He hablado con muchos que han contestado amablemente en privado a mi solicitud de información sobre Brotes Verdes en “nuestro sector”. El reflejo inmediato es hablar de la situación y las expectativas del mercado, de si bajan o no los precios, si hay más o menos oferta, si se vande más o menos…
Me hace gracia, porque es como el que va al Louvre, se planta ante la Mona Lisa, y se pone a analizar cuidadosamente el marco, su molduración, los dorados…
Me voy a poner bestia: a mà no me importa lo que se vende o se compra en el mercado; a mà lo que me importa es lo que se compra y se vende a través de los profesionales inmobiliarios. Más bestia todavÃa: a mà no me importa lo que venden los que están sentados esperando a ver qué les cae del mercado, a mà lo que me importa es cómo les va a los que se sienten comprometidos con su profesión como agentes y asesores inmobiliarios, a los que responden a la crisis del mercado multiplicando sus esfuerzos de formación, replanteándose y reorganizando su negocio, reforzando su captación y siendo cada vez más estrictos con los precios, contactando a los mejores profesionales de su zona y estableciendo acuerdos de cooperación, dotándose de las herramientas necesarias, acudiendo a los eventos y cursos, controlando estrictamente el gasto pero multiplicando juiciosamente la inversión…
A esos les va bien. Les va muy bien. No solo siguen vendiendo, sino que venden más… y además se lo pasan bien. ¿Brotes Verdes?
En Medianilla de Enmedio, habÃa 10 inmobiliarias que participaban en el 30% de los 10o pisos que se vendÃan al mes en Medianilla de Enmedio. Ahora solo se venden 30 pisos al mes, pero solo han quedado 3 inmobiliarias, que se han puesto a trabajar juntas, y ahora venden el 60% de los pisos que se venden en Medianilla de Enmedio. Los vendedores de Medianilla de Enmedio ya se han dado cuenta de que, tal y como se han puesto las cosas, o se lo das a uno de esas 3 inmobiliarias, o lo tienes crudo vendiendo por tu cuenta frente a los tres profesionales asociados, que pronto se verán vendiendo el 80% de los pisos de Medianilla…
Las inmobiliarias de Medianilla de Enmedio empiezan a no dar a abasto. Tienen claro que solo se vende lo que está a un precio accesible y atractivo para los compradores. Los precios en medianilla se están corrigiendo fuertemente… el mercado va fatal, pero la industria inmobiliaria va muy bien.
Con la corrección de los precios, las ventas empiezan a mejorar, ya se venden 50 al mes, y las inmobiliarias siguen vendiendo el 80% de ellas. Ahora ha aparecido una cuarta inmobiliaria que, antes de abrir, habló con las otras tres para estudiar posibilidades. Le han dicho que, si quiere trabajar con las otras tres, tiene que someterse a sus reglas de trabajo y su supervisión.
Aunque el Mercado Inmobiliario de Medianilla de Enmedio vaya mal, la “industria de la comercialización de inmuebles” (como le gusta decir a Javier Sierra) en Medianilla de Enmedio va bien. Los brotes verdes en “la industria” pueden tener efectos muy beneficiosos sobre “los mercados”. Y cuando los mercados vayan mejor, igual descubrimos que esos brotes eran de roble.
Espero que os guste mi parábola, y su mensaje: Hay brotes verdes, pero no en los mercados… ni para toda la “industria inmobiliaria”. Y estos brotes verdes pueden traer lo que se necesita para estabilizar los mercados.
¿Se ve luz en el túnel?… Yo sà la veo, pero a lo mejor no estamos hablando del mismo túnel. Igual no es en el túnel en el que entramos hace tres años, sino en otro túnel, en el llevamos 10 años… o más.
(El Barómetro de la Revista Inmobiliarios no mide la situación actual y la evolución de los mercados, sino la opinión y la evolución del negocio de los profesionales del sector inmobiliario, que no es lo mismo)
¡Dios mÃo!, cuánta razón.
Se cumplen dos años del inicio de la crisis (entre otras) inmobiliaria. ImmoBan (y no es publicidad) resiste bien. Mi trabajo:
-Adaptación: de inmobiliaria vendedora, fundamentalmente, de obra nueva a equiparación con 2ª mano. Gran labor de asesoramiento a los propietarios y de regulación de precios. Captación de producto “vendible”.
-Mucha capacidad de negociación para cerrar ventas.
-Alquiler con opción de compra para quienes no obtienen hoy financiación.
-Publicitar (webs, blog, facebook, etc.) la existencia y continuidad en la brecha mÃa y de la empresa.
-Fortalecimiento, aunque sin MLS, de las colaboraciones.
-Formación: mi presencia en este foro puede ser un ejemplo. Aquà se aprende. La próxima semana voy a un curso de I. Castillo. Hemos continuado teniendo stand en BMP, p.e.
-Reuniones y acciones para colaborar con entidades bancarias. Ya trabajamos para varias de ellas.
-En fin, resistimos bien, cada vez más gente sabe que vendemos y nos busca o nos recomienda, ¡Viva Medianilla de Enmedio!
*P.D. serÃa un placer aparecer en la “Revista Inmobiliarios” para contarlo algún dÃa a los nietos.
ante todo felicidades Sergi, una cosa ¿porque sin mls?
Por lo que veo, sois relativamente “nuevos” en la “venta entre particulares”.
Hay quien habla de “lo inmobiliario” como una cosa homogénea en la que una afirmación es aplicable a todos. Mi experiencia me dice que la venta de promociones, y la de “segunda mano” solo se parecen en que se produce una compraventa. En realidad, esta similaridad oculta algo muy importante: mientras que en promoción la compraventa es el final del proceso ( y a menudo el principio de una relacion tormentosa), en segunda mano puede y debe ser el principio de una relacion.
PodrÃa seguir mostrando uno tras otro, razones que demuestran que se trata de dos actividades que bajo una capa superficial que la hace similares, son dos actividades incluso opuestas.
Mientras que en el pasado daba lo mismo tenerlo en cuenta o no, porque todo se vendìa de todas maneras, hoy son detalles que pueden suponer la diferencia entre seguir incluso creciendo, o irse al garete.
La formación os abrirá las puertas de habitaciones y habitaciones llenas de nuevas ideas, conceptos, estrategias, metodos de trabajo…
Me gustarÃa que dieras Ferando mas razones de diferenciación, porque yo no lo tengo tan claro.
Fernando,
sé perfectamente las diferencias que hay entre vender obra nueva y 2º mano, lo único que dije es que antes vendÃa más obra nueva y ahora vendo más 2ª mano. Por otra parte, llevo 12 años en la profesión y siempre seré “nuevo”.
No estoy de acuerdo en que en obra nueva la compraventa es el final del proceso. No me desentiendo. Asumo la posventa y mantengo la relación con los clientes.
Por último, OK en la importancia de la formación siempre que los maestros sean buenos (y los alumnos, también, lo sean).
Todos somos nuevos todos los dÃas, afortunadamente. Asà que no es malo ser “nuevo”, ni “de pueblo”, ni “tradicional”, sino que seguramente debemos serlo “a mucha honra” como se solÃa decir.
También, la industria de la promoción tiene muchas modalidades, y eso se nota en la forma en la que se vende. Asà que todo lo que sea generalizar es meterse en un laberinto.
Hay pequeñas promotoras locales, “promotoras de pueblo”, que venden a un mercado local o “de veraneantes” en el que van haciendo “farming”, por lo que su marketing puede ser muy parecido al que harÃa una “agencia inmobiliaria de pueblo”
o agente local.
Otra cosa es la inmobiliaria que va buscando oportunidades de acción donde salgan, y hará una promoción y luego desaparecerá de ese mercado una vez entregadas todas las viviendas. El marketing de esos, que me parece que constituyen una importante mayorÃa, empieza cuando ponen la valla publicitaria (terrenos adquiridos para la construcción de…) y acaba cuando venden la última unidad, o cuando tienen vendida la mayorÃa de ellas… Son las “inmobiliarias” o empresas de comercialización de piso piloto y caseta de ventas, inmobiliarias de vendedores/informadores, no asesores del comprador que hagan una precualificación, plan de visitas a propiedades alternativas, y recomienden la situación y tipologÃa más interesante y ayuden a tomar decisiones de acuerdo con las necesidades del cliente, etc.)
Y luego está la gran inmobiliaria, con una marca de ámbito nacional como garantÃa de seriedad o de calidad del producto, que cotiza en bolsa o poco menos, y que hace marketing de forma continuada en Ferias, en la prensa… Sus “ejecutivos de ventas” manejan distintas casetas de ventas… para nada que ver con un inmobiliario, desde luego.
Asà que cuando hablamos de la venta de vivienda nueva y de trabajar con promotores, corremos el riesgo de estar hablando de distintas cosas, y de que no nos entendamos. Naturalmente, el tipo de marketing y el trabajo del comercial puede ser muy distinto o más parecido (aunque siempre diferente). También, cuando se discute si los promotores pueden publicar sus propiedades en una MLS, alguien puede referirse a si un Vallehermoso o Metrovacesa deberÃa poder descargar directamente todas sus promociones en una MLS sin contra con los agentes (a cambio de jugosos ingresos por publicidad para el que “explota” la MLS), cuando otros se refieren a introducir los restos de una promoción de una promotora media, o incluso lo de una pequeña promotora local…
Cuando yo hablo de trabajo de venta de vivienda nueva estoy hablando de que hay un inmobiliario que se encarga de la venta en exclusiva, dando igual lo grande de la promotora o de la promoción, pero es el inmobiliario el que vende no la promotora. Logicamente no tiene el mismo trato una promoción de 4 viviendas que de 100 viviendas, igual que de un piso de 60.000€ o de un chalet de 3 millones de €, cada propiedad y cada cliente es un mundo. Tampoco olvidemos que en obra nueva hay mucho mas “clientes compradores” y que hay que tratarlos y que puede ser una fuente inagotable de ventas (no tiene porque ser la promocion por la cual preguntó) y de referidos.
Brotes verdes? bueno , como dice Fernado , si trabajas bien los tendrás y mas ahora que es cuando mas nos necesita el mercado( nuestros clientes) , tener logica al captar ( precios inflados – NO) y especial dedicacion en el trato directo con nuestros clientes ( al final si se hace un trabajo excelente te referirán) AGOSTO 27 ventas , SEPTIEMBRE a dia 8 , 10 VENTAS, ” PROCESOS , FORMACION , LOGICA.
EL 80% DE LAS VENTAS = REFERIDOS
Pues además de la constitución de nuevas asociaciones inmobiliarias y de aperturas de nuevas oficinas Re/Max, como puede dar buena cuenta de ambas Juan Carlos Gallego (Inmaba y Visual Home & Remax), los brotes verdes y el final del túnel se ven por parte de otros profesionales del mercado:
Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria:
“A pesar de que el sector inmobiliario está muy tocado, el de la intermediación inmobiliaria se ajusta al mercado.
Creemos que el mercado de las transacciones ya ha tocado fondo, es decir, no se venderán menos propiedades en 2010 que en 2009.
Como hay menos agencias, las que han quedado tendrán más propiedades a repartir.
Si lo analizamos como que un negocio tiene que cumplir dos fases, una primera de conocimiento y posicionamiento en el mercado y una segunda en la que se rentabiliza la inversión, puede ser un buen momento iniciarse en la actividad ahora y empezar a recoger los frutos en 2010â€
Noticia completa >>
Hay brotes verdes en el huerto de alguien.
Ayer tuve una interesante reunión (se dice el pecado pero no el pecador) en la opinión del pecador: EN ESPAÑA EL 2010 EMPIEZA LA CRISIS DE VERDAD, los BANCOS VAN A FINANCIAR MENOS QUE EN 2009. SE LLEGARA AL 35% DE PARO
2 FICHAS BANCARIAS O SE VAN DE ESPAÑA O REDUCEN SU ACTIVIDAD A LA MINIMA EXPRESION
¡APOCALIPTICO!
No estuve de acuerdo en nada pero…
Como sea esa persona con la que tu nunca estas de acuerdo ya se quien es, …, es broma, la pregunta es si es una persona que te de credibilidad.
Los agoreros eran los que se plantaban en el ágora, la plaza publica de los griegos, y anunciaban los mil males.
A mi esa gente no me gusta nada, no apunta soluciones, posibilidades. Siempre negatifos, nunca positifos. Paralizan.