Los MLS – El futuro de la industria inmobiliaria (residencial) (II)
(Ver anterior: “El futuro de la industria inmobiliaria I – El Mercado”)
2. LA INDUSTRIA (1ª Parte)
Una industria más “profesional”:
2.1 Esto es, formada, por personas que se toman esta actividad como su “profesión” y que por lo tanto se forman, se especializan y se preocupan de aportar un valor añadido a sus clientes (propietarios y compradores, o inquilinos, etc), por el que se hacen necesarios para éstos y ganan unos honorarios, sean estos autónomos o empleados, o propietarios de su oficina.
2.2 Basada en dar un “servicio personal”. El foco estará en el cliente más que en la propiedad.
2.3 La actividad de intermediación inmobiliaria tiene un componente muy alto de “servicio personal”, dado por personas para personas. El profesional inmobiliario seguirá teniendo un papel insustituible.
2.4 La forma habitual de trabajar será LA EXCLUSIVA (por supuesto compartida o múltiple).
2.5 El trabajo de los agentes inmobiliarios será fundamentalmente “proactivo”.
2.6 Estará fundamentado (y justificado) en dar un VALOR AÑADIDO tangible a nuestros clientes.
2.7 Será una actividad normalizada bajo claros estándares éticos.
2.8 Una industria profesional junto a una transacción inmobiliaria más compleja, supondrá un listón de entrada más alto para nuevos concurrentes.
Un industria colaborativa y cooperativa.
MLS
2.9 El desarrollo de los MLS es el hecho individual de mayor trascendencia para la evolución de la industria inmobiliaria.
2.10 En cinco años serán la forma habitual de trabajo para la mayoría del sector.
2.11 Los MLS, que tienen un entorno de aplicación fuertemente local, habrán pasado por un proceso de homologación y consolidación.
2.12 Se habrán consolidado de una a tres plataformas comunes de trabajo de estos MLS de ámbito nacional.
2.13 Serán “propiedad de los inmobiliarios”: no serán propiedad de un banco, ni de una empresa tecnológica, ni de una franquicia, ni de un grupo de empresas cerrado.
2.14 Habrán afianzado el trabajo “en exclusiva” (exclusiva múltiple o compartida, como algunos prefieren remarcar).
2.15 Agruparán no menos del 60% del inventario total de casas de segunda mano que gestionen los profesionales inmobiliarios).
2.16 Habrán generalizado y normalizado la colaboración (“cobrokerage”= operaciones compartidas) entre los profesionales inmobiliarios.
2.17 De paso, también influirán en la popularización y “normalización” de los “referrals” entre inmobiliarios.
2.18 Sus bases de datos contendrán la información más detallada y fiable del mercado inmobiliario de segunda mano, para uso y ventaja de los profesionales (y adicionalmente de la sociedad)
2.19 Además de convertirse en la más potente herramienta en manos del profesional inmobiliario, el desarrollo de los MLS será de gran importancia para otros objetivos subsidiarios tales como:
2.19.1 La homologación de la forma de trabajar de los profesionales.
2.19.2 Una garantía para éstos y para sus clientes.
2.19.3 El establecimiento de estándares éticos y operativos.
2.19.4 La creación de asociaciones.
2.19.5 El fomento y homologación de la formación profesional.
2.19.6 La transparencia del mercado.
2.19.7 La negociación de condiciones con los portales inmobiliarios.
2.19.8 La regulación (autorregulación) de la intermediación inmobiliaria y de la industria.
2.19.9 La imagen del sector ante los consumidores.
2.20 La oficina será el miembro del MLS. Los profesionales que trabajen en ella serán usuarios del MLS únicamente en su nombre y a través suyo.
2.21 La oficina será la titular de las exclusivas. Si un agente cambia de oficina, necesitará la autorización de ésta para “llevarse” sus exclusivas a la nueva oficina.
2.22 Los MLS serán una de las herramientas claves, en manos del profesional inmobiliario, para dar un VALOR AÑADIDO diferencial y exclusivo a los clientes.
(Continuar: “El futuro de la industria inmobiliaria III - Las Asociaciones”)
Esto tiene mucha chicha, y yo no tengo ahora todo el tiempo para desgranarla (que lo iremos haciendo entre todos), pero me gustaría romper el hilo con algunas notas.
1.- Esto empieza a recordame a esas utopías clásicas en las que se describía el futuro maravilloso que, con solo visualizarlo ya empeza a ser verdad. Me hace gracia que el libro SOLD yo quería llamarle “Noticias del Futuro”, pero Roberto Colomer opinó que resultaba pretencioso, y se quedó en “SOLD, La Profesión Inmobiliaria en USA”
2.- De las formas de trabajo, creo que es muy importante que apuntemos hacia trabajar de forma más metódica, a programar nuestras acciones y nuestras agendas. También, la “agencia” o representación exclusiva de una de las partes, comprador o vendedor, creo que es la base de un trabajo profesional, de la cooperación, y de huir de la chapuza y el conflicto de intereses. Todo ello redundará en mejora de nuestra imagen.
y 3.- En la MLS cada vez estamos más de acuerdo, aunque quizás yo sea más radical con respecto a la importancia aue tiene el control de abajo a arriba, desde la agrupación local a la organización nacional, en cualquier relación entre profesionales. Es así como funciona en USA, es así como funciona la NAR, y no conozco hasta ahora un modelo mejor.
Y me voy corriendo a casa porque quiero seguir allí un webinar en directo (hora central de USA) en el que Alex Charfen nos presenta, a los que tenemos la designación CDPE de venta de propiedades con problemas o “Short Sales”, su nuevo curso avanzado “de doctorado” o algo así.
Algo os contaré
Javier, se nota formación matemática en tus escritos.¿ me equivoco?
Primero una de cal, estoy de acuerdo con Rafa Tarajano, tu participación eleva el nivel del foro, y que nadie se moleste y por si a algún malpensado
le suena a peloteo allá va alguna de arena, estoy tan de acuerdo con lo que dices que espero aciertes en lo de los 5 años.
Soy inmobiliario de toda la vida en diversas facetas pero siempre ligado al ladrillo, y precisamente por ello no puedo menos que hacer hincapie en 3 temas:
1.- Para que se cumpla lo de los 5 años, las familias o tribus inmobiliarias de este país tienen que acelerar procesos de acercamiento y hacer en 4 años lo que no han hecho en 40.
2.- Mientras tanto, menos mal que los proveedores de servicios han hecho cosas por y para el sector inmobiliario, algunos ejemplos.
Gracias a una entidad financiera existe este foro
Gracias a un proveedor tecnológico existe este foro
Gracias a proveedores de formación y otros tecnológicos existen al menos 5 mls o agrupación con sistema mls para no reabrir un debate ya muy manido.
TENGO MUY CLARO QUE TU POST NO ATACA A LOS PROVEEDORES DE SERVICIOS.
Sólo quiero recalcar que ese cambio en la industria inmobiliaria no se va a dar tan rápido si las ASOCICIACIONES INMOBILIARIAS EXISTENTES EN ESPAÑA y puedo nombrar al menos 25, NO HACEN SUS DEBERES, especialmente las de ámbito estatal, ya que las locales si lo están haciendo, en 1 año han hecho más que las estatales por acercanos a ese futuro que tan bien detallas.
Coincido especialmente contigo en que en las MLS A LA ESPAÑOLA, el asociado no será el agente sino el broker, todos hemos aprendido que en USA , los asociados son los dos e incluso los tasadores.
Ya sólo por eso las MLS en ESPAÑA no serán un calco de las de USA., aunque sirvan de fuente de inspiración
3.- Dada la disparidad de la “base social inmobiliaria” yo creo que en España habrán varios tipos de MLS
“PUBLICAS” las impulsadas por las asociaciones
“PRIVADAS” impulsadas por: ENTIDAD BANCARIA-PORTAL INMOBILIARIO-PROMOTORES -PROVEEDOR TECNOLOGICO y si la autoridad lo permite igual se mantiene alguna impulsada por algún formador.
2010 AÑO SANTO MLS,S
2012 FEDERACION ESTATATAL DE MLS,S
Por último, supongo que es un éxito de Fernando, que escribas en el Foro, Imaginate si además escribiera algún Presidente de los
COAPIS
EXPERTOS
AEGI
POSIBLEMENTE AYUDARÍA MUCHO A ESE CAMBIO EN 5 AÑOS.
¡EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE…YA EMPEZO!
Para ver cumplirse muchos de los puntos expuestos, afortunadamente, no hace falta esperar 5 años.
Siempre desde un ámbito local o como mucho con un alcance regional, ya hay varias organizaciones fomentadas por inmobiliarios, en las que se utiliza el sistema MLS, con una normativa prácticamente idéntica en todas ellas.
Las diferencias regionales son evidentes (hablo de agrupaciones en el norte, centro y litoral mediteráneo), en cuanto a tipología de producto y a clientes, pero el 95% del funcionamiento está normalizado y estandarizado; la herramienta tecnológica es muy parecida, con ciertas funcionalidades personalizadas.
Y en todos los casos rige el trabajo en exclusiva, compartida/múltple.
Lo que si requiere de más tiempo es una agrupación de ámbito nacional, ya que es necesario:
1. un periodo de madurez de las agrupaciones locales y
2. que en la mayoría de las ciudades haya colaboración reglada entre inmobiliari@s.
Las diferencias de opinion pueden generar enfrentamientos y radicalizacion en las posiciones, y por eso mucha gente prudente procura pasar sobre ellas de puntillas, centrarse en lo positivo, en lo que estamos de acuerdo.
Pero seguramente es bueno contrastar distintas visiones, y es necesario entrar en el tema de la inmobiliaria como empresa, frente a la inmobiliaria como profesión, que son dos alternativas que no tienen por qué ser antagónicas, pero si son diferentes, y que pueden y van a convivir cada una de ellas con sus ventajas e inconvenientes.
Los servicios profesionales son muy personales. El comprador y el vendedor son personas fisicas en su mayor parte (en parte de aqui viene la perplejidad ante los bancos y promotores), y las personas nos movemos por sentimientos como la confianza, que siempre tiene “cara y ojos” que decis en Cataluña.
El empresario, la sociedad (¡anónima!) se dota de unos medios y herramientas (medios de produccion, les llamaba Marx) y utiliza el control sobre ellos para lograr acuerdos con personas, de cuyo trabajo extrae unas plusvalias (se apropia de las plusvalias de su trabajo, decia Marx) y las acumula y reinvierte en hacer crecer ese ente anonimo y suprapersonal (o se lo gasta en coches y lujo en el caso del empresario cutre).
Yo creo en una profesion fuertemente basada en la figura del comercial, una figura que hay que dignificar sin necesidad de disfrazarla de “asociado” o “semisocio” de una sociedad. Creo que el comercial debe ser el dueño de su destino y de las herramientas que necesita para trabajar correctamente, y que no necesita de un intermediario, por ejemplo para obtener su licencia o su derecho a trabajar, ni para acceder a una MLS.
Que duda cabe que los mejores pueden contratar ayudantes a sueldo, y también que pueden comprar servicios, y hasta una marca que le presta una empresa proveedora. Pero, en mi opinión, el elemento básico de la profesión inmobiliaria no es la empresa, sino el profesional autónomo con nombre y apellidos, con independencia de que pueda compatibiliarse con la gran empresa inmobiliaria, algo bastante reciente en Estados Unidos (hasta hace poco las normas de muchos estados obligaban a tener en la pared las licencias de todos los “agents”, y ahora lo han quitado porque no había pared suficiente en muchas de las grandes empresas)
Todos somos producto de nuestra historia. En USA se mantienen una serie de formalidades, muchas de ellas anacrónicas en mi opinión, tras más de cien años de tradición regulatoria. En España, en un momento dado vino bien impulsar el concepto del Empresario de Gestion Inmobiliaria, frente a las posiciones irreductibles de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Creo que hoy es buen momento para plantearnos esto con mayor libertad, dicutir centrándonos en las motivaciones mas profundas que todos compartimos, y pensar hacia donde pueden ir, y/o deberian ir los tiros.
PD.- A la hora de comparar con el sistema en USA, muchas veces yo pienso que nuestro Inmobiliario dueño de la pequeña inmobiliaria es el “agent” de Estados Unidos, y que el “broker” es el API (¿recordais los títulos alquilados?) a los que de pronto la ley del 2000 les dijo que no necesitaban ser brokers o ponerse bajo el paraguas de uno… Los “assistant” en Estadios Unidos también van a sueldo, y son los equivalentes a nuestros empleados de agencia (vendedores, coordinadores, secretarias…), salvo que en España nuestro “agent” ha tenido un local propio con escaparate y su marca… porque le sacaron el “broker” de encima… Puede que esté un poco pillado por los pelos, pero lo traigo así por provocar el tipo de sorpresa que puede ayudarnos a entender que hay distintas formas de verlo
Trasladando aquí alguna observación de la primera entrega, me gustaría Javier que aclarases si estos puntos son:
A) PREDICCIONES de lo que pasará, fatalmente, con independencia de lo que el colectivo profesional quiera, o lo que haga. En este caso, su utilidad será la de posicionarse, prepararse para un futuro irremediable. En propuestas de este tipo, lo suyo sería justificar el porqué, y cómo sería el proceso de advenimiento, quizás por imposición superior de algún tipo, globalización inevitable, o legislación inevitable.
B) DESEOS. Una especie de carta a los Reyes Magos de cómo te gustaría que fuera, o incluso cómo piensas que sería mejor para todos, incluyendo a los profesionales y a sus clientes y a los proveedores. En este caso habría que explicar las razones por las que esto sería positivo y, como es inevitable que traiga consigo algo malo para alguien, justificar que los inconvenientes serían menores que las ventajas.
C) PROPUESTAS. Una mezcla o consecuencia de las anteriores, dirigido a la acción, animando a la gente a que actúe en una dirección, porque facilitará lo inevitable (“si no puedes evitarlo, relájate y goza” que dicen que dijo Mao), o porque traerá ese mundo mejor. En este caso, además de explicar la inevitabilidad y/o las ventajas de que eso suceda, habría que contar qué cosas concretas son las que debe hacer (apuntarse a esto o lo otro…
no, es broma…), siguiendo qué etapas intermedias, y cómo esas cosas concretas conseguirán los fines que se buscan.
Espero que esto aclare unas reglas de debate que nos ayudará a no perdernos en las ramas sobre si en USA se hace así o asao, o si cada uno hará lo que quiera o yo que sé, que no nos llevan a conclusión alguna, y en cambio quede claro la postura de cada uno de los que participamos, en qué cosas hay elección, qué elección es la que cada uno propone, aumentar la participación y la diversidad de opiniones, etc.
Si te parece, por aquí podemos sacar un partido realmente bueno a este post tan interesante.
Hola Fernando (y excusas a todos los demás; tengo pendiente contestar a varios comentarios, pero el “boss” apremia).
Supongo que para cada cual podrá ser una cosa distinta, cualquiera de las que dices o incluso algunas más (una tontería, una trivialidad, una hoja de ruta, qué sé yo).
Para mí lo que es creo que lo he explicado al principio. Principalmente es una serie de PREDICCIONES según mi experiencia, conocimientos o análisis de otros mercados, y que al hacerlas públicas ofrecen la posibilidad de que las discutamos entre todos.
Algunas no dependen mucho de nosotros; por ejemplo el número de transacciones que se estarán haciendo en el mercado en 2015.
En otras (como la participación de los profesionales en el número de transacciones) es trascendental lo que hagamos como industria.
Todas las creo posibles, la mayoría muy probables, y muchas absolutamente seguras.
Para justificarlas tenemos los comentarios del blog, porque de otra manera sería interminable. Fíjate lo que llevamos discutiendo sobre brokers hipotecarios, que además es un asunto bastante marginal.
No son DESEOS, ni castillos en el aire, aunque como dije al principio (ver “El futuro …1″) en algunas me “he dejado llevar”. En esos casos lo que significa es que tal vez sea una posición muy optimista pensar que será así ya en 2015, y que haya que esperar algunos años más. Pero estaremos en el camino.
También se puede considerar que tienen algo de PROPUESTAS como dices. Estoy de acuerdo en que muchas las tratemos de ese modo para pasar a discutir aquí los pasos concretos que hemos de dar. Me parece un ejercicio muy interesante y provechoso.
Un abrazo.
Tenía muy abandonado este “post”, y eso que estoy de acuerdo con Fernando en que tiene “chicha”. Para mí, solo por mencionar los MLS, es el más importante de toda la serie.
Así que voy a ir por orden y empezando por Moisés.
Primero: ¿por qué me dices lo de que se nota mi formación matemática? Me hizo mucha gracia cuando lo leí. Le tengo mucho cariño a eso de la matemática (aunque la tengo muy olvidada) y hace poco me hizo ilusión saber que también Roberto Colomer (al que de alguna manera debemos la existencia de este “blog”, junto a Fernando y los demás) “es matemático” como yo.
Con respecto a tu temas:
1- Sí sería deseable que “las tribus o familias” aceleraran su acercamiento, pero aparte de que esto merezca ser tratado más extensamente en el “post” sobre asociaciones, lamento ser un poco escéptico. Al final lo harán, pero (por una vez) estoy de acuerdo aquí con Fernando en que lo harán finalmente empujadas por una presión de “abajo a arriba”. A nivel local es mucho más sencilla la colaboración entre oficinas de las diferentes “tribus” o de ninguna tribu en absoluto. Empujadas por ese impulso de la base, los dirigentes nacionales tal vez olviden las defensa a ultranza de sus absurdos castillos.
2- Menos mal que explicas al final que “tienes claro que mi post no ataca a los proveedores de servicio”. De hecho pienso que son parte de “La Industria” y de ellos hablaré por ejemplo en los capítulos referentes a “formación” y “tecnología”.
Pero mi afirmación de que “los MLS serán de los inmobiliarios” es una de los alegatos que defiendo con mayor convicción. Espero que entremos en ello en profundidad.
3- Me alegro de que coincidas conmigo en que en España los miembros fundamentales de los MLS serán las oficinas (o los Brokers), pero ¿de dónde has sacado que eso no sea así también en USA? También allí es así. ¿quién defiende lo contrario? He aquí otra interesante discusión a la vista.
Un saludo.
Totalmente de acuerdo en los puntos 1 y 2. Si necesitas firmas cuenta con la mia.
El punto 3 es academico porque en España no hay brokers y agents.
El que tenga curiosidad, quien quiera puede ver la normativa no vinculante que propone la CAR (California Association of Realtors) a sus asociaciones locales, que podeis bajar ya traducido de revistainmobiliarios.com
Ojo. La CAR no puede mandarle a la Local y su MLS esto o lo otro. La MLS normalmente es una sociedad inc que es propiedad de la Asociacion Local.
La Asociacion Local no es una subsidiaria o delegacion de la CAR, sino que la CAR es una asociacion de asociaciones locales, como la NAR es una asociacion de asociaciones estatales.
Como podeis ver en la norma propuesta por la CAR, efectivamente el broker da de alta nominal a cada agente usuario, y paga por cada usuario, es decir, cada agente paga, porque el agente carga con todos sus gastos. Por cada broker hay 20 o 30 agentes, luego la principal fuente de ingresos son los agents. Y alli, el que paga manda.
Eso si, los brokers son “members”, y los agents son “participants”, como corresponde a la sacrosanta estructura del broker/agent. Me cuentan que estan pasando cosas curiosas, como varios agents compartiendo una password para ahorrar, e incluso agents especializados en comprador que miran las propiedades en la web y comparten sin necesidad de ser participants… Con eso el numero de agentes paganos disminuye, y los brokers tienen que pagar mas. Para eso son usuarios principales!
Interesante
Hola Javier,
La formación matemática la deduzco por la estructura de tus posts, muy ordenados y numerados frases cortas y concretas.
Totalmente de acuerdo en que las MLS sean de los agentes inmobiliarios, la necesidad o la proactividad de cada uno ha obligado en determinadas zonas a que se impulsen por parte de otros operadores.
Cuando estuve en el SELL de San Francisco hablé( en español) con varios miembros de 3 mls distintas, todos me indicaron que además de los brokers los agentes son también asociados de forma personal a la mls, y los “tasadores” e incluso alguno me decía que los promotores también pero es posible que ene ste útlimo caso haya confusión de palabras.
Hola Moisés. Como comentamos ampliamente en el “post” del “Broker Inmobiliario”, la posición de los Brokers y los Agentes en USA ha evolucionado mucho en la últimas décadas.
Los Brokers hace sesenta o cuarenta años eran igual que los propietarios de las oficinas que nos encontramos habitualmente en nuestro país. Trabajaban solos con una secretaria, o en familia, o tenían unos pocos empleados. que eran sus agentes. No sé exactamente en qué momento de los últimos 100 años adoptaron esta terminología de “agents” o si fué así desde un principio, pero éstos no contaban demasiado o, mejor dicho, dependían absolútamente de sus Brokers. Aunque no eran necesariamente empleados porque empezó a ser habitual para ellos la figura del “independent contractor” (autónomo).
Aunque algunos hablan de antecedentes de los MLS desde hace un siglo, la fecha que yo más habitualmente he escuchado de comienzo formal de los MLS es la de finales de la década de los 40. Los “creadores” de aquellos primeros MLS locales fueron agrupaciones de brokers.
Un MLS no es una base de datos, ni un sistema informático (no existía la informática): un MLS es básicamente un acuerdo formal para cooperar, para compartir información de los contratos en exclusiva que tenían firmados los socios, y una serie de reglas para hacer posible esa cooperación y compartir los honorarios. Y ese acuerdo estaba firmado por los brokers que eran quienes ostentaban la representación legal de sus clientes propietarios.
A lo largo de las últimas décadas y más especialmente desde los años 70, el papel del agente aumentó al mismo tiempo que lo hizo su profesionalización. El agente fué convirtiéndose cada vez más en un profesional que se hacía cada vez más responsable de todo el trato comercial con sus clientes y sus propiedades.
La figura del broker también se especializó. Las oficinas fueron cada vez mayores. Por supuesto conviven siempre oficinas de todos los tamaños desde la más pequeña formada por dos o tres personas en un ámbito rural, hasta brokers con organizaciones de múltiples oficinas y miles de agentes que se extienden por varios Estados. Brokers así tienen que tener una gran estructura de personal de “staff” que da soporte a esos agentes. Parte de este soporte es gestionar los aspectos burocráticos que conlleva la pertenencia al MLS y su uso por parte de los agentes, pero por favor, no pensemos que eso es lo único que hace el Broker o que su figura es superflua. El Broker recluta agentes, los retiene, les forma, les “coachea”, gestiona la oficina, se ocupa de toda la burocracia, les gestiona parte de la publicidad, desarrolla programas, etc, etc. Imaginemos que, hoy en día, el broker es el hospital y los agentes son los médicos (sin intentar llevar demasiado lejos la metáfora).
A partir de un momento (no tengo a mano el año exacto), la propia NAR (y el resto de asociaciones) cambió: antes era una asociación únicamente de Brokers y pasó a incorporar también a los agentes.
En los MLS, pasó algo parecido. Originalmente los agentes ni aparecían. Más tarde se les mencionaba (eran la persona de contacto que realmente llevaba la relación con el cliente y su propiedad) y con el tiempo pasaron a ser “usuarios” (o “participants” como comenta Fernando). También la estructura de pago se transformó porque no era lógico que pagara lo mismo una oficina con dos agentes que otra con sesenta.
Pero los “miembros” del MLS siguen siendo las oficinas (brokers) y no por inercia histórica (los americanos tienen poco de eso) sino porque así todo el sistema es más consistente. Los brokers son los responsables de los agentes (hasta cierto punto) y también se hacen responsables de la información introducida en el MLS y son, por así decirlo, los socios del contrato en que se basa el MLS.
Y en España estamos haciendo lo mismo, con más razón porque estamos en una etapa más primitiva y en pocas organizaciones se da relevancia siquiera a los agentes (aquí en general se llaman comerciales) como para que aparezcan ni siquiera mencionados en los MLS (esto irá variando en poco tiempo).
Los MLS en USA actualmente son sistemas más complejos de lo que fueron hace cincuenta años. Ahora conservan mucha información histórica, tienen nuevas funcionalidades añadidas, suelen estar conectados con los registros de la propiedad, ofrecen al público a través de internet una parte importante de la información que contienen y también dan acceso a otros profesionales que no son necesariamente los “miembros” que introducen las captaciones. De ahí tu información sobre los “tasadores” que comentas en California.
Es muy interesante la interpretación de Fernando, que está en cursiva como P.D. al final de su comentario 4 de este post.
Y digo que es interesante aunque para mí está algo errada (perdona FGE), pero me da la pista fundamental de por qué Fernando y yo, estando de acuerdo en el 90%, discrepamos en la forma de interpretar algunos aspectos de la industria americana y por lo tanto en interpretar algunas cosas del futuro de nuestra profesión.
Hace 60 años, en los años posteriores a la II Guerra Mundial, algunas de las características de la industria inmobiliaria en USA eran las siguientes:
1 – El 70% de las transacciones inmobiliarias de segunda mano se hacía entre particulares; los profesionales solo intervenían en el 30% restante.
2 – Esos “profesionales” no eran muy profesionales, en general.
3 – Trabajaban en agencias en general pequeñas, al cargo de un broker que tal vez contaba con algunos comerciales (salespersons).
4 – Las captaciones “exclusivas” eran muy poco frecuentes.
5 – No era común la cooperación.
Como se puede ver, situación no muy distinta de lo que hasta hace poco teníamos en España.
Los titulares de esas agencias eran los “brokers”. Y la licencia de esos “brokers” era lo más semejante que se puede encontrar a la licencia “API” en España hace 25 años.
Y aquí se rompe la semejanza. En USA supieron evolucionar. Los brokers de los años 50 se preocuparon en tomar responsabilidades cada vez algo mayores, se preocuparon en ofrecer cada vez mejor servicio a la sociedad, no estaban obsesionados únicamente por el “intrusismo”, no se obsesionaron en exigir un título universitario (aunque la inmensa mayoría lo tienen hoy en día) y sobre todo no se les ocurría “alquilar” sus licencias.
Desarrollaron por el contrario los MLS y con ellos la industria cambió. En poco tiempo:
1 – La cooperación se convirtió en la forma habitual de trabajar.
2 – Lo habitual pasó a ser trabajar con “exclusivas” (solo así podía el propietario conseguir que su vivienda se introdujera en el MLS).
3 – De esa manera los inmobiliarios podían proporcionar a sus clientes un trabajo realmente “profesional”.
4 – Las oficinas de aquellos “brokers” se sofisticaron, los comerciales pasaron a convertirse en auténticos “agentes” (éstos también cada vez más profesionales): y las oficinas crecieron en tamaño.
5 – Y el mercado se dio la vuelta. La participación de los profesionales inmobiliarios pasó a un 70% de todas las transacciones inmobiliarias de segunda mano (y posteriormente al 85% e incluso al 90%).
En España lo que ocurrió, no en el año 2.000, sino una década antes, fue que las personas que realmente trabajaban y conocían el mercado, o que incluso eran las propietarias de aquellas agencias “tuteladas” por un API, decidieron “des-tutelarse”. Muchos de estos inmobiliarios tenían IMPOSIBLE acceder a la licencia API: no eran universitarios, por ejemplo. El acceso a la oposición no era sencillo; las oposiciones tardaban a veces cinco años en convocarse (por un ministerio controlado por la vieja guardia), etc.
Y pasaron a una situación a-legal (por lo menos desde 1995 en que hubo sentencias del Tribunal Supremo contrarias a la exclusividad de los APIs). El Decreto del año 2000 solo vino a regularizar una situación de hecho.
Sé que lo anterior es injusto para muchos APIs que sí se preocuparon en dar el mejor servicio y que sí estaban involucrados en el mercado, pero tengo que simplificar y hablo fundamentalmente de la postura “oficial” de los Colegios.
Mientras tanto, desde finales de los 80, estos “nuevos inmobiliarios” tuvieron que crear o acogerse a organizaciones que les amparaban frente a los ataques de los Colegios Profesionales. Así aparecieron GIPE o Expertos Inmobiliarios, etc.
Los dueños de las oficinas inmobiliarias que hemos conocido los últimos veinte años (APIs y no APIs) no son comparables a los “agentes” de Norteamérica. Por el contrario, son lo equivalente a los primeros “brokers” americanos, incluso cuando éstos no contaban con licencia.
Ahora estamos en España en una situación parecida a Norteamérica en los años 30, 40 ó 50.
Lamento ser un poco brusco, pero la miopía de algunos dirigentes de los Colegios de APIs, nos ha costado un retraso de treinta años a la industria.
La figura de los “agents” en España está por desarrollar. Son los “comerciales” o “asesores” de las agencias actuales, que deben desarrollar sus capacidades, su formación y su compromiso con esta profesión (algunos de ellos ya lo han hecho y colaboran en este foro).
Pero la historia no se desarrolla de manera muy diferente a como sucedió en USA. El propio desarrollo de las asociaciones y los MLS locales que están surgiendo son un calco del proceso que ocurrió allí.
Solo que aquí ocurrirá más deprisa y en algunas cosas, como el desarrollo de plataformas nacionales que unan los MLS locales existentes y desarrollen el resto, se hará una realidad mientras en Norteamérica llevan 40 años para consolidarlos.
Me encanta que esto nos esté sirviendo para que afloren tan interesantes teorías, y espero que interesen a alguien más. Sobre todo, espero que sirva para algo de ayuda al progreso positivo de la profesión inmobiliaria y de sus representaciones colectivas.
Tiro del libro “The American Dream” que es el libro editado por la NAR con motivo de sus 100 años y que tengo dedicado por el Presidente de ese año Dick Gaylord, (por cierto que “El Sueño Americano” es tener una casa en propiedad, para que luego digan de los españoles que somos diferentes y tal
)
Y no tiro del estupendo libro que me dejó Dionisio Escarabajal, porque tonto de mí se lo he devuelto, “A Nation of Realtors, A Cultural History of the Twentieth-Century American Middle Class” de Jeffrey M. Hornstein, del que podeis encontrar una extensa reseña en los Temas de Interés de revistainmobiliarios.com … (Técnica de Negociación: Recurso a la autoridad externa)… y me siento tentado de contar que las cosas no son tan sencillas y de explicar que en tu teoría… pero creo que esto es más un rollo para eruditos y mejor lo comentamos en privado.
Qué bien que sepamos en qué minucias disentimos y en qué cosas tan importantes estamos de acuerdo. Ese es el secreto de “El Arte de la Negociación”, que en realidad, como le cuento a la gente en el Módulo C de REAP, se trata de “El Arte de la Convivencia a través de Tolerancia”.
Mira que si acabáramos convenciéndonos (Técnica de Cierre: Suposición de Acuerdo). Ojalá fuera tan facil convencer a los demás
No se necesita convencer a todos los demás, Fernando, solo se necesita que estemos convencidos los suficientes para seguir empujando.
Yo creo que se está ya muy cerca de llegar a esa masa crítica. Más aún, yo creo que ya hemos alcanzado el punto de no retorno. La bola está girando pendiente abajo y tomando más y más velocidad. Y tú eres de los que más empujan, con tus CRS, la revista, este blog, etc, etc.
Fíjate que hasta estoy por adelantar la fecha esa de 2015.
Hay que proponer acciones proactivas. Por ejemplo: ¿Qué te parece si le encargas a Cesar que haga un apartado donde podamos registrarnos por provincias y localidades todas las inmobiliarias (y los agentes) que compartan un cierto ideario acorde con lo que aquí se habla?
Sería voluntario, gratuito, público, independiente de que uno sea API, o RE/MAX, o CRS, o hijo de su padre y su madre, etc. Serviría de punto de encuentro para otras iniciativas y nos pondríamos todos cara y ojos.
Un abrazo
Bueno. Eso ya existe en http://www.revistainmobiliarios.com Los que quieren pueden incorporarse al directorio de profesionales. Naturalmente, es personal, no de empresas. Pero si a Cesar se le ocurre algo mejor, queda lanzada la propuesta.
Pero fíjate que en los cursos de formación es donde se reúnen, intercambian información, colaboran y trabajan juntos profesionales de todas lasprocedencias. Hace poco di unos organizados por los Expertos, en abierto, donde había gente que no era de expertos, y hubo también un API. Como le he explicado a Alfonso Matesanz, y a tí, y a los Colegios de APIs, cualquiera de vosotros podéis organizar y patrocinar cursos de CRS. De todos ellos vienen a los cursos.
A ver si CRS se va a acabar convirtiendo en esa Arca de Noé donde quepan todos. De momento, en la Revista Inmobiliarios participa gente de todas las adscripciones con muy buenos resultados.
Fantástico Javier!!!
Tu idea me parece sensacional. Si alguien capacitado informaticamente como César pudiera realizar un web donde exclusivamente se tratara el concepto de MLS, como ha de nacer, sistemas de colaboración, cómo colaborar entre profesionales, que contratos de colaboración se han de utilizar, etc…
Acto seguido abrir un acceso a profesionales dispuestos a colaborar donde libremente puedan introducir sus datos como Nombre, agencia para la que trabaja, especialidad en la que trabaja en el sector, provincia donde realiza su actividad, etc…
Será un punto de conexión entre agentes interesados en colaborar para después mantener un contacto directo entre ellos.
Sé que existen redes sociales como Linkedin, Xing, donde esto se puede realizar pero siempre parece, como me ha ocurrido en ciertas ocasiones que he ido personalmente a visitar a otros “profesionales” para solicitar colaboración, que el pionero, el que por primera vez da ese paso a colaborar tiene algún interés oculto para beneficio propio.
Así si una persona que está exento a ningún interés propone esta iniciativa creo que será mejor aceptada que si lo proponen personas interesadas en el negocio.
Esta web podría ser pasada a otros agentes por email para que fuese visitada por los mismos y asi de un manera que no viole la intimidad de nadie encontrar a los profesionales interesados en colaborar por tu zona.
No sé, pero pienso que puede ser un punto de partida importante para aquellos que como yo tenemos más problemas a la hora de conseguir que otros agentes de su zona empiecen a colaborar.
Toni, yo creo que eso que comentas puede ser un blog multiusuario, monotema sobre el concepto… os gusta emelese.com ?
No estaría mal poder enviar a los futuros usuarios de la MLS local de tu zona a un blog para que viesen lo que opinan otros profesionales, conozco la sensación de predicar en el desierto y poderles mostrar las opiniones de otros profesionales puede ser una gran ayuda.
No sé vosotros pero creo que en este foro el 50% de lo que más se ha comentado es sobre las MLS, más que abrir un nuevo blog, sería una sección fija e incluso en la barra superior un botón donde se vayan recogiendo las MLS que se van creando.
EN CATALUNYA EN ESTE MOMENTO: Hay en marcha 15 proyectos de MLS
En el 2010 serán al menos 30-40
2012 FEDERACION ESTATAL DE MLS,S… O ANTES.
Nos vemos
Esta es una de las razones por las que ahora se esta organizando una segunda reunion de las MLS que ya estan en marcha o en vias de formacion: para compartir ideas y promover acciones conjuntas. Esta puede ser una interesante, desde luego.
Supongo que esto reabrirá la discusion de a quien se debe invitar y a quien no.
Hola Toni (y los demás), me he llevado una alegre sorpresa al ver el entusiasmo con que recibiste la idea de abrir ese registro de inmobiliarios que compartan básicamente las ideas de las que se habla en este foro, y concrétamente el concepto de MLS. Gracias.
De hecho la segunda vez que entré directamente en tu comentario no estaba seguro de si te leía a tí o si era algo que yo había escrito: ¡hasta ese punto reflejaban lo que tú habías escrito las ideas que yo también tenía!
He entrado en el directorio de http://www.revistainmobiliarios.com como decía Fernando y lo veo poco operativo, entre otras cosas, porque los ahí registrados no tienen por qué estar de acuerdo con compartir, por ejemplo.
Por otra parte coincido con Moisés en que por ahora ya tenemos este blog y no soy partidario de la dispersión. Yo partiría de este mismo blog que ya tenemos, desarrollaría un sencillo ideario al que habría que adherirse para registrarse (creer en la profesionalización, en el concepto de compartir de un MLS -se esté ya en uno o se desée estr en el futuro-, de formación, de compartir unas ciertas normas éticas, etc), diseñaría una forma sencilla de registro (por provincias y localidades) en donde se pueda dar el máximo de información de cada cual, y les propondría a Fernando y a Cesar qué les parece el proyecto. Después se puede enriquecer con toda esa información que mencionáis.
Pero lo más urgente sería recibir comentarios de otros participantes en este blog, para saber qué es lo que piensan y que hagan sugerencias.
Un saludo.
Me parece estupenda la idea y es realmente uno de los objetivos de este blog: crear una comunidad de profesionales inmobiliarios donde compartir conocimiento y ponerse en contacto unos con otros.
La duda es
- cómo plasmarlo (Gracias Toni y Javier por esas ideas),
- dónde: es cierto que en este blog se habla mucho de MLS y colaboración, pero quizás requiera, por envergadura y especialización, de un blog multiusuario, como propone Fernando; a modo de grupo de Facebook, pero con la funcionalidad de un blog, en que los participantes tengan un punto de encuentro visible y otro privado, puedan compartir información en la parte pública y se contacten entre ellos en la privada,
- para quien: cualquiera que esté de acuerdo en las premisas (como las indicadas por Javier en el comentario anterior) puede registrar sus datos y ver los de los demás?
Venga, si con más ideas llegamos a 50 comentarios en este artículo, lo hacemos
Creo que debería ser una web especifica (donde se pueden añadir links a esta página por ejemplo) sólo con el tratamiento de la MLS debido a que los que llevámos algún tiempo ya por aquí nos sabemos manejar bien (sabemos los comentarios de quien y de quien no leer
) pero para alguien que es nuevo, bombardearle con tanta información y tan diferente puede hacer que no le interese ya que siempre tenemos mucha faena como pararse a leer todo lo que se ha escrito en este blog sobre MLS y otros temas similares.
Luego, estoy de acuerdo en que todo aquel que quiera acceder acepte la incorporación de sus datos para que sean visibles a los ojos de otros profesionales y así saber en que municipio actúa, cuál es su especialidad, etc… Y que duda cabe que sólo sea para profesionales.
En cuanto a lo del nombre propuesto por Fernando, emelese.es, me parece estupendo pero ¿podría ser eMeLeSe.es? No sé no entiendo mucho de temas de registros y esas cosas…
Toni, los nombres los puedes poner en mayúsculas o minúsculas, pero el dominio es el mismo para los dos. Yo ofrezco emelese.com (o eMeLeSe.com que es lo msimo) porque es mío, pero emelese.es no lo es
Vuelvo a este post sobre el MLS para, en cierto modo, dar respuesta a la pregunta que hace Fernando en su reciente post “Lo que me ha enseñado Obama”.
En primer lugar: supongo que es evidente que al hablar del “futuro de la industria inmobiliaria” mi intención es aportar cierta luz al momento presente (para nosotros los humanos solo el AHORA existe). Como bien dice Juan Carlos, “Yo CREO (del verbo CREAR) lo que CREO (del verbo CREER)”. Al creer en un determinado futuro para nuestro sector, estamos ya “creando” ese futuro.
Volviendo a lo concreto, hablemos del MLS. Fernando (y no solo él) insiste mucho en que solo funcionará lo creado de “abajo a arriba”, del ámbito local al nacional, en lo que se refiere a las Asociaciones y también al MLS. Yo no comparto esa idea.
Siempre me ha parecido ver una paradoja en esa postura y tuve ocasión de comentársela en persona el otro día, entre risas y chanzas, mientras disfrutábamos de un fantástico sol otoñal, durante un descanso en la Convención de Noteges. ¿Acaso el propio Fernando, y el libro “SOLD” patrocinado por UCI, y sus seminarios por toda España promoviendo la creación de “MLS locales”, y la revista Inmobiliarios, y la creación de este mismo Blog, no están teniendo una gran influencia para animar a tantos inmobiliarios a crear MLSs?
¿No es esta la prototípica acción “de arriba abajo”? Y en este caso “arriba” no es ya un nivel nacional: estamos trayendo DIRECTAMENTE DE NORTEAMÉRICA el concepto de MLS.
Otro ejemplo: César hace una enorme labor con Urbaniza apoyando tecnológicamente la creación de MLS locales. No solo tecnológicamente; se implica a fondo a todos los niveles para apoyar la creación de esos MLS y las asociaciones correspondientes. Urbaniza es una estupenda empresa que trabaja en toda España. ¿No es por tanto la propia labor de Cesar (una labor encomiable por cierto) otro ejemplo de acción “de arriba abajo”, de apoyo de una empresa nacional a un grupo de inmobiliarios locales?
Lo que quiero decir con esto es que la discusión RADICALIZADA sobre si “de arriba abajo” o de “abajo a arriba”, o de “izquierda a derecha” o “de adelante a atrás”, para mi es bastante absurda.
Mi posición es bastante más pragmática. Hay que hacer todo lo que sea posible, desde cualquier dirección, para contribuir al desarrollo, lo mejor y más rápidamente posible de la herramienta clave para el futuro de todos nosotros.
Afortunadamente apostamos sobre seguro. Los MLS están ya inventados hace tiempo y por tanto casi cualquier iniciativa ha de ser bienvenida porque todas ellas contribuyen (cualquiera que sea el ámbito desde el que se promueva) a acercarnos al concepto de COOPERACIÓN entre inmobiliarios.
Las iniciativas locales son fantásticas. “Real Estate is local” dicen siempre los Norteamericanos y por lo tanto es una forma natural para que se produzca esa cooperación entre inmobiliarios. ¿Debemos quedarnos solo ahí? ¿De verdad sería deseable que hubiera en España quinientos o mil (o incluso más) MLSs distintos? Eso es LOCURA.
Ni siquiera en USA se produce algo así y eso que el tamaño de ese país es veinte veces España y que están muy condicionados por el hecho de que cuando nacieron allí los MLS, entre otras cosas, se sustentaban en una tecnología de guías semanales en PAPEL.
Dionisio explicó hace unos meses, en un post esclarecedor, “En defensa de una MLS nacional” (http://www.inmobiliarios20.com/index.php/networking/en-defensa-de-una-mls-nacional/) las razones por las cuales INCLUSO EN NORTEAMÉRICA se plantean y esfuerzan por crear un MLS nacional. No voy a repetir ahora aquella discusión.
El país de Europa que cuenta con un MLS más desarrollado y más veterano que yo conozca es Holanda, desde hace ya varias décadas. Su ámbito es el país entero. Holanda no tiene el tamaño de España pero sí el de toda Cataluña.
Las iniciativas que ya existen o que se están desarrollando en estos momentos en Europa, y que yo conozca, son de ámbito nacional.
¿Dónde pondríamos los límites de actuación de un MLS? ¿En los límites de mi pueblo? ¿De mi barrio, en el caso de una gran ciudad? ¿No se harán colaboraciones con los inmobiliarios del pueblo de al lado? ¿Y éstos a su vez con los del otro pueblo de al lado y así sucesivamente?
¿Debería entonces estar el límite en la provincia? ¿En la comunidad autónoma?
Para mi, las fronteras que limitarán el ámbito de actuación de un MLS están claras: de un lado Francia, del otro Portugal. Algunos se plantearán que por qué parar ahí y no continuar hasta llegar a un ámbito europeo. Eso, de llegar algún día, nos queda tan lejano que no merece la pena discutir sobre ello.
La solución que me ha parecido que plantean algunos en este blog es una “Federación de MLSs”. No tengo nada en contra. De hecho estoy bastante convencido que la forma final de ese “MLS Nacional” tendrá alguna estructura de ese tipo, como la tendrá nuestra futura Asociación. Ambos conceptos, asociaciones y MLSs están, de hecho, muy relacionados.
Pero para que se pueda producir la colaboración entre todos los “distintos MLS” dentro de esa Federación nos hace falta una plataforma común de trabajo en los aspectos técnicos y organizativos.
Continuaremos con los detalles de esta discusión, y con los pasos concretos que demandaba Fernando, en próximos días.
Buen fin de semana a todos
No confundamos lo que es colaborar y lo que es apoyar, asesorar, animar, inspirar…
Yo lo que digo es que la colaboración solo se puede establecer en base a una confianza mutua, y la confianza mutua se basa en el conocimiento estrecho y directo. Esto solo se hace en vivo y en directo, y se fortalece mediante el contacto personal.
Simplemente no creo que eso sea algo que se pueda hacer entre gente que no se conoce de nada. Tampoco creo que si tienes un problema, real o imaginado, tengas que ir a reclamar a unos “servicios centrales” de no sé dónde. Pero eso es harina de otro costal.
Pero es que además de todo esto, en el mundo real del día a día, el 99% de las operaciones se realiza a nivel local, y no tiene sentido empreñarse y complicar las cosas para dar acogida al 1% restante, solo porque tiene “sentido económico”. No solo eso; es que las relaciones entre agentes distantes no solo son infrecuentes, sino que son DIFERENTES. No son operaciones compartidas (Multiple Listing como su nombre indica) en las que ambos agentes trabajan hombro con hombro (o más bien hombro contra hombro) sino que son “remitidos” o “referidos” como os gusta decir, en los que SE MANDA a un comprador o a un vendedor a un agente que luego tendrá que compartir la operación a nivel local.
Y es que el señor de Madrid, o el de Benidorm, no debe asesorar al que quiere comprar una casa en Torrevieja, porque no conoce el mercado de Torrevieja, porque no trabaja en Torrevieja, y lo mejor que puede hacer es enviarlo para que le atienda alguien de Torrevieja, que sabe qué zona es la que más le puede interesar, qué tipo de producto es el que hay en esa zona, qué precios son razonables allí y ahora… Por eso Juan Carlos y Karen no pueden hacer operaciones compartidas, a pesar de estar en la misma provincia, y lo más que pueden hacer es hacer referrals entre ellos. Y por eso, aunque técnicamente sea posible, aunque desde el punto de vista de alguien que quiera montar una Gran Plataforma eso sería mejor, en realidad y en la práctica, no es muy necesario que estén en la misma MLS.
No solo eso sino que, aunque entre Juan Carlos y Karen es facil llegar a acuerdos porque se conocen y tienen confianza mutua, no estan fácil que Juan Carlos entre en esa relación con alguien de la Asociación de Karen a quien Juan Carlos no conoce. Más todavía; aunque ese alguien se lo pensaría dos veces hacerle una faena a Karen, a la que va a encontrarse un día sí y otro no, y con la que espera hacer muchas operaciones, y que pude ponerla la cara colorada delnate de los demás agentes de la Asociación, no tiene la misma motivación en el caso de Juan Carlos, al que no conoce ni piensa ver, y con el que no piensa hacer muchas operaciones, ni le va a poder poner la cara colorada salvo ante unos señores de Madrid…
Y es por eso Javier, precisamente por eso, por lo que la gente que ha puesto en marcha las MLS de sitios como Pamplona, y Santander, y Las Palmas, ha sido gente que estaba en la MLS Nacional, y no le valía. Porque se necesita que esté una mayoría de la gente que trabaja en su zona, y la mayoría de la gente solo se fia de gente que conoce, y gracias.
Yo apoyaría cualquier cosa que no haga daño, pero es que lo malo es luego tenemos a la gente como Sergi, que siempre surgen, que cuentan lo de que su experiencia sobre las MLSs es mala porque una vez entraron en una Bolsa de Propiedades, y no trabajaban en exclusiva, y era otro tiempo y gente que ni se conocía, y les fue mal… y entonces la MLS es que no funciona en España y tal… Y yo por eso es por lo que digo que bueno, que todo está bien, pero advierto que lo de hacer cosas que no estén bien hechas puede desprestigiar y dificultar futuros intentos de cosas que estén bien hechas y de forma seria.
Y esto creo que no es “RADICALISMO absurdo”, sino sensatez basada en la realidad del día a día, y argumentada no con “principios generales de la historia”, sino con lo que pasa todos los días en la calle, en el trabajo del inmobiliario. Y también digo que el que en el campo inmobiliario la colaboración sea local, y por eso el ámbito natural de la MLS es local, eso no quiere decir que por ese motivo los consultores informáticos, los que den formación, etc. también tengan que ser locales. Lo que hace Cesar, o lo que yo hago, no es dirigir de arriba a abajo, sino apoyar desde nosotros estamos que es abajo, a donde ellos están que es arriba. El que se apoyen en nosotros no quita para que los que manden sean ellos.
El que quiera entender, seguro que entiende.
Hombre Fernando, CRS en USA tambien es de abajo a arriba, porque está en manos de la NAR, en España no es así, es de arriba a abajo.
SI es intersante MLS,s locales y es interesante una bolsa nacional de referidos ¿porque no puede ser interesante una bolsa comun de referidos y a su vez mls local?
que a unos nos le haya ido bien con una mls nacional o local, no significa que todos les haya ido mal, o que por ello se desterre la idea.
sigo sin saber donde estan los limites geograficos de una mls local.
no tengo datos de cuantos millones de personas puede “cubrir” una mls local en NY. o de extensíón geografica.
no se que tendría que hacer yo si en vez de estar especializado en una zona geografica, estubiera especializado en alto standing, industrial, por precio,…, en que mls tendría que estar
tengo muchas dudas respecto al modelo de mls local, no tanto al modelo de mls provincial, regional y federal.
Si es cierto que entiendo lo expuesto por Fernando, pero no lo comparto
Por otro lado sigo reivindicando la asistencia de un representante de el MSL nacional en las reuniones de las mls locales, provinciales y regionales o autonomicas.
Bueno, ¿Qué tal una web nacional que se nutra de las MLS´s ó Bolsas de propiedades de las asociaciones locales que se agrupen (federen) para crear esta web. Requisito para estar/comenzar (federarse/agruparse): Ser asociación local que tenga desarrollada una mls, que esa mls trabaje en exclusiva la información será proveniente de la mls local, por lo tanto cumplira la normativa de esa mls local que publica la propiedad. El resto de los problemas los resuelve cada asociación según su normativa (por eso es una federación de grupos independientes que lo seguirán siendo y no una agrupación nacional)
Al final cuando se conozcan descubrirán que ya no necesitan al mensajero. Una asociación mal montada hará que los que se sientan perjudicados monten otra. El que monte una asociación para manejar el sector en su zona, será reemplazado más antes que después. Como dicen por aquí: El futuro inmobiliario existe, a pesar de todo lo que hagamos mal, cuanto peor lo hagamos más pronto nos reemplazaran.
Vale parece difícil, pero es más fácil y más representativo e integrador de todos los profesionales de cada zona. Creo de verdad que la mayoría de nosotros que nos dedicamos a esto estamos trabajando en esta línea, incluso los que trabajan en contra de esta idea me parece que lo que conseguirán es ayudar a que suceda antes. Una MLS montada como negocio es un caldo de cultivo para una asociación
Yo creo que es un bueno futuro Rafa, solo una aclaración, incluso en todas las federaciones hay un digamos una dirección nacional que organiza todo. No se noto una especie de “rollito” de no querer ser dirigido por nadie y eso es imposible. en toda organización, aunque solo sea de dos personas hay una que tiene que ser la que de el visto bueno. en una federación pues tendrá que estar el comité nacional o como se llame, que estará formado por un representante de cada mls local y tendrá un presidente, tal y tal y tal.
En definitiva, creo que lo que dice Javier tiene mucho sentido, no sabemos como terminará todo esto, lo que si sabemos es que hay un grupo muy importante de profesionales inmobiliarios en España con ganas de hacer avanzar los MLS, ¿Que mas dá si son locales, nacionales,…? lo importante es que todos los proyectos en este sentido son dignos de apoyar, que tendriamos que apoyarlos y apoyarnos en la medida de lo posible unos a otros, estar muy juntos y colaborar (recordar que una asociacion y mls,s es eso colaborar), ya se verá cuales son los que salen adelante, si hacemos una federación, o que sale de la sinergia creada entre todos.
un poco de mas salsa al asunto: http://www.inmodiario.com/135/7055/david-moya-benedicto-mls-multiple-listing-service.html
De la entrevista a David Moya, hay muchas cuestiones con las que estoy de acuerdo, pero otras que me chirrían:
- se habla de colaboración y de sistema abierto, pero a lo largo del texto se puede leer hasta en 4 ocasiones que “MLS es un marca registrada en España“.
- frente a otras iniciativas “que usan de forma ilícita la marca MLS“, achaca que tienen que “diseñar unas reglas de funcionamiento o establecer una estructura de coordinación y gestión“, como si fuera algo negativo, cuando es realmente lo que asegura la operatividad en un grupo de inmobiliarias locales/regionales. Puede haber unas normas genéricas, pero en cada entorno hay unas peculiaridades que se deben respetar.
A mi tambien hay, mas que cosas, actitudes que me chirrían, sobre todo conociendo a los fundadores y no al presidente. pero la realidad es así, se puede colaborar y ser abierto y tambien ser dueño de una marca registrada. Incluso yo diría que si no soy dueño de algo como voy a colaborar, como en una mls, colaboro con mis exclusivas. dicho esto, tambien digo que me chirria.
Hombre Rafa Rodríguez, no se puede reinvindicar la asistencia de la MLS nacional, y reivindicar también la exclusiva del nombre MLS. Musha reinvindicación es esa,¿no te parece? No vas a invitar a alguien que te está llamando “ilícito” en los papeles ¿no te parece? Manda 2.
A ver. Consultado un jurista especializado, yo lo que no puedo es utilizar MLS como marca comercial, si alguien más tiene registrado su uso, pero si yo utilizo MLS para referirme a algo genérico que existe antes de dicho registro y es algo demostrable, entonces es más que improbable que un juez vaya a declarar como ilícita mi utilización del término MLS. Y sí David, MLS (Multiple Listing Service) es un genérico que existe mucho antes de que Javier Sierra la registrase en España, y yo puedo seguir refiriéndome a ese concepto siempre que quiera, y es insensato tachar ese uso de ilícito.
A ver. Una MLS sirve para permitir y canalizar la operaciones compartidas. Las operaciones compartidas se producen entre dos agentes locales, uno de los cuales representa al comprador, y otro de ellos al vendedor (son locales porque malamente vas a representar a alguien en un mercado que desconoces). Luego la MLS es local por definición.
Decir que una MLS puede estar preparada para intermediar en el “negocio nacional” es sacar un músculo, como poco, chocante.
¿Que algo ganarán las MLS llegando a ciertos tipos de acuerdos y federándose de alguna manera? Sin lugar a dudas. Que yo sepa, están en ello, pero no bajo el mando supremo de alguien que las tacha de ilícitas, desde luego.
¿Que la mejor manera de organizarlas y federarlas es que haya una sola bajo el mando de un único führer? Yo creo que no solo no es la mejor manera, sino que es imposible, y lo que es imposible no puede ser, Rafa.
Fernando yo solo reinvidco la asitencia de la MLS Nacional, lo de que el nombre de mls está registrado es la cruda realidad.
Respecto a tu ultima pregunta, la verdad es que no te puedo decir la respuesta porque no la se, solo se que tenemos que ayudarnos y apoyar todos los proyectos, y seguro que en un futuro no muy lejano sacaremos muchas cosas y buenas de esto. Lo mismo aun no hemos encontrado la mejor formula.
Rafa: la vez que vinieron casi hubo que echarlos por dirigirse de forma AMENAZANTE a los convocantes de la reunión. Tío, casi seguro que eso no se va a repetir. Será crudo, pero creo que no les invitarán. ESA es la cruda realidad.
Nos hemos quejado mucho de las descalificaciones de los APIs, para quienes todos los demás eran “piratas”, “ilegales”, y no sé cuantas cosas más, ¿y ahora venimos con estas?
A mi me parece bien que cada uno apoye las opciones que le parezcan más lógicas, y las que le parezca que tienen más futuro. Lo que pasa es que, para lo único que vale meterse en una MLS que en tu zona sea minoritaria, es para dificultar la aparición de una MLS local, y eso que a tí te parece positivo, a mí me parece negativo.
Fernando, Sergi tuvo una mala experiencia hace tiempo, pues igual.
la MLS Local del Aljarafe (Sevilla) no duró ni 15 dias,…
Por ello no bajaremos los brazos
Desde aquí les propongo a los organizadores que inviten a la MLS Nacional a travez mia y me comprometo a que el representante sea y se considere uno mas del grupo.
A ver con el tema de la titularidad de la marca, y sin ser jurista, solamente un simple observador. En el registro de marcas y patente en Relación de Signos Distintivos que contienen en su denominación:
MLS, aparecen 15 resultados. Por lo tanto me parede que propietarios de una marca que contenga mls hay varios. La única marca que está registrada con contenido de estas tres letras en este orden y de forma continuada existe una que creo que es la que nos ocupa y nos preocupa. MLS MULTIPLE LISTING SERVICE con número de registro M 2553376 código de niza 36 Por si es de interés de alguien en particular y con el fín de acabar con la polémica que suelo oir de que MLS es una marca registrada, pues a no ser que me equivoque no es así. Por el contrario MLS.es es un dominio en internet y hasta donde me consta no está registrado en el registro marcas y patentes. Este extremo lo tengo comprobado desde hace dos años aproximadamente cuando el Sr. Carrillo nos comento que MLS era una marca registrada. Por mi naturaleza curiosa me ocupe de comprobar este extremo que no he compartido con nadie por no entrar en polémica innecesaria pero me parece que si lo aclaro ahora ayudaré a terminar con la polémica. Si estuviese equivocado en algo me lo indican y corregiré mi opinión pero de momento MLS son tres letras que se pueden usar y además que el principal beneficiado de que se use como genérico para definir a los listado de propiedades en exclusiva son los propietarios de la marca antes mencionada. Por ejemplo la marca “MLS Nacional” me parece que es difícilmente registrable, al ser nacional un genérico. Otra humilde opinión.
Rafael Rodriguez creo que tu lugar en la posible futura reunión podría estar más como representante de una asociación local/regional que por ser representante de la MLS Nacional. no se lo digo por echarte una mano hombre, no te enfades conmigo que te aprecio.
Yo creo que tengo tambien que aclarar cosas. A mi me da igual que la mls esté registrada o no. no entraré mas en eso, no es mi problema.
Repito, dejar fuera de las reuniones de mls,s a la primera mls que existe en este pais me parece un fallo, por lo explicado anteriormente, nada mas, ¿que lo podeis hacer? claro que si, son vuestras reuníones, pero dejar fuera un colectivo de compañeros por que el ambito de cobertura de la mls sea nacional, no se pero no me cuadra mucho el motivo.
Rafa jamas me podré enfadar contigo, aunque esté en desacuerdo de algo contigo. Por cierto fianalmente he sido elegido visepresidente de AEGI Andalucia.
Me gustaria compartir con vosotros la desición de Jose Luis Jimeno de eliminarme como contacto en el Facebook, que fuerte, siento Jose Luis que te tomes estas cosas a titulo personal.
Espero sencillamente que sea un calenton
Cuando no tengo claro algo, voy directamente a la fuente, a veces me supone un trabajo extra pero en general me sirve para aclarar ideas.
Cuando hablamos de MLS ¿de qué estamos hablando?, estamos hablando de un sistema que permite a los agentes que pertenecen a ella encargarse de la venta de una propiedad en nombre de todo el colectivo, es un servicio de venta conjunta, mediante un contrato de tipo múltiple en la que todos los agentes quedan obligados y habilitados por el tipo de contrato firmado (me sorprendió cuando me di cuenta que “Listing” no hace referencia a los listados sino al contrato de encargo multiple “multiple listing”).
Y bien ¿Para qué sirve y cuál es su objetivo?
El objetivo es disponer de la mayor oferta local de viviendas en venta que comparten todos los miembros de la MLS. Y por el tipo de contrato firmado, cada agente comprador se encarga de todas las gestiones, como si todas las viviendas de la MLS perteneciesen a su cartera (repartiendo luego la comisión con el agente vendedor claro), ya que en la MLS se comparten los datos de la propiedad, del encargo y del cliente.
No es posible saltarse a nadie, ya que el contrato incluye a todos (aunque el captador es el que comparte los honorarios con el agente comprador) y el vendedor no tiene ningún interes en dar la exclusiva a nadie fuera de la MLS ya que eso limitaría sus opciones de venta.
Por tanto estamos ante un sistema de intercambio de información entre clientes y donde la posibilidad de que echen al agente fuera de la MLS, es tan negativa que todo el mundo cumple las normas para evitar quedarse fuera.
De modo que estamos ante dos realidades, la MLS es un tipo de contrato que intercambia información, que la tecnología ha hecho más fácil y es de ámbito local.
De modo que si el dueño de la tecnología acapara la MLS, podemos estar hablando de otra cosa, pero no de una MLS y si no es de ámbito local tampoco estamos hablando de una MLS.
Otra cosa es que las MLS locales se unan en federaciones y abarquen un ámbito mayor.
Espero que Cesar no me riña por ser muy pesado y largo en la explicación
pero no tenía otra forma de comunicar todo lo que quería decir.
Vicent, cuando los explicaciones lo merecen, se puede y se debe ser detallado.
No puedo estar más de acuerdo sobre lo que es una MLS y lo que no, suscribo tu penúltimo párrafo.
La MLS es de los inmobiliarios de una zona delimitada, es decir, local (de un barrio, pueblo, ciudad o región).
El de la tecnología es un proveedor, más o menos involucrado, que ofrece sus servicios según las indicaciones de los inmobiliarios.
En nuestro caso vamos más allá del programa informático y diseñamos una estrategia de crecimiento apoyada en internet (web + blog +redes sociales + herramientas de difusión).
Que varias MLS locales colaboren es una evolución natural, siempre que las normas y reglamentos sean compatibles y están aprobadas por todos.
Y en ese momento tiene todo el sentido una federación , por definición, organización conformada por la reunión de varias entidades territoriales.
Totalmente de acuerdo en casi todo, excepto en un par de cosillas que supongo que son “erratas”:
“cada agente comprador se encarga de todas las gestiones” supongo que se refiere a que cualquier agente puede ofrecer a sus clientes compradores cualquiera de las propiedades.
“estamos ante un sistema de intercambio de información entre clientes” supongo que quiere decir de información entre profesionales…
Quizás no se ha destacado suficientemente (sin duda por evitar la extensión) la importancia de la “exclusiva compartida“: Una MLS no es una bolsa donde se “meten” propiedades de todo pelo, sino que es una base de datos de los contratos compartidos –”multiple listings”– por todos los miembros.
Otro punto importante es la dicotomía entre las figuras del agente de comprador y el agente del vendedor, cada una de los cuales tiene funciones y atribuciones distintas, por lo que se debe evitar que un solo agente asuma ambas de forma simultánea. De hecho, el sistema de agencia dentro de una MLS excluye la mediación o posición imparcial en la que un solo agente “asesora” a ambas partes contrapuestas.
También me parece importante dejar claro que la MLS es la herramienta que se utiliza para la realización de “operaciones compartidas“, en las que dos agentes que trabajan en esa zona y son totalmente competentes en ella, trabajan simultáneamente en la operación, cada uno de ellos representando a una de esas partes, compradora o vendedora. Por contraposición, una operación compartida NO es el envío de un cliente para que otro agente le represente, acción a la que se conoce como “referral” en inglés, y que hemos dado en castellanizar como “referido”, y también podríamos llamar “recomendación” o “reenvío”.
Mientras que el “referral” se produce entre dos agentes que trabajan en distintos mercados, y por tanto entre distintas MLSs y generalmente dentro de una marca o red inmobiliaria, la operación compartida se produce dentro de una zona, entre dos miembros de la MLS, generalmente de distintas marcas o redes. El agente que recibe un “referral” pasa a convertirse en el representante de ese comprador o de ese vendedor que le ha sido encomendado, y compartirá con el agente que lo envió su parte de los honorarios, es decir una parte de su mitad en la transacción.
Este, y no otro, es el concepto básico para determinar el ámbito razonable de una MLS, en la que se hagan MLs.
Ante esto parece claro que una MLS,
- NO es una base de datos de clientes compradores a los que se disparan alarmas cuando aparece una propiedad de determinadas características,
- NO es un sistema informático o base de datos en intranet para uso de profesionales,
- NO es un sistema que tiene toda la información necesaria para poder vender propiedades a distancia.
El hecho de que se esté utilizando este nombre para otras cosas, con o sin registro de marca, espero que sea un indicio de la inmediata generalización de MLSs reales auténticas y verdaderas, y que no sirva para despistar al personal y venderle motos que nada tienen que ver con el concepto y los principios que han hecho que la profesión inmobiliaria en USA se consolide y obtenga un altísimo coeficiente de participación en las transacciones inmobiliarias.
Gracias Cesar y Fernando por las aclaraciones, coincido en todas.
¿Si cito la fuente hay algún problema en que use vuestros post en el argumentario que estoy preparando?
Sin problemas. Entiendo que todo lo que se pone aquí es público.
Hay una cosa que quizás te interese añadir:
La MLS permite al agente inmobiliario trabajar como Asesor, y no como Vendedor, sobre todo en su relación con el comprador.
El comprador quiere elegir, y para ello tiene que ver todo lo que hay disponible, antes de tomar su decisión. El agente que no trabaja en una MLS solo puede enseñar lo que él tiene, y debe procurar convencer al comprador de que lo que él le ofrece eslo mejor, sea esto cierto o no. El comprador percibe perfectamente que estás intentando “venderle” lo que a tí te interesa que compra, y no lo que a él le interesa comprar. Así que lo normal es decirte que va a ver más… y puedo que tú no vuelvas a verle.
Hay técnicas para retorcerle el brazo, arrinconarle, hacerse sentir mal…
Yo creo en una profesión ética, que trabaja de cara al cliente sin trucos ni artimañas, trabajando realmente con SUS intereses por delante de cualquier cosa. Yo creo que eso es lo que te generará un buen nombre, y una clientela que acudirá a tí de forma estable y continuada, sin tener que ir tú a perseguirla y cazarla a lazo.
Buenos días a todos. Voy a continuar la discusión sobre la próxima evolución de los MLS como prometí la semana pasada (comentarios 25 y 26 de este post).
En los últimos siete días se han producido multitud de entradas en este y otros post (especialmente bueno es el último de Rafa Tarajano) que se refieren de alguna manera a este tema. He leído casi todos, pero para mantener un hilo prefiero continuar aquí y no entrar en todos los detalles contestando en cada línea que se abre. Para eso está Fernando que lo hace muy bien.
Para ello me voy a concentrar en el tema de la “localidad” de los MLS (trataré de contestar más adelante a la cuestión del registro del nombre “MLS” que también se ha tratado).
Ya he explicado que me adhiero de forma entusiasta a la creación de MLS locales que se está produciendo en estos tiempos (ver comentario 26), pero también que mantengo un profundo convencimiento sobre que el futuro inmediato pasa por la consolidación de una (o más de una, provisionalmente) PLATAFORMA NACIONAL que consolide un sistema MLS de ámbito general.
En ese sentido insisto en que leo en este blog comentarios de bastantes colegas que defienden que la naturaleza de los MLS es “local y exclusivamente local” y que incluso toman “local” por su sentido más extremo que reduce este ámbito a los límites estrictos de una pequeña localidad, o incluso de un barrio. Y que solo aceptan la muy remota posibilidad de una coordinación futura basada ESTRICTAMENTE en lo que llaman “una evolución de arriba abajo”. Menos mal que Cesar, al menos, admitía la posibilidad de MLS de ámbito “regional”.
Esta posición es a la que me refiero (con todo respeto) como una postura excesivamente RADICAL.
De entrada debo decir que estoy más de acuerdo finalmente con los argumentos de Rafa Rodriguez (o de Rafa Tarajano) que con los de el propio Fernando en este tema (muchos lo considerarán MUY lógico)
. Salvando que nosotros cuatro, y la mayoría de los que participáis aquí, coincidimos en el 90% restante que está fuera de discusión.
Si tuviéramos que seguir a pié juntillas la evolución de Norteamérica más nos valdría tirar nuestros ordenadores y hacer los MLSs en papel, y además prepararnos a una evolución que tardaría 100 años, como dice Rafa. Con ser jocoso no es un razonamiento tan absurdo en el fondo.
Porque si de lo que se trata es de aprender de la experiencia de otros (seamos pragmáticos) me gustaría que os respondierais a estas sencillas preguntas:
1- ¿Por qué los MLS consolidados que existen en los países de Europa que tienen unos mercados inmobiliarios más avanzados (casos de Holanda o Suecia por ejemplo) tienen MLS de ámbito nacional?
2- ¿Me puede citar alguien algún ejemplo de desarrollo de MLS en países desarrollados o de nuestro entorno de los ÚLTIMOS VEINTE AÑOS (no de hace 100 años) que haya seguido o que esté siguiendo el modelo de desarrollo que propugnáis los que abogáis por el crecimiento exclusivamente “de abajo a arriba”? Porque yo no conozco ninguno y en cambio las iniciativas que conozco aspiran a crear o han creado un MLS de ámbito nacional o por lo menos regional.
3- ¿Debemos aplicar de nuevo aquí el “Spain is different”?
Incluso ateniéndonos al ejemplo de USA, el MLS típico allí engloba a varios miles de agentes (los hay más pequeños), alguno incluso sobrepasa los 75.000 agentes.
¿Alguien puede creer entonces, que los MLS del futuro solo pueden funcionar entre agentes que “se conocen y mantienen una relación de confianza mutua”? o ¿es que acaso pensamos en que esos 75.000 agentes del Sur de California quedan a tomar café un día al mes?
O de la misma forma, ¿creemos que esos 75.000 agentes trabajan todos sobre “el mismo mercado?
Es evidente que resulta práctico y mucho más sencillo desarrollar un MLS muy local y entre una decena de miembros y por lo tanto es lógico y encomiable empezar por ahí y apoyar este tipo de iniciativas. Pero también debemos SABER todos que el futuro no es solo eso. Paso corto y vista larga, como siempre dice un amigo mío. El futuro es consolidación y una plataforma nacional y común.
Y no estoy hablando de un futuro a muy largo plazo. No tenemos tiempo que perder. No nos lo podemos permitir (como luego explicaré). Ese futuro es ya. Debemos desarrollar esa plataforma común, ese MLS nacional AL MISMO TIEMPO que creamos y desarrollamos MLSs locales.
Rafael Rodríguez tiene razón cuando pregunta ¿Cuántos MLSs locales deben existir antes de plantearnos el MLS nacional? ¿Cuánto debemos esperar?
Porque de nuevo podemos utilizar la experiencia americana para el caso de las asociaciones: cuando se creo la NAR, ésta estaba compuesta por menos de dos docenas se asociaciones locales o regionales. La enorme mayoría de las más de 1.500 asociaciones locales que hoy día la componen no existían entonces y se crearon a partir de ella o inspiradas por el modelo que NAR proponía.
Un magnífico ejemplo de la combinación de crecimiento “de abajo a arriba” combinado con el “de arriba abajo”.
¿Cómo ha de ser esa plataforma común y cómo llegaremos a ella antes de un año? Quizás el artículo que he traducido en un nuevo post El MLS “estatal” de California pueda darnos a todos muchas pistas.
Un saludo a todos.