En los últimos siete días se han producido multitud de entradas en este y otros post (especialmente bueno es el último de Rafa Tarajano) que se refieren de alguna manera a este tema. He leído casi todos, pero para mantener un hilo prefiero continuar aquí y no entrar en todos los detalles contestando en cada línea que se abre. Para eso está Fernando que lo hace muy bien.

Para ello me voy a concentrar en el tema de la “localidad” de los MLS (trataré de contestar más adelante a la cuestión del registro del nombre “MLS” que también se ha tratado).

Ya he explicado que me adhiero de forma entusiasta a la creación de MLS locales que se está produciendo en estos tiempos (ver comentario 26), pero también que mantengo un profundo convencimiento sobre que el futuro inmediato pasa por la consolidación de una (o más de una, provisionalmente) PLATAFORMA NACIONAL que consolide un sistema MLS de ámbito general.

En ese sentido insisto en que leo en este blog comentarios de bastantes colegas que defienden que la naturaleza de los MLS es “local y exclusivamente local” y que incluso toman “local” por su sentido más extremo que reduce este ámbito a los límites estrictos de una pequeña localidad, o incluso de un barrio. Y que solo aceptan la muy remota posibilidad de una coordinación futura basada ESTRICTAMENTE en lo que llaman “una evolución de arriba abajo”. Menos mal que Cesar, al menos, admitía la posibilidad de MLS de ámbito “regional”.

Esta posición es a la que me refiero (con todo respeto) como una postura excesivamente RADICAL.

De entrada debo decir que estoy más de acuerdo finalmente con los argumentos de Rafa Rodriguez (o de Rafa Tarajano) que con los de el propio Fernando en este tema (muchos lo considerarán MUY lógico) . Salvando que nosotros cuatro, y la mayoría de los que participáis aquí, coincidimos en el 90% restante que está fuera de discusión.

Si tuviéramos que seguir a pié juntillas la evolución de Norteamérica más nos valdría tirar nuestros ordenadores y hacer los MLSs en papel, y además prepararnos a una evolución que tardaría 100 años, como dice Rafa. Con ser jocoso no es un razonamiento tan absurdo en el fondo.

Porque si de lo que se trata es de aprender de la experiencia de otros (seamos pragmáticos) me gustaría que os respondierais a estas sencillas preguntas:

1- ¿Por qué los MLS consolidados que existen en los países de Europa que tienen unos mercados inmobiliarios más avanzados (casos de Holanda o Suecia por ejemplo) tienen MLS de ámbito nacional?

2- ¿Me puede citar alguien algún ejemplo de desarrollo de MLS en países desarrollados o de nuestro entorno de los ÚLTIMOS VEINTE AÑOS (no de hace 100 años) que haya seguido o que esté siguiendo el modelo de desarrollo que propugnáis los que abogáis por el crecimiento exclusivamente “de abajo a arriba”? Porque yo no conozco ninguno y en cambio las iniciativas que conozco aspiran a crear o han creado un MLS de ámbito nacional o por lo menos regional.

3- ¿Debemos aplicar de nuevo aquí el “Spain is different”?

Incluso ateniéndonos al ejemplo de USA, el MLS típico allí engloba a varios miles de agentes (los hay más pequeños), alguno incluso sobrepasa los 75.000 agentes.

¿Alguien puede creer entonces, que los MLS del futuro solo pueden funcionar entre agentes que “se conocen y mantienen una relación de confianza mutua”? o ¿es que acaso pensamos en que esos 75.000 agentes del Sur de California quedan a tomar café un día al mes?

O de la misma forma, ¿creemos que esos 75.000 agentes trabajan todos sobre “el mismo mercado?

Es evidente que resulta práctico y mucho más sencillo desarrollar un MLS muy local y entre una decena de miembros y por lo tanto es lógico y encomiable empezar por ahí y apoyar este tipo de iniciativas. Pero también debemos SABER todos que el futuro no es solo eso. Paso corto y vista larga, como siempre dice un amigo mío. El futuro es consolidación y una plataforma nacional y común.

Y no estoy hablando de un futuro a muy largo plazo. No tenemos tiempo que perder. No nos lo podemos permitir (como luego explicaré). Ese futuro es ya. Debemos desarrollar esa plataforma común, ese MLS nacional AL MISMO TIEMPO que creamos y desarrollamos MLSs locales.

Rafael Rodríguez tiene razón cuando pregunta ¿Cuántos MLSs locales deben existir antes de plantearnos el MLS nacional? ¿Cuánto debemos esperar?

Porque de nuevo podemos utilizar la experiencia americana para el caso de las asociaciones: cuando se creo la NAR, ésta estaba compuesta por menos de dos docenas se asociaciones locales o regionales. La enorme mayoría de las más de 1.500 asociaciones locales que hoy día la componen no existían entonces y se crearon a partir de ella o inspiradas por el modelo que NAR proponía.

Un magnífico ejemplo de la combinación de crecimiento “de abajo a arriba” combinado con el “de arriba abajo”.

¿Cómo ha de ser esa plataforma común y cómo llegaremos a ella antes de un año? Quizás el artículo que he traducido en un nuevo post El MLS “estatal” de California pueda darnos a todos muchas pistas.

Un saludo a todos.

Hay una cosa que quizás te interese añadir:

La MLS permite al agente inmobiliario trabajar como Asesor, y no como Vendedor, sobre todo en su relación con el comprador.

El comprador quiere elegir, y para ello tiene que ver todo lo que hay disponible, antes de tomar su decisión. El agente que no trabaja en una MLS solo puede enseñar lo que él tiene, y debe procurar convencer al comprador de que lo que él le ofrece eslo mejor, sea esto cierto o no. El comprador percibe perfectamente que estás intentando “venderle” lo que a tí te interesa que compra, y no lo que a él le interesa comprar. Así que lo normal es decirte que va a ver más… y puedo que tú no vuelvas a verle.

Hay técnicas para retorcerle el brazo, arrinconarle, hacerse sentir mal…

Yo creo en una profesión ética, que trabaja de cara al cliente sin trucos ni artimañas, trabajando realmente con SUS intereses por delante de cualquier cosa. Yo creo que eso es lo que te generará un buen nombre, y una clientela que acudirá a tí de forma estable y continuada, sin tener que ir tú a perseguirla y cazarla a lazo.

Quizás no se ha destacado suficientemente (sin duda por evitar la extensión) la importancia de la “exclusiva compartida“: Una MLS no es una bolsa donde se “meten” propiedades de todo pelo, sino que es una base de datos de los contratos compartidos –”multiple listings”– por todos los miembros.

Otro punto importante es la dicotomía entre las figuras del agente de comprador y el agente del vendedor, cada una de los cuales tiene funciones y atribuciones distintas, por lo que se debe evitar que un solo agente asuma ambas de forma simultánea. De hecho, el sistema de agencia dentro de una MLS excluye la mediación o posición imparcial en la que un solo agente “asesora” a ambas partes contrapuestas.

También me parece importante dejar claro que la MLS es la herramienta que se utiliza para la realización de “operaciones compartidas“, en las que dos agentes que trabajan en esa zona y son totalmente competentes en ella, trabajan simultáneamente en la operación, cada uno de ellos representando a una de esas partes, compradora o vendedora. Por contraposición, una operación compartida NO es el envío de un cliente para que otro agente le represente, acción a la que se conoce como “referral” en inglés, y que hemos dado en castellanizar como “referido”, y también podríamos llamar “recomendación” o “reenvío”.

Un referido es una historia que se cuenta. Un remitido tiene la connotación de información publicitaria remitida para su publicación. “Reenvío de cliente” es más natural, ya que referral tiene raiz latina de fero = enviar

Mientras que el “referral” se produce entre dos agentes que trabajan en distintos mercados, y por tanto entre distintas MLSs y generalmente dentro de una marca o red inmobiliaria, la operación compartida se produce dentro de una zona, entre dos miembros de la MLS, generalmente de distintas marcas o redes. El agente que recibe un “referral” pasa a convertirse en el representante de ese comprador o de ese vendedor que le ha sido encomendado, y compartirá con el agente que lo envió su parte de los honorarios, es decir una parte de su mitad en la transacción.

Este, y no otro, es el concepto básico para determinar el ámbito razonable de una MLS, en la que se hagan MLs.

Ante esto parece claro que una MLS,

- NO es una base de datos de clientes compradores a los que se disparan alarmas cuando aparece una propiedad de determinadas características,

- NO es un sistema informático o base de datos en intranet para uso de profesionales,

- NO es un sistema que tiene toda la información necesaria para poder vender propiedades a distancia.

El hecho de que se esté utilizando este nombre para otras cosas, con o sin registro de marca, espero que sea un indicio de la inmediata generalización de MLSs reales auténticas y verdaderas, y que no sirva para despistar al personal y venderle motos que nada tienen que ver con el concepto y los principios que han hecho que la profesión inmobiliaria en USA se consolide y obtenga un altísimo coeficiente de participación en las transacciones inmobiliarias.

La MLS es de los inmobiliarios de una zona delimitada, es decir, local (de un barrio, pueblo, ciudad o región).
El de la tecnología es un proveedor, más o menos involucrado, que ofrece sus servicios según las indicaciones de los inmobiliarios.
En nuestro caso vamos más allá del programa informático y diseñamos una estrategia de crecimiento apoyada en internet (web + blog +redes sociales + herramientas de difusión).

Que varias MLS locales colaboren es una evolución natural, siempre que las normas y reglamentos sean compatibles y están aprobadas por todos.
Y en ese momento tiene todo el sentido una federación , por definición, organización conformada por la reunión de varias entidades territoriales.

Cuando hablamos de MLS ¿de qué estamos hablando?, estamos hablando de un sistema que permite a los agentes que pertenecen a ella encargarse de la venta de una propiedad en nombre de todo el colectivo, es un servicio de venta conjunta, mediante un contrato de tipo múltiple en la que todos los agentes quedan obligados y habilitados por el tipo de contrato firmado (me sorprendió cuando me di cuenta que “Listing” no hace referencia a los listados sino al contrato de encargo multiple “multiple listing”).

Y bien ¿Para qué sirve y cuál es su objetivo?
El objetivo es disponer de la mayor oferta local de viviendas en venta que comparten todos los miembros de la MLS. Y por el tipo de contrato firmado, cada agente comprador se encarga de todas las gestiones, como si todas las viviendas de la MLS perteneciesen a su cartera (repartiendo luego la comisión con el agente vendedor claro), ya que en la MLS se comparten los datos de la propiedad, del encargo y del cliente.
No es posible saltarse a nadie, ya que el contrato incluye a todos (aunque el captador es el que comparte los honorarios con el agente comprador) y el vendedor no tiene ningún interes en dar la exclusiva a nadie fuera de la MLS ya que eso limitaría sus opciones de venta.

Por tanto estamos ante un sistema de intercambio de información entre clientes y donde la posibilidad de que echen al agente fuera de la MLS, es tan negativa que todo el mundo cumple las normas para evitar quedarse fuera.

De modo que estamos ante dos realidades, la MLS es un tipo de contrato que intercambia información, que la tecnología ha hecho más fácil y es de ámbito local.
De modo que si el dueño de la tecnología acapara la MLS, podemos estar hablando de otra cosa, pero no de una MLS y si no es de ámbito local tampoco estamos hablando de una MLS.
Otra cosa es que las MLS locales se unan en federaciones y abarquen un ámbito mayor.

Espero que Cesar no me riña por ser muy pesado y largo en la explicación pero no tenía otra forma de comunicar todo lo que quería decir.

Espero sencillamente que sea un calenton

Repito, dejar fuera de las reuniones de mls,s a la primera mls que existe en este pais me parece un fallo, por lo explicado anteriormente, nada mas, ¿que lo podeis hacer? claro que si, son vuestras reuníones, pero dejar fuera un colectivo de compañeros por que el ambito de cobertura de la mls sea nacional, no se pero no me cuadra mucho el motivo.

Rafa jamas me podré enfadar contigo, aunque esté en desacuerdo de algo contigo. Por cierto fianalmente he sido elegido visepresidente de AEGI Andalucia.

Rafael Rodriguez creo que tu lugar en la posible futura reunión podría estar más como representante de una asociación local/regional que por ser representante de la MLS Nacional. no se lo digo por echarte una mano hombre, no te enfades conmigo que te aprecio.