Los precios de la vivienda subirán en 2011…¿?
Hoy he leído un artículo en El Mundo que me ha dejado sorprendido. EL IPE asegura que los movimientos a la baja de los precios de la vivienda llegará al punto de inflexión cero y que a partir de 2011 empezarán a subir, de manera escalonada, alrededor de un 3% anual.
La cifra de descenso medio del precio de la vivienda española desde 2008 que se ha manejado últimamente es de un 12% y diferentes analistas y economistas aseguran que los precios deberían descender un 40% e incluso 50% para que las condiciones del mercado se normalicen.
Uno de los pilares con los que se argumenta que el mercado se tiene que ajustar, y con ellos los precios, es el masivo stock de viviendas sin vender que hay en el mercado español. Sin embargo, sale el IPE y dice que los precios empezarán a subir y que el stock de viviendas en venta se ha reducido en un año de la cifra 800.000 a 600.000 y pico.
Me gustaría saber la opinión de ustedes. Nadie lo sabe con certeza (especialmente tratándose de España), pero cuál podría ser la tendencia de los precios y del mercado en los próximos 12 meses.
Alguien puede indicarme donde puedo encontrar datos fiables del stock de viviendas y de la fluctuación de los precios de la vivienda en los últimos años… por que me da la impresión que las cifras difieren. No me fio de las cifras del Ministerio de la Vivienda y tampoco mucho de los medios de comunicación generales. Un saludo y gracias
Es dificil conseguir datos fiables sobre las viviendas en stock, sobre las ventas realizadas o sobre las viviendas que tienen las entidades de crédito ya que se manipulan a conveniencia de unos y de otros. Por eso nos sorprenden con tantos datos que no vemos reflejados en nuestros negocios y no hace pensar que estamos equivocados.
Un saludo a todos.
Dudo que aquí suba nada mientras no disminuya el paro, creo que esa será la señal de que la confianza ha vuelto a los mercados y sólo a partir de ahí podremos hablar de una inflexión.
El año pasado parecía evidente que el precio medio de la vivienda en España bajaría en 2010: Estimaciones y previsiones para 2010, Bajará el precio de los pisos en 2010?
Asi se está produciendo, pero de forma heterogénea, distinta para los diversos tipos de vivienda y sobre todo para las diferentes ubicaciones.
La disminución de viviendas construidas puede provocar que se estanquen los precios, pero la pregunta sigue siendo cuándo.
Mientras tanto seguiremos recibiendo datos contradictorios de diversas fuentes, indicando distintos porcentajes de variación de precios.
Comprar o vender un piso ahora: los datos son contradictorios
Como siempre, cada no tendrá una visión diferente, y más exacta, en su propo mercado. A mi en Madrid en general, y en la zona centro en particular que es donde más me muevo, me sorprende que hay muchos menos carteles de venta que en 1994 que posiblemente sea cuando se produjo el punto de inflexión de la anterior crisis. Yo pienso que hay demasiado poco a la venta — demasiado poco stock — para la que está cayendo.
Me gustaría que cada uno de los que leeis esto me dijerais como lo veis en vuestra zona, aunque no podais recordar esa crisis anterior: simplemente cual es vuestra percepción sobre el numero de viviendas a laventa en vuestra zona. ¿Ha aumentado mucho en el último año? ¿Pensáis que aumentará más?
En el número 17 de la Revista Inmobiliarios había un artículo interesante sobre lo que se empieza a conocer como “Inventario en la Sombra” o Shadow Inventory. En Estados Unidos les preocupa la bolsa de propiedades que no está a la venta porque sus propietarios pueden aguantar sin venderla, pero están esperando a que mejore un poco la situación para ponerlo en el mercado. Hay quien dice que esa bolsa puede ser muy importante, y que es como una losa que apagará la recuperación cada vez que esta se inicie. Entre esas propiedades están las de los bancos, que prefieren tener en sus balances una serie de propiedades a sus valores contables ficticios.
Esto quiere decir que cuando el mercado llegue a sus mínimos, sean los que sean, es mucho más posible que se estanquen los precios, que se produzcan esas subidas que se citan aquí.
Fernando, recuerdo que en el 94 efectivamente daba la sensación de más viviendas en venta, pero pienso aún nos falta camino para llegar al punto de inflexión. Veníamos de una situación algo diferente, en los años precedentes (al 94) los propietarios ya estaban en situación de vender porque no había un gran cambio de precio, aunque si una disminución del mismo.
Actualmente, lo que cambia es la situación de los vendedores, ya que sus inmuebles han bajado considerablemente, porque como muy bien saben todos, también subieron de forma desproporcionada; por lo que algunos intenta aguantar alquilando la propiedad, otros prefieren seguir pagando hipoteca, a “perder dinero” y a “mal vender” su casa. Fíjate en un detalle, a mí, me da la sensación que hay menos inmuebles a la venta que en el 2.008, porque hay muchos propietarios que han retirado de la venta su inmueble.
Cuando lleguemos la punto de inflexión habrá muchos propietarios que se habrán dado cuenta de que tienen que vender y al precio del mercado actual por lo que los inmuebles en ventan irán aumentando conforme pasa el tiempo.
Y los bancos……., los bancos………?, “LOS BANCOS”, algunos son para sentarse y echar a llorar, pero se tienen que dar cuenta ellos mismo, mi consejo que se estudien y usen el “mistery shopper”, para aquellos que quieran ver la realidad de la situación actual.
Lo que sabemos es que en algunas zonas no hay stock,en otras a lo largo de este año se liquidará y luego las peores ubicaciones o con sobrestock tendrá mallor dificultad de colocación. Hasta aquí todo perfecto.
Pero tengamos además en cuenta que la demanda es latente y acumulativa y que una parte está a la espera de ver suelo en los precios y otra está condicionada por el factor desempleo.
Y añadamos un último hecho y es que la mayoría de los promotores no eran tal si no personas ajenas al sector sin ningún tipo de conocimiento sectorial o macroeconómico y mucho menos de gestión de una promotora-constructora. Contraban a cualquier arquitecto. Aquí trabajaron los buenos y los malos arquitectos que como en todas las profesiones lo bueno escasea. Esto supuso sobrecostes en las promociones de un 10 ó 15%. Con revalorizaciones de la vivienda del 10-15% y TIR de la promoción del 20 hasta el 60% se cubrían estos sobrecostes. Ahora la situación ha cambiado y los TIR en torno al 18% para un periodo medio de construcción de 18 meses. Osea que apenas tienes una rentabilidad anual del 10%. Si a esto le sumas el riesgo que que sigan bajando los pisos alejas a buena parte de promotores que nunca han sabido trabajar en un entorno así y que se metieron en este sector por el boom y nunca antes habían trabajado en el sector. El promotor de toda la vida, sobre todo aquellas empresas de toda la vida cuyos nombres son conocidos por todos en nuestra ciudad sabían lo que era trabajar con riesgo en la promoción porque era lo habitual y se sufría con la inflación y las ventas antes del euro . ¿Acaso se nos ha olvidado que antes del boom se tardaba en vender una promoción tres años? Eso es el negocio de la promoción y de la venta. Lo del boom no debe ser considerado un escenario de normalidad. Bueno, pues ahora no hay seudo-promotor que se atreva a volver al sector porque simplemente no admite errores de costes. Adios a estos y a los arquitectos que no saben realizar un estudio de viabilidad.
Así que sumamos todo y la tendencia es clara. Un stock que se acabará y una parte de la demanda(piso de sustitución, prime, primera ocupación con solvencia) no encontrará pisos según sus necesidades por lo que los precios se polarizarán. Y es que todos hemos visto como el diferencial en 2005 entre un piso nuevo y uno de segunda mano se había reducido hasta el 2% cuando antes del boom ese piso viejo valía un 40% menos. Así que volveremos a ver esa polarización con pisos de obra nueva que subirán por encima del 2% ó 3% y pisos con 60 años que apenas subirán. Es que el boom llegó a absurdos, por ejemplo en Barcelona con pisos de 70 años en edificios casi en ruinas que pedían lo mismo que la promoción de en frente. Qué locura. Bueno, al final todo vuelve a su sitio.
Un apunte más
No hay movimientos en las ventas de suelo por lo que aventura una recuperación de las promociones muy lenta e incapaces de satisfacer la demanda de 250 ó 300.000 viviendas necesarias. Si añadimos una parte de la demanda acumulada y solvente tendremos la presión alcista de precios en las zonas sin stock. Pura ley de la oferta y demanda.
El movimiento de cmpra de viviendas normalizado sería de 450.000 a 500.000 anuales. Unas 200.000 de ellas pertecerían a la rotación de viviendas(por viviendas de sustitución o salida a mercado).
Jose Antonio, no creo que las malas artes de un arquitecto poco preparado pueda tener un efecto tan grande sobre los costes de una promocion; si acaso sobre los de la construccion que, como sabemos, es una parte menor, y que ha crecido poco, mucho menos que los del producto final.
La mayor parte de las viviendas de segunda mano estan en los centros de las ciudades, con muy buenos servicios, accesibilidad y transporte. Las promociones estan generalmente en las periferias, salvo reposiciones puntuales, que supongo que son a los que te refieres de comparacion desproporcionada en tre segunda mano y primera mano. Incluso en estos casos, no es lo mismo comprar para entrar ahora, que comprar en planos para entrega dentro de no se cuanto. De todas maneras eso de que nuevo y viejo era todo al mismo precio, bueno, no se donde pero me parece exagerado.
Por otra parte, no creo que el papel del arquitecto sea la realizacion de estudios de viabilidad de promociones y tal, no? De donde va a sacar el conocimiento del mercado? Un arquitecto concreto puede especializarse en eso y hacer analisis de mercado de una zona concreta pero creo que no es el papel del arquitecto, precisamente.
Resumí demasiado fgeverti.
Cuando me refiero a los costes hablo de todo el proceso,y no sólo a sobrecostes ni a costes no contemplados si no a un mal desarrollo del estudio de viabilidad de la promoción(todo el proceso).
Un ejemplo:
Promotor o seudo-promotor contrata a un despacho o arquitecto para le busque suelo si no lo tiene o le desarrolle el proyecto. Cuando estos arquitectos se ponen a realizar sus números(no puedo llamarlo estudio de viabilidad) resulta que tiraban de tablas con precios medio de construcción. El resultado es que la deviación probable de ese sistema tiene un margen de error del 5 al10%. Si a esto le sumamos las indefiniciones de proyecto(el pan de cada día) y sobrecostes por la mala ejecución(algo habitual sea bueno o malo el proyecto) ya tenemos ese 15% sobre la promoción(todo el proceso). Esto en un mercado con revalorizaciones medias anuales de la viviendas del 10% pues quedaba cubierto. Y ya no hablo del de precios de solares (aquí han picado como moscas).
Al final en una promoción inmobiliaria has de procurar ganarte la vida en todo el proceso. Comprar el suelo a buen precio, realizar un proyecto estándar que genere repetición de procesos y reduzca errores y sobrecostes por imprevistos(5%), ganarte la vida con el proceso constructivo(5%) y realizar una buena gestión de la venta(plazos) reduciendo el costo financiero y los costes agregados(subrogaciones, cancelaciones, etcétera).
Lo habitual ha sido:
Qué el solar se comprara más caro de lo que se debía(sólo una revaloración constante del mercado salvaba la promociones).
Que en el proyecto al trabajar con los arquitectos disponibles(trabaja hasta el que no sabía, había sitio para todos) se encareciera un 5 o 10% por un estudio de la viabilidad mal realizado y unas indeficiones y errores excesivos del proyecto
Que en el proceso constructivo se cometieran errores y subieran los costes un 5 ó 10%. O que se subcontratará a unos precios elevados y con una mala gestión de los plazos de pago con el consiguiente coste financiero por las mayores disposiciones de capital de la hipoteca promotor. Y no eran pocos los promotores nuevos a los que proveedores y subcontratas imponían las formas de pago.
Y que la venta se gestionase mal por inexistencia de un plan de marketing que estuviera sujeto a la cuenta de explotación de la promoción y determinase las actuaciones en la venta para reconducir la situación financiera u obtener un redimiento financiero mayor por el capital apalancado, disposiciones de capital, etcétera. Y luego costes agregados (30.000 euros en subrogaciones), incumplimientos de plazos y sobrecostes indirectos, etcétera.
Los promotores
En el escenario actual debe hacer un estudio de viabilidad(de los de verdad) donde el margen de error tienda a cero y te esmeras y rezas para que en el proceso de construcción no se te vaya los costes por indeficiones o mala ejecución al 5%. ¿Eso que quiere decir? Qué la gran mayoría de promotores no pueden trabajar en el escenario actual y en el futuro.
Ahora los que trabajan asumen todos los riesgos de la promocion(constructivo, de costes, devaluación,financiero, etc). Y es que esto es en realidad una promoción, asumir riesgo. He conocido decenas de promotores que se dedicaban a otros oficios(abogados, panaderos, médicos, etcétera) que se metieron en el ladrillo. El promotor de barrio de toda la vida era anecdótico.
Ahora los promotores que quiera seguir trabajando sólo lo pueden hacer si hay un estudio de viabilidad realizado con esmero(obligatorio presentar al banco) para que las desviaciones en el proceso constructivo no se vayan al 5%. Los bancos siguen prestando a proyectos inmobiliarios(50% del coste) pero no al panadero de la esquina que heredó un solar o al médico que quiso hacer negocio). Y es que en el actual escenario los bancos vuelven a valorar el riesgo de la capacitación profesional del que quiere realizar el proyecto además del riesgo del propio proyecto. Siempre había sido así pero el boom abrió la financiación a cualquiera independientemente de su conocimiento del sector. He tenido compañeros sin mucha experiencia que han montado promotoras sin más y han recibido 6 millones de euros para una promoción, y a un profesor directivo de una constructora nacional conocida que le financiaban la compra apalancada de una empresa constructora. No era normal que la valoración del riesgo personal fuera cero pero el mercado lo aguantaba todo y ahora los bancos vuelven a valorar la capacitación profesional del que realiza el negocio y su conocimiento del mismo.
Y es que aquí todos han abarcado más de lo que podían tanto económicamente como profesionalmente.
Yo me pregunto si en el stock de viviendas actual (el que se cifra en casi un millón de unidades) se contempla las unidades y promociones que dadas las circustancias del mercado se quedan fuera del mismo por lógica. Me refiero a las promociones y casas que en la vorágine de la burbúja y la especulación se construyeron en romotos lugares en los que es impensable que alguien viva alguna vez. Por ejemplo en colinas sin servicios o en “socarrales” donde el sol y el calor castiga en penitencia.
Hay viviendas que tardarán años en venderse y que imagino que representan un stock aparte.
El problema efectivamente es que no se hacen distinciones, y las medias no sirven de mucho.
Y a Jose Antonio Romero, no entiendo que se le encargue la búsqueda de suelo a un arquitecto. Simplemente no es su trabajo y, salvo excepciones, no esta preparado para ello. Está haciendo el papele de un inmobiliario. ¿Qué diriamos de un inmobiliario que diseñase edificios? ¡Vaya despelote!
Es que hay muchos despachos que se han dedicado a tocar todo. La revalorización constante de la vivienda fue la causa que motivo que cualquier despacho se aventurase a recomendar tal o cual solar porque aúnque no se realizara bien el estudio de viabilidad al final la promoción era muy rentable y podía asumir malas estimaciones en todos los costes(suelo, fiscal, proyecto, ejecución, venta).
El solar es un elemento clave en la viabilidad de la promoción. El promotor corre el riesgo de pactos encubiertos en la venta que le perjudiquen además de riesgos propios de toda transacción. Esto lo habitual es que lo gestione la propia promotora que tiene este conocimiento o si no lo tiene lo deje en manos de un agente de confianza. Como aquí se metió mucha gente ajena al sector invitó a los muchos despachos a que asumieran funciones que o no les correspondían(aunque son libres para hacerlo) o no tenían la experiencia para ello. Además como estos despachos eran los que hacían el proyecto de tal promotor pues alentaban a este a que se quedara con tal solar y ya tenían trabajo.
Ahora que nadie quiere promover tampoco se atreven a ir a un despacho a que le asesoren por que como se suele decir con tal de trabajar le van a vender “la burra”.
La gente se ha acostumbrado a trabajar en el ciclo expansivo(vale para todos los sectores) y no saben trabajar en el nuevo escenario. Lo peor es que esperan la recuperación como si no se pudiese trabajar en el actual entorno. Obviamente no hay sitio para todos. Quedarán los más activos y se adapten al entorno.
¿Qué es lo que veo en mi zona? El centro de Valencia está lleno de carteles de “Se vende” y “Se alquila”. No sólo de particulares, sino en muchos casos se trata de agencias, y aprovecho para denunciar esa visión que tanto me mata y que es la consistente en observar dos, tres o cuatro carteles de diferentes inmobiliarias en el mismo balcón. Pocas formas hay de caer tan bajo…
Valencia está plagada de carteles.
Horror! Vuelve! Ahora sí que me has convencido. He dado marcha atrás quince años, y he recordado eso que me sorprendió entonces en Valencia, de ver tantos carteles acumulados de distinmtas inmobiliarias, y además el del propietario.
Entre esto, y la práctica de cobrar al comprador y al vendedor, creo que se puede decir que Valencia es uno de los sitios donde “peor” se trabaja. Quisiera que eso significara que “trabajando bien” es más facil destacar, pero es posible que con tanto ruido de incompetentes a veces se haga dificil trabajar bien.
Pues sí, Fernando, esto es un horror. Y como tú bien dices, es extremadamente fácil destacar…¡siempre y cuando te dejen trabajar y te escuchen! No te escuchan porque sean mala gente o unos “capullos integrales” como comentaba César Villasante en su blog, sino porque están hartos de oír siempre los mismos argumentos de comercial vende-biblias que no sirven más que para hacerles perder el tiempo.
Ojalá todo se redujera al tema de los carteles. Además de eso, están todos los portales de la zona Ensanche (un barrio emblemático) con varias pegatinas que no se retiran nunca. En Kermocasa estamos en contra de las pegatinas, parece que hay en este negocio más cerrajeros que agentes inmobiliarios. Por otro lado, en esta zona hay inmobiliarias que ya se están bajando los pantalones hasta el 1 % y claro, muchos propietarios están muy mal acostumbrados. Aunque valoran mi trabajo, no están dispuestos a pagar un 2,5 % (algunos sí, por supuesto).
A título de ejemplo, copio un flyer que repartía ayer en la calle una inmobiliaria situada en la calle perpendicular a la mía. Lo escribo tal cual, sin tildes ni signos de puntuación, etc…
“ESTA BUSCANDO PISO EN ALQUILER
NO LO DUDE
NOSOTROS TENEMOS LO QUE NECESITA
LOS MEJORES PISOS, EN LAS MEJORES ZONAS Y CON LOS MEJORES PRECIOS.
Y
SI DESEA COMPRAR UNA VIVIENDA,
RECUERDE QUE LE OFRECEMOS LOS MEJORES PISOS Y
SIN COMISIÓN
LLAMENOS AL TELEFONO…..”
Ojalá estuvieran cobrando un 5% al propietario y pudiera ponerme de acuerdo con ellos, pero mucho me temo que no es así. Nunca había oído hablar de ellos…