Predicciones inmobiliarias imposibles

 Indicaba en una postal anterior, que en pocos años hemos aprendido mucho de un cierto número de Sistemas que en vez de” vivir” (estar) situados en equilibrio (inestable) respecto de su entorno, esto es, intercambiando constantemente con él energía, trabajo, materiales, conocimiento, etc., se desplazan por diferentes causas (crisis) hasta llegar a posiciones alejadas de su posición inicial de equilibrio.

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 Y decíamos que en esos estados los Sistemas se desorganizaban y volvían a organizarse alrededor de atractores enteramente nuevos dando lugar a estructuras novísimas y muy distintas. Y terminábamos diciendo que en esas situaciones los sucesos que ocurrirán no pueden predecirse.  Estos conocimientos provienen de ciencias tan duras como la Física (Teoría del Caos)  y, aunque jóvenes, están debidamente contrastados, en muchos campos de la Ciencia.

 

 

He recordado esto ante la lectura de una serie de noticias que han aparecido hace unas semanas -aunque yo las haya leído hace poco-  en las que con rotundidad y seguridad  (los autores son presentados como expertos en el Sector Inmobiliario español)  los mismos, afirman cosas tales como éstas:

 

o        Los precios bajarán este año un 20%.

o        Todavía hay recorrido para las bajadas de precio de los pisos.

o        Los precios deben bajar un 50% para que el stock de pisos sin vender, se agote.

o        Los precios bajarán hasta final de año.

o        No hay que darle vueltas, hasta que los precios no bajen  un 40%, el problema de la venta persistirá.

o        El precio de la vivienda caerá un 30%

 Sobre esto cabe indicar:

 ¿Y eso cómo lo saben?  Pues no hay evidencia empírica de que eso (bajadas del 50%) vaya a suceder o haya sucedido nunca, salvo en los casos de subastas, embargos  o procesos parecidos y, aún en estos caso, han ocurrido sin el carácter universal que se afirma en esas frases y se predica sobre la totalidad del mercado.

 No insistiré en que esas afirmaciones, peregrinas en su carácter universal, contribuyen, aún siendo inciertas, a reforzar el problema de la venta inmobiliaria, pero sí diremos que como la gente se cree las predicciones de los expertos publicadas en los Medios, su perversa consecuencia es la de retrasar su decisión de compra –en aquellos que podrían comprar ahora  - o incrementar el pesimismo general en aquellos que no pueden hacerlo hoy o en los vendedores que desearían vender, ahora, sus bienes.

 Pero además y como a  toda predicción puede alcanzarle la pregunta acerca de la fiabilidad que la misma nos merece, sobre este punto podríamos preguntar: ¿Qué decían esos mismos expertos acerca del precio de los inmuebles hace tan sólo un año?… ¿Se cumplieron sus predicciones?…  Pues, si se equivocaron entonces porqué vamos a darles más crédito ahora.

 ¿Y porqué se predice con tanta rotundidad cifras tales como “el 50%” (Porqué el 50% y no 49,74 % o un 51,25%).  Me temo que si les preguntásemos a esos expertos por el procedimiento de cálculo que han utilizado para obtener esas cifras,  no obtendríamos una respuesta detallada. Me da a mí que esas predicciones y consejos para vender, constituyen un caso similar al que acudiendo al médico con un dolor espantoso en la mano, sale de la consulta sin brazo. Una cosa está clara, pasados los efectos de la cirugía, al paciente, ya manco, nunca más le va a doler la mano; aunque, seguramente, podría haber habido otros procedimientos más inteligentes y proporcionados para curar el dolor detectado. Quitarle al inmueble el 50% de su precio para que así se venda es la misma clase de consejo que el de ese cirujano atroz para terminar con el dolor de la mano.

 Por otro lado, el argumento genérico que subyace en el “si baja el precio, el inmueble se vende”, constituye un ejemplo mayúsculo de error conceptual, pues al igual que en los tiempos de bonanza el dinero se deriva de que el demandante compre efectivamente,  también en tiempos de Crisis (Recesión) la solución está en la Demanda y no en la Oferta.  Inmuebles a cualquier precio y condición pueden no obtener compradores si éstos no pueden, quieren o necesitan, comprarlos. Hay que recordar que estas ventas nuestras –las inmobiliarias-  no se parecen en nada a las de bienes de consumo u otros bienes en los que el riesgo no forme parte de la Oferta. La Venta Inmobiliaria está en la Demanda, en la Voluntad y Capacidad del Otro para la Compra. La mejor oferta no vale nada si no hay un demandante que la adquiera.

 Por tanto yerran los que proponen soluciones para el lado de la Oferta sin haber dado antes soluciones a la Demanda. Es el Consumo el que debe de ser efectivo si se quiere que la Oferta “consuma” o agote el “stock” de inmuebles. Y no al revés.

 Finalmente, la pretensión de predicción de estos expertos es inoperante. En tiempos de bonanza, la extrapolación de series temporales de resultados es posible en determinados casos pero en tiempos de Recesión, no. En tiempos estables se pueden prever sucesos a corto plazo y alguna macrotendencia a medio o largo plazo, pero en tiempos de Crisis (Recesión) ni se puede a corto plazo ni a largo Y esto es porque –según nos indican los estudios sobre los Sistemas en tiempos y lugares alejados del punto de Equilibrio, como son los actuales- la complejidad de la situación hace imposible suponer con certeza lo que va a ocurrir. En estos tiempos caóticos, complejos, ni se puede prever lo que todavía no existe ni se puede saber hacia dónde nos arrojará la Recesión.

 Además, hoy sabemos que incluso sucesos actuales insignificantes estadísticamente pueden influir significativamente en otros lugares y tiempos haciendo el futuro distinto al esperado; cuanto más, si de lo que se trata es de cambiar el sistema económico mundial como pretenden los políticos mundiales en la actualidad.  No haga caso pues de las predicciones concretas y universalizantes, pues nadie sabe nada –ni puede saberlo ya que el futuro es incognoscible debido a su naturaleza caótica- y actúe pues a corto plazo con lo que tenga a mano y según su mejor criterio, dado que usted y yo y los expertos coincidimos en algo: ninguno  podemos ver nada fuera del instante presente.

 Miguel Villarroya Martín

www.inmobiliari.net                 info@inmobiliari.net

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Por: MVillarroya 12 marzo 2009.