 (Ver anterior: “El futuro de la industria inmobiliaria III – Asociacionesâ€)Â
3.   REGULACIÓN Y LICENCIAS
3.1            Para dentro de cinco años, fruto conjunto de la autorregulación y del trabajo de la Asociación con las autoridades, existirá una regulación básica de la actividad de intermediación inmobiliaria.
3.2            Estará basada en una regulación del binomio oficina/profesionales.
3.3            El profesional inmobiliario estará identificado basándose en una formación obligatoria básica.
3.4            Para mantener su “licencia†o cualificación como profesional deberá seguir, con una periodicidad anual o cada ciertos años, algún curso breve de puesta al dÃa de sus conocimientos.
3.5            Estará sometido al cumplimiento de unos estándares de comportamiento. Si faltase a éstos podrÃa perder su “licencia†(temporalmente o de forma definitiva).
3.6            La oficina inmobiliaria (la empresa) también estará sometida a regulación.
3.7            Tendrá que tener un domicilio fÃsico identificable y abierto al público.
3.8            Tendrá que estar dada de alta en un registro público a nivel autonómico.
3.9            Alguno de sus representantes deberá estar cualificado como profesional inmobiliario.
3.10       También tendrá que estar cualificado como “profesional inmobiliario†su personal (autónomo o por cuenta ajena) que trabaje propiamente como tal cara a los clientes.
3.11       La oficina mantendrá su propio listado (disponible para el público) de los profesionales que trabajen en ella (como autónomos o empleados)
3.12       Sólo éstos podrán firmar una “exclusivaâ€, que en todo caso harán siempre EN NOMBRE de la oficina,
3.13       La oficina inmobiliaria será la responsable legal última frente a los clientes.
3.14       La oficina tendrá que mantener obligatoriamente unas cuentas bancarias separadas donde depositará las cantidades recibidas por los clientes como señales o arras (en nombre del propietario).
3.15       Tendrá que contratar unos seguros especÃficos.
3.16       Será la responsable legal última para el cumplimiento de las normativas sobre blanqueo de capitales, protección de datos, etc.
3.17       Se habrá consolidado la terminologÃa agente/broker (quizás no sea la única) para denominar al binomio profesional/oficina.
(Continuar: “El futuro de la industria inmobiliaria V – La Formaciónâ€)
Pido disculpas por varios de los comentarios a las entregas anteriores que he dejado sin contestar. Demasiado trabajo las dos últimas semanas no me han dejado tiempo para hacerlo. Espero poder intervenir más a partir de la próxima semana.
He podido seguir en parte el post de Moisés sobre la ley de Cataluña y me temo que en este post mÃo no hay mucha originalidad.
Buen fin de semana a todos.
Repetiré resumidamente mi postura con respecto a los domicilios.
Qué duda cabe que todo el que actúe por cuenta propia, tendrá que dar de alta fiscal, con un domicilio fiscal. Asà es como está cualquiera, incluyendo profesionales liberales “regulados” como los abogados, arquitectos, medicos…
No creo que en el mundo de la oficina virtual, los ordenadores portátiles, los teléfonos móviles… la oficina fÃsica, con suelo y techo, debe ser una obligación, no más que tener una corbata, un paraguas, pantalones y chaquetas, etc.
Creo que es algo que, aunque sea muy conveniente o hasta necesario para competir y dar una imagen, no lo es en puridad para prestar un trabajo, y está más justificado en la necesidad del profesional de limitar el acceso a gente que compite con medios más económicos, etc. La ley y las instituciones públicas no debe estar para limitar o regular la competencia, sino para favorecerla al máximo en beneficio del consumidor.
El que esos profesionales dotados de licencia fiscal, como profesionales liberales y autónomos equiparables a arquitectos, aparejadores, peritos, abogados, ingenieros, tengan que trabajar en o para una “oficina”, que para obtener una exclusiva sea en nombre de una “oficina”, que la responsable sea una oficina…
Simplemente, no lo considero necesario, como no lo es para mà como arquitecto, ni en mis funciones actuales como consultor, por ejemplo para UCI, y no veo porqué ha de serlo como consultor inmobiliario.
Además, no me convence la limitación de que para ofrecer una propiedad en Cataluña, por ejemplo, tenga que contar con domicilio alguno, fiscal u otro, en Cataluña. Eso hay que pensarlo mejor, o acabaremos alquilando domicilios fiscales, como antes tÃtulos.
Hola Fernando. Ya discutiremos algo más adelante el tema del domicilio fÃsico en general, pero en lo que dices al final estoy totalmente de acuerdo. El domicilio no tiene que estar en Cataluña para trabajar allÃ, ni creo que la actual ley lo exija.
SerÃa un absurdo absoluto, pero más aún: creo que está totalmente prohibido por la directiva sobre servicios de la Unión Europea.
Si la empresa es española tendrá que tener domicilio en España, pero no se puede evitar que trabajen en nuestro paÃs profesionales de otros paÃses europeos.
Yo no se como funciona esto, pero si tiene que haber un registro, que este sea nacional, administrado en cada comunidad autónoma, pero que la información fluya a un nivel superior. Y supongo que en un futuro con una oficina comunitaria que permita la comunicación entre todos los registros nacionales. Para eso la tecnologÃa funciona de maravilla.
Por otro lado el tema de regular la profesión a nivel de estado o autonomÃa, yo no lo veo tan claro, la propia directiva que menciona Javier, limita la potestad de los estados para regular algunos términos. Entre ellos, las que se puedan entender como limitaciones económicas para la libre circulación de las empresas.
La regulación para mi tiene que ser mÃnima. Me parece que tiene que ir más enfocada a las nueva forma de legislar. A exigir tener cubiertas las responsabilidades civiles. A que hayas sanciones suficientes y especificas para los que incumplan las legislaciones vigentes. Iincluso la perdida del derecho a estar registrado. y a un registro unificado que haya que renovar anualmente o cada dos años.
En mi opinión el problema sigue estando fuera y para eso es necesario que podamos denunciar a quien no cumple con sus obligaciones fiscales. (porteros y otros profesionales que intermedian y dicen que no tienen una inmobiliaria porque son economistas o abogados o lo que sea (Ellos también tendrÃan que registrarse si intermedian de forma repetida aunque sea tres veces al año, o acaso no sabemos de los abogados que sacaron la licencia de api porque cuando intermediaban les interesaba mas facturar a su cliente como api que por las tarifas del colegio)
También desde el punto de vista de consumo, nuestros clientes tienen que saber a que se enfrentan cuando acuden a una inmobiliaria y tener un código de buenas prácticas.
Yo creo que solo con esto si se aplica resolvemos una parte importante.
El Estado está obligado a regular para proteger al consumidor. Todo lo que sea limitar el ejercicio de una actividad, es limitar la competencia, que es la regulación natural del binomio calidad/precio. Lo normal es que la regulación del estado sea la mÃnima para garantizar un nivel suficiente de protección.
Luego está la vigilancia del cumplimiento, y la sanción por incumplimiento. Para eso debe existir un organismo público que actúe de oficio, inspeccionando de forma sistemática, o en respuesta a posibles denuncias.
La sanción debe ser lo suficientemente seria como para que no compense el incumplimiento. Algo asà como un carnet por puntos que pueda llevar a la expulsión, evitando el subterfugio de actuar mediante terceros interpuestos, etc.
Luego debe de existir una regulación interna de los profesionales, que siempre será voluntaria, y que tiende a defender los intereses corporativos, y a facilitar el ejercicio colectivo de derechos, la presión sobre los organismos públicos, y la actuación cooperativa.
Esta regulación también necesita de sus organismos disciplinarios, pero es necesario que la pena máxima, la expulsión de esta pertenencia voluntaria, sea realmente temida. Esto solo se consigue si la pertenencia a esa organización es necesaria o muy conveniente para el negocio.
Ese es el caso de la pertenencia a la MLS, que es la razón principal, e incluso la única para muchos REALTORs, de pagar unas cuotas de pertenencia.
No podemos esperar grandes beneficios de la regulación estatal, si no viene acompañada y equilibrada con la regulación privada de los profesionales, y esta no será posible si los organismos profesionales no cuentan con la fuerza que solo puede darles la MLS.
En cada zona concreta no caben varias MLS, ni cabrán por tanto variasas organizaciones profesionales que puedan defender sus reglamentos internos de funcionamiento.
En los últimos párrafos de este último comentario, Fernando alude a lo que es también para mà la clave de la “regulación†de nuestro sector: la mezcla de un marco regulatorio por parte de los gobiernos, junto con una actividad “auto-regulatoria†por parte de la propia industria. Y en esto último (para mà más crucial aún que la “regulación gubernamentalâ€) tendrán su papel las asociaciones y más aún los MLS, que una vez más se muestran (los MLS) como las herramientas fundamentales para el desarrollo de nuestra industria en los próximos años.
Me he llevado una gran alegrÃa (no una sorpresa) cuando he leÃdo tus últimos párrafos, Fernando.
Al comentario de Rafa Tarajano y al resto de comentarios de Fernando, puedo añadir algunas apreciaciones personales:
Yo también soy partidario de una “regulación mÃnimaâ€, solo que en mi caso lo soy principalmente por pragmatismo. Soy partidario de avanzar poco a poco para evitar al máximo los errores y porque si ponemos el listón demasiado alto corremos el riesgo de tener unas normas que se conviertan en papel mojado ante la imposibilidad de exigir su cumplimiento. En ningún lugar está escrito que debamos abordar la “regulación perfecta y definitiva†del sector. Siempre podremos mejorarla en unos años. Parece prudente avanzar paso a paso.
Me gustarÃa, sobre todo, que construyéramos el “cauce de discusión†para ir avanzando; que fuéramos identificando quiénes son los interlocutores representativos de la industria (o que los creáramos) y los interlocutores gubernamentales con los que aquellos discutieran para ir creando “las reglas del juegoâ€.
Porque además esta es la expresión que me gusta. No entiendo tanto la regulación como una limitación de la competencia o de la libertad, ni me gusta hablar solo de la “defensa del consumidorâ€.
Creo que la competencia y la libertad necesitan reglas; igual que para jugar al fútbol, por ejemplo, hace falta delimitar el campo, establecer unas reglas y (para todo partido serio) designar un árbitro. ¿Cómo podrÃan explotar Messi y Ronaldo toda su creatividad si se permitiera abrumarles a patadas?
Otro buen ejemplo, ya que hablamos tanto de USA: ¿Por qué no podemos entender algo mejor el espÃritu que anima a los anglosajones y aprender un poco de ellos para cambiar algo de esta cultura nuestra TAN católica? (y es claro que no hablo ahora de religión).
Las limitaciones no van contra la libertad; al contrario, son las que permiten la libertad. La diferencia entre nuestra cultura y la suya, en buena parte, estriba en que “ellos†se auto imponen las reglas, establecen sus propios lÃmites, mientras que “nosotros†estamos históricamente acostumbrados a que esas reglas nos vienen impuestas desde arriba (por la Iglesia, por el Rey, por el Estado). No hay contradicción en que la sociedad USA sea un modelo de liberalismo y que al mismo tiempo esté tan reglamentada. Al contrario, cuando crearon su Constitución (la primera de la época moderna) lo hicieron para poder ejercer esa libertad, porque lo contrario (o lo anterior) era estar sujeto al capricho de la voluntad del Rey.
Cuando no hay reglas, impera la ley del más fuerte, o del más sin vergüenza, o del que tiene menos reparos éticos, o del más aprovechado.
Un saludo. Para siguientes comentarios volveré a lo concreto.
Me alegro de que nos alegremos de lo mismo. Naturalmente, ambos sabemos que el posible futuro de los servicios inmobiliarios pasa por que el producto que yo capte lo ofrezcan todos los agentes de mi zona, y que yo pueda ofrecer a mi cliente comprador practicamente todo el producto a la venta de mi zona, y que pueda contar con un historico de todo lo que se puso a la venta, lo que se vendio, y lo que no.
Cuando eso se convierta en normal, el inmobiliario sera indispensable, y nadie podra trabajar sin ello, por mas licencia que le de el estado.
Lo unico que nos separa es que, para llegar alli, siempre a nivel local, tu piensas que se debe hacer desde el principio a nivel nacional, y yo creo que no es que sea bueno, sino que no es posible.
De eso, y no de otra cosa es de lo que hablamos y hablamos y hablamos.
No, Fernando; de “eso” como dices todavÃa no he empezado a hablar (je, je; no sé cómo ponéis esos bonitos iconos).
Espero poder empezar dentro de poco.
Un abrazo.
Gracias Fernando; vamos a probar
[...] (Ver anterior: “El futuro de la industria inmobiliaria IIIâ€) [...]