La tecnología en nuestro sector y el grado de desarrollo de la industria y los profesionales.
Iba a hacer un comentario, y me ha salido un post que es en parte respuesta a algo de lo aquí expuesto en las últimas semanas.
En relación al post de Adaix Inmobiliaria| 10 cosas que debes saber sobre El Mercado Inmobiliario
Estoy de acuerdo en todo, pero en cuanto al empleo de la tecnología, hay aspectos en los que es dificil extrapolar el escenario americano a nuestra realidad, en lo relacionado con el grado de desarrollo de la industria y de los profesionales.
Algo que parece inminente, es la irupción del móvil con nuevas aplicaciones para llegar a los productos. Y es que ya hoy, más del 50% del acceso a internet se realiza desde móviles, y en 2015, será del 80%.
Esto es un hecho general y aquí no escaparemos a ello, pero lo que realmente importa, es, quien es el emisor de la información y que público la demanda.
En el debate sobre la visión de intrusismo que se tiene de las empresas tecnológicas en nuestro negocio. Hemos de reconocer que ellos empezaron mediante la explotación de medios de comunicación especializados, orientados al cliente final, y que la respuesta que obtubieron fue que los profesionales tuvimos que recurrir a ellos para difundir nuestras ofertas.
Al ser los portales creados para estructuras generalistas, sin alternativas segmentadas/conexas, suficiente respuesta al fenómeno de demanda generalizada vivido. Se erigieron en heraldos de la oferta inmobiliaria nacional.
El nuevo paradigma que los profesionales esperamos de de la tecnología, es llegar a los clientes en la misma medida, pero con medios propios. Está claro que la falta de cohesión entre los profesionales, no posibilita una propuesta que desbanque a los portales tal como hoy se conocen.
Por lo que el cambio se producirá sin duda desde las redes locales.
Ofreciendo nuevos focos de valor para el público, gracias a la “TICnificación” de nuestra actividad (no olvidemos que nuestra materia prima es la información) y a la posibilidad de articular distintas redes con operativas normalizadas.
Aquí es donde la tecnología juega su papel crucial. Donde se pone al servicio del profesional para que este desarrolle su trabajo. Aañadiendo valor a sus servicios,a la información que ofrece y a la estructura en la que se integra, de forma que el cliente final busque servicio y valor además del producto. Y por tanto recurra al profesional antes que al medio.
Por otro lado.
En las últimas semanas se ha hablado mucho en este foro, de la conveniencia de contar con entidades representativas del sector, de regulación, normalización y otras necesidades.
En mi opinión, el primer paso para establecer el reconocimiento de que la actividad de intermediación inmobiliaria se realiza de modo profesional, es la obligatoriedad de representar a los clientes mediante un contrato de exclusiva normalizada, y que esta representación permita por extensión, la gertión de venta a través de redes con la intervención de otros profesionales.
Es decir, trabajar en “exclusiva”.
Otra cosa es que la exclusiva se quiera compartir o no, mediante la pertenencia o no, a la red de turno.
El paso dos, la normalización de la operativa de las redes para que estas puedan integrarse.
Y así sucesivamente hasta que a todo el mundo le quede perfectasmente claro, que hacemos, como lo hacemos y si lo hacemos o no. Y después de esto, ya podemos reclamar reconocimiento, ética, estética y bla,bla,bla…
¿Cual es entonces el primer reto para la entidad que persiga la representación de la intermediación inmobiliaria? Establecer el marco jurídico que delimita la respoinsabilidad de un agente con su cliente en la prestación de servicios a traves de redes.
Estimados señores, a estas alturas, mezclar la actividad de los profesionales inmobiliarios, con quienes trabajan sin exclusiva, me parece una aberración. Y pretender que ligue una salsa universal con ingredientes tan dispares, un suicidio.
Un saludo.
William Revilla
Inmojet.com
Me confirmas algo que he estado pensando (y haciendo) últimamente: dentro de nada el acceso prioritario en internet, sobre todo el de los particulares, se hará mediante terminales de bolsillo.
Real Estate is Local dicen los americanos, aunque los empresarios del "negocio inmobiliario" aspiren a globalizarlo, como es natural. Pero en la base, en donde se gana la vida el inmobiliario, "los inmuebles no se mueven, y los bienes raices no tienen patas".
En esa base, el servicio se fundamenta en el perfecto conocimiento del mercado. El mercado inmobiliario es muy variable. Es imposible conocerlo todo. Solo puedes conocer aquello en lo que te especializas: tu mercado local.
El comprador también busca en un sitio concreto. Cuando alguien me pide un castillo o un palacio "en cualquier sitio", salgo corriendo: ese no es un comprador sino un soñador, un pesado, un robatiempo… El que quiere comprar una casa en Valencia, no va al poral que más propiedades tenga en el mundo, o en Europa, o en España. El que busca una propiedad en Valencia va al portal que más propiedades tenga en Valencia… El que busca un piso en la Ciudad de las Ciencias no va al portal que más propiedades tenga en Valencia, va al blog de Vicente Beltran, como es natural… siempre que sepa que existe y que lo encuentre.
Así que nuestra preocupación no debe ser hacer el gran portal nacional, sino ver cómo podemos conseguir que quien quiera comprar en esa zona encuentre fácilmente esa web que no solo tiene TODAS las propiedades de esa zona, sino que tiene el lujo del conocimiento más perfecto de todo lo que se mueve allí. Ese creo que es el futuro que debemos buscar.
Los portales inmobiliarios en España surgieron por la evidente necesidad de tener un espacio en Internet donde se agregara la oferta inmobiliaria y porque no había ninguna institución que tuviera un desarrollo de ese tipo. Y hablo de organismos estatales, autonómicos y de asociaciones de empresarios del sector inmobiliario.
Ese vacío se llenó por parte de empresarios privados con base tecnológica y un objetivo claro de servicio B2C.
Esa es la razón por la que en España hay varios Trulias y ningún Realtor.com.
En estos momentos se está empezando a fraguar algo que puede derivar en una organización de inmobiliarios de toda España, con un sistema normalizado de procesos, reglamentos y datos, para que finalmente se llegue a un portal de profesionales.
Para ello estoy con William, hay que ir dando pasos. Trabajar con exclusivas múltples y colaborar con redes es algo incipiente. Habrá que esperar un tiempo de consolidación antes de dar otro paso más.
Me muero por verlo… pero alerto:
La web de una MLS no puede ser nunca un portal inmobiliario como los que conocemos. ¿Por qué? Porque el modelo de Portal Inmobiliario que tenemos está fuertemente condicionado por que sea el vendedor el que cree y suba la información con la que espera captar al comprador. Esto limita mucho el campo de aplicaiones que podría contener el portal: imagen, texto y, se acaso, video, imagen 360º y mapas o aplicaciones externas tipo Street View de Google. El vídeo y la fotografía 360º son servicios premium, mientras que el acceso a las aplicaciones externas se realiza vinculado a datos aportados a la base por el vendedor.
Pero si la MLS se justifica por que existe un intermediario profesional para cada operación, la información que se transmitan entre ellos debe ser aportada a su vez por otros profesionales, las posibilidades se multiplican y la aportación TIC es fundamental. El contenido visual no puede ni debe ser el mismo ni parecido, con los condicionantes que eso trae en cuanto a usabilidad o manejabilidad. Debe ser un concepto absolutamente nuevo y no "una oportunidad perdida" como fue en su momento las webs inmobiliarias de los bancos.
No vais a poder competir con los grandes portales en cantidad de referencias. Tendréis que hacerlo en calidad de información… una información realmente eficaz para que sirva de base para la toma de decisiones… acortar tiempo en la fase de "descartar" opciones.
Esos no son, ni de lejos, los criterios que siguen los portales existentes… incluyendo los más modernos.
Problema: Esa información costará dinero… ¿Están dispuestas las Asociaciones a pagar por que les creen y les suban contenidos a la web? La respuesta es, para mí… que no. Para César que "de momento"… para Fernando, que sí… pero con dudosa utilidad… y para William… antes muerta que sencilla… ¿me equivoco?
Por supuesto, José Enrique, que nosotros ni las Asociaciones que creamos estamos dispuestos a "pagar por que nos creen y nos suban contenidos a la web". Lo único a lo que nos dedicamos es a cobrar lo máximo posible por el mínimo esfuerzo. Estamos en contra de la innovación, de la transparencia, de ofrecer información detallada a nuestros clientes…y sobre todo, estamos en contra de mejorar y nos ponemos barreras constantemente.
Desde luego, con tales razonamientos no me sorprende que no seas agente inmobiliario. Aseguras que no podemos competir con los grandes portales: ya veremos. Estás convencido de que somos un atajo de ilusos o de incompetentes: ya veremos. Y a tenor de lo expuesto en un comentario tuyo, debo decirte que tú no eres "el enemigo". Eso no es más que producto de tu imaginación. Por cierto, permíteme un humilde consejo: te haces un flaco favor escribiendo con tanto deje de superioridad y prepotencia. Independientemente de esto, te ánimo a seguir escribiendo.
Un muy cordial saludo,
Juanra González Pau.
No podéis competir con Portales Inmobiliarios que ofrecen la posibilidad al vendedor de subir contenidos con los que atraer al comprador de manera gratuita… a paritr de ahora tú serás "el intermediario"; para que no nos entendamos mal.
Tendréis que competir en la calidad de la información (eficacia, concreción, orientación) y eso cuesta dinero. Si empleáis nuevos sistemas (VR, AR, Video, videoconferencia, descarga de documentos); más dinero. Mi duda es… ¿compensa esa cantidad? Para tí sí… muy bien ¿y para los demás?
Yo me he pasado unos cuantos años haciendo imágenes para portales web de promotoras y se reían de nosotros cuando decíamos que la gente no compra pisos en Google, que
Perdón… se me ha cortado… sigue:
que los compra en idealista, en fotocasa, en urbaniza… que había que amoldar los contenidos que generábamos para hacerlos caber en estos portales… que hacer una web propia era un gasto innecesario si no iba acompañado de una campaña más general. Antes era hacer una web y ahora hacer un portal… ¿sabes cuanto cuesta eso? Hay por aquí quien puede dar una idea sobre eso.
Entended que es una oportunidad para desarrollar algo más, no uno más. Que sale caro y que veremos si compensa el gasto y el esfuerzo… esto es un debate… no estoy convenciendo a nadie.
Lo sé, lo sé, José Enrique. He vuelto a leer mi comentario y créeme, no era mi intención ser tan agresivo
Entiendo que cuando hablas del gasto te refieres al coste de oportunidad de crear algo que rivalice con los grandes portales inmobiliarias tipo Fotocasa, Idealista, etc… A nivel nacional y hoy por hoy, creo que meterse en esa lucha sería estúpido. Lo que sí se puede hacer desde las Asociaciones es conseguir un mejor posicionamiento en la escala local en la que actúan. A este respecto Fernando y muchos otros han escrito cosas muy interesantes. Por lo tanto, no se trata de ser más "grandes", sino más especializados y efectivos, más cercanos y profesionales en nuestro ámbito inmediato de actuación.
Ya… pero mide la efectividad que puede tener la web en esa relación local… y compárala con los costes que supondría.
Lo haré
El sector inmobiliario es local. Salvo en un sitio de costa, la mayor de operaciones se generan localmente. Evidentemente internet se usa mucho, pero localmente. Así que utilizamos un medio global para enterarnos de cosas locales.
Idealista empezó solo en Madrid, y se tiró posiblemente un año antes de incluir Barcelona. Valencia quizás seis meses o más después… Simpelmene ampliaban negocio, pero si tu negocio no es ESE, sino tu trabajo inmobiliario, la sinergia no es tan grande. Podrían ahora crecer a Francia o Portugal… anaría eso en utilidad para tí, que buscas piso en Coruña?
Real Estate is local, que dicen por allí, que quieren decir que el que busca en Betanzos, busca en Betanzos, y el que busca en Coruña, busca en Coruña, y le importa un bledo si en el portal hay 1.000 de propiedades en el resto del mundo, o ninguna.
Idealista fue pionero… lo hizo como pudo y le salió muy bien. Pero es un modelo que no interesa (para lo que estamos discutiendo aquí) porque se centra en captar comprador a base de ofrecer una plataforma rápida, sencilla y gratuita a través de la que el vendedor pueda ofertar su vivienda (vendedor… el dueño de la vivienda).
Para un sector local, yo creo (es una muuuuuuuuuuuuuuy humilde opinión) que se debe tender a un medio de difusión local… Hace muchos años (los que tiene Idealista) participamos en una revista inmobiliaria. El modelo era el de las revistas de ordenadores: un fabricante envía un dispositivo a un taller donde unos técnicos lo destripan, lo analizan y aportan lo descubierto a una base de datos que el equipo de redacción utiliza como servicio de documentación para montar un reportaje, una comparativa o un simple comentario… depende de lo que pague el fabricante.
Fue un desastre: no se contrataron técnicos para realizar los análisis, el equipo comercial sólo conseguía captar obra nueva y el equipo de redacción apenas contaba con los planos, un par de imágenes y la memoria de calidades. En fin… lo compró El Ideal Gallego, colocó al equipo de redacción en su plantilla y cerró el tema. La verdad es que era horroroso… todas las promociones parecían iguales y cantaba a "publi" que echaba para atrás. Se pagaba con los cuartos de las Promos que salían, eso sí; pero no se logró garantizar la calidad y la independencia del análisis… los redactores eran muy buenos pero eso no llegaba. Dudo mucho que la revista (gratuita y repartida en hostelería) llegase a tener el más mínimo grado de "confiabilidad".
A mí la idea me gustó al principio… no sé si ahora se podría hacer la revista o dejarlo en la web. Habría que estudiar los entornos caso por caso. La gente abandonó el papel porque entiende que la web es "más barata"… y no. Lo caro no es la publicación o la distribución… lo caro es la documentación y el equipo de redacción; y en eso, una página y una revista comparten gastos.
Nooooo! idealista NO fue pionero. El pionero fui yo cuando hice Inmoclick con otros tres socios. Inmoclick era el portal de los profesionales, solo para los profesionales. Y antes que yo estaba Globaliza, y poco después Urbaniza, de nuestro amigo Cesar, ambos intentando sacar de particulares y profesionales.
(Anda Cesar que si ahora nos cuentan a nosotros dos la historia de los portales inmobiliarios en España)
Idealista surgió después, y como el espacio andaba pillado, entonces salieron ellos diciendo que ese era el portal de los particulares, que ellos buscaban pisos por Madrid y los ponían (buscamos como vosotros), y contaban una historia muy rara de unos puntos redondos que era como decían que los particulares siempre habían anunciado antiguamente sus pisos a la venta en Madrid (vaya camelo).
Y por cierto Jose Enrique; que en alguna ocasión has comentado que los portales inmobiliarios son web 2.0 porque los particulares y los profesionales son los que ponen la información. Bueno, eso no es web 2.0. Precisamente los portales son web 1.0 porque se basan en que uno, quien sea, ponga la información, y los demás miren… es un tablón de anuncios. web 2.0 consiste en que los que aportan la información la ponen para discutir, en que hay interacción más allá de yo publico y tú miras.
Dicho lo cual (perdona Jose Enrique pero me has tocado la fibra
) efectivamente se trata de un mercado local. Pero es que lo bueno de internet es que es local. Cooomorrr? ¿Qué te crees que hacen los chavales en Twenty, hablar con la luna? No; están hablando con los amigos que viven bien cerca. Pues igual: la inmensa mayoría de las busquedas de pisos de Coruña se hacen desde ordenadores en Coruña, y la inmensa mayoria de las búsquedas en Betanzos se hacen desde Betanzos. Si lo único que aspirases a captar en internet fueran los forasteros que tienen que mudarse a tu zona, los portales inmobiliarios estarían MUERTOS.
¿Porqué se utiliza la red mundial para algo tan local? Por la inmediatez, por la moda, pero también y sobre todo por el anonimato y la privacidad que permite. Esto es especialmente importante cuando no estamos "comprando", sino que estamos "mirando". ¿Imagináis lo que sería tenerse que identificar para acceder a ver propiedades? MUERTOS. La gente en internet no compra. Cuando quieren comprar, cuando ya tienen toda la información que necesita, cuando se siente segura, se tira a la calle y empieza a visitar pisos, entra en la inmobiliaria y lo que le haga falta.
La gente no busca pisos, la gente busca información… y lo hace en internet porque no sabe que la mejor fuente de información es su agente inmobiliario… o porque tiene razón y no lo es… Mira tu web y te darás cuenta.
Vale… pioneros fuisteis todos… unos más y otros menos. A Idelista te referiste tú en tu comentario, por eso lo mencioné.
Globaliza e Inmoclick no me sirven para decir lo que quiero decir… que es que ese modelo de portal no vale para profesionales; porque la información que pueden acoger es muy limitada… para el intermediario puede que llegue, pero para el comprador puede que no. Quedémonos con los portales vendedor-comprador… eso es lo que llamo yo 2.0 (en términos técnicos cliente-cliente) dejando de lado en modelo vendedor-intermediario + intermediario-comprador… que es el que OPINO YO que no funciona.
Por otro lado… la mayoría de las búsquedas que se realizan de pisos en Coruña se hacen desde Coruña (y alrededores)… pero ¡a través de Idealista!
Si pones un servidor en Coruña con pisos de Coruña para búsquedas en Coruña… no te encuentra ni tu madre.
Yo no propongo un portal para Betanzos y otro para Coruña, todo tiene un límite, quizás provincial o Gallego. No hablo de una utopía; en Estados Unidos los portales inmobiliarios "locales" están haciendo mucho daño a los grandes portales, y en sus zonas tienen más búsquedas que los grandes.
¿Que te encuentren? Marketing es Targeting. SEO y SEM y una campaña imaginativa en Galicia y en Galego y en seis meses nadie busca en otro sitio.
No entiendo muy bien lo que quieres decir con lo del vendedor-intermediario + intermediario-comprador. A ver si ayuda explcar el funcionamiento básico de una MLS y REALTOR en Estados Unidos, además de las webs de los profesionales.
Las propiedades, o más bien los contratos de encargo, se publican en una MLS , que es una intranet de acceso solo para profesionales B2B, o (business to business). Allí se introducen todos los datos de la propiedad, incluso los honorarios pactados y el porcentaje que se ofrece al "agente colaborador" que traiga un comprador. En las MLS hay bastante riqueza de información "técnica" necesaria para los profesionales, pero poca o nada de información "enriquecida" como fotos, videos, 360º ni nada de nada.
Cualquiera hoy puede hacer un portal o una web y bajarse la información "pública" de la MLS (características de la propiedad) y combinarla con la información adicional que desee añadir. Así es como se hacen los grandes "mashups" en los que se superpone un mapa google, más cosas a la venta, más cosas que se vendieron, más información del registro, más información de impuestos… Y así se hacen los portales inmobiliarios regionales, muy ricos en información sobre "crime rates" o ciminalidad de cada zona, escuelas, centros comerciales, deportivas… Y así es como cualquier agente inmobiliario puede hacer una web especializada en propiedades para gente de la tercera edad, o propiedades para amantes del golf, o propiedades para inversores que compran arreglan y venden, etc.
Cada una de estas cosas se anuncian muy focalizadas en su target, y con mucho SEO y SEM… y MATAS!
Estamos todavía en la edad de piedra, y lo que nos preocupamos es de si la gente podrá buscar propiedades en la zona en la que está combinando el GPS y un buscador geográfico. Yo creo que hay vida más allá de los dinosaurios… perdón, de los grandes portales.
[...] con la visión aportada en el blog de Inmobiliarios 2.0 (en los artículos de William Revilla, Adaix, Moisés Ruiz, Javier SIerra y Gregorio [...]