Con todas estas informaciones sobre una posible reducción en los precio de venta de los "activos inmobiliarios de los bancos" me parece necesario advertir que en la mayor parte de las instituciones financieras, aunque lo más visible y lo más importante para nosotros sean los pisos, lo que realmente ocupa el mayor peso son esas enormes propiedades empresariales como suelo para edificar que no se necesitará hasta dentro de muchos años, grandes inversiones absurdas e innecesarias como aeropuertos sin aviones ni vuelos o casinos en el desierto o locuras por el estilo… Estas propiedades serían hoy invendibles a cualquier precio, por lo que técnicamente tienen un valor de mercado nulo o próximo a cero, si no negativo en alguna ocasión. Luego están los edificios de oficinas vacíos y centros comerciales con la mitad de tiendas cerradas, y otros edificios que dan pérdidas, por lo que su valor técnico es también negativo, y sería muy difícil de vender por un precio por bajo que fuera. Bajar los valores contables dando las correspondientes pérdidas perjudicará las cuentas de resultados, pero no va a resolver nada.
Pero lo que a nosotros nos importa son las viviendas. En primer lugar, decir que en la mayor parte de las entidades financieras, esto es una pequeña parte de esos activos adjudicados, y que rebajar sus valores contables tampoco va a resolver mucho. Dentro de esa bolsa de residencial, debemos descontar la cantidad de edificios completos, muchos sin terminar, otros en zonas sin demanda, para los que hoy tampoco encontraríamos comprador a ningún precio. Y también están tantos pisos que precisan una inversión importante, a veces superior a su valor de mercado, que tampoco tendrán salida casi a ningún precio.
¿Cual es el monto de propiedades realmente vendibles si se bajaran los valores contables en esos porcentajes de los que se están hablando? ¿Va a suponer realmente una solución para los bancos, para las personas, para los mercados?
En todo caso, lo que nos toca a nosotros es analizarlo en nuestra zona de trabajo, en nuestro mercado, por zona y por tipología de propiedad. Cómo va a afectar eso a las viviendas unifamiliares de calidad media-alta en mi zona, a las viviendas nuevas, a los pisos económicos, a los inversores con liquidez dispuestos a invertir en arreglos y recolocar o alquilar? Ese es el análisis importante, que debemos hacer para dar servicio y asesorar correctamente a nuestros clientes. ¿Habrá mejores oportunidades o no?. ¿Afectará al particular que quiere vender su piso o no?
Eso es lo que debe preocuparnos. Lo demás es charla de café.
Desde la Asociación AFILIA acabamos de mantener una entrevista en RTVE en Cantabria, en donde señalamos que la corrección del producto bancario – era obligada- no afectará a las viviendas de 2º mano. Los propietarios ya han hecho sus deberes y han bajado los precios, la los bancos les toca ahora.. Pero ademásel producto bancario , al menos en Cantabria, se encuentra en zonas aisladas y sin servicio o de escasa revalorización, en definitiva inmuebles en los que hay poca demanda. Si el precio baja, habrá inversores o un target específico para esos inmuebles. Un buen dato para poder quitar ese stock y que fluya el crédito. En general parecen noticias POSITIVAS.
Fernando, clarividente a tope.
La presentacion por parte del señor Luis de Guindos, es otra muestra mas de demagogia politica.
A que activos les van a aplicar el descuento del 35% ?
A lo que es invendible? Pues a eso quiza se qyedan cortos. O bien lo van a aplicar a los activis situados en zonas de demanda, a esos lo dudo mucho.
Como siempre el no matizar la informacion, perjudica a esa misma infornacion, a no ser que se quiera decir eso.
Ahora el cluente que desea comprar o tenia tomada la decision, le vuelven a dar motivos para que espere un poco mas.
Mas maderaaaaaa
En la comunidad valenciana se estima un stock de 230.000 viviendas en venta, mientras que la necesidad de creación de nuevos hogares es de 30.000 por año. A simple vista, lo que la mayoría del público percibe, es que hay stock para muchos años. Sin embargo las matemáticas han evolucionado mucho desde que la vieja echase sus cuentas.
Lo que procede con este stock es hacerle la autopsia, que como todos sabemos es apropiado para estudiar a los muertos. Además, como profesionales del sector inmobiliario hemos conocido la evolución del individuo en vida, hemos visto como se formaba este stock.
Sabemos que las viviendas de primera residencia situadas en zonas de referencia ni siquiera han pasado por él, han tenido salida en el mercado sin mayores dificultades.
Las viviendas de primera residencia en zonas con demanda, en especial la obra nueva, se han colocado a buen ritmo, dejando incluso ganancias a las entidades. Su paso por el stock ha sido fugaz y ya no forman parte del mismo.
El stock se ha ido incrementando con lo que no tenía salida en el mercado, y actualmente gran parte del mismo está compuesto de eso, de inmuebles sin demanda. Promociones en cantidad y/o lugares equivocados; segundas residencias en sitios que nos son precisamente Benidorm o Benalmádena; infraviviendas que hasta hace poco ocupaban inmigrantes, o buenas viviendas pero a precios disparatados. Sirva como ejemplo que dada la abundancia donde elegir no existe demanda para viviendas sin ascensor a partir de una tercera altura, ni tampoco para fincas de cierta antigüedad en las que abunde la multiculturalidad, y no digamos ya si además necesitan reformas.
En nuestras agencias recibimos cada vez a más compradores, cansados ya de visitar entidades bancarias y convencidos de que no tienen nada interesante que ofrecerles. La oferta con demanda está ahora en manos de los particulares pero no tiene financiación. Por contra la oferta sin demanda pero con financiación está en manos de los bancos. Nos enfrentamos a un puzzle de solo dos piezas pero que no encajan. La cuestión es si el que tiene el martillo de la financiación continúa en su obcecación de intentar encajarlas a golpes o asume la realidad.
Fernando, tienes toda la razón, mi conclusión es que si el 70% de los inmuebles que se tienen que quitar los bancos estaban pensados como viviendas dedicadas a turismo, ?para que le sirven a una pareja que se quiere comprar un piso en Pamplona?.
El problema es que mientras no les liberen de esa carga en los balances esto no tiene salida. La solución yo la veo en un Banco de inmuebles (banco malo), creación de un Organismo de control para aquellos bancos que liberen sus cuentas pasando los inmuebles al BM, y eliminación del ICO recuperando el Banco de Crédito Oficial, dando de forma directa el crédito a la empresa y con un porcentaje destinado a vivienda, de forma que este Banco regula los indices para viviendas.
Mientras que en ciertos activos como el suelo, los hoteles, centros comerciales, polígonos y naves industriales, centros empresariales, etc. los bancos se dejan aconsejar por asesores más o menos especializados y conocedores, en las viviendas en muchas ocasiones ni saben lo que tienen entre las manos ni tienen quien les asesore, o no se dejan asesorar por quienes tienen a mano.
Es mucho más fácil controlar la situación y las posibilidades de una cartera de 10.000 MM de euros de grandes suelos y propiedades empresariales e industriales, que una cartera de 1.000 MM en pisos dispersos por toda le geografía, la mayor parte de ellos complicados. Hay que saber lo que hay, para qué sirve, si hay un mercado o si es mejor dejarla para luego, donde está ese mercado y cómo llegar a él, a qué precio, si merece la pena invertir para reposicionar… y hay que dar prioridades y enfocarse, y realizar el marketing adecuado a cada cosa, intensamente… y hay que realizar un seguimiento exhaustivo y medir resultados de las acciones y actuar en consecuencia.
Creo que hay un trabajo ímprobo que realizar, en la que va a ser imprescindible la participación ordenada y controlada de un ejército de profesionales serios, expertos y bien formados, disciplinados, honestos… y coordinados. Hay una tarea enorme. No se si estamos preparados. Pero hasta que no se realice, no saldremos de esta, así que habrá que prepararse.
Hola,
Mi visión es algo distinta, y permitidme que discrepe.
En manos de los bancos estimo que a día de hoy hay entre 300 y 400 mil inmuebles y el 70% primera residencia, por lo menos en lo que se trata a que conozco bien, aunque si es verdad que es de muy baja calidad, cada vez entran más inmuebles de todos los segmentos. Entiendo que el banco en el que he estado trabajando no es muy distinto a los demás.
El quebranto medio con el que vende un banco a día de hoy sobre el valor contable, se sitúa por encima del 40% y creciendo a ritmo de vertigo (los costes suben y el mercado baja). Muchos bancos están cerrando operaciones de venta de deuda (paquetes de miles de inmuebles) con descuentos del 80-85% sobre la deuda, que ya empiezan a estar en manos de grandes fondos sobre todo norteamericanos y que estos a su vez están revendiendo en pequeños paquetes, incluso de unidad en unidad y a veces a sus propios deudores con quitas del 50% sobre la deuda para no llegar a ejecutar.
Esto que parece ciencia ficción lo veremos más en 2012 y mucho más en 2013. La presión del Banco de España hará que lo veamos crecer. A la entidad financiera le interesa más vender la deuda que ejucutar y provisionar y montar grandes estructuras.
Otra cosa que tenemos que tener en cuenta son los cientos de miles de pisos de obra nueva que no estan en los activos de los bancos (porque no quieren/interesa) ya que han renegociado la deuda y que saben que nunca pagarán. Aquí también aprieta la nueva ley, y estos bajarán con fuerza sin duda. Aquí si hay pisos de todos los segmentos y precios.
Fernando, me he perdido mucho o la parte gorda de verdad está en el residencial, créeme. Cuando digo residencial digo ejecutado + en camino + promotores. La parte más corporate de locales, oficinas, cc, etc son "cacahuetes" y el suelo al ser ilíquido a día de hoy, casi lo mismo.
No debemos olvidar que cuando un particular vende una casa, en la mayor parte de la ocasiones se compra otra y mueve el mercado. Cuando un Banco vende una casa, ahí termina el negocio inmobiliario.
Por otra parte, a día de hoy la financiación está complicada cuando no es un activo de un banco exclusivamente, si el activo es del banco… alfombra roja y 110%, lo que sea para no seguir perdiendo dinero.
Mi conclusión: esta ley si hará bajar los precios de los pisos con fuerza.
Ahora es cuando toca más que nunca trabajar para dar un servicio excelente al cliente, aportar valor como profesional inmobiliario, asociarse con el vecino para ser conocedor de una mayor zona y asesorar debidamente al comprador, al vendedor y a las entidades financiras que van a jugar un papel determinante en los próximos años. Nadie como el profesional inmobiliario de la zona conoce esa zona, los precios y las posibilidades de venta que hay.
Es sólo una opinión….
Un saludo
Alejandro
Alejandro, somos como el habitante de la cueva platónica, que juzga el mundo real por las sombras proyectadas en un muro. Cada uno conocemos una parte de la realidad, y seguramente ninguna es totalmente acertada ni errónea. No creo que este sea el sitio para contrastarlas, pero me gustaría mucho comentarlas personalmente un día de estos, y a lo mejor sí que podemos postear nuestras conclusiones.
Absolutamente de acuerdo… comentamos en persona cuando quieras
Un saludo
Alejandro