Ya hemos encontrado ese grupo de agentes interesados en cooperar, en cambiar las cosas. Ahora necesitamos poner en el papel las normas de funcionamiento.
Hay que constituir la Asociación, con sus reglas y normas éticas. Podemos hacerla muy sencillas o muy complicadas. necesitaremos definir cómo será la junta rectora, cómo se nombrarán y se retirarán los cargos. Qué comisiones serán necesarias para mantener el funcionamiento con el mÃnimo esfuerzo de los miembros.
Hay que hacer un “Plan de Negocio“, empezando por definir el objetivo y alcance de la Asociación. Hay distintos modelos. Está la cooperación, pero hay quien piensa en una marca, hay quien habla de captaciones conjuntas de ciertos productos, hay quien piensa en crear una central de compras de ciertos servicios… Somos muy imaginativos, y tenemos tendencia a dibujar grandes estructuras en el aire.
Y hay que ponerle Euros a todo ello. Hay que decidir las cuotas. Algunos opinan que cuanto menos mejor, y asà entrarán más. Otros opinan que es importante apostar fuerte. No se puede lastrar el crecimiento de una cosa por hacerla accesible a gente que igual ni llegan al final de año de todas maneras. También hay que decidir el reparto: por empresa, por oficina, por comercial? Hay quien ha propuesto un porcentaje sobre honorarios, o una cantidad por operación compartida realizada…
Hay que definir una Norma Ética, que rija la relación con los clientes y entre los profesionales. Pero para poder trabajar juntos, lo más importante es imponer ciertas formas de trabajo.
El trabajo en exclusiva a veces es un escollo, porque hay mucha gente que nunca ha trabajado asÃ, y les parece imposible conseguirlo. Muchos opinan que, igual que en caso de las cuotas, no se puede condicionar el desarrollo de la asociación para intentar evitar que este o aquel se vayan. Esto ha sido motivo de abandono temprano de alguno en todas las asociaciones. Incluso dentro de la exclusiva hay distintas posturas: unos dicen que en la MLS solo se pueden meter exclusivas pero que por fuera de ella se puede hacer lo que se quiera. Otros obligan a trabajar solo en exclusiva, para evitar lanzar mensajes confusos al cliente.
Y están también los que imponen unos honorarios mÃnimos, y los que opinan que debe existir competencia. Y luego están los que opinan que el promotor o el banco debe introducir sus propiedades solo a través de un agente, y otros que opinan que hoy dÃa no se sabe quien es agente y quien no, y los demás le responden que es agente el que capta y vende productos que no son suyos.
Partiendo del modelo de Estados Unidos, es curioso que las normas internas y Código Ético es el mismo en todo Estados Unidos, y bastante breve, pero las normas de funcionamiento son librotes complejos, distintos en cada MLS, y descienden hasta el tiempo máximo que ha de pasar desde la firma del encargo hasta la introducción en la MLS, y cosas por el estilo.
En fin, que es una suerte que sean pocos a opinar, y por eso es bueno que no sean muchos y que haya un liderazgo que cuente con la confianza de la mayorÃa. Y también es una suerte que vaya habiendo modelos ya probados en nuestros propios mercados, para al menos partir de ellos…
Esta etapa es de maduración e incubación. Es una etapa interna, que puede durar muchos meses. Acaba cuando se inscribe la asociación en el registro. Lo siguiente será la “puesta de largo” en una presentación al público que buscará ampliar al máximo la pertenencia.
He tenido la suerte de pertenecer a distintos tipos sistemas para compartir en el sector inmobiliario, básicamente consisten en lo mismo, un grupo de cabezas pensantes se reúnen para crear una estructura con la que compartir operaciones de manera que salga rentables (o no) a todas las partes.
Sinceramente, si una mls fuera útil no se pondría sobre la mesa rescatar algo similar, es más existen sistemas para compartir "totalmente gratis" y que son ignorados y ninguneados por la mayor parte de los profesionales inmobiliarios.
No hace falta rescatar mls´s, lo que hace falta son ganas por hacer las cosas bien. Estoy cansado de ver profesionales que venden viviendas en época de crisis y como otros no hacen más que dar vueltas a las mismas ideas del siglo pasado.
Se pueden vender viviendas hoy en día sin necesidad de crear grupos gestores de cabezas pensantes que le dan vueltas a las mismas ideas obsoletas.
Rescatar una mls? Demuéstrame algo nuevo y me parece perfecto…. Si es más de lo mismo, no gracias.
Un saludo.
En esta fase interna, de maduración, creo importante establecer los roles de los participantes, el "reparto", no de cuotas u honorarios, sino de tareas y funciones.
En la fase inicial ha habido uno o varios líderes que han soportado el trabajo inicial. A partir de ahí, el resto de agentes deben colaborar, no sólo asistiendo y decidiendo en las reuniones y juntas.
Asociaciones con más de 2 años de trayectoria, tienen responsables en diferentes áreas: tecnología, comunicación, jurídica, administrativa, representativa, presidencia,…
Incluso han incorporado a personal externo que realiza tareas de administración, como en el caso de Afilia, que gestiona las nuevas incorporaciones, centraliza las consultas y necesidades de los asociados, comunica ciertas decisiones a proveedores y medios de comunicación, etc.
La MLS es tan nueva en nuestros lares que a algunos les parece obsoleto. ¿Algo nuevo? ¿La MLS en España está muy vista? ¿La cooperación entre profesionales en España es asunto antiguo?
No sé a cuales iniciativas te refieres, pero ha habido muchas, mal planteadas y mal llevadas, que no han llegado a ninguna parte. Nos gustarÃa saber cuáles fueron, y por qué no funcionaron.
No hay que confundir la MLS con las bolsas donde la gente mete de todo… principalemnet lo que no interesa, o con los acuerdos entre dos colegas que se llevan bien… o con redes de referidos entre gente que trabaja en distintos mercados donde se mandan clientes de aquí para allá… Con sistemas informáticos, con franquicias donde todos vamos a compartir y nadie comparte nada… Claro, todo eso no sirve para hacer operaciones todos los días, ni para construir confianza y hábitos de cooperación… y al final acaba muriendo y dejando mal regusto.
Bueno, todo esto nos viene bien para saber qué tipo de objeciones vamos a oir de los que adoptan una postura negativa de principio. En realidad no es que no crean, es que no se atreven a creer. Esto no me gusta… busquemos razones para ello… salió mal, es mucho esfuerzo, es caro (?), es antiguo (!) Esto si que es una objeción nueva, creativa!
César tiene mucha razón en lo que dice. Esta parte del proceso "interno" es muy importante. A veces se hace muy deprisa y eso luego se nota. "Qué bien y que pronto, le dijo la tonta al tonto", pero todas las cosas importantes tienen su proceso de gestación. Este proceso puede servir para crear lazos y estrechar la confianza entre unas personas que serán la columna vertebral de la Asociación, en los momentos que luego vendrán, cuando aparezcan otroas personas y otros intereses.
En Cantabria sé que estuvieron casi un año de reunión semanal, cada uno con una area de especialidad, como indica Cesar, y poniéndose tareas. Yo recuerdo que también pensaba si no era demasiado pensar, y a veces se lo dije, y ahora me río de las tonterías que pensaba
En Fuengirola precisamente, el hecho de hacerlo de un día para otro, solo basado en la inspiración de una conferencia, dio como resultado una asociación debil, que no ha resistido al cierre del lider principal, que era de Don Piso y cerró.
Claro que en Cantabria estaban abriendo terreno nuevo (aunque algunos lo desprecien como cosa antigua) y ahora nos aprovechamos de lo de otros, y podemos pensar que podemos ir más deprisa. Rafa Tarajano siempre me dice que todo va demasiado lento, y yo le tomo el pelo con lo de la tonta y el tonto. En fin, creo que ahora hay una forma moderna de hacerlo, que es por internet
Hola jgerviti
No creas que no me gustaría ver un sistema para compartir operaciones que funcione, el problema que veo es el mismo que tu has comentado también cuando dices que terminan siendo bolsas donde solo meto lo que no me vale y jamas facilitaré datos de un potencial comprador.
Es por eso por lo que nunca han funcionado estos sistemas, porque realmente son muy pocos los que están dispuestos a "compartir de verdad" y no te hablo de las cabezas pensantes, me refiero al usuario final de esa red, el que está en la calle captando o el que está a pie de mesa atendiendo gente.
La experiencia me dice que en España no comparte nadie, y no será porque no he explicado los beneficios de forma clara y transparente (te hablo de cientos de veces), te hablo de que la gente sale convencida y motivada para hacerlo pero a los 10 días nadie tiene en mente "alimentar" esa cartera de producto.
Créeme si te digo que no estoy en contra de todo lo que se traduzca en tan solo una sola operación, pero mi experiencia me dice que una cosa es lo que idean las cabezas pensantes y otra lo que terminan haciendo sus extremidades.
Como veo los MLS? Lo veo igual que un software de gestión inmobiliaria o que una camara digital
Es una excelente herramienta de trabajo, pero ni se utiliza ni se sabe para que sirve realmente.
Seguir dando herramientas de venta al equipo? Cuantas más herramientas mejor, pero yo me preocuparía primero en enseñarles a utilizar lo que tienen ahora mismo.
Conoces lo que es la videollamada de los tlf moviles, verdad? La idea es perfecta, el concepto, parece evidente que es la evolución de la telefonía, todos los fabricantes se volcaron con ello, operadores gastaron enormes cantidades de dinero en publicitar ese servicio. La realidad??? es fácil, la gente no quiere que la veas cuando hablas por tlf, tan simple como eso.
Has desarrollado un producto que aunque inicialmente tenia demanda y parecía tener un mercado potencial no tiene demanda porque la gente no piensa utilizarlo. "es genial que exista, pero que lo utilice otro" y en caso de que me lo pongan diré que es genial pero no pienso utilizarlo.
Resumiendo y perdón por el tocho….: Permiteme que sea el pesimista y créeme si te digo que me encantará si alguien consigue alimentar una nueva mls, pero creo que si no han funcionado es por algo.
Aún así, adelante con la idea, la base informática la tienes de acceso libre con lo que el requisito técnico ya lo tienes.
Un saludo.
Vaya despiste. Esta tarde he participado en la presentacion de la Asociacion Inmobiliaria de Calafell. Estaba el Alcalde y el Teniente de Alcalde. Sala llena, gente de pie. Ya son el 80% de los inmobiliarios locales. Estaban presentes promotores, bancos, clientes potenciales…
Les hemos contado que en Cantabria ya son veintitantas agencias, que llevan dos aÑos trabajando todos en exclusiva compartida, que mas del 50% de las operaciones son compartidas, que sus comerciales se van todos juntos a la comida de Navidad.
Me llama Karol de Pamplona: 2009 a sido su mejor año en 11 de estar abierta. Y otro y otro y otros de su Asociacion AINA, que lleva ya tres años funcionando. Lo achacan a trabajar en exclusiva compartida. Mas del 60% de operaciones compartidas. La gente entra por la puerta para pedir que se lo cojan en exclusiva compartida.
En Canarias ya llevan dos años y no se cuantas agencias trabajando asi. Y en Benidorm y en Cuenca y en Mallorca…
Lo siento idp, pero andas despistado
No es naða que haya diseñado nadie. Es lo que estan haciendo ellos solitos. No son ningunos sesudos, son e l l o s.
@idp: "en España no comparte nadie", dela gente que conoces, tendrías que matizar.
Yo conozco a unos cuantos agentes inmobiliarios que comparten y colaboran y que además fruto de esa cooperación profesional,se han hecho amigos. De la confianza en los negocios a la confianza en lo personal, bonita circunstancia.
Hablando de herramientas: por experiencia te puedo decir que cuando grupos de inmobiliarias nos piden las herramientas, primero han pasado muchas horas decidiendo la forma de trabajar y enseñando a sus compañeros cómo captar en exclusiva. La herramienta ayuda pero sólo es efectiva si existe la convicción de utilizarla para conseguir el objetivo.
Bueno. Estoy en un curso en Barcelona, y tengo más cosas que contaros. En más y más sitos se están moviendo más y más asociaciones.
Releyendo a idp me doy cuenta que Piensa que yo estoy vendiendo un sistema informático! Y parece que él sí ha usado o vendido otros que no han funcionado! Pues claro, cómo van a funcionar. NO estamos hablando de ningún programa informático, sino de asociaciones inmobiliarias que usaran el programa informatico que quieran, que es secundario.
No veo comentarios sobre la conveniencia y/o obligatoridad de la exclusiva; fijar los honorarios, como particpan los promotores y/o bancos… Tendremos que pasar a la presentación pública?
Bueno, respeto lo que decís.
Si es cierto que la frialdad de un blog puede hacer que leas entre lineas cosas que no son, no obstante los pequeños matices son lo de menos. Tu planteas una idea con toda la ilusión del mundo y yo no la veo.
También es cierto que cuando inicias planteamientos de este tipo en internet inicias un proceso en el que dependes de las opiniones de los demás, opiniones que muchas veces no puedes controlar.
Para terminar me voy a permitir hacerte una pregunta, cuando plantees tu idea en publico que prefieres??
-que todo el mundo asienta y se guarde su opinión
-escuchar dudas y objeciones para convencer realmente al que no ve clara tu idea
En fin, un saludo y mucha suerte en este y otros proyectos que inicies.
La MLS no es mi proyecto. Yo solo me siento un espectador y/o un cronista y/o un animador de lo que otros están haciendo. Estoy intentando entender las dificultades que encuentran en el proceso y ver qué cosas pueden ayudar a los que lo están poniendo en marcha.
Si las “dudas” o las “objecciones” son: eso es antiguo… si fuera útil no intentarÃamos resucitarlo… lo que falta es ganas de hacer las cosas bien… demuéstrame algo nuevo y me parece perfecto… asà sin más… no me ayuda mucho, ni me hace pensar.
Y, por favor, entérate: en Pamplona, en Santader, en Canarias, en Mallorca, en Calafell en… hay gente que está trabajando y mucho, realizando mayoritariamente operaciones compartidas. Eso es nuevo. Entérate, y luego nos dices.
¿Cual es la motivación?
En la primera reunión que tuve con inmobiliarios de Torrelavega, hace unos dos años, la cuestión a la que yo apelaba, no era a su condición de inmobiliarios, sino a su condición de empresarios, y como tales, a la conveniencia de un giro "ESTRATÉGICO" en el modelo de negocio que les había llevado hasta allí, ya que las posibilidades de que el mismo, pudiera dar respuesta a los retos que la nueva situación que nuestro sector planteaba, parecían a todas luces insuficientes o nulas, habida cuenta que un 40 % de la las inmobiliarias de la zona, o habían cerrado o estaban a punto de hacerlo.
Por supuesto que la respuesta fue de lo más escéptica, y solo tras la demostración en Santander, con resultados que hablaban por sí mismos, fue cuando se incorporaron las empresas de Torrelavega.
El hecho de que un profesional sea capaz de resolver su negocio con solvencia, no significa que no tenga mejores opciones si cuenta con una mayor infraestructura. Y si a esto le sumamos que tras la caída de la demanda, ya no es posible ser "pescador en una bañera", se impone un acuerdo y regulación de nuestra actividad, aunque solo sea con el fin de que una determinada cuota de las transacciones que se realizan, se hagan a través de profesionales. Otra cosa es que para manejar esta máquina, haya que aprender a pilotarla.
El nuevo paradigma es sencillo: ¿Si mi modelo de negocio se agota, sabré seguir adelante?
A partir de aquí, vuelvo al mi slogan favorito:
¿Se trata de inventar la rueda, o de elegir la mas adecuada a nuestro terreno?
La buena noticia es que no estamos solos.
Un saludo
William Revilla
inmojet.com
En Santander lo hicieron porque no sabían que era imposible, que los inmobiliarios no querian colaborar; que los clientes no daban la exclusiva. En Torrelavega se animaron porque, aunque era imposible, en Santander lo habían hecho.
Ahora en más y más sitios empiezan a considerar la posibilidad de que sea posible. Y claro, no hay color trabajar así. Se trabaja mejor, se vende más, se gana cuota de mercado con repecto a los vendedores que deciden vender por su cuenta. No hay color.
En estos días estoy viendo algo preocupante: con la desaparición de más y más inmobiliarias son muchos los sitios en los que no se puede organizar una Asociación Local porque no hay suficientes agentes. Me comentaba Imma de Les Franqueses, que ha estado en la presentación de Calafell y en los cursos CRS de Barcelona, que son cuatro, uno no quiere colaborar y otro no quiere trabajar en exclusiva…
En la presentación de Jordi en Vall de Tenes vino una chica joven que era de una zona próxima: "solo somos dos agentes en mi zona, los dos APIs, y el otro no quiere cooperar".
En Tenerife vino al curso CRS un API: "somos cinco APIs de Comprarcasa pero los otros cuatro n quieren cooperar…"
Herminio, de Cunit, está próximo a Calafell. Es otro mercado, pero en Cunit ya solo quedan tres. Herminio está interesado en incorporarse con la Agrupaciò Immobiliaria de Calafell.¿Porqué no?
La MLS se basa en la coopetencia, Colaboración Y Competencia. Nuestra "competencia ciega" no es el inmobiliario de nuestra calle, sino el propietario que no cuenta con nosotros para vender su vivienda. Para conseguir participar en el 90% de las operaciones como en USA, tenemos que ser un grupo importante, porque un agente no puede atender bien a más de 20 propietarios.
Nuestro argmento para captar la exclusva es "dámelo a mí y lo tendrán muchos agentes inmobiliaros", pero si solo somos dos… Nuestro argumento para pedirle al comprador que trabaje solo con nosotros es "yo seleccionaré lo mejor entre todo lo que hay a la venta", pero si solo tenemos 40 propiedades entre dos, la mayoría la tendrá nuestra competencia…
También, para intercambiar opiniones y para hacer cosas juntos, aunque no sea más que para contar con un sistema informático y con una web, se necesita algo más que dos…
Una de las cosas que tiene que decidir este grupo gestor es el ámbito de actuación de la Asociación y/o la MLS. El criterio fundamental es que sea un area homogénea de trabajo, pero otro criterio es que en él haya un número suficiente de agentes inmobiliarios que permian desarrollar las estructuras y la presencia necesaria.
De que funciona, si que funciona, la prueba es esto, no se trata de compartir solo las opciones, sino todo esto, experiencias, mecanicas, capacitaciones, herramientas, felicitaciones a todas las iniciativas, quizas sean pasos torpes pero se avanza hacia adelante. nada es perfecto, todo es perfectible pero debemos intentarlo.