Si existe una polÃtica de marketing realmente complicada es la que consiste en establecer un precio para el bien o servicio que estamos intentando colocar en el mercado. Es una de las cuatro Ps del marketing, pero siempre da la impresión de estar ahà solo para que sean cuatro y no tres (las Ps).Â
La aplicación de conceptos de pricing (el maldito inglés otra vez, pero no existe un equivalente de una sola palabra en castellano para definir el proceso de decidir un precio desde el punto de vista del marketing estratégico) será motivo de un artÃculo más extenso que espero poder publicar en la revista INMOBILIARIOS. Pero no quiero dejar de comentar algo que me sorprende cada dÃa más, y es la fuerza con la que ha quedado establecido el hecho de que los precios de las casas deben de bajar (y además se establece el porcentaje: un 30%). Con la misma contundencia que antes habÃa quedado establecido que los precios de las casas nunca bajan. Y creo que ambos consensos generalizados no dejan de ser profecÃas autocumplidas, por la presión mediática que las acompaña, y que tienen poco de racional y sà mucho de neurosis colectiva.Â
Me remito a lo que decÃa ElÃas Canetti, un premio Nobel de Literatura con motivos reales para serlo, en su libro titulado Marrakech: “el precio en el mercado depende de la hora del dÃa, de las ganas de vender y de las ganas de comprar, del juego de sobreentendidos, de lo que puede o no puede, o quiere o no quiere, pagar el comprador y de lo que puede o no puede, quiere o no quiere, cobrar el vendedorâ€. Bueno, tal vez no sea muy exacto porque estoy citando de memoria, pero el concepto que quiero resaltar es ese. El precio de cualquier cosa es todo menos algo exacto, e influyen multitud de factores a la hora de determinarlo. El coste es uno de ellos. Pero ¿cual es realmente el coste actual de una casa que se construyó hace 30 años?. El valor de una casa nueva es una referencia, pero ¿hasta qué punto?.Â
“No dejes que la realidad te estropee una buena historiaâ€, reza el sabio dicho para periodistas sin muchos escrúpulos. Y los periodistas necesitan ahora confirmar que el principio establecido de que los precios deben bajar se cumple a rajatabla. No les dés otra información ni otra noticia porque no les interesa oirla. Pero ¿realmente es obligatorio que los precios bajen?.Â
Es cierto que hay una demanda mucho menor. ¿Pero es realmente por culpa de los precios?. ¿Eran unos tontos –como dice el ofensivo y efectivo slogan de Media Mark- los que se lanzaban a comprar viviendas en el año 2006 y aún en el 2007? ¿Estaban todos equivocados?. ¿ O es que, como ocurrirÃa con cualquier otro bien muy demandado y con un ciclo largo de producción, se presta a la especulación por la generación, real o artifical, de un fenómeno o apariencia de escasez?.Â
Porque detrás de todo aumento especulativo del precio casi siempre hay una situación de escasez, que en muchos casos se provoca. Cualquiera que se dedique al pricing sabe que esa es la clave para que el comprador acepte un aumento del precio. Los fabricantes de videojuegos son unos artistas de la escasez. Porque la escasez es siempre inflacionaria, la estrategia tradicional de un ministro de economÃa para luchar contra las subidas de precio son las importaciones de choque del producto inflacionista. Era lo que se hacÃa en España cuando subÃa el pollo o el cordero, sobre todo porque nuestra economÃa no formaba parte aún del Mercado Común Europeo, que supuso finalmente una inyección a la yugular para combatir la inflación en el precio de los alimentos.Â
El problema del sector inmobiliario es que las casas  no se fabrican de un dÃa para otro, ni se almacenan para sacar excedentes al mercado cuando conviene (como se hace tradicionalmente con algunos productos agrÃcolas). Y el otro problema es que esa inercia en la oferta existe también en sentido contrario. Cuando se ha comprado un solar, se ha pagado un proyecto, se ha conseguido la financiación, se ha empezado la obra y, de pronto, el mercado se va al garete en un abrir y cerrar de ojos.. ¿es tan fácil parar la obra?.Â
Pero volviendo a la pregunta inicial. ¿Es obligatorio que los precios bajen?. Pues los de la obra nueva se están resintiendo mucho porque, como dijo el anterior presidente de los promotores, el barcelonés Chicote, si hay que bajar el 30% una casa, mejor dársela al banco. Y la razón es simple: mejor una dación en pago que no seguir debiéndole de por vida al banco unos cuantos millones de euros, ya que un “quebradoâ€, un apestado para los bancos y sus listas negras, no va a tener ninguna posibilidad de generar ese dinero en el futuro. Los bancos, con el código genético impreso de crisis anteriores, prefieren esperar, negociar y no ejecutar. Su experiencia les dice que mejor no convertirse en promotores y que el mercado inmobiliario siempre acaba recuperándose (o no…).Â
Por otra parte, ¿tiene obligación de vender un particular su vivienda usada?. Cada situación es distinta, y siempre habrá personas que necesiten vender urgentemente, De hecho, algunos portales inmobiliarios te permiten insertar el “urge vender†como una opción de pago para destacar un inmueble. Pero ¿son tantas las situaciones de urgencia real?. ¿O es que hemos fabricado un consenso que está funcionando como una profecÃa que se autocumple ?. ¿ Las casas están bajando porque tenÃan que bajar necesariamente o porque todos nos hemos puesto de acuerdo en que tenÃan que bajar y lo hemos publicado a los cuatro vientos?. Por eso el tÃtulo de este post: “entre todos la mataron y ella sola se murióâ€. Â
En mi opinión, si es verdad que casi siempre se puede dilatar una decisión de compra de una vivienda, también es cierto casi siempre se puede dilatar la decisión de venderla. Y por tanto, la presión sobre el precio no deberÃa ser tan grande como el actual consenso establece. Y bajar los precios no favorece tanto como parece al mercado, empezando por el propio comprador, que es muchas veces también un vendedor. O lo será en el futuro.Â
De hecho, si bajamos a la calle, creo que lo que está sucediendo es que la mayor parte de los compradores, que los hay, no perciben que los precios hayan bajado todo lo que los medios de comunicación y, de retruque, todos los enteradillos dicen que van a bajar. Consecuencia: esperan a que los precios bajen para comprar. Resultado: no hay operaciones.Â
En fin, sé que este post me ha salido un poco provocador. Pero pensar out of the box es uno de mis pasatiempos favoritos cuando me pongo el sombrero de blogger. Espero que los comentarios muerdan, que es lo que me gusta.
Buenos dÃas Dionisio. Un placer como siempre leer tus posts, sobretodo los polémicos. Estoy de acuerdo en que el precio de un bien o servicio viene marcado por la oferta y la demanda, partiendo de esta base, nadie puede coger una bola de cristal y decir los precios van a bajar un 30,17% en el próximo año.
Pero si consideramos las vivendas como un bien, y no como una inversión especulativa (de hecho, ahora que sabemos que los precios de los pisos también pueden bajar, sólo se buscan gangas para inversión, se acabó el “vale tudo”), si que me parece coherente decir que están sobrevaloradas, aunque no hecho ningún detallado estudio, tan sólo me basta con comparar el precio de la vivenda con el salario medio, y comparar la relación con la de otros paÃses (lo que en economÃa se llama paridad Big Mac), ¿Compensa hipotecar el 60% del sueldo de los siguientes 40 años para comprar un piso de 65 metros cuadrados? A mi no, por eso creo que están sobrevalorados y que dedeberÃan bajar, almenos para que yo comprara uno, pero cómo decÃa antes que un bien esté sobrevalorado no quiere decir que el mismo tenga que bajar, eso sólo puede dictaminarlo el mercado.
Un afectuoso saludo,
Raúl.
El piso vale lo que estemos dispuestos a dar por él, siempre y cuando dispongamos del dinero, es decir del crédito.
Estamos dispuestos a dar en función de lo que ganamos… entre todos. Una de las causas del incremento de precios ha sido la generalización del doble sueldo familiar.
De acuerdo con nuestro sueldo en condiciones “normalesâ€, y con el tipo de interés correspondiente, podemos meternos en una vivienda que valga A, pero a esta cantidad le podemos añadir un esfuerzo adicional B si pensamos que compensa porque “es una buena inversión†por el mercado, y “nos lo podemos permitir†porque tenemos bastante confianza en nuestra estabilidad laboral (ingresos?) y en nuestra estabilidad familiar (dobles?). Le llaman sentimiento de mercado. Asà que el piso ya vale A+B, y el promotor que se da cuenta se apresura a poner ese precio, y el que vende suelo, ajusta su valor al mismo, etc…
El banco que se da cuenta y ve que los precios van para arriba, y los pisos nunca bajan, piensa que, si te surgen problemas en el futuro, para entonces ya habrá quien dé A+B+C. Más sentimiento de mercado. Como te dan el dinero, y los tipos están bajos, tú asumes ese precio, y el promotor se da cuenta, y el vendedor de suelo también, etc.
Hasta aquÃ, los pisos nunca bajan, el empleo es eterno, los matrimonios no se rompen, los bancos prestan dinero a manos… el sentimiento de mercado es positivo: los pisos valen A+B+C = D
De pronto el sentimiento del mercado cambia de la mañana a la noche. Los pisos empiezan a valer D-C-B. Los vendedores no quieren aceptarlo, se resisten. Las estadÃsticas no reflejan el descenso del valor, pero el valor es D-C-B. Pero además, como los bancos se quedan sin liquidez, cierran el grifo, y la disponibilidad del comprador es lo que tenga en cuenta corriente; su capacidad de ahorro. En realidad, hasta que los bancos empiecen a dar hipotecas fluidamente, los pisos no podrán valer ni siquiera D-C-B.
Para que vuelvan a valer D tiene que volver a cambiar el sentimiento del mercado. Han de pasar años, muchos años, los años necesarios para que la gente vuelva a perder la memoria, y vuelvan a decir lo de que “los pisos nunca bajanâ€.
En la formación del precio de una casa entran en juego fuerzas de diferente signo, que generan dinámicas muy complejas. De las que apunta Fernando me quedo con la primera, la sociologÃa de las parejas con dos sueldos. Porque afianza la ley de hierro en la formación del precio de una vivienda: las casas acabarán costando el dinero disponible para pagarlas. O lo que es igual, si bajan los tipos de interés, las casas acaban subiendo. Si hay dos sueldos para pagar la hipoteca, las casas suben también. Y todo ello hasta llegar a un punto en que el esfuerzo financiero se iguale al que ya era antes de que ambos factores entraran en juego. Porque, aunque el cemento, el ladrillo y la mano de obra no son tan inflacionarios, el valor del suelo sà lo es y en grado sumo.
De hecho, las grandes fortunas inmobiliarias las hicieron promotores que tenÃan una gran reserva de suelo anterior y que se beneficiaron de esa ventana de oportunidad que se generó cuando los intereses bajaron y los precios subieron. Después han tenido que reponer suelo, y pagando ya unos precios ajustados al supuesto precio de venta final de unas viviendas que iban a comercializarse mucho más caras. Y lo que están pagando de verdad son las consecuencias de un grave error de cálculo que les ha llevado, en muchos casos, a la ruina.
Pero las bajadas del tipo de interés y la mayor disponibilidad económica de parejas con dos empleos no explican la integridad de la espiral especulativa. Como las tormentas que se convierten en huracán, el sistema adquirió una energÃa tremenda cuando la vivienda se demostró como el mejor valor de inversión después de la crisis de las puntocom en el 2001. Y un mercado que parecÃa tender a estabilizarse, revivió con una inusitada fuerza provocando la escalada de precios hasta hace prácticamente cuatro dÃas .
Aceptando básicamente el planteamiento que hace Raúl, haciéndome eco del de Fernando, y confirmando la ley de hierro antes citada, entiendo que los precios de las viviendas deberÃan bajar hasta igualar la media histórica del esfuerzo financiero para pagarlas. ¿PodrÃan dar los que se dedican a la financiación inmobiliaria por estos predios el dato de esa media y de la situación actual de este parámetro?. Creo que serÃa una gran aportación a este debate.
El poder lo ha tenido el vendedor, y ha ido poniendo los precios que le permitÃa la situación, porque la oferta ha sido crónicamente insuficiente. Una de las razones para ello es porque los ayuntamientos voluntyariamente han taponado el cauce normal, retrasando los plazos de planeamiento y obtención de licencias hasta lÃmites inauditos: AÑOS para obtener una licencia. Y todo ello porque los elevados precios del suelo les venÃan muy bien.
Curioso: a los primeros que van las ayudas es… a los ayuntamientos que han visto como se les secaba la teta de las licencias y el suelo de cesión.
Hola Dionisio, te felicito es un post muy bueno, de lo mejorcito que he leÃdo últimamente… vale no leo mucho, ens erio francamente bueno.
7 consideraciones:
1.- Propietarios en España 84% Usa 70% ( han subido casi 10 puntos en estos 8 años) Bulgaria 95% desconozco Irlanda, Gran Bretaña si alguien me puede ilustrar, gracias.
2.- En España el propietario compra no sólo para él sino para sus hijos e incluso sus nietos,no compras por un afán especulativo sino que además es un valor refugio, alguien duda que a 30-40 años es un buen refugio?.
3.- Consideración social: uno de los factores de compra, casi en todas las fases de la piramide de Maslow tenemos un factor que explica la decisión de comprar.
4.- Que el precio subió mucho por descontado ENORME DEMANDA poca oferta.que el precio bajará por descontado ENORME STOCK poca expectativa de demanda solvente, el ajuste en 2008 se produjo en torno a rebajas del 15-20% y quizás durante primer semestre 2009 también.
5.- El esfuerzo de compra medido en ratio ingresos-coste hipoteca no es muy diferente de hace 8 años.aprox.
6.- Lo que es muy diferente son las expectativas de: FINANCIACION-PARO-ECONOMIA GENERAL-EVOLUCION DE PRECIOS.
7.- Hace 3 años que no estoy de acuerdo en casi nada con SOLBES pero hoy si en una cosa, el 2009 será el año de estabilización de la bajada del precio del ladrillo, creo que es en lo único que este hombre va a acertar en todas sus previsiones.
Asi que tanto usuario como inversor vuelve a mirar con animo de comprar a lo mejor si esperas mucho empieza a subir, no el mercado en general sino ESE INMUEBLE QUE TE INTERESA. ESE QUE REALMENTE TE INTERESA ES UN BIEN ESCASO.
Moisés toca una de las claves que para mà explican la diferencia fundamental entre el mercado español y otros mercados en general, y en concreto el mercado norteamericano. En ambos paises ha habido burbuja inmobiliaria que ha estallado, pero mientras que en el mercado norteamericano los precios han bajado de forma espectacular, en el español las bajadas están siendo mucho más moderadas. Y mi predicción es que los precios medios no van a caer por debajo del 20% desde su pico en el 2007. Y ello es porque el español es un mercado en el que la vivienda en propiedad, y la vivienda como inversión, son dos comportamientos muy instalados en nuestra cultura.
Creo también que el porcentaje de vivienda en propiedad se resentirá en Estados Unidos, por el desastre de mercado que se está viviendo, mientras que en España continuará en esos elevados niveles, o más altos aún. No olvidemos que aquà los valores han caido en bolsa diez o quince puntos porcentuales más que en Estados Unidos durante el año pasado. A pesar de la falta de liquidez, la vivienda está demostrando su resistencia como bien de inversión precisamente en estos malos momentos.
Hace un año leà un libro, All real estate is local, donde demostraba exhaustivamente con abundantes datos y cifras, que el mercado de la vivienda era realmente muy dispar a lo largo y ancho de los USA. Pues si es asà dentro de Estados Unidos, cómo no va a ser diferente entre Estados Unidos y España. Lo digo para los que piensan que sólo es una cuestión de tiempo el que alcancemos la bajada de prácticamente el 40% al que ha llegado el mercado norteamericano en 2008 a partir de su pico en 2006. Creo también que los Realtors han cometido un grave error alentando las bajadas de precios como solución para que el mercado se recupere. Hay ya muchas voces que los responsabilizan de la espectacular pérdida de valor de las casas. Al menos en parte.
No sé donde empezó esta orientación a la propiedad del español medio. Recuerdo que Fernando me habló de una Ley de Propiedad Horizontal en los años cincuenta en nuestro pais que fue pionera en el mundo. Y también debemos recordar los ambiciosos programas de vivienda protegida durante la etapa franquista, esas que tenian en la fachada el yugo y las flechas. Y evidentemente no hablo de polÃtica. Desde luego lo de la vivienda en propiedad no es un fenómeno reciente en nuestro pais, pero tampoco podemos decir que sea inmemorial.
En USA, el famoso “flight from the cities” de los 60 (ver peli de Di Caprio etc), cuando las clases medias abandonaron los centros de las ciudades y se fueron a las suburbia (casita, casita, casita…little boxes…) el acceso a la vivienda en propiedad, el “sueño americano”, fue una de las causas principales.
En los 80, cuando se quiere recuperar el centro de las ciudades, se “inventan” el concepto del “condominium”, mediante el cual la propiedad de un edificio se puede compartir entre varios, que además viven en el edificio. A mà me sorprendió siempre que hubieran tardado tanto en descubrir eso de la “Ley de División Horizontal” de Franco, que yo se contaba a mis colegas en la Universidad de Nueva York, y flipaban en colores…
No nos engañemos; preferir lo que se dice preferir, la gente prefiere vivir en propiedad. SÃ; está desde muy abajo en la pirámide de Maslow la necesidad de seguridad, y el inquilino nunca sabe lo que pagará dentro de diez años. Y nos gusta personalizar nuestro entorno. Y es una inversión siempre buena a largo.
Eso es en España, y en Francia en Tombuctú, y cuando las condiciones jurÃdicas y financieras lo permiten, la gente prefiere vivir en propiedad
Coincido plenamente con todas las argumentaciones, bueno casi todas, el hecho de que aumente la renta disponible, no significa que aumente lo que yo estoy dispuesto a pagar por una vivienda, es bastante posible, pero no es causa-efecto. Por otro lado, y aunque me parezca que he ha retratado con gran exactitud la situación actual, insisto en que eso nos permite afirmar cuanto lógico es un descenso del precio de las viviendas, pero no baticinar un tanto por ciento. Saludos.