Florida. El de San Francisco habló de que los promotores en el pasado no han contado con los inmobiliarios, y que ahora empiezan a publicar en las MLS a través los agentes inmobiliarios “que trabajan para ellos”. Nosotros podemos traducir que son sus empleados, que están a sueldo o así; pero eso es impensable en el mundo comercial en Estados Unidos. Eso no quiere decir que estén “en su estructura”, sino que trabajan “para” ellos, como trabajan para todos y cada uno de sus clientes, mediante un encargo de venta.
Si no tienen un encargo en exclusiva, tienen que dejarlo muy claro. Además tienen que meter propiedad a propiedad, piso a piso, pagar por cada uno individualmente, sacarlo uno a uno cuando se venda… Y si eres el propietario, tienes que advertirlo también claramente. (ver en revistainmobiliarios.com la propuesta de normas modelo para las MLS en el estado de California).
El modelo es exactamente igual que el de los bancos. Ellos también tienen brokers que “trabajan para ellos” y meten las propiedades en la MLS. Es más, pueden meter los productos antes de reposesión con permiso del banco, o después de la reposesión por encargo del banco, o las propiedades embargadas por quiebra por encargo de los admkinistradores de la quiebra, que tampoco les tienen a sueldo.
En fin, que nada de caño libre para que los promotores, ni los bancos, publiquen sus promociones en la MLS.
Hay que tener cuidado a la hora de traducir los “modelos”. En España también hay comercializadores de obra nueva que, naturalmente, comercializan en exclusiva. Esos comercializadores (Roan, Foro, etc) ¿podrían participar en una MLS y solicitar la colaboración de los restantes participantes en esa MLS? Ahí puede estar la frontera.
Por cierto que algunos de esos comercializadores en España están empezando a trabajar para vender las carteras de algunos bancos…
Hablé con Norka presidenta del CRS en Florida y Guadalupe asociada de la MLS de los Angeles, quizás la expresión en su estructura induzca a confusión, en ningún momento he dicho a sueldo sino que si en la estructura comercial de venta cuentan con un equipo (entiendo broker vinculado directa o indirectamente al grupo empresarial) obviamente si el promotor le ha firmado la exclusiva a un broker totalmente externo es una operación como otra cualquiera, que no es el caso que yo planteaba.
La pregunta concreta era : los promotores ponen directamente su producto en la MLS, la respuesta fue: si, en el caso de que el promotor tenga en su equipo comercial agente inmobiliario con licencia, él la pone en la Mls, error de interpretación de la pregunta, de la respuesta, matices del lenguaje que hacen que todo cambie , interpretaciones de traducción en la respuesta de Waldon,…, es posible aunque un error repetido 3 veces…
Estoy contigo en lo relativo a los bancos, en cuanto al promotor…
Para mi en estos momentos el promotor es ya un intermediario inmobiliario, le sguste o no, cómo mínimo son de la familia.
De la propuesta de normativa estandar para las MLS de California, que recoge las comunes a la mayoría de las actualmente en vigor:
“8.2 Documentación por escrito. Los brokers que publiquen sus ofertas en el sistema deberán estar en posesión de un encargo de venta por escrito, que cuente con todas las firmas necesarias para su completa validez. Solo podrán publicarse aquellos encargos que creen una relación de agencia entre el vendedor y el broker…”
Una relación de agencia, no es una relación laboral.
Entiendo que es más fácil meter producto y captar cuotas de los promotores, especialmente en los tiempos que corren pero, si entendemos la MLS como una herramienta para los agentes inmobiliarios, no creo que deba abrirse a primos ni parientes más o menos lejanos.
Es una lástima que los 24 comentarios de este post que inicie en la web de la REVISTAINMOBILIARIOS.COM no se hayan podido trasladar a este BLOG, ya que se pierde el hilo.
Para mi la incorporación de promotores no es una cuestión de cuotas, para ello hay otros caminos, sino una inmejorable opción para consolidar el acercamiento de dos mundos que hasta ahora han vivido de espaldas el promotor y el agente inmobiliario, obviamente el promotor de espaldas al agente.
Unos dicen que el stock de viviendas de obra nueva ( entre 600.000 y 1.000.000) se venderán entre 2-3-4- años ¿?, si dieramos entrada a los promotores en los 30-40-50 proyectos de MLS,S que surgirán entre 2009 y 2010 seguro que el sotck se vendería antes y también la segunda mano que lleve aparejada en la que el promotor no hará nada y si el agente inmobiliario que más se mueva, además los lazos comerciales entre promotores y agentes se harían más fuertes para el nuevo ciclo.
Me gustaría que alguna de las 20 Mls,s que ahora hay en marcha dieran su opinión, para conocer impresiones de distintos mercados en España.
En cada replica de Fernando aprendo algo nuevo y he de confesar que a veces caigo en la tentación de cambiar mi criterio, pero desde 2005 he dado cursos a más de 200 promotores en Barcelona y veo que el camino de la MLS,s es una gran oportunidad para ese maridaje inmobiliario que díficilmente habrá otra ocasión como en estos 2 próximos años.
El BMP se negó durante 10 años ha modificar su formato de Feria y este año saca una feria low cost entre el 12-14 de Junio.
Precisamente porqué entiendo la MLS,S como una herramienta para los agentes inmobiliarios, veo en ella un catalizador que permita acelerar un proceso de confianza entre promotores y agentes inmobiliarios.
Vivienda nueva y segunda mano son dos cosas muy diferentes, tienen clientes diferentes, y se compran de forma diferente. No es de extrañar que el proceso de venta sea diferente.
La comercialización de promociones y la venta de segunda mano son diferentes. Otra cosa es que en España no andemos muy finos en lo de la profesionalidad y la especialización, y sea difícil distinguir entre el comercializador profesional que se mete a promotor aficionado, y el promotor profesional que se mete a comercializador aficionado.
En un mundo perfecto, el promotor encargaría la venta de su promoción a un comecializador especializado en promociones, que se pasaría los restos de promoción, una vez terminado el producto, a un agente inmobiliario de la zona, si lo hubiera, y preferiblemente uno que mantuviera una relación de cooperación con un número importante de agentes en su zona, y mejor aún si formara parte de una red extensa de referrals a nivel nacional…
Que como eso no pasa, para que se vayan conociendo y entendiendo, compliquemos los ya difíciles inicios del desarrollo de la cooperación intentando contentar también a un colectivo que tiene unos objetivos y modus operandi totalmente diferente, me parece un error.
No compliquemos innecesariamente lo que ya es dificil de por sí.
Espero en 30 días lanzar la MLS DE BARCELONA, aprovecho para comentar que daremos entrada a los promotores de Barcelona, de la misma manera que hay Promotores, Promotores-Constructores, también hay Promotores-Vendedores.
Me dice César que es imposible técnicamente reproducir los comentarios sobre este post que aparecen en http://www.revistainmobiliarios.com y me sugiere que los vaya introduciendo a mano, bueno si el administrador del foro lo dice habrá que hacerle caso, así que empiezo:
MOISES: EL POST QUE ESCRIBI EMPEZABA ASI:
Todos sabemos que EL PROMOTOR ha vivido de espaldas al AGENTE INMOBILIARIO y ahora por extrema necesidad se acerca a él, doy clases para la APCE (Asociación de Promotores) de Barcelona desde 2006, en estos años he visto a través de los casi 200 promotores que han pasado por mis aulas la siguiente evolución:
1.- 2006 sólo el 44,5% colaboraba algo con agentes inmobiliarios
(ni te cuento la calidad de esa colaboración)
2008: el porcentaje se eleva al 81,82% (pero sigue siendo de mala calidad)
2.- 2006 los promotores no hacían nada para ayudar a vender la segunda mano
2008 hay promotores que han abierto departamento de segunda mano e incluso aceptan la segunda mano como parte del precio y luego tendrán que vender ellos esa segunda mano.
3.- 2006 un 40,6% publicaba en portales inmobiliarios y un 68,8% tenían web propia
2008 ahora es un 83,64% que hacen publicidad en internet y tienen web propia
¡HAN DESCUBIERTO INTERNET!
MENSAJE: o se aprovecha esta crisis para estrechar la colaboración entre PROMOTORES Y AGENTES o cuando salgamos de ella volverán a pasar del agente inmobiliario.
En USA los promotores sólo entran en las MLS,S dando la exclusiva a un agente inmobiliario, en España hay MLS,S que permiten la entrada directa al promotor.
Comparto en filosofía el modelo americano, pero veo más práctico y efectivo en España a medio plazo que el promotor pueda entrar directamente en las MLS,S, y una vez dentro sea los agentes locales que reorienten al promotor hacia su gestión.
¡ EL PROMOTOR IGUAL QUE EL PARTICULAR, DESCONOCE EL TRABAJO DEL AGENTE INMOBILIARIO!
¡DEJALE QUE ENTRE EN LA TIENDA , … YA LE VENDERAS TU SERVICIO !
Cesar Villasante dice:01/12/2008Los promotores inmobiliarios que gestionan pequeñas empresas, llevan 2 años desembarcando en internet y empezando a utilizarlo como canal de ventas. Han tenido que ver cómo su cifra de ventas se reducía para descubrir internet.
Las grandes promotoras están realizando acciones para estrechar lazos con los agentes inmobiliarios.
Metrovacesa, en las ferias a las que asiste, propone a los agentes descuentos especiales para los clientes que vayan de su mano:
http:www.inmoblog.comempresas-inmobiliariasse-atreven-a-bajar-un-25-los-precios-de-las-casas
fgerviti dice:01/12/2008Los agentes inmobiliarios tenemos que hacer examen de conciencia, y ser realistas: si los particulares o los promotores no cuentan con nosotros es porque no perciben valor añadido para ellos en nuestros servicios. O dicho de otra manera, porque no somos capaces de hacer por ellos algo que ellos no sean capaces de hacer por su cuenta.
Así que, en el mejor de los casos, “nos dejan” competir contra ellos: “si tienes algún comprador al que yo no haya llegado antes (o después) me lo pasas y te dejaré una comisión”.
Podemos conformarnos con criticarles, pero mejor nos aplicamos a analizar qué podemos hacer por ellos, que ellos necesiten. ¿Cómo convencerles de que es mejor dárnoslo a nosotros que venderlo ellos y “dejarnos” intentar ayudarles? ¿”Dejándoles” vender en nuestros canales (cuando los tengamos)?
Lo dudo.
Mejor creamos canales propios, y generamos una base de clientes, un “esfera de influencia”, que podamos ofrecer como ALTERNATIVA a sus canales publicitarios.
Moises, y por poner un poco de polémica al asunto, ¿Si fueses agente inmobiliario, te interesaría que un promotor pudiese publicar en la bolsa que tu has estado ayudando a desarrollarse?.
¿Este promotor permanecerá en la bolsa compartida mientras tenga producto, cuando no lo tenga, se dará de baja hasta que vuelva a hacer otra promoción?.
No será que el que no pertenezcas a ninguno de los dos colectivos te permite tener una posición menos comprometida. Los promotores e inmobiliarios siempre tendrán sus diferencias. Pero ahora es cuando tenemos que aprovechar que podemos serles un poco más útiles como proveedores de servicios inmobiliarios, por el ahorro de costos internos que supone la externalización del servicio de comercialización. . Si lo que vamos a hacer es que no nos necesiten de nuevo, vamos listos.
Por cierto para vender el producto de un promotor y ganar mis honorarios no necesito una mls. Posiblemente en estos momentos el promotor si necesite nuestros servicios, aprovechemos la poca ventaja que tenemos.
Saludos amigo Moises. A ver si nos vemos pronto.
Apreciado Rafael,
Por alusiones, precisamente porqué he pertenecido a los dos mundos promoción e intermediación,(por cierto este año vuelvo a abrir agencia inmobiliaria) pienso que tenemos una oportunidad histórica de acercar los dos mundos, que los promotores abandonden la mls cuando ya no tengan producto, bueno si es porque se ha vendido se animarán a volver a construir y… continuarán, para captar una promoción estoy contigo no necesitas una mls para captar varias a buen precio quizás si.
En cualquier caso mi punto de vista quedó refrendado más allá de interpretaciones por lo que pude comprobar en USA, si tienes tiempo y lees todos los comentarios del post verás a que me refiero.
Siempre un placer debatir con un profesional, sigo pegando comentarios del inicio de post para que no se pierda el debate por la tecnología.de http://www.revistainmobiliarios.com, la mayoria contrarios a mi criterio.
Estaré en Canarias en Abril y Mayo, hay otros agentes que ne privado opinan cómo yo pero no sé porqué no lo escriben…?
Rafael Rodriguez dice:01/12/2008
Estoy con Fernando, los promotores son otro cliente mas, que como cualquier otro particular hay que hacerle un trabajo personalizado.
Los mls son de los inmobiliarios.
MOISES dice:02/12/2008
Lo ideal es enemigo de lo bueno,
Estoy de acuerdo con todos vosotros,pero… seamos realistas se puede avanzar más y mejor si ahora que los promotores necesitan al agente inmobiliario sentamos las bases de futuro.
Los particulares venden
Los bancos venden
Los promotores venden
Los agentes inmobiliarios venden y debaten,se pelean…hablan de organizarse, se organizan, pero ¿es suficiente? hay una gran corriente de necesidad DEMOSTREMOS QUE SABEMOS HACERLO, en los dos próximos años podemos consolidar lo que no se ha hecho en los últimos 20.
Cesar Villasante dice:03/12/2008
El promotor lo que sabe hacer es promover, está encantado de que un agente inmobiliario le venda las viviendas lo antes posible y tener liquidez para afrontar la compra de terrenos y la construcción de nuevas promociones.
Lo que pasa es que las inmobiliarias no han tratado de captar en exclusiva las promociones, por lo que ha sido un producto secundario.
¿Y si algunos agentes se especializaran en viviendas de obra nueva en la periferia de la ciudad? Seguramente consiguieran la exclusiva de la mayoría de las obras y cerrarían la mayoría de las ventas.
Y el promotor feliz de que se encargue de la comercialización los especialistas, de no tener que buscar soportes publicitarios ni atender las llamadas de candidatos a los que no puede o no sabe atender.
fgerviti dice:03/12/2008
Creo que en estos años pasados nos hemos centrado mucho en la OPERACIÓN, y poco en la RELACIÓN.
No hemos cultivado la relación con los colegas. No hemos cultivado la relación con los clientes. No hemos creado ese fondo humano de comercio; hemos generado ingresos sin crear empresa.
Ahora nos vemos solos, y con las manos vacías para ofrecer a los vendedores. No tenemos acuerdos de colaboración que amplifiquen nuestros esfuerzos de comercialización, ni contamos con una base de clientes fieles a quienes ofertar productos.
Esas dos cosas serían de enorme utilidad para esos clientes que necesitan colocar una gran cartera de producto. Es urgente, porque en este momento ellos van a inundar el mercado de producto, tienen financiación y están dispuestos a bajar, y se llevarán los pocos vendedores que haya.
A lo que dice César, un pero: a los promotores no les gusta nada perder su hilo directo con el mercado.
MOISES dice:03/12/2008
En la última frase del comentario de Fernando está la clave por la que mantengo la conveniencia práctica de dar entrada a los promotores en las MLS,S. “a los promotores no les gusta perder su hilo directo con el mercado”
Una vez dentro ello seguirán el hilo de su mercado pero los agentes si lo hacen bien venderán el producto en EXCLUSIVA y estrecharán lazos empresariales.
Lo que es muy importante en mi opinión, y en lo que hemos fallado y fallamos muchos, es que no damos buena información. Contamos lo que vendemos, pero somos tan tontos que no contamos todo lo que hacemos sin obtener resultados directos. De esta manera, efectivamente, no obtenemos ni siquiera el resultado de que nuestro cliente sepa todo lo que hacemos por él, ni le permitimos aprender y actuar en consecuencia.
Por ejemplo; si el vendedor (promotor o particular) no tiene información puntual e inmediata de todas las acciones, y las respuestas, lo que dice el comprador que no compra y porqué… se siente a ciegas, inseguro. Se necesita mucha fe para confiar en nosotros, si no se sabe lo que hacemos. ¡Cómo no va a darnos la vuelta, si no hacemos NADA! ¿Porqué va a sentir lealtad hacia nosotros?
ESE es el gran problema; se lo das al agente y lo mete en un cajón y no vuelves a saber de él. Y no se resuelve dejándole hecerlo él mismo, sino con formación, y creando las estructuras que permitan a) obtener información completa y rica de la respuesta del mercado a su oferta, y b) facilitársela puntualmente y de forma inteligente.
Insisto en lo que me parece la clave de todos los problemas y la llave donde se esconde la solución. Desde el fondo de los tiempos. El BENEFICIO. Quien haya visto alguna vez una hoja de cálculo de una promoción inmobiliaria, su cash flow, recordará que normalmente en la primera columna de la izquierda figuran una serie de items. Son los QUÉ, las Actividades a realizar: Unos son de Gastos (o inversión) y otros son de Ingresos que se describen en las líneas de más abajo. Las columnas que están a la derecha corresponden al tiempo y nos cuentan CUANDO se estima que se llevarán a cabo y se les asigna un valor en euros, negativo si es una inversión o gasto y positivo si es un ingreso. Estas columnas van ofreciendo en la última línea un resultado negativo durante un período, correspondiente a la inversión para ir compensándose a medida que progresan LAS VENTAS hasta que al final cuando todo se ha vendido se transforma en positivo. Este valor es (más o menos) el beneficio esperado. ¿Se cumplirá o no? Es el riesgo del negocio.
En este esquema hay un Título que dice algo parecido a Gastos de Comercialización. Cuanto más bajo sea este gasto, el beneficio final de la promoción será más alto. Ahí es donde estaría situado un agente o broker inmobiliario.
¿Estamos preparados para reunirnos con un promotor (con todo su equipo de técnicos, claro) para demostrarle que si nos contrata su beneficio será más alto?
Si la respuesta es Sí, entrarán cual rebaño al redil. Si la respuesta es No. Pues al tajo. Preparémonos, formémonos, demos la talla.
Probablemente tengamos que establecer prioridades que se me ocurre podrían ser primero el de dominar nuestro mercado, el de 2ª mano, aumentando nuestra cuota de mercado. Construyendo prestigio, haciendo ruido, teniendo peso. Porque no debemos olvidar que además nos toca luchar contra la inercia social, con la imagen que el mercado tiene de las agencias inmobiliarias.
De acuerdo, Eduardo, pero con alguna matización.
La primera, que la mayor parte de los que se meten a promotores no han visto un cashflow descontado en su vida. TIR y VAN para ellos es algo que tienen que ver con los transportes o así.
La segunda es que el promotor más sofisticado, el que sí sabe lo que es el cashflow y los métodos dinámicos de valoración de tus servicios, a esos no tienes que darles ninguna explicación.
La tercera es que, desde el más listo al más tonto, todos saben que la información es poder, y la información de mercado es oro, un oro que no se descuenta en el cashflow.
Lo del TIR te lo admito pero reconóceme que relacionar el VAN con transporte ya requiere un poquito más. Desde luego que el nivel de preparación, inversión, medios técnicos, etc, etc. de un promotor a otro no los hace ni remotamente comparables y, aunque pueda parecer que estamos hablando de lo mismo, no es así.
Al promotor sofisticado me ha tocado darle explicaciones y lo que es peor, pruebas y con ellas en la mano pudo más el escepticismo y la desconfianza que provocan, casi siempre, ideas nuevas, o nuevas formas de aplicar ideas buenas. Mantenella e no Enmendalla ¡Qué difícil es cambiar el chip!
Es cierto, la información es poder. Pero de la buena. La que te da pistas para tomar decisiones acertadas. MLS’s tal vez……..?
Lo bueno que tienen estos cambios de impresiones es que es como un partido de tenis. Te exiges practicando golpes imposibles que te mejoran, al mismo tiempo que progresa tu compañero de juego. Pero todo sobre la marcha. La inmediatez no le procura una gran profundidad (aunque plantea reflexiones para el futuro) pero le otorga brillo y dinamismo.
Me gustaria además de saber si pueden o no, De quien es la responsabilidad de la decisión. Del propietario del portal web y/o software, del colectivo que se anuncia, ¿Quién debe decidir en cada momento quien entra o no? y Con que criterios?
He preguntado este particular a varios asociados, y su respuesta unánime, Montamos la bolsa compartida para vender servicios a los propietarios, independientemente de su tipologia. Por lo tanto los promotores no deben publicar en las bolsas compartidas según los asociados de ACEGI consultados a ese respecto. Incluso uno me ha dicho, Eso no se le puede ocurrir a un inmobiliario, y eso que este pobre amigo nunca ha estado en una MLS, pero según el aplica el sentido común LA COMPETENCIA CON LA COMPETENCIA.
A mi no me cabe la menor duda: el dueño es el que dice quien publica y quien no y en qué condiciones. Y yo creo que eso es lo malo: si el dueño de la MLS es un empresario, y aparece un promotor y pone un fajo de billetes encima de la mesa y pide que le dejen publicar, si el “dueño” es un empresario, va a decir “adelante”, porque su alternativa es que no publiquen y pierde el dinero. Pero si los dueños son los inmobiliarios van a decir, “no gracias”, porque la alternativa es que se lo encarguen y le paguen honorarios.
Aquí llevamos ya mucho rato dando razones a favor y en contra, pero yo ya más claro no sé decirlo.
Amén amigo Fernando
En España hay:
Promotores vendedores
Promotores constructores
Promotores Mandatarios
Promotores prestatario
Y en estos momentos Promotor “Bancario”, tratar a todos como promotor es un error
de concepto y también semántico y sin embargo decimos los promotores y no pasa nada.
Podemos estar 20 años más por un camino ortodoxo o asumir la realidad del mercado y quemar etapas unos 18 años, que cada uno a nivel empresarial decida.
Un agente inmobiliario ádemas de profesión, vocación, negocio es también empresario o debería serlo.
http://www.REVISTAINMOBILIARIOS.COM:
fgerviti dice:04/12/2008
La conveniencia práctica de dales entrada no se deriva de lo que a ellos les guste, sino de lo que a nosotros nos convenga. ¿No les gusta que comercialicemos porque quieren mantener el contacto directo? Pues tendrán que elegir, porque un coche no lo llevan dos personas al mismo tiempo.
O venden ellos, o vendemos nosotros, y si venden ellos no lo meten en la MLS.
Si lo quieren meter en la MLS, se lo tendrán que dar a un agente para que lo meta, y a ese agente deben darle exclusiva, y exigirle a cambio información puntual de sus gestiones, de las visitas, de lo que dicen los que no compran, de lo que acaban comprando… Ese es el servicio que el agente presta al promotor, y de esa manera pueden mantener su hilo directo.
Pero montarles la MLS y darles la llave; eso no.
MOISES dice:05/12/2008
Casi estoy de acuerdo contigo, pero no.
No es darles la puerta y la llave, es que una vez dentro la llave la tendremos nosotros, igual que en la exclusiva de agencia única al final el particular dejeba la gestón a la agencia pienso que el promotor hará lo mismo, a él le gusta promover y vender fácil en épocas de bonanza, en épocas de crisis busca al agente.
Si lo hacemos bien en época de crisis se acostumbrarán a nosotros en el cambio de ciclo que empezará SI O SI en el 2010.
Buenos dias a todos, es mi primer dia con vosotros, y lo primero antes de presentarme dar las gracias al sr.Moises Ruiz por ser tan profesional y compartir conmigo su gran experiencia, lo he conocido en la universidad en una “master class inmobiliaria”, y despues de la sesion creo que es un profesional que tiene que enseñar mucho en nuestro sector, bueno me llamo claudi huguet y trabajo con assessor-consultor, y apartir de ahora intentare compartir mis experiencias con ustedes,
fgerviti dice:05/12/2008
El éxito de la MLS en USA, que es el modelo que copiamos y tenemos que tener en cuenta, se basa en el equilibrio de varias cosas a tener en cuenta.
Pides la exclusiva, y a cambio das la exclusiva = eres el agente único del vendedor y solo a él defiendes. Eso quiere decir que no puedes “intermediar”, es decir mantenerte imparcial entre las posiciones conflictivas de comprador y vendedor.
Luego no puedes vender. Lo que tu captas lo tiene que vender otro.
Si un promotor quiere entrar así, vale. Es decir, desde el momento que mete las propiedades, adquiere el estatus de “agente de sí mismo”, y NO PUEDE VENDER SUS PROPIEDADES si no es a través de otro.
Esta simple norma es la que lo hace funcionar allí.
MOISES dice:06/12/2008
Más que copiar creo que debemos inspirarnos, digo yo que habrán cosas que no es bueno hacer un copia y pega, sencillamente sería un error hacer un simple copia y pega mejor un: VEO-COMPRENDO-APRENDO-ADAPTO-IMPLANTO
Llevo trabajando con promotores más de 15 años, hay que conocer su “credo” el promotor es un lobo solitario y la mayoría se sienten creadores de su obra así que no la van a a dejar así cómo así en manos de otros, pero ahora saben que nos necesitan y mucho, aprovechemos el tirón.
Cuando hablamos de inmobiliarias, supongo que debe de haberlas de muchos tipos, y por eso debe ser mi incomprensión por que los promotores puedan publicar directamente en las mls y que a otros, sin embargo, les parezca conveniente que así suceda. Me doy cuenta de que debe ser porque yo centro mi actividad en la captación de inmuebles, entre ellos los de las promotoras, por eso no me parece correcto facilitarles el acceso a mis herramientas de forma directa. Si les dejo que usen mis recursos de forma directa, parece que no van entonces a necesitar mis servicios como vendedores. Solamente podré dedicarme a aportarles compradores.
También me doy cuenta que para aportarles simplemente compradores, cosa que han hecho muchas inmobiliarias durante mucho tiempo, no es necesario tener una Mls conjunta con ellos. me vale con visitar su web y usar la simple regla de ¿tengo un comprador que me ofreces?
No será que cuando los buscábamos eran “lobos solitarios”, y no nos necesitaban y ahora que nos necesitan les vamos a convertir en el alfa de la manada.
Desde mi esperiencia con promotores los ultimos diez años, “experiencia ya que trabajo en exlcusiva para promotores”, hemos pasado de tener un monton de clientes y tener que arrastrarnos a las puertas de la promotora para que nos cediese la venta de su vivienda, mientras ellos ganaban un beneficio de hasta un 50% del precio de la vivienda, nos presionaban a regateaban una comision que empezaba por un 3% y exigencias, exigencias, exigencias, para que te diesen una exclusiva, a un extremo en el que lo importante es tener clientes o la capacidad de obtenerlos y no poseer una promocion de viviendas, o una cartera de miles de propiedades invendibles.
Por eso creo que si la tortilla se ha girado, debe ser en todos los sentidos, el sentido de la MLS, era la captacion de la vivienda con el sentido o garantia para el propietario de que esa propiedad la iban a tener a la venta un grupo serio, e importante de agentes, y que le garantizaba exitos comerciales,
por esto creo que NO SE DEBE ABRIR LA PUERTA A LOS PROMOTORES, ya que les estamos regalando la posibilidad de quitarnos del mercado, habra MLS, segun la zona que seran controladas por promotores, pero esto no será lo peor.
Lo pero sera que los proximos que vendran a entrar en las MLS tras el promotor, seran los BANCOS, con lo que nos barreran del mercado, ya que con su capacidad
de bajar precios y de facilitar las financiaciones, todos trabajaremos para el banco,
o no trabajaremos.
Me parece amigos que siempre parecemos el eslabon debil (sin importancia) de esta cadena, y deberiamos ahora, los que estamos sobreviviendo a la crisis, cuando han cerrado el 70% de las agencias, plantarnos y explotar esta de momento superviviencia, ….”SEÑOR PROMOTOR SI ESTAMOS AQUI, será por algo asi que ceda sus inmuebles a la MLS, confie en verdaderos profecionales o PREPARESE PARA ENTREGAR EN DACION EN PAGO SU PROMOCION”
No creo que ningun promotor este pensando en lo mal que lo estamos pasando las inmobiliarias, estaran igual que la banca pensando en salvar sus muebles, y recuperar su inversión, ¿acaso ningun INMOBILIARIO, tiene oficina, personal, hipoteca, seguridad social, que pagar? amigos HA LLEGADO NUESTRA HORA, o nos ponemos en nuestro sitio, o desapareceremos.
Estoy totalmente de acuerdo con lo que exponeis Rafa y Ceciliano.
Dicho de otra manera:
Vale que si no estamos organizados y no podemos prestaros un servicio excelente ellos tengan un buen pretexto para tenernos de “segundo plato”. Pero una vez organizados y con los medios necesarios para asegurar un servicio excelente, no tienen excusa para mangonearnos.
No me vale el buenismo de “dejémosles ahora entrar que así se convencerán de lo bien que podemos llegar a trabajar para ellos”. Eso es como el fontanero que le presta la caja de herramientas a la señora María para que ella lo intente y vea lo difícil que es.
Una vez más: no quiero sus cuotas de MLS, quiero me me dejen ganarme mis honorarios. Yo no vivo de alquilar mi herramienta, sino de usarla yo mismo para mi trabajo.
El que quiera alquilar herramientas, que las haga y las alquile. Que no cuente con MI trabajo como argumento comercial para SU producto.
Yo creo que esto es facil de entender, ¿no?
Por su puesto amigo Fernando, el que crea en que el promotor vera, entenderá y cambiará, valorará, esta fastidiado, ahora mismo solo estan pensando en des-invertir, o en perder lo menos posible, en cuanto puedan nos mangonearán o pactaran con la banca, ¿además para que nos necesitarán? si en breve ya sabran como funciona todo esto de la MLS, les habremos entrago documentos, convenios, formulas comerciales, que luego ellos enseñaran a la banca, para que estas entidades vean lo que ellos estan haciendo para salvar su promoción y contar así con una renovacion de sus carencias hipotecarias, y en nada, 6 meses prostituidas
las MLS,
Así que vermos pronto La MLS BBVA, La MLS Sacyr-Vallermoso, La MLS Bancaja, Etc… ¡¡¡¡¡ todas la propiedades en una sola visita y con la garantia de las mejores condiciones financieras, el mejor precio de la zona!!!!! que para eso controlarán ellos todo lo que esta a la venta en la MLS.
a mi me da que esto, sera como echar de comer a perro ajeno, sera cariñoso ese momento, pero a medio plazo, nos quedaremos sin pan y sin perro.
Yo trabajo en exclusiva con promotores desde siempre, y mientras más dependencia tengan de nosotros, mejor, infinitamente mejor, que seamos su contacto con la realidad económica, o la realidad del cliente que es la que nos interesa.
¡¡¡¡ al final tenemos lo que nos merecemos !!! , triste, muy tristemente,
No Ceciliano. Lo importante de la MLS no es una “bolsa” de inmuebles, lo importante de una MLS es un grupo grande de profesionales expertos en una zona. ESO no te lo puede copiar nadie, ni banco ni promotor ni NADIE.
Hay que cambiar el chip: nosotros no vendemos pisos, nosotros vendemos SERVICIOS. Los pisos los venden los propietarios, nosotros asesoramos a los que los quieren comprar, y a los que los quieren vender también. Pero, para poder asesorar, tenemos que tener una amplia paleta de alternativas entre las cuales el comprador pueda ELEGIR, siguiendo nuestros consejos . Tenemos que liberarnos de la esclavitud de vender las cuatro porquerías que “nos dejan” vender, al precio que ellos nos dicen, ocultando información para que no nos den el salto, con nuestro cartel haciendo compañía al del propietario y al de otras cuatro agencias a las que también “le dejan” vender.
Como dice Dionisio: es ya CUESTIÓN DE DIGNIDAD.
Eso es la MLS: no una amplia “bolsa” donde el particular pueda comprar sin contar con la ayuda de nadie, sino una amplia paleta donde el comprador pueda elegir con nuestra ayuda.
Nuestro servicio no es la INFORMACIÓN, nuestro servicio es el ASESORAMIENTO y eso no lo puede hacer el banco con SUS propiedades, ni la promotora con SUS propiedades, ni el propietario con SU propiedad.
El que piense que él no tiene nada que ofrecer que no sea información, el que considere que no tiene una experiencia y unos conocimientos importantes para el comprador, el que piense que los compradores en realidad no le necesitan para nada (salvo porque él sabe qué se vende y el comprador no) debe pensar seriamente retirarse de este negocio. Ese modelo de negocio va a ser imposible enadelante no solo por la crisis, sino porque gracias a internet todo el mundo tiene acceso a toda la información.
MLS es la única oportunidad que tiene un vendedor de dar su propiedad a un agente en la confianza de que ello supone dárselo a un ejército de profesionales inmobiliarios, y la única oportunidad que tiene un comprador de saber que, si va a un agente, éste le pondrá a su disposición la inmensa mayoría de las propiedades disponibles en su mercado. Y el inmobiliario es el único que no vende SU propiedad y, si trabaja en una MLS, ni siquiera está intentando “colocar” una de las 3 o 4 propiedades que ha conseguido que alguien pique y le de a vender al precio que le dejan vender…
No confundas MLS con un “portal” de propiedades de su padre y de su madre, no es un “buscador”, no es una “bolsa”… por favor Ceciliano, que esto tú tenías que saberlo ya. Una MLS es una asociación entre profesionales para cooperar y realizar operaciones compartidas, etc. etc. etc. y por eso no puede haber una MLS BBVA, y otra MLS SacyrVallehermoso, etc. Los únicos que pueden hacer MLS son los inmobiliarioooooos!
Lo que es muy triste es que seamos incapaces de entender esto. Si no lo entendemos, si pensamos que es imposible de hacer, si tiramos la toalla y renunciamos a al menos intentarlo, entonces sí; nos lo mereceremos.
(Jo, vaya calentón que me he pillado
)
Siguiendo el hilo, que tal si en las MLS en España, publicamos también “no exclusivas” como hacen en USA, o dejamos que entren los tasadores como en USA, es decir o copiamos o no copiamos, o adaptamos o no adaptamos, donde está el límite de lo que si o lo que no ¿en que quedamos? …
En la MLS perfecta a la.. Española o una MLS perfecta a la americana…yo postulo una MLS empresarial, hasta que no hayan 200 MLS generadas por asociaciones locales,… y que pueden convivir perfectamente 2-3 modelos distintos de Mls
Hacemos revancha con los promotores como los particulares hacen con ellos y con los intermediarios? nos vengamos de los bancos ya que no financian o intentamos sacar algo de la situación de mercado .
¿ Hay algún agente inmobiliario que no se haya planteado colaborar en la venta de los activos bancarios? en exclusiva o no.
Prefiero intentar el “buenismo” de colaborar con los promotores ahora que están abiertos a escuchar que practicar un “malismo” (¿?), en plan ahora que les den…
Es una verdad como un templo que los inmobiliarios venden… sus servicios no vendemos pisos, que ellos pongan los pisos, nosotros nuestros servicios, ya me encantaría que los promotores fueran directamente a los inmobiliarios pero salvo honrosas excepciones, hay pocos agentes inmobiliarios con planes especificos para la obra nueva.
Creo que no se trata de tener razón sino de vender y hacer negocio.
Y esto sin calentón.
Desde la lógica del vendedor, lo lógico es que él publique y los inmobiliarios también, cuantos más mejor, y a ver quien corre más. Desde la lógica del agente inmobiliario, lo lógico es que le den la exclusiva, le dejen trabajar, y le paguen cuando venda.
No se trata de tener razón, sino de vender y hacer negocio. Lo que pasa es que cada uno tiene el suyo.
Desde la lógica del empresario, es lógica la MLS empresarial. Desde la lógica del promotor privado de MLSs, cuantas más cuotas de inscripción se vendan, más negocio. Desde la lógica del promotor, si además de lo que vendo, me venden alguno los de la MLS… Desde la lógica de los agentes inmobiliarios, cuantos más servicios de comercialización se vendan, más negocio.
No se trata de quien tenga razón, sino que cada uno defiende lo que cada uno vende, y lo que le trae más negocio.
No se trata de plantear ahora unas posturas duras: se trata de mantener las más lógicas, las que siempre mantuvieron los profesionales serios. Se trata de decir: si quiere encargarme la venta, encárgemela, y si quiere vender por su cuenta; es usted libre de hacerlo. En palabras de Dionisio Escarabajal, “se trata de recuperar la dignidad”. Si para ello hay que ponerse duro, la Misión lo justifica.
Está bien eso de coger un concepto y un nombre que funcionan y tienen prestigio en USA, y cuando hay algo que no nos interesa, decir que eso no vale aquí, y que no se trata de copiar… Lo que vale, lo que se debe copiar, lo que no se debe retorcer a nuestro capricho, son los principios fundamentales del éxito de la MLS y de los inmobiliarios en USA, y éste en mi opinión es: la MLS es una herramienta, propiedad de los inmobiliarios, mediante la cual comparten la información de las propiedades de las que tienen encargo de venta en exclusiva múltiple, para facilitar su venta.
Para mí, cualquier adaptación que pretenda validar un planteamiento necesario o conveniente para que la MLS en sí pueda ser negocio para terceros está bien, siempre y cuando no se traicione este principio fundamental.
Lamento que todo esto se convierta en un debate sin fin. Creo que todas las cartas están sobre la mesa, y ahora solo queda que cada uno sume sus puntos… según el tipo de negocio que quiera hacer, desde luego.
Fernando creo que se ha mal interpretado mi comentario, y siento haberte hecho pillar ese calenton, quiza lo escribi en caliente y sin meditarlo, a lo que me refiero no es, a lo que es una MLS, a lo que me refiero es a lo que esto puede degenerar, si algo tengo claro es lo que lo que una MLS, pero mi miedo es que todo esto se acabe prostituyendo.
De todas formas Suerte a todos, cada uno cuenta la romeria según le va, y yo no tengo ningún revanchismo con los promotores, en alusion a otros comentarios, ya que es de quien he vivido todos estos años, solo se trata de mantener, o de tratar de mantener el control de mis clientes, que para mi son tanto el Promotor, como el Comprador, quiza si que a lo mejor deberia plantearme cambiar de negocio.
En fin creo que todo esta discusion no me va a llevar a ninguna parte, quiza cada uno tenga su vision de las cosas, o quiza alguno, no veamos mas alla de nuestra propia nariz, por eso pido disculpas si alguien se ha molestado con mi comentario.
Por otro lado para mi a estas alturas, lo importante es sobrevivir, asi que lo dicho, muchas ventas a todos,
Fernando Esta es la descirpción que yo tengo de MLS, no se si será otra,
Descripción de la MLS
La MLS es un acuerdo local o regional entre agentes inmobiliarios, típicamente operado por un grupo local de agentes afiliados a la NAR, que recoge y distribuye información sobre las viviendas a la venta en su area geográfica. La MLS incluye la información de los contratos de encargo obtenidos por sus miembros en una base de datos, generalmente informática. De esta manera la MLS facilita esta información a todos los agentes que son miembros de la misma. Mediante la inclusión de la oferta en la MLS, un agente inmobiliario amplifica notablemente el número de compradores potenciales que acceden a dicha oferta. De la misma manera, un agente colaborador puede facilitar a un comprador la información sobre todas las viviendas a la venta en la zona que cumplen sus requisitos de búsqueda.
La MLS es un acuerdo local o regional entre agentes inmobiliarios,
La MLS permite ofrecer la posibilidad de compartir operaciones entre agentes, Una MLS es un acuerdo entre agentes inmobiliarios mediante el cual comparten información sobre las propiedades que tienen a la venta, junto con el ofrecimiento de compartir sus honorarios con el agente que venda una propiedad. La MLS concede a los vendedores la ventaja de no tener que contratar nada más que con un agente, al tiempo que su oferta queda expuesta a todos los compradores que trabajen con los restantes agentes locales. Ello beneficia igualmente a los compradores porque de esta manera sólo necesitan trabajar con un agente para tener acceso a todas las propiedades publicadas en la MLS. Se trata de una acuerdo entre empresarios creado por profesionales inmobiliarios, que les permite compartir información relativa a las propiedades que tienen puestas a la venta, y para buscar la información que precisan para facilitar a sus clientes compradores la propiedad que están buscando.
La MLS es la fuente principal de información sobre propiedades a la venta porque contienen prácticamente todas las viviendas a la venta en una zona determinada, con la excepción de las viviendas ofrecidas directamente por su propietario. La mayor parte de las MLS requieren que sus miembros, tras obtener un encargo, introduzcan los datos del contrato en un breve plazo de tiempo, generalmente entre 24 y 72 horas. Aunque los datos específicos que se incluyen en cada MLS se determina internamente en cada una de ellas, lo normal es que incluyan información detallada de las propiedades, el precio de venta, la participación en los honorarios para el agente que aporte un comprador, y el nombre del agente que representa al vendedor. La MLS permite a los miembros buscar y seleccionar propiedades a la venta que cumplan determinados criterios, incluyendo datos de la propiedad y características del entorno, ofertas realizadas anteriormente, y tiempo que lleva a la venta. Además de la base de datos de las propiedades a la venta, una MLS mantiene una base de datos de las viviendas vendidas
a través de la MLS. Los agentes pueden usar esta base de datos para dar a sus clientes vendedores información sobre los precios de venta de viviendas similares a la suya, para ayudarles a determinar con mayor precisión lo que deben pedir por su vivienda.
La MLS también opera como un mecanismo de arbitraje para resolver las disputas que pueden surgir sobre repartos de honorarios entre los agentes
La MLS es La fuente principal de información de viviendas a la venta, y del histórico de las vendidas anteriormente, así como un mecanismo de arbitraje para resolver disputas entre agentes
que representan a cada una de las partes en transacciones concretas. Por ejemplo, si un agente colaborador aporta un comprador en una transacción, y puede demostrar a través de arbitraje que la transacción se ha realizado gracias a sus gestiones, entonces el agente del vendedor se verá obligado a pagar la parte que le corresponda de los honorarios.
Uno de los panelistas, un agente inmobiliario y antiguo presidente de la NAR, describió la MLS como “un sistema de intercambio de información entre agentes, que facilita la posibilidad de cooperar y compartir los honorarios”46. otro panelista, sin embargo, describió la MLS como un “club” que puede limitar la pertenencia y el acceso a la información de las propiedades a los agentes que trabajen de determinada manera, lo cual limita las posibilidades de elección del consumidor. Este panelista, un economista, puso de manifiesto que cuando los agentes colaboran, como en el caso de las MLS, deben analizarse cuidadosamente las normas que regulan esta colaboración y las condiciones bajo las cuales se desarrolla esta colaboración.
Gracias, por todo
Ah sí Ceciliano. Estamos hablando de lo mismo. Me preocupaba que no estuviese claro. A mí también me preocupa que estas cosas se hagan degenerar de forma interesada.
De primeras me quedé sorprendido por la categoría del texto… hasta que me di cuenta que viene de los “hearings” de la Fiscalia Federal que tuve la santa paciencia de traducir al castellano y que están colgados en la web.
Ya sabes que los emoticones estos
se inventaron para soslayar los malentendidos que se producen en el fragor de la escritura digital. Me preocupa que el tono medio acalorado de mi comentario te pudiera molestar. La verdad es que puede sonar fuerte.
Permíteme que lo compense con unas pocas
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JJAJAJJAJAJJAJA, UN SALUDO, compensado, el acaloramiento
José Luis Jimeno dice:09/12/2008
Los promotores son tios listos y si ven que les damos VALOR van a aceptar lo que les pongamos por delante. ¿Querra un promotor dar su producto a un Agente que participa en una MLS no solo de propiedades, sino también de compradores? ¿Que entre todos sus socios tienen miles de compradores registrados que recibirán una alerta con su promoción de forma automática? Yo creo que SI. Que le dará la promoción y lo que haga falta. Solo es cuestión de aportar VALOR, y de lo que considero es más importante: QUE LO PERCIBAN!!! Antes de vender un producto, debemos vender nuestra empresa.
Saludos a todos.
fgerviti dice:13/12/2008
!Estupendo hilo!
Muy de acuerdo con lo que dice Jose Luis Jimeno de NOTEGÉS. Tenemos que asegurarnos de que tenemos lo que quieren, y estamos en situación de facilitárselo.
¿Quieren amplia difusión de su producto? Creemos las estructuras de cooperación, mantengamos las relaciones necesarias, dotémosnos de las herramientas informáticas adecuadas para asegurar una amplia difusión del producto que nos encomienden los propietarios, ya sean particulares o promotores.
¿Quieren información puntual de lo que hacemos y sus resultados? Facilitémosle de forma puntual la información que nos dan dichas herramientas, sobre el producto cuya venta nos encomienden los propietarios, ya sean particulares o promotores.
¿Quieren ellos directamente vender, usar la herramienta y obtener la información, sin contar con nosotros? Que hablen con idealista. En una MLS no publican directamente los propietarios, particulares o promotores, ya sean propietarios de una o de muchas viviendas, nuevas o usadas.
No es lo mismo darle la promición al dueño de la plataforma informatica que a una inmobiliaria. No queramos confundir con el uso del lenguaje.
Para aquellos para los que el trabajo del inmobiliario es poner carteles y anunciar aquí y allá, efectivamente es lo mismo dárselo a un portal que a una inmobiliaria, solo que más caro. Hay algunos inmobiliarios que pensaban lo mismo, pero yo no creo que sigan allí.
fgerviti dice:13/12/2008
Nosotros estamos aquí para prestar nuestros servicios a los propietarios que quieran encomendarnos la comercialización de su producto. Nuestras herramientas son para eso, y no para ponerlas a disposición de los que prefieren prescindir de nuestros servicios.
¿Quiere usted que le arregle su coche? Tráigamelo a mi taller.
¿Quiere arreglárselo usted mismo? Cómprese la herramienta, y no cuente con usar la mía. Mi negocio no es el préstamo ni el alquiler de herramienta.
Seamos realistas: meter promotores para que subvencionen las MLSs es meter el caballo en Troya y acabar alquilado en tu propia casa.
MOISES dice:14/12/2008
Sí pero,…
Ha costado 20 años que el agente inmobiliario en España venda el 40-50% de la segunda mano, en un mercado como el Español en que hasta el 2006 el 60% de las ventas era segunda mano y el restante 40% obra nueva, ese porcentaje ha evolucionado hasta estar al 50%.
Prefiero tener dentro a los promotores a que sigan estando fuera haciendo una doble competencia al agente inmobiliario: PARTICULAR Y PROMOTORES VERSUS INMOBILIARIOS
Insisto una vez dentro se acostumbrarán a trabajar con nosotros.
Y por cierto que decís de BANCOS y CAJAS de AHORRO
CUATRO( PARTICULARES-PROMOTORES-BANCOS-CAJAS) CONTRA UNO (INMOBILIARIOS) DIFICIL BATALLA si además ese uno no es uno son 20000 de distintas tribus.
¿A quien te refieres con “se acostumbrarán a trabajar con nosotros“?
¿Pueden publicar los promotores en una MLS?He estado un buen rato releyendo y repasando todos los comentarios de esta entrada y después de comprobar que se me calentaba la cabeza y se me enfriaban los pies me tomé un respirito para reposar la información. Al rato me acordé de mi abuela que decía “el que no sabe a donde va no llega a ningún sitio” y me puse a reflexionar desde esta perspectiva. Méritos de Ceciliano Goya y Fernando Erviti han sido describir con bastante paciencia, cosa que es de agradecer, modelos de MLS en funcionamiento en norteamérica con indudable éxito. Posiblemente haya tantos modelos como MLS’s pero lo que me gustaría resaltar es de que todos parecen ser P2P. Acuerdos entre pares.
Y si nos preguntamos por qué surgen acuerdos entre pares la respuesta es sencilla. Representan beneficios mutuos. Mayor eficacia, mayor productividad,mayor profesionalidad, etc. Como consecuencia se obtiene reconocimiento social,reconocimiento profesional,reconocimiento de marca, etc.
Se me ocurren algunas preguntas: ¿Son los promotores nuestros pares? ¿Nos sentamos con ellos en una cafetería igual que con el de la agencia de enfrente a conversar sobre el negocio? ¿Nuestros problemas y soluciones son las mismos que los de ellos? ¿Damos el mismo servicio?
Creo que la pregunta que es cabecera de la entrada está formulada correctamente, a: ¿Pueden publicar los promotores en una MLS? creo que hay que decir que sí. Veáse que se pregunta “publicar” no participar.
Claro que pueden publicar, de la mano y bajo un contrato de exclusiva compartida firmado con uno de nuestro pares.
Creo que este es el primer paso. Construir los MLS’s, otorgarles fuerza y reconocimiento social. Ya habrá tiempo entonces, después de haber automatizado y dado músculo a nuestra colaboración para pensar en si los promotores pueden (o deben o es beneficioso), permítaseme cambiar la fórmula de “publicar” por participar, ser parte de los MLS’s.
Yo creo que la cuestión es de conceptos, yo no estoy en guerra contra nadie, igual como los abogados, asesores de empresa, gestores,… no están en guerra contra nadie, yo les ofrezco soluciones a sus problemas de venta. La actitud tiene que ser de servicio no de competencia. Cuando nuestros potenciales clientes (particulares, promotores bancos, cajas, empresas,…) noten que su mejor opción es dárselo a un inmobiliario entonces podremos decir que estamos haciendo bien nuestro trabajo
La respuesta es más que evidente: NOSOTROS LOS INMOBILIARIOS.
Los que hemos sido cocineros antes que fraile, siempre llevamos el cocinero dentro, nunca dejé la intermediación aunque si la agencia, aunque antes de fin de año vuelvo a abrir oficina inmobiliaria.
Soy formador desde la necesidad de formar a mis equipos comerciales.
La gran diferencia frente a otras posturas es que he participado de los dos mundos
empecé por la obra nueva, seguí por la intermediación, continué por la formación y terminaré en…LA INDUSTRIA INMOBILIARIA
Bueno sigo repescando los posts de la web de revistainmobiliarios.com de dos en dos.:::::
fgerviti dice:15/12/2008
Si no hay colaboración hay poco que ofrecer a nadie. Pero una vez que la hubiera con una MLS con cierto peso local, no veo porqué caer en entreguismos derrotistas, “contra” cuatro o cuarentaycuatro.
¿Para que se “acostumbre” a trabajar conmigo? Ni que uno oliera mal o así… Quien quiera trabajar con nosotros, que trabaje a nuestra manera, digo yo.
Pero para eso están las MLSs locales; para definir lo que cada una quiera hacer. Supongo que habrá para todo. Alguna valorará mucho lo que puede cobrarle a los promotores por usar su herramienta (quien vea la MLS como negocio a corto), y habrá quien no querrá hacer excepciones y desvirtuar sus estructuras haciendo excepciones por un plato de lentejas. Cada uno que aprenda de los errores y aciertos de los demás.
MOISES dice:15/12/2008
Vamos a ver,
Nada más lejos de mi postura la expresión “entreguismo derrotista” yo soy de los que piden tratamiento despúes de la autopsia.
Mi postulado es:
¡HAY UNA OPORTUNIDAD HISTORICA.. APROVECHEMOSLA!
En uno de los cursos que dí hace 1 semana, una jovencita de 20 años acuñó el slogan: APROVECHA LA CRISIS
Apliquemos ese mensaje hacia el promotor.
En todos los cursos que doy a promotores les explico la conveniencia de externalizar la venta con profesionales de la intermediación, su resistencia es numantina, díficilmente dejarán su obra en manos de terceros
PERO: SI ENTRARIAN EN MLS,S, es más algunos promotores están empezando a plantearse crear su MLS DE PROMOTORES.
Mucho van a cambiar las cosas a partir de 2009
Querido Moisés, estabas tan enfrascado en recopilar post de revistainmobiliarios.com que pasaste por alto mis reflexiones del post anterior o sencillamente no creiste oportuno tenerlas en cuenta o responderlas en esta ocasión. En todo caso puedo considerar que contestas cuando dices que la resistencia a contratarnos por parte de los promotores es numantina y percibes que dificilmente dejarán su obra en manos de terceros.
Está claro que terceros no son pares.
No creo demasiado en las casualidades y si has hecho referencia a Numancia y no a otra multitud de ejemplos posibles es porque a tí como a todos las emociones nos comandan.
Numancia es el paradigma del fuerte contra el débil. De la negación al diálogo. De la imposición de las condiciones del que se siente superior. Roma no podía soportar la insumisión de los numantinos como no podía soportar la de los cartagineses y al final tuvo que enviar a Escipión el Africano, quien había arrasado Cartago, para que hiciera lo mismo con Numancia.
Estoy contigo en que estamos frente a una gran oportunidad solo que creo que para aprovecharla debemos reforzar y mejorar nuestras aptitudes, profesionalidad y habilidades. Tenemos frente a nosotros un enorme mercado que nos necesita que es el del propietario particular, donde el único competidor es el propio particular.
Que además, si compite con nosotros, es por su legítimo deseo de ahorrarse un dinero.Luego,
¡¡Demostrémosle que la mejor manera de ahorrarse dinero, tiempo y molestias es contratándonos!!
Una de la herramientas es con las Exclusivas Compartidas en MLS’s. Pasito a pasito. Luego, cuando seamos una asociación podremos hablar con los promotores.
Hola Eduardo,
Empecé el post en Dic 2008 en la web de la revista inmobiliarioscon el título:
¿Y qué pasa con los promotores?
y por esas cosas de la tecnología al traspasar el post se cambio el título,
de ahí que hablando con César voy pasando de dos en dos los 24 coemntarios que generó en su día.
Reproduzco ahora el origen de la polémica, prometo contestar tu comentario más adelante, ya que sino queda muy largo.
El pasado miércoles 26,en una breve charla con uno de los gúrus del sector, tuve que marchar en el momento más intenso de la misma y me quede con ganas de seguir debatiendo:
¿DEBEN LOS PROMOTORES PARTICIPAR DIRECTAMENTE EN LAS MLS,S?
o mejor dicho:
¿DEBEN LAS MLS,S DEJAR PARTICIPAR A LOS PROMOTORES?
Todos sabemos que EL PROMOTOR ha vivido de espaldas al AGENTE INMOBILIARIO y ahora por extrema necesidad se acerca a él, doy clases para la APCE (Asociación de Promotores) de Barcelona desde 2006, en estos años he visto a través de los casi 200 promotores que han pasado por mis aulas la siguiente evolución:
1.- 2006 sólo el 44,5% colaboraba algo con agentes inmobiliarios
(ni te cuento la calidad de esa colaboración)
2008: el porcentaje se eleva al 81,82% (pero sigue siendo de mala calidad)
2.- 2006 los promotores no hacían nada para ayudar a vender la segunda mano
2008 hay promotores que han abierto departamento de segunda mano e incluso aceptan la segunda mano como parte del precio y luego tendrán que vender ellos esa segunda mano.
3.- 2006 un 40,6% publicaba en portales inmobiliarios y un 68,8% tenían web propia
2008 ahora es un 83,64% que hacen publicidad en internet y tienen web propia
¡HAN DESCUBIERTO INTERNET!
MENSAJE: o se aprovecha esta crisis para estrechar la colaboración entre PROMOTORES Y AGENTES o cuando salgamos de ella volverán a pasar del agente inmobiliario.
En USA los promotores sólo entran en las MLS,S dando la exclusiva a un agente inmobiliario, en España hay MLS,S que permiten la entrada directa al promotor.
Comparto en filosofía el modelo americano, pero veo más práctico y efectivo en España a medio plazo que el promotor pueda entrar directamente en las MLS,S, y una vez dentro sea los agentes locales que reorienten al promotor hacia su gestión.
¡ EL PROMOTOR IGUAL QUE EL PARTICULAR, DESCONOCE EL TRABAJO DEL AGENTE INMOBILIARIO!
¡DEJALE QUE ENTRE EN LA TIENDA , … YA LE VENDERAS TU SERVICIO !
Hola Moisés, espero tus reflexiones sobre mis preguntas. En cuanto a las tuyas no difiero contigo ( por el momento, todo se andará, igual con el tiempo y la experiencia coincidimos en tus postulados, en los míos o en otros nuevos) en la estrategia = objetivos (que queremos conseguir = más negocio, reconocimiento social, profesionalidad, etc) sino en la táctica (medios) para conseguir esto objetivos. Tus dos afirmaciones del final son tan ciertas como lapidarias. Y lo peor de la primera no es que no nos conozcan sino que en muchos casos tienen prejuicios negativos. Además una frase lleva a la otra. Cuando nos conozcan entrarán en la tienda. Pero esto no incluye que la gestionen. De momento creo que debe de ser nuestra tienda. ¡¡¡¡Entren señores, entren, grandes beneficios en el interior…..!!!!
¿¿Deben los promotores participar directamente en las MLS??…y yo me pregunto
¿¿deben los fabricantes de coches vender directamente sus coches sin concesionarios?? ¿deben lso fabricantes de electrodomesticos montar sus propias tiendas de venta directa?? ¿¿deben los fabricantes ocupar cada uno 15m² en cada gran superficie o supermercado y vender allí directamente su producto??clarooo..mucho mejor. Lo mejor es que los fabricantes eliminen toda clase de intermediarios, agentes comerciales, representantes, comercios…etc asi lo comercializan ellos directamente y mucho mejor ¿¿para que sirve un intermediario no??Lo mejor será montar una buienas MLS, conseguir concentrar el producto, llegar a acuerdos, regular su funcionameinto y su gestión, anunciarla, promoverla y cuando sea fuerte y potente y se consiga que lso clientes acudan a ella para trbajar con garantías…pues nada se deja entrar a los promotores y así que vendan directamente su producto…a fin de cuentas se lleva haciendo esto en muchos sectores desde hace ya algunos años(por cierto con poco exito…por algo será) es decir, los distribuidores o agentes..etc crean los canales de venta y cuando estan maduros el fabricante los ocupa directamente, el agente, vendedor, autonomo o pequeño empresario distribuidor se convierte en empleado de la multinacional, de la empresa o en definitiva del productor quien vende directamente su producto a cliente final. Los inmobiliarios en España debemos aprender a crear canales de venta de calidad, ser capaces de concentrar el producto adecuado para nuestro canal, un canald e venta, una red comercial etc, es algo muy valioso para cualquier fabricante (si está bien creado y funciona bien) ¡¡OJO con eso de de canivalizar nuestros canales dejando que particulares y productores los ocupen!!! vease el ejemplo de los numeroso portales de internet que han ido por este camino mezclando churras con meninas, fijaos en el efecto que se produce con este tipo de canales “multi-actor” que cada uno saque sus propias conclusiones de como trabajar esta profesión. Una cosa es que nos sentemos, que negociemos, que seamos conscientes de pertenecer al mismo sector, que colaboremos y trabajemos juntos y otra es dejar nuestros canales de venta abiertos a productores. Por esa misma razón de tres yo os preguntaría ¿¿Por que no dejar el canal abeirto no solo a promotores sino tambien a bancos y particulares?? a fin de cuentas todos ellos no son sino “propietarios de sus inmuebles” y todos desean vender…”¿que diferencia hay para nosostros? ¿¿contestariais lo mismo a esta pregunta???
Eduardo:
Nunca han sido pares como bien indicas, solo sostengo que tenemos una oportunidad histórica que creo no durará más de 2 años para acercar y consolidar relaciones comerciales y empresariales con los promotores. Ojala entrarán a la tienda llevan 20 años sin hacerlo, y sino hacemos algo especial pasarán otros 20 años.
API 1439: tienes mucha razón pero tener razón no es suficiente, hay una realidad empresarial: HAGAMOS NEGOCIO, si puedo acortar el camino mejor, los promotores son de nuestra misma industria el resto no.
Por qué un inmobiliario puede hacer: seguros, administrar fincas, gestionar alquileres, gestión financiera, asesoría jurídica y 15 temas más, muchos interpretan estas acciones como naturales y otros te dicen lo de zapatero a tus zapatos, pues por la misma regla de tres los promotores pueden vender directamente sus productos, actualmente son más intermediarios que promotores.
Por necesidad el promotor ha tenido que ampliar su cartera de servicios se ha acercado a la gestión de un inmobiliario, ahora es el momento de acercar posturas, el resto nunca han sido ni serán de nuestro sector.
El promotor es propietario y profesional del sector inmobiliario, el banco y el particular no.
¿ Parece que mi planteamiento ataca principios fundamentales siguiendo ese criterio no deberiamos publicar en portales, ni pedir financiación a los bancos, ya que hacen competencia desleal, uff?
Podemos abrir el canal porque el canal es y será siempre nuestro.
El escenario ideal de :
PROMOTOR: SOLO PROMUEVE
INMOBILIARIO: UNICO CANAL DE VENTA DE LA OBRA NUEVA DE ESE PROMOTOR
No ha sido nunca una realidad generalizada ni en España ni en USA, seguimos el mismo camino otros 100 años? creo que por mi plantemiento se llegaría muchisimo antes a esa situación.
Saludos.
Totalmente de acuerdo con Moisés. Es una ocasión única para acercar y consolidar relaciones… en nuestras condiciones, no es las suyas, en las de los dueños de portales y sistemas informáticos, o en las que convienen a los proveedores del sector…
E N L A S Q U E C O N V I E N E N A L O S A G E N T E S I N M O B I L I A R I O S.
A mí no me vale lo de que hay que trabajar sin exclusiva para ganarse la amistad de los vendedores (particulares o instituciones), y luego todo se andará… Eso no le conviene a los agentes inmobiliarios.
A mí no me vale lo de que hay que trabajar con los compradores como ellos quieren que trabajemos, en plan enseñapisos, y luego todo se andará… Eso no le conviene a los agentes inmobiliarios.
A mí no me vale lo de “colaborar con ellos” cuando nos dejen vender sus propiedades, y dejarles publicar en nuestros canales, para irnos haciendo amigos… Eso no conviene a los agentes inmobiliarios.
A mí no me vale todo esto. Yo sé a quien le vale… a quien le interesa… lo sabemos todos… y todos sabemos lo que interesa a los agentes inmobiliarios. Lo sabemos NOSOTROS, lo sabeis VOSOTROS, lo saben ELLOS.
Hola Moisés, si los promotores no han entrado en nuestra tienda sencillamente es porque no han encontrado BENEFICIOS para hacerlo. Y si no ven beneficios no entrarán. Ni como clientes ni como participantes. Los mejores agentes inmobiliarios (me refiero a los top producers en USA) sostienen que nuestro negocio no es el de la venta de inmuebles sino el del MARKETING INMOBILIARIO. Tu potencial cliente te contratará cuando perciba los beneficios que significa para él contratarte. ¿Qué desea el 99,99% de los vendedores? Vender al precio más alto posible, lo antes posible y con el menor número de inconvenientes. Los MLS’s son en USA y deberían ser en cualquier sitio una herramienta más (no la única) para conseguir estos objetivos. Y el márketing que desarrollan los top producers en USA y en Canadá se centra en difundir estos conceptos por mil canales diferentes.
Así consiguen que sus potenciales clientes les llamen en lugar de estar permanentemente a la caza de clientes.
Pero esto último esto todo un tema a desarrollar de forma específica.
En todo caso, volviendo al tema de si deben participar los promotores en los MLS’s, como dice Fernando Erviti, SI. En en las condiciones que convienen a los agentes inmobiliarios. Y ¿Cuáles son estas condiciones?:
Pues claramente beneficiosas para el cliente del agente inmobiliario, sea este particular o promotor. Unas condiciones en las que si encarga la gestión de venta a un profesional inmobiliario venderá obteniendo:
1) Ahorro. Obtendrá una cantidad neta superior a la que hubiera obtenido si vende por su cuenta. BENEFICIO.
2) Antes. Más ahorro. Coste de oportunidad. BENEFICIO.
3) Sin líos. Menos estrés. BENEFICIO
Te equivocas Moisés: los promotores profesionales, grandes, especializados, hace tiempo que dejaron la comercialización en manos de empresas externas. Allí tienes a Roan, y a Foro, y a tantas otras… Los inmobiliarios pequeñitos quieren hacerse grandes metiéndose a comercializadores. Pues que lo hagan. Los Juan Palomo (yo me lo guiso yo me lo como), no van a reformarse por más que nosotros nos pongamos de felpudo (Lose/Win).
Creo que nuestras propuestas han de ser beneficiosas para ambos (Win/Win), para el inmobiliario y para el promotor. Pero siempre en nuestras condiciones, sin perder de vista nuestros modelos de negocio, que nos posicionen como empresas de servicios. Se trata de que les “prestemos servicios”, no que les “prestemos el canal” que nosotros usamos para prestar el servicio.
Una precisión Eduardo: el Marketing sirve para venderte tú, vender tus servicios; no vender el producto de tus clientes (no confundir con publicidad de producto). Nuestro negocio no es el del Marketing (comunicación del servicio y los valores), sino el de la prestación del servicio de asesoramiento. Para ello usamos canales que son para todos (portales, revistas, y así…) y usamos o debemos usar canales propios… que dejan de serlo cuando se los alquilamos directamente a los clientes.
Lo que seguramente nos falta son canales propios, que solo nosotros podamos usar, que canalicen lo que nosotros podemos hacer por ellos y ellos no pueden hacer por sí mismos. Dejarles que lo usen los clientes (sí, promotores también… para hacer amigos…) es como ir a sacar la pistola y pegarte un tiro en el pie…
Pero que se trate de cosas útiles para ellos. Yo monto un taller de coches, y me compro una herramienta, pero no se lo dejo usar a los que se les estropea el coche. No es que tenga nada contra ellos: si quieren arreglar su coche en su garaje, adelante. Pero si quieren usar mis servicios, tendrá que ser en mis condiciones, digo yo.
¿No necesitan nuestros servicios? ¿No son buenos? Dígannos cómo podemos mejorarlos, pero que no vengan a decirnos que lo mejor para nosotros es dejarles nuestro canal para que se lo hagan ellos. ¿Lo mejor para quien?
Con los promotores (y con los clientes en general también) creo que en lo que fallamos más es en la información, y eso es algo que el promotor necesita tener para su conocimiento del mercado, para corregir los precios, para programar sus próximas promociones, etc. Ahí tenemos que ganárnoslos, en cosas positivas para ellos y para nosotros también, sin desvirtuar nuestro papel de prestadores de servicios. Ahora que, ceder nuestro modelo de negocio más sensato, para que a los que prestan servicios de comunicaciones informáticas les salga su modelo de negocio, ESO NO, eso es pegarse un tiro en el pie.
Hola Fernando, como sabía que el tema del márketing iba a generar una nueva controversia específica, decía que debería ser objeto de un trato particularizado. Está claro que el Márketing es para vender tus servicios, por ello insisto tanto en el beneficio para el cliente. El mensaje es que eres una hacha vendiendo al precio más alto, antes y sin líos. Por esto te llaman. Luego tendrás que explicar como lo consigues y cumplir claro. Desde luego que el beneficio debe ser mutuo, cliente-servidor. Lo que sucede es que normalmente me olvido de la segunda parte porque se que llega de forma automática. Una vez resuelves el problema de tu cliente – vendes su casa, promoción, etc. – resuelves el tuyo – cobras tus honorarios, generas prestigio, solicitas y obtienes recomendaciones, te posicionas en el mercado, consigues reconocimiento social, etc.,etc. Construyes un negocio.
Normalmente se pregunta primero y luego si es conveniente se dispara, decir que entren los promotores beneficia sólo a la empresa que promueve ese proyecto es una simplificación muy grande, claro que le beneficia por la cuota mensual pero BENEFICIA MUHISIMO MAS al agente inmobiliario: ¡¡¡YA LE HEMOS CAPTADO EL PRODUCTO DE OBRA NUEVA!!! para que el agente los venda.
Y eso a mi y creo que a miles de agentes inmobiliarios les vale, en los tres tests de prueba de nuestro concepto de MLS participaron 27 agencias inmobiliarias: ¡¡¡¡ 19 de ellas valoraron muy positivamente que entrara el promotor !!!!!
Y de 13 promotores 5 manifestaron su interés por su incorporación ya que este modelo le permite gestionar de verdad una red de ventas a coste variable y controlar su “obra”
Algunos grandes promotores si que han utilizado la externalización parcial con consultoras tipo farre consulting; grupo i; roan y otras, a veces para una promoción concreta o restos pero rara vez externalIzan toda la venta de todas las promociones en cualquier caso, SON LA ANECDOTA DEL SECTOR, la gran mayoria el 99% siguen con sus propios equipos comerciales.
Fernando : ¿en USA los promotores venden a través de los agentes inmobiliarios y sus MLS,S? o siguen vendiendo a través de sus propios equipos y por lo tanto fuera de las MLS?
Si te apuntas a un club ya sólo por ese hecho te obligas seguir sus normas, no pondrás las tuyas,una vez estás dentro de un club sigues las que marca el club y en mi MLS las normas son por y para LOS INMOBILIARIOS.
Seguimos
Eduardo, como sé que te encanta la polémica y las controversias; creo que cometemos un error si nos posicionamos como vendedores (el más caro…) porque luego no sé qué le vamos a decir al comprador (con nosotros serás el que compre más barato…) vaya lío no?
Más bien me parece que nosotros somos los más expertos en el mercado y en el proceso de comprar y de vender, y seremos capaces de dirigir el proceso sin meteduras de pata, y gracias a nosotros nuestro cliente (comprador o vendedor) tomará las mejores decisiones perfectamente asesorado y conocedor del valor de lo que consigue, y de lo cede a cambio.
¿Qué te parece como definición de Misión?
Hay muchas otras y todas buenas, supongo. Pero lo de posicionarte como vendedor de propiedades, anunciador de propiedades, enseñador de propiedades, cada vez me gusta menos…
Nada más que decir, Moisés. (punto)
Sin lugar a dudas a primera vista parece que existe una contradicción insalvable entre vendedor y comprador y que el captar (contratar, listar, como se le quiera llamar) una propiedad y comprometerse a venderla al precio más alto te pone, en tu calidad de agente inmobiliario, en una situación de agravio comparativo frente al comprador, que quiere conseguir justamente lo contrario.
Sin embargo mi sistema de trabajo va encaminado en lo que expresas inteligentemente en tu segundo párrafo. Decisiones que ambas partes libremente toman basadas en la información más fidedigna posible que les proporcionas. Sin olvidarnos que tanto comprador como vendedor buscarán por sus propios medios toda la información que sean capaces de obtener. Todo esto matizado de la siguiente manera:
Punto 1, Captación: La propiedad la has captado en un precio razonable de mercado basándote en las propiedades vendidas en ese nicho de mercado en los últimos seis meses. Luego estamos hablando de precio de mercado máximo posible. Esto no puede ofender a ningún comprador que es consciente que no es posible comprar duros a pesetas en una situación de mercado dada.
Punto 2 Márketing y Ventas: Si cuentas con un eficaz sistema de publicidad y márketing del cual el MLS (exclusiva compartida) es una de sus herramientas, con una enorme generación de respuesta a tus anuncios de venta podrás demostrar a tu vendedor que has llegado a la práctica totalidad de sus potenciales compradores de hoy. Si nos metemos en el sistema informático que usas (BD) y cruce de oferta y demanda, calificación y seguimiento de clientes y muchos etcéteras que dan para una monografía no acabamos así que paro aquí. Entonces podrás conseguir un efecto subasta con la vivienda, con lo cual el vendedor comprobará en la práctica que se ha obtenido el precio más alto posible.
En conclusión si el proceso de venta es transparente y la información eficaz tendemos a que todas las casas son conocidas por todos los compradores los cuales han tenido la posibilidad de ofertar y pujar por la de su interés. Si esto se cumple, ¿Quién puede darse por ofendido? Esto es oferta y demanda. Y hasta que se invente otra cosa, es lo que hay. Y es la realidad que hay que contarle al cliente, sin tapujos. Si por el contrario captas propiedades sobrepreciadas para regalarle el oido al propietario y conseguir el contrato no solo no conseguirás vender sino que perderás prestigio, tiempo y salud.
UN MOMENTO…. La pregunta de este post no era si pueden “participar” los promotores en las MLS sin o si pueden “PUBLICAR” cosa bien distinta…nos nos vayamos por los cerros de Úbeda.
Así pues me reitero en mi opinión, PARTICIPAR=SI, como cualquier otro propietario de un inmuebles, es decir a través de un Agente, puesto que el vanal es del agente.
PUBLICAR= NO, como cualquier otro propietario de inmubeles, es decir el que publica es el propietario/s del canal no del inmueble.
Perfectamente centrado el tema.
Tengo ya ganas de que aparezca por aquí algún inmobiliario, aunque sea UNO solo, al que le parezca bien la ecuación PARTICIPAR=PUBLICAR=SI
Por cierto que esto NO es un post de Moisés al que se le haya cambiado el tema. Esto es un post que hice yo, al hilo de otro largo hilo que se había formado tras un post de Moisés en el que planteaba el tema de la “participación de los Promotores”. Como pensé que el tema estaba planteado de una forma un poco oscura y podía despistar a alguno, inicié este post contando mi postura propia. Moisés lo ha llenado de corto y pego de sus propios comentarios y los míos a SU post, y se ha adueñado de él, hasta el punto de que pidió a Cesar (y hasta lo consiguió) que le pusiese a él de autor de mi post!
A ver si así vuelven las aguas a su cauce:
Autor del Post: FGErviti
Título del post: ¿Pueden publicar los promotores sus propiedades en la MLS?
Texto del Post: “…Creo que merece la pena que resuma yo mis opiniones aquí… Un propietario no puede publicar sus propiedades directamente en una MLS, por muy interesante que sea como cliente potencial. Un promotor es propietario de las propiedades que vende, así que un promotor no puede publicar sus propiedades en la MLS…”
Gracias a todos por vuestra participación, que está haciendo que en Inmobiliarios 2.0 se esté hablando de lo que muchos intuyen pero no llegan a ver.
Esto vale más que muchos artículos de la revista, no?
13.958 palabras (un artículo normal tiene entre 1.000 y 1.500), 58 posts, 617 lecturas… todas ellas de gente con nombres y apellidos, profesionales de lo suyo… Enhorabuena Cesar. ¡Esto es un exitazo! (pero no me quites la autoría de este post porfa, que últimamente no escribo en tandem
)
FGERVITI: La MLS que quieren los agentes inmobiliarios, ¿es una web en la que también pueden publicar los promotores directamente, sin encomendarle la venta a un agente?.
RESPUESTA= NO
COPIO Y PEGO de mi anterior post:
“vease el ejemplo de los numeroso portales de internet que han ido por este camino mezclando churras con meninas, fijaos en el efecto que se produce con este tipo de canales “multi-actor” que cada uno saque sus propias conclusiones de como trabajar esta profesión.
Una cosa es que nos sentemos, que negociemos, que seamos conscientes de pertenecer al mismo sector, que colaboremos y trabajemos juntos y otra es dejar nuestros canales de venta abiertos a productores.
Por esa misma razón de tres yo os preguntaría ¿¿Por que no dejar el canal abeirto no solo a promotores sino tambien a bancos y particulares?? a fin de cuentas todos ellos no son sino “propietarios de sus inmuebles” y todos desean vender…”¿que diferencia hay para nosostros? ¿¿contestariais lo mismo a esta pregunta???
y estas ganas que tienes de que aprarezca un inmobiliario al que le parezca bien la ecuacion de PARTICIPAR=PUBLICAR=SI… ¿a que se debe? es mera “curiosidad insana de inmobiliario”
Claro clarísimo y totalmente de acuerdo. Solo interesa a los propietarios de la web, que cobran por usuario, por propiedad publicada, por alarma enviada… a nadie más beneficiará. Es más, la única diferencia entre un propietario SA y un propietario particular es que el primero paga…
Más que ganas, es un reto a que alguien encuentre al intrépido inmobiliario dispuesto a defender aquí las virtudes de… pegarse un tiro en el pie.
Ahhhh pillastre buscando victimas…alguien habrá…alguien… hay gente pa’ to.
Bueno, parece que las cosas se aclaran bastante. No se le puede negar a un promotor el derecho que tiene a dar publicidad a sus promociones a través de los MLS’s como a cualquier consumidor de servicios, siempre que contrate estos servicios. En el artículo 10 de las promesas de cumplimiento para el público en general el código ético de la NAR dice:
Article 10) Los REALTORS® prestan servicios profesionales iguales a todos los clientes independientemente de su raza, color, religión, sexo, inhabilidad, estado civil, o nacionalidad de origen. Esto además de ser un derecho constitucional es de sentido común. Pero como estas promesas (pledges) tratan otros asuntos de interés mencionados en este post recomiendo la lectura de la declaración de intenciones y los 17 artículos más significativos que la NAR pone a disposición de quien esté interesado en versión pdf en castellano en http://www.realtor.org/pac.nsf/files/R_COE-Pledge-of-Performance_hisp.pdf/$FILE/R_COE-Pledge-of-Performance_hisp.pdf
Vaya me acabo de dar cuenta que … soy culpable.
Sinceramente crei que con el cambio de plataforma se “tradujo” mi post de la revista inmobiliarios ” QUE PASA CON LOS PROMOTORES” por el de tu publicación de “PUEDEN PUBLICAR”, yo hablaba de “PUEDEN PARTICIPAR” de ahi que le pregunté a Cesar por que no se habían traspasado todos los comentarios ya que sino no se entendía bien toda la linea argumental y fui copiando y pegando de dos en dos los 24 comentarios.
¡¡¡ CREI QUE ERA LA CONTINUACION DE MI POST !!! no uno nuevo ya que el tema es el mismo y leí tu post como un comentario al mio
Craso error del que pido públicamente disculpas ya que para mi no me adueñaba de nada sino que ERA EL MIO, y por eso le pedi incluso el cambio de foto.
En fin, lamento el error y si alguien se molestó,reitero petición de disculpas.
Ya que no me atribuyen la paternidad me quedare como el abuelo.
Si me llego a dar cuenta no lo cuido tanto, jajaja.
En cualquier caso la linea argumental sigue siendo igual de válida.
Saludos.
¡ VAYA PLANCHAZO!
Pues por eso, a invitar a unas copitas ea
Eso está hecho pero espera que me recupere emocionalmente
Desde luego Moises, mira lo que le hiciste al pobre Fernando. A ver si al final resulta que hasta eres contrario a la idea de que los promotores publiquen directamente en los mls y no te has dado cuenta.
En realidad, lo que quería era conseguir batir el número de comentarios haciéndome pasar por Moisés…
66 comentarios… Y aun me queda por batir el número de lecturas del de Cesar sobre los bancos (a mí no me engaña Cesar, ha trucado el contador)
Cómo sois, … veo que os alegra mucho mi patinazo, en vez de reconocer mi paternidad y dedicación a este post hijo del mio, en fin siempre me queda Paris.
Voy a pedir que retiren todos mis comentarios jajaja.
bajará de 67 a 7…
Si lo reconozco me duele, y vosotros ahí riendo, me duele más.
Rafa estoy pensando en que publiquen=participen directamente los Bancos…
JAJAJAJA
Perdonad la maldad pero sois tan cariñosos conmigo que incluso pienso bien de vosotros
EL ABUELO DEL POST se va a dar clase a la facultad.
Seguid, seguid sin mi ya me echareis de menos