España sigue estancada en precios de burbuja
El aumento de ventas y la desaceleración en la caída de precios que reflejan las estadísticas oficiales pueden llevar a engaño. El necesario pinchazo de la burbuja inmobiliaria aún no se ha producido. La vivienda en España sigue sobrevalorada entre un 20% y un 50%.
El sector y, sobre todo, el Gobierno, se agarra con fuerza a los datos oficiales de los últimos meses para tratar de vender a la opinión pública que el deseado ajuste inmobiliario ha llegado a su fin, tratando así de estimular la venta de pisos.
Las operaciones de compraventa de viviendas repuntaron en mayo por quinto mes consecutivo (un 11,9% interanual), aunque de forma más moderada que en abril, cuando crecieron un 17,6%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Mientras, el precio medio de la vivienda nueva en las principales capitales de provincia españolas se redujo un 0,8% en el primer trimestre, hasta situarse en 2.537 euros por metro cuadrado construido, según el último informe de Sociedad de Tasación.
Se trata de un descenso bastante inferior al registrado en los tres primeros meses de 2009, cuando el precio de la vivienda nueva bajó un 4,5%. Ambos datos (aumento de ventas y menor caída de precios) han sido interpretados como un síntoma de que el mercado se aproxima a una fase de estabilidad.
Sin embargo, los expertos del sector no coinciden con este diagnóstico. Fernando Encinar, jefe de estudios del portal inmobiliario idealista.com, insiste en advertir que "el ajuste no ha terminado". En su opinión, España se enfrenta al siguiente dilema: "Seguir asistiendo a ajustes imperceptibles durante años o a un ajuste significativo que devuelva los precios a niveles de accesibilidad para la mayor parte de los compradores". Algunas de las medidas puesta en marcha por el Gobierno están obstaculizando dicha corrección de precios.
En este sentido, un reciente informe publicado por el semanario británico The Economist alerta de que España sigue estancada en precios de burbuja. En concreto, los pisos siguen sobrevalorados algo más de un 50% en el primer trimestre de 2010, si el precio de venta se compara con la rentabilidad anual (alquiler) de los inmuebles. De este modo, el mercado inmobiliario español se situaría como el tercero más sobrevalorado (inflado) del mundo, tan sólo superado por el de Australia (61,1%) y Hong Kong (53,6%).
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Este estudio se suma al elaborado por el Instituto Juan de Mariana (IJM) a cierre de 2009, en el que se advertía que el precio de los pisos aún tendría que bajar un 20%, como mínimo, para regresar a sus "fundamentales históricos". Es decir, al PER (ratio entre precio de venta y alquiler) medio de las últimas décadas (19,5 años de alquiler para amortiza la compra del piso).
Sin embargo, el IJM añadía que "la media histórica del PER en España es de las más altas de los países occidentales y, desde luego, muy inferior a la de activos alternativos a la vivienda, pues equivale a una rentabilidad anual del 5%. Teniendo en cuenta el gran stock de viviendas sin vender [más de 1 millón, según datos oficiales], la falta de crédito y el sesgo al alza de la media histórica del PER, no puede descartarse en absoluto que los precios de la vivienda caigan más de lo que deberían para ajustarse a sus fundamentales".
Es decir, según ambos informes el precio de los pisos en España aún tendría que bajar entre un 20% y un 50% para que la necesaria corrección tenga lugar. Ante tal escenario, no es de extrañar que la agencia de calificación Fitch avance que la vivienda seguirá bajando en España hasta 2012. Y es que, los precios deberían caer de media un 30% respecto a los máximos alcanzados en 2008.
Fuente: www.lainmobiliaria.org
hace unos días comentando con un compañero de otra inmobiliaria el tema de recomendar a los clientes la bajada de precio me decia que tal vez el no tenia claro si es muy "etico" y si no va en contra de nuestros clientes vendedores hacer tal recomentación. ¿que os parece?
¿Necesario pinchazo?
Los activos inmobiliarios son los elementos sobre los que se sustenta la solvencia y capacidad económica de empresas y particulares. Desde un análisis puramente macroeconómico es lógico que el Gobierno y los bancos fuercen a la estabilidad de precios en la vivienda que a su vez se traslada a otros activos como oficinas, hoteles, fábricas y al suelo. Una devaluación de activos inmobiliarios se traduce en una disminución de la demanda de crédito(insolvencia del solicitante) ante la devaluación de las garantías aportadas. Las familias financiaban sus vacaciones, vehículos y otros gastos através de ingresos y garantías inmobiliarias(no juzgo el hecho) haciendo despegar nuestra economía de consumo. Las empresas financian su circulante condicionada por la cuenta de explotación, si su facturación decrece también lo hace sus garantías que sólo pueden ser compensadas exponiendo sus activos inmobiliarios como garantía que encima se han visto devaluados, por lo que su capacidad financiera para cubrir aumentos de producción se ha visto seriamente mermada. Una devaluación de activos inmobiliarias del montante que se menciona nuestro país no la puede asumir. Destruido el sector de la construcción y mirando cualquier polígono industrial seguimos siendo teniendo un tejido productivo de pandereta. Todo el crecimiento estaba sostenido en el sector de la construcción(VAB 17,8% e incidencia sobre el 47% de la economía). España es una economía llamémosle peculiar. Ni es una economía desagregada, ni somos una economía de alto valor añadido, y somos lo que hoy somos por pertenecer a Europa y al euro. Estamos en medio de no se sabe donde, y quizás o problamente ya hoy hemos perdido el tren frente a las emergentes.
Una devaluación como menciona la agencia provocaría a su vez un aumento de la morosidad familiar y empresarial.Esto además de golpear el balance de los bancos provocaría un aumento de las provisiones de estos que reduciría su capacidad de crédito y los colocaría en una posición de no asumir riesgos reduciendo el crédito todavía más.
La única solución sin dañar gravemente nuestra economía es la devaluación interna de salarios. La devaluación inmobiliaria provocaría caídas de muchas cajas y bancos tanto por los 300.000 millones en hipotecas promotor. El resultado es lo que estamos viendo, una duradera agonía que poco a poco va purgando sus excesos. La ventaja es que tiene un impacto en los ciudadanos menor y reparte sus cargas. Quizás este debería ser un modelo no pretendido a seguir frente a modelos neoliberales que hubieran provocado gran sufrimiento en la población. Las agencias de calificación no son precisamente un ejemplo de responsabilidad social.
Obviamente cuanto antes se ajuste todo mejor y si el ajuste viene ayudado por mecansmos y medidas de los gobiernos para acelerarlo mejor. Los números mandan siempre pero no debemos olvidar que porencima de estos hay personas.
Tiempo atrás publiqué un pequeño artículo donde de manera llana hablo sobre el precio de la vivienda y su implicación en la economía:
http://joseromero73.blogspot.com/2010/06/el-precio-de-la-vivienda-y-su.html
me parece menos etico decirle que la va a vender en lo que el piensa, nosotros no somos medicos, ni curas, debemos decirles la verdad y las previsiones futuras de acuerdo a nuestros datos, estudios de mercado, estadisticas, etc.
Pero y te contesto con otra pregunta ¿si difundimos mensajes abiertos a todo el mundo como el que acabas de publicar, no estaremos creando una pescadilla que se muerde la cola?
Señor propietario, BAJE BAJE BAJE, LA VIVIENDA VA A BAJAR, HA DE BAJAR, BAJARA
mientras el señor comprador pensara, ESPERARE, ESPERARE, A QUE BAJE, BAJE Y BAJE, VA A BAJAR, BAJARA, segun he leido en portales inmobiliarios y recomiendan los profesionales del sector
y vuelta a empezar el ciclo
creo que deberiamos ser mas especificos, nos estamos guiando por refencias nacionales, y hay zonas que han tocado suelo, y que se venden por debajo de su coste, pero ni siquiera asi los clientes se lanzan, ya que siguen esperando, por que han oido en la tele, han leido en no se donde,
o peor aun, su cuñado le ha dicho.
deberiamos dar como decia tu pregunta ser "Eticos" con compradores y vendedores, y tratar de que entiendan que no todo esta sobrevalorado un 50% y que un albañil cobraba lo mismo en la calle pricipal que el la numero 16ª, que los materiales se compraban en el mismo sitio y costaban lo mismo, pero que el suelo tenia distinto valor, y por eso a pesar de estar las viviendas en la misma zona en 500 metros a la redonda, unas seguiran bajando y otras no.
El texto no esta revisado y hay algunos errores de redaccion lo siento pero me estoy marchando a casa
saludos a todos y como siempre es una humilde opinion
Hola a todos y gracias por el artículo tan interesante.
Mi opinión es que hablar de predicciones futuras del mercado a los clientes, por muy fundadas que estén, puede desorientar. También depende de la formación del cliente y su capacidad de análisis y de decisión. No todos los clientes son iguales ni todos tienen las mismas posibilidades.
Es cierto que los clientes preguntan y quieren saber qué momento es el mejor para invertir o comprar. Y si hay posibilidades reales de que los precios bajen puede que esperen…. y si sube, puede que compren antes de que suban los precios.
Yo pienso que lo mejor es siempre aconsejar al cliente que si se ha decidido por una inversión o por la compra de un activo, que se lo piense bien, analice sus posibilidades de financiación y rentabilidad y dé el paso en firme si es lo que realmente quiere.
Yo dedico parte de mi tiempo a cambiar divisas para clientes (inversores y empresas) y raro es el día en que alguien no me pregunta si es mejor cambiar euros ahora o esperar. Yo les digo que no se sabe lo que sucederá y si el tipo de cambio actual le gusta o le parece razonable que haga la operación. Especular puede salir bien o mal.
Un matiz
Cuando hablamos de la evolución de un mercado se basa en "previsiones" y no en "predicciones".
Las previsiones pueden ser a corto, a medio o a largo plazo y todas ellas atienden a determinados factores que que desembocan en una previsión que fija un máximo y un mínimo creando subdivisiones de probabilidad de cumplimiento. Las previsiones si no cambian los factores que intervienen siempre se cumple. Cuando los factores cambian hay que volver a realizar el cálculo. Las actuales circunstancias de la economía son las que están provocando la incertidumbre y que no haya un suelo definido para que el ciudadano pero sobre todo inversores y empresarios puedan empezar a invertir en su actividad. Tan pronto loss bancos españoles compran nuestra propia deuda estatal, como el interbancario no les presta, el BdE les aumenta las provisiones lo que puede reducir el crédito más y provocar una recaída del precio de los inmuebles, la reforma laboral, etcétera, etcétera. Llevamos meses que cada semana hay algún cambio relevante que cambia completamente el escenario presente y futuro. Hasta que no haya un marco estable y definido no podremos dibujar un escenario futuro, y habrá que actualizar constamente las previsiones. Una vez definidas podremos guiarnos por previsiones o por los modelos de anteriores ciclos. Los ciclos expansivos tienen características similares pero es en el tejido económico donde son más repetitivos. Desde las inversiones en empresas y Real State, recuperación de actividad industrial, exportaciones, y construcción no residencial. Luego se va extendiendo a la recuperación del empleo y al aumento de la construcción residencial y la obra pública. Así que lo que necesitamos es un punto de partida que cada día nos están cambiando de sitio.
En referencia a las predicciones atienden a la clarividencia, facultad que no tiene base científica y por tanto no merece credibilidad.
Os recuerdo el muy interesante analisis del Servicio de Estudios del BBVA. Atentos sobre todo a la página 10.
Alli podeis ver una cosa evidente, pero que tenemos la costumbre (mala) de olvidar: hablar de lo que vaya a subir o baja en España es una gran tontería. Hubo sitios donde subió más y otros en los que subió menos. No es lo mismo en la obra nueva que en la segunda mano, ni es lo mismo en la costa que en el interior. Habrá zonas y estratos sociales en los que la situación económica castigue más, y otras en las que se sufra menos. No son más que medias: habrá cosas que bajen y cosas que suban.
Yo creo esto es lo primero que tenemos que transmitir a nuestros clientes: los estudios macro están muy bien, pero lo importante es esa vivienda en ese sitio concreto que esa persona concreta desea comprar, o quisiera comprar, o necesita comprar. Y es que nosotros no trabajamos con viviendas, o no solo trabajamos con viviendas, sino que trabajamos con personas. Lo importante no es cómo está el mercado inmobiliario en España, sino si esta vivienda concreta es una buena oportunidad para usted en este momento teniendo en cuenta sus necesidades concretas de vivienda y su capacidad adquisitiva. Y puede que bajen otras, pero si esa se vende, cuando las demás bajen, esa no estará a la venta, y a lo mejor nas que están a la venta no le interesan.
Tenemos que explicar al cliente que comprar una vivienda y comprar acciones, o divisas, no es lo mismo, por muchas razones. La primera de ellas es la liquidez: no podemos volver a vender cuando queramos, a corto, en el intradía. La segunda es el factor fiscal: aunque vendas al mismo precio que compraste, los gastos de la transacción son considerables, incluyendo los honorarios, las escrituras y los impuestos. Y finalmente, fuera del pelotazo, que es algo que no volveremos a ver en muchos años, la vivienda es un bien de uso y es necesaria, y la máxima rentabilidad la sacaremos de vivir en ella.
Así que tenemos que explicar a nuestros clientes que no deben comparar esto con una inversión en bolsa, que nadie sabe lo que va a subir o bajar esa propiedad concreta, ni si estará disponible, etc. que la vivienda no debe considerarse como un valor especulativo…
Yo desanimaría al comprador que piense en hacer negocio a corto plazo: eso hoy no tiene sentido. Pero alguien que vaya a comprar a largo plazo debe entender que puede que a corto baje algo, pero dentro de 20 años esa diferencia será irrisoria, y para entonces él habrá disfrutado de su vivienda sobradamente.
Ahora bien, al vendedor hay que dejarle claro que el momento para vender es malo. Hoy solo vende el que lo necesita, y el que tiene necesidad tiene que aceptar los precios actuales sí o sí. Pero el que no necesita vender, el que "no tiene prisa", ese debe entender que hoy es mal momento para vender, pero puede que luego sea peor. En ese sentido, hoy es buen momento para vender, aunque el precio no sea bueno.
¿Buena suerte? ¿Mala suerte? ¡Quien sabe!
Erviti se me adelantó cuando iba a escribir (peor, seguro) un punto de vista parecido. Pero he aquí otro jugoso (e indiscutible) comentario para la antología que estoy recopilando de comentarios de FGErviti.
El mercado como bien comenta fgerviti no es homogéneo y varía su comportamiento dependiendo de las características coyunturales de cada zona.
Se puede extraer con facilidad el comportamiento que tendrá cada zona en el corto y medio plazo salvo que se produzcan cambios externos que incidan en este(fiscalidad, provisones bancarias, crédito, etc). El estudio de demanda es requisito indispensable de los bancos para solicitar hipotecas promotor. Este estudio junto al estudio de viabilidad permite construcciones en zonas con demanda efectiva.
Teniendo el stock de obra nueva por provincias, embargos de vivienda y niveles de renta y empleo de una localidad podemos tener una idea clara de la posición y evolución de las ventas. Cuanto más abultado es el stock en una zona más presión ejerce sobre los precios y más tardará en recuperarse el empleo sobre todo en el sector construcción. El desempleo a su vez incide en la compra en el corto y medio plazo por lo que dilata el ritmo de ventas de vivienda nueva y usada. Los niveles de renta de una población condiciona el acceso a la vivienda usada pero sobre todo a la obra nueva que lucha ante otras zonas de status superior y su precio no permite el acceso. Las viviendas embargadas en una zona permiten conocer la presión en los precios que ejercerán sobre la obra nueva o de segunda mano. Los bancos según el producto inmobiliario (alto standing, prime, o piso basura) tienen una política diferente, y sacan de sus cuentas el stock basura(mayor devaluación)y aguantan los pisos de zonas prime(precios estables) por lo que inciden en el comportamiento de los precios en cada zona.
Cada zona es un mundo.
En la costa encontramos apartamentos en lo alto de un cerro o mal ubicados(donde el suelo era barato)sin servicios de transporte público, sin zona suficiente de parkings en playa, con supermercados a varios kilómetros, etc. Es el apartamento Low Cost con un alto precio que ahora nadie quiere porque tienes otros que han bajado de precio en una zona mejor y ha desviado la demanda.
En las ciudades pasa lo mismo. La gente que no podía pagar los altos precios se iba a 20 ó 40km en las terceras y cuartas coronas donde encima estrenaba piso con piscina, barrio nuevo, etc. Ahora la caída de precios en la vivienda de segunda mano de barrios periféricos de la ciudad ha vuelto a atraer la demanda a estas zonas. Ya nadie se plantea irse a 40 km a barrios nuevos donde no hay servicios y donde necesitan transporte privado con e consiguiente gasto para ver a la familia, llevar a los niños al colegio, tener vida social, etc. La demanda ahora ve que aquel sueñono era tal. Osea que hay una vuelta de la demanda a sus lugares naturales.
Ejemplos hay muchos y la realidad supera a la ficción de todo lo que hay por ahí y donde la demanda y los inversores tienen ahora otras zonas a mejor precio, mayor revalorización futura, etc.
Al final todo esto es muy secillo:
Si quieres saber como esta el mercado inmobiliario mira el periodico.
Si quieres saber si tü debes comprar esa vivienda concreta hoy teniendo en cuenta tus circunstancias, buscate un agente inmobiliario que merezca tu confianza, y dejate guiar.
Los medios de comunicación en muchas ocasiones una fuente fiable. Hay que ver quien es el articulista o contertulio para dar una mínima de validez a la información. Desde el inicio de la crisis a dado pena la información dada por los medios. Periodistas generalistas se metieron a dar información y analizar la economía y el sector de la construcción sin ningún conocimiento. Muchos medios incorporaron verdaderos especialista reconocidos del sector que de vez en cuando realizan una columna o salen en alguna tertulia pero siempre hay algún periodista generalista que difumina el debate o distorsiona la información.
¿Alguien sabe que la crisis empezó en 2005 en EEUU con el aumento de la devolución de pisos a los bancos?
A España llegó en verano de 2007 e impactó de lleno en la construcción. En semanas aumentó de manera brutal la morosidad, se paralizaron todo tipo de poyectos y empezó una caída de las ventas nunca vista. Cuando yo en mi sector construcción veía como cada semana cerraban empresas de la competencia y escuchaba a la gente de la calle que no había crisis, que no era para tanto, etc. Aún hoy hay empresarios(de ciudadanos ya ni lo comento) del sector que piensan que si superan la crisis el escenario será muy bueno para ellos. Justo lo contrario. La crisis invierte la atomización de las empresas y la frase"un pastel más pequeño pero tocará más para los que sobrevivan" nunca se ajustó a la realidad. Lo que se encontrará en cualquier sector es que hay efecto de concentración, fusiones y asociaciones que aumentan su cuota y reducen aún más la de los que quedan. Son patrones que se repiten en todos los ciclos económico.
Aún tengo que escuchar la fecha de noviembre de 2008 como el inicio de la crisis.
Y esta semana salía uno de los periodistas más "reputados" de este país hablando de una crisis de "capital", y se quedó tan pancho. Señor, la crisis es de liquidez. Tenemos solvencia no liquidez. Somos solventes porque nuestra capacidad de producción es capaz de devolver la deuda pero los mercados nos quieren cobrar más carala financiación.
¿Medios de comunicación? No, por favor.
Totalmente de acuerdo José Antonio.
Cuanto daño hacen todas esos pronosticos Rappelistas!!.
A menudo utilizo una reflexión que hace muchos años me la hizo mi padre.( Por cierto También A.P.I desde 1.962, ya jubilado). Pese a quien le pese, la mejor, y más rentable inversión que hay es la inmobiliaria. Desde finales del 1.800 existen Protocolos en las Notarias. Desde esos años ya existían pisos y viviendas en todas las ciudades de España. Por ejemplo en Barcelona ( y me vale cualquier ciudad de España…), un piso en 1.900 valía x. En 1.920 tenía otro precio. En 1.940 (Pasando una guerra civil de por medio) otro….y así sucesivamente, y pese a quien le pese en el 2.020 las fincas tendrán otro precio, en el 2.040 otro y así sucesivamente….
Es en lo único que te puedes permitir el lujo hasta de equivocarte. Me explico: Me voy a Jerez, y no tengo ni idea de precios ni de zona ni nada; pues bién me venden un local a millón el m2, y luego nos enteramos que vale a 100 mil. Es lo ÚNICO, que es cuestión de tiempo; pero seguro que un día u otro lo valdrá. A lo mejor lo tendrán que vender mis hijos ó mis nietos. Pero un día se recuperará el dinero. Lo malo es si se hace con recursos ajenos….Eso es otra historia.
Conclusión: Los que desgraciadamente, tenemos canas y hemos visto y vivido otras crisis (no tan grandes ni largas cómo esta); ha habido gentes que se han arruinado, y en cambio otros que se han hecho multimilonarios. En todos los pueblos de España, cuanta gente hay que les cambian las circunstancias de sus vidas TODOS LOS DÍAS?. Unos que se quedan embarazados. Otros que se casan. Otros que se separan. Otros que viene a trabajar…Todas estas gentes, en un sitio u otro se tienen que poner a vivir. En el medio de un parque con una tienda de campaña, no es lo habitual. QUE NO NOS COMAN EL COCO!!. Es que acaso van a bajar los materiales, honorarios de arquitectos, aparejadores, licencias, impuestos, mano de obra etc. etc. etc. ese 50%?… VAMOS!!
Muy buena reflexión Arturo, gracias por compartirla.
Arturo; aún estando de acuerdo en mucho de lo que dices, en este último argumento tengo que decirte que lo que realmente ha subido de forma desproporcionada en estos años, y lo que muy posiblemente tenga que volver a bajar, no es el coste de la construcción, sino el precio del suelo (especulativo), que en estos años pasó en muchos sitios de suponer un 30% del precio total de una vivienda, a ser más del 70%.
La vivienda a largo plazo siempre sube, pero no podemos decirle eso a alguien que necesita vender hoy, y que para hacerlo tienen que perder con respecto a lo que le costó hace dos o tres años.
Buenos días de nuevo Fernando. Un placer cómo siempre saludarte. Personalmente pienso que hoy es momento de comprar y no de vender. Si Vd. por lo que sea tiene que vender y quiere vender; lo tendrá que hacer a un precio muy ajustado. No obstante, mi opinión, si Vd. puede aguantarlo, aguantelo. Ya vendrán tiempos mejores. Si quiere podemos alquilarlo. Si quiere me explica su situación y humildemente le daré mi opinión, y a lo mejor hay posibilidades de refinanciar sus obligaciones bancarias y buscar otras alternativas. No dude que su mejor plan de pensiones es esa vivienda. Ahora si hay que venderla, la venderemos, aunque desgraciadamente casi seguro, por debajo de sus pretensiones……
Esto aproximadamente es lo que les digo a las personas que pasan por mis manos, y evidentemente es lo que pienso.
En cuanto al tema del suelo totalmente de acuerdo. Tendrá que bajar, aunque según en que zonas y lugares, que se ha edificado sin ningún sentido y hasta que no se absorba ese excedente. Pero lo bueno, céntrico y en los nucleos grandes; personalmente lo dudo.
Yo entiendo que tenemos que profundizar y saber porque vende.
Tienes razón Arturo. Una vez más, no podemos hacer tabla rasa y decir que el suelo ha de bajar o subir: uno bajarán más y otros menos. Como sabeis, estamos en Las Vegas, rodeados de millones de hectáreas de suelo. Aquí el precio de la vivienda subió un 200%: se multiplicó por 3, de 30 a 90, y ahora ha bajado un 78%… de 90 a 30. Prácticamente lo mismo ha pasado en Florida, en Arizona… en "resorts" en los que hbo subidas espectaculares, antinaturales. En otros sitios hubo subidas mucho más "normales", y las bajadas han sido mucho más "normales" también.
Tiene razón también Rafa: tenemos que saber porqué se vende para poder aconsejar al vendedor… y tenemos que saber porqué se compra, para poder aconsejar al comprador. Si conocemos las urgencias del vendedor, será porque ha confiado en nosotros. En este caso no podremos asesorar al comprador sin traicionar la confianza que "la parte contraria", el vendedor, ha depositado en nosotros.
Ayer me lo decía un agente: siempre que surja un conflicto de intereses en una transacción, tenemos que preguntarnos : ¿tú de qué parte estás? Nosotros no podemos ser neutrales, como los notarios o los registradores; nosotros no trabajamos con las leyes, ni siquiera con leyes inmutables de mercado, nosotros trabajamos con personas, y con sus necesidades, y con sus intereses, y los delcomprador y el vendedor son contradictorias: uno quiere comprar barato, otro quiere vender caro… y nosotros queremos que la operación se haga cuanto antes…