Ha llegado a mis manos un informe en el que se explican los esfuerzos y dificultades de hacer una MLS para todo el estado de California. El informe lo tenéis en la web de la revista. Se trata de una cosa muy novedosa, puesto que, como he repetido por activa y por pasiva en esta y otras páginas, las MLS tienen un ámbito local, o regional en el mejor de los casos.
La tarea es titánica. Los encargados de llevarla a cabo solicitan $3 MM además de los 0,5MM ya empleados. Y ello a pesar de que lo tienen todo de cara:
- El promotor es la Asociación de Realtors del Estado de California
- Parten una serie de MLS rodando y en funcionamiento
- cuentan con una experiencia notable en lo que funciona y en lo que no…
A pesar de todo no parece algo facil de resolver. Las MLS son propiedad de las AOR o Asociaciones Locales de Realtors. Estas Asociaciones “pertenecen” a la CAR o asociación del estado, pero tienen un elevado grado de autonomÃa, y es más bien la CAR la que depende de las AOR.
Las MLS son propiedad suya, y además son su principal fuente de poder, si no de ingresos, y temen perder mucho de una y otra cosa si las MLS pasan a las manos del pez más grande. De hecho, todo esto rompe un poco el esquema de abajo a arriba de esta organización, y despierta muchas suspicacias.
Parte de los 3 MM $ los piensan gastar en “comprar” MLSs a las AOR; es decir a “comprar” a las AOR. Pero la inquietud llega más abajo:
Ed Krafchow, presidente de Prudential en California, Nevada y Tejas (un monstruo) dice “Creo que en CAR son lo suficientemente listos para saber que no tienen experiencia en esto de las MLS, y necesitan buscar ayuda. Cómo lo vayan a hacer es lo que todos nos preguntamos”
Los foros también se calientan. Un ejemplo: “Dicen que crear estandares comunes para todos va a ahorrar muchos costos y mejorar el servicio. Esto ya se está haciendo en un programa de estandarización de la información, y para eso no se necesita crear una MLS estatal. Esto apesta a la mentalidad de comérselo todo, tÃpica de las grandes burocracias y de gobierno central”.
Gracias a esto, el agente inmobiliario de Los Angeles podrá acceder a toda la información de las casas que estén a la venta en San Francisco, pero ¿para qué le va a servir? Para Nada, porque los agentes inmobiliarios en USA tienen muy claro que su servicio consiste en asesorar e mercados que conocen bien, y no se puede conocer un mercado bien solo por lo que se ve en una MLS, del tamaño que sea.
Si eso fuera posible, si estuviera en internet toda la información necesaria para comprar o vender una propiedad sin conocer el mercado por propia experiencia, entonces ¿Para qué nos necesitarÃan los clientes? ¿Para asesorarles sobre los aspectos jurÃdicos de la transacción? Para eso ya están los abogados, en el supuesto que se necesite, y los inmobiliarios tienen prohibido entrar en esos jardines.
Entonces, ¿para qué?
No creo que en la dicotomÃa MLS local/nacional tengamos que caer en el maniqueismo. Entre otras cosas porque, como dije en mi post “En defensa de una MLS nacionalâ€, la MLS que yo defiendo no deja de ser una agregación de MLS locales, pero con procedimientos, herramientas y criterios homologados, y con recursos compartidos para lograr una mayor eficiencia. Y, por supuesto, compartiendo la información.
¿Por qué es malo que se comparta la información?. Según la tesis de Fernando, porque eso obliga a que se trabaje de una zona a otra en base a referrals, y no mediante operaciones compartidas. Creo que volvemos al viejo principio de proteger la información para proteger nuestro negocio, algo que está superado en la era de internet y por la globalización de los mercados. Protegiendo la información, y dificultando por la tanto la colaboración, solo beneficia a los particulares, que no tienen miedo a difundir la información sobre su inmueble a los cuatro vientos. El referral debe ser una opción, no una imposición. Debe ser el agente, en mi opinión, el que decida si conviene compartir una venta o enviar un referido.
Voy a poner tres ejemplos de por qué compartir la información tiene más sentido que mantenerla circunscrita a un ámbito localista. El primero es el de dos oficinas que están en los lÃmites de dos MLS locales. ¿Tiene sentido que se tenga que enviar un referral si ambas localidades están más cerca entre sà que entre dos localidades de su propia MLS?. De hecho, lo que eso obliga en Estados Unidos, y obligarÃa aquà a los agentes, es a pagar dos fees para pertenecer a las dos MLS. Y si la oficina tiene la mala suerte de colindar con otras dos MLS, tres fees. ¿Es eso lógico?. Yo creo que es ridÃculo. Otra situación es cuando el propietario vive en tu zona pero su propiedad está en otra (algo que pasa muy frecuentemente en Madrid con propietarios de casas en la costa). ¿Vas a obligar al propietario a viajar para que conecte con la MLS de la costa?. ¿No será más lógico que el agente de Madrid pueda colocar su propiedad en la base de datos común y que los agentes de la costa la puedan enseñar y vender a sus compradores sin problemas, ya que la mayor parte de los compradores de segunda residencia se informan y compran in situ?. Y el tercer ejemplo. El agente es amigo personal del cliente comprador, viven en una ciudad pero ambos son originarios de otra, que ambos conocen al dedillo.¿Por qué le va a tener que enviar un referral a un agente de esa ciudad que no conoce de nda al cliente y con el que no tiene ninguna relación ?. Otra vez, ridÃculo.
Creo que la situación de California que Fernando nos refiere en su post, probablemente haya surgido de vivencias de situaciones como las anteriormente descritas. California tiene un tamaño y una población ligeramente inferiores a la de España (450.000 kms cuadrados de superficie y algo menos de 40 millones de habitantes), y también coincide con nuestro pais en tener una amplia costa. Por tanto tiene todo el sentido una MLS estatal, que vendrÃa a ser del tamaño de nuestra propia MLS nacional. Cuando en Estados Unidos se habla de una MLS nacional, nuestra referencia más aproximada serÃa la de una MLS europea. Independientemente del asunto de la diversidad idiomas, que la hace inviable de entrada en nuestro continente, las mismas distancias la desaconsejarÃan. En este ámbito europeo es donde sà tienen sentido los referrals.
Por cierto, la información sobre California deja en evidencia que muchas MLS americanas tienen un gran tamaño (ellos hablan de unificar dos o tres MLS para formar una MLS de todo el estado). De hecho, la de Chicago tiene unos 50.000 miembros. ¿Son esas MLS las MLS locales que estamos defendiendo aqu�.
SÃ, de acuerdo. Es mejor MLS locales coordinadas a niveles superiores. Como dijo el sabio: “la posibilidad de cooperar es inversa a la distancia”, pero si además se puede dar servicio a casos infrecuentes pero posibles, mejor.
y No. Las MLS son siempre locales, y son propiedad de las Asociaciones Locales de Realtors, aunque hay acuerdos de intercambio entre las MLS, de manera que los unos dejan acceder a los otros y viceversa. Pero siempre manteniendo la base de datos a nivel local, los Comités de PolÃticas a nivel local, las normativas a nivel local, las comisiones de displina y depuración a nivel local. Eso es lo que llaman MLS Regional.
Traducido del “Modelo de Normativa de MLS” publicado por la sociación de Realtors de California para que las MLS locales adapten la suya en lo posible:
(en cuanto esté un poco más avanzada la traducción, la publico en la web)
“6. ACUERDOS REGIONALES Y DE RECIPROCIDAD
Los Comités de las MLS pueden recomendar, con la aprobación del Comité de Dirección, que la MLS alcance acuerdos de reciprocidad con otras Asociaciones de REALTORS o Empresas de MLS que sean Propiedad 100% de otras asociaciones de REALTORs, para permitir que los usuarios de las otras MLS puedan acceder a los servicios de la MLS a cambio de servicios comparables a los usuarios de ésta. En el caso de producirse acuerdos de este tipo, los participantes y suscriptores acuerdan someterse a las reglas respectivas de la otra MLS que reciba y publique ofertas en virtud de dicho acuerdos, y a cumplir dichas reglas cuando accedan a las bases de datos de la otra MLS”. Juntos, pero no revueltos.
Lo que se hace es replicar el sistema de la Asociación de REALTORs: la Asociación de Realtors local o AOR se asocia a nivel regional, del estado, y nacional… pero ellos mantienen su autonomÃa completa, porque ellos son los que crean la NAR y no al revés.
De acuerdo en que es bueno que, una vez formadas y maduras, las MLS locales establezcan acuerdos y se coordinen. Todo esto es muy utópico, pero empezar desde arriba y esperar que la gente se una al banderÃan de enganche de los “grandes lÃderes”, en nuestro sector es utópico, y además, contrario a la experiencia. Lo que pasa es que a nosotros nos gusta pensar a lo grande, pero planificar y trabajar lo menos posible, y acabamos obteniendo resultados a lo pequeño.
Ojo: la propuesta de ámbito estatal no es un paso más en la lÃnea de desarrollo “tipo regional”. No es un cambio cuantitativo sino cualitativo. No quiere unir varias MLS regionales, pero manteniendo la estructura de bases de datos individuales aunque conectadas. Por primera vez se plantea una base de datos única, aunque eso sÃ, tirarán de ella las AOR locales con la plataforma MLS que ellas elijan. La AOR local pierde el control de la base de datos. los beneficios no son la conectividad, que se podrÃa conseguir de otras maneras, sino la concentración de la información… precisamente. Para eso se van a invertir millones de dólares… Huele a poder, y huele a negocio. Esa es la madre del cordero.
Fernando, a ver si tienes oportunidad de coger por banda a Ed y sacarnos de dudas