El Mercado – El futuro de la industria inmobiliaria (residencial) (I)
Buenas días a todos. Fernando me ha ofrecido este espacio que voy a utilizar para dar mi visión personal de cómo será la industria inmobiliaria en España dentro de, digamos, cinco años. Para no hacerlo excesivamente pesado voy a dividir esta prospección en varios capítulos.
Vaya por delante que no espero que todas estas propuestas se cumplan. Si acertara en un 80%, ya sería bastante.
Igualmente no espero que todo el mundo esté de acuerdo con ellas (si fuera así, todo el ejercicio sería una trivialidad), pero están basadas en mi creencia profunda de que nuestra industria va a acometer, en los próximos años, una de las más intensas transformaciones de su historia.
Además aviso de que para algunas ideas me he dejado llevar y que sin dejar de ser un intento serio de prospección de futuro, tiene parte de divertimento que se ha de leer con cierto relajo. Todas ellas tienen, sin embargo, unos fundamentos que no siempre he dejado explícitos para no alargarme más. Si alguien está interesado en discutir algún punto con más detalle, podré explicarlo y debatirlo en un comentario del blog.
Algunos, al leerlo, podrán pensar que es una opinión “muy RE/MAX”; pero se equivocarán. He procurado evitarlo lo más posible.
Otros pensarán que tiene mucha influencia “americana”. Esto sí es cierto y no me voy a disculpar por ello. Creo firmemente que lo que allí se hace o se hizo es la mejor guía para imaginar nuestro futuro.
Los capítulos en los que he dividido este artículo son:
- El mercado
- La industria
- Regulación y licencias
- Formación
- Tecnología
- Operativa
- Una industria más “profesional”:
- Un industria colaborativa y cooperativa.
i. MlS
ii. Asociaciones
Para empezar, unas cuantas ideas de cómo será el entorno de mercado.
1. EL MERCADO
1.1 El inmobiliario residencial es uno de los mercados más marcadamente cíclicos.
1.2 Dentro de cinco años habremos dejado atrás todas las turbulencias provocadas en esta crisis. Los stocks de obra nueva (los que sean vendibles) en manos de promotoras y bancos, habrán tenido ya salida al mercado.
1.3 Estaremos en el entorno de 700.000 a 900.000 transacciones anuales.
1.4 A diferencia del periodo anterior, la mayoría de ellas serán de vivienda usada.
1.5 Digamos que un 60/40 de segunda mano frente a la obra nueva.
1.6 La cuota de mercado que tendrán los profesionales en segunda mano (frente a la compra entre particulares) será superior al 60%.
1.7 El mercado será más maduro, pasada ya la etapa anterior que significó la avalancha compradora, sobre el mercado de la vivienda, de una sociedad española “democráticamente rica” por vez primera en su historia,
1.8 Habrá menos oficinas bancarias de las que existen hoy en día. Sobre todo de cajas de ahorro (todos sabemos de la intensa reestructuración que se prevé en este sector para los próximos meses).
1.9 La gestión del crédito será más sofisticada de la que hemos conocido en esta etapa anterior.
1.10 Se hará más “gestión del riesgo” frente a la “gestión del crédito” de los últimos tiempos.
1.11 Tendrá lugar una más marcada segmentación de los clientes a la hora de conceder una hipoteca.
1.12 Una parte importante del mercado hipotecario será gestionada por “brokers” hipotecarios muy profesionales.
1.13 La transacción inmobiliaria se hará cada vez algo más compleja y sofisticada.
1.14 Habrá más legislación que afecte de una u otra forma a la compraventa de viviendas.
1.15 Los consumidores (escarmentados en parte por lo ocurrido ahora) buscarán mayor asesoramiento a la hora de invertir en la compra de una casa).
(Continuar: “El futuro de la industria inmobiliaria II – La Industria y los MLS”)
Mi cordial bienvenida a este nuevo “blogger”, que al estrenarse como tal en nuestro espacio hace que se cumplan uno de mis mejores objetivos, y que estoy seguro de que va a aportar a alargar y ensanchar este canal de conocimiento para todos los profesionales.
Este post es solo “para abrir boca”, y es difícil disentir o aportar algo a lo que se dice. Es muy bueno levantar la vista del día a día, ponerse dentro de cinco años, en ese futuro que Moisés simepre dice que existe.
En algunos puntos no queda sino desear que tengas razón. Notablemente en el 6. Yo espero que así sea, e incluso pienso que la participación en el número de operaciones podría ser mayor si somos capaces de “ponernos las pilas” y hacer lo que tenemos que hacer.
Quedaremos a la espera de próximas entregas.
Gracias Fernando. Como bien dices, “esto es para abrir boca”. Me han salido en total unos 130 puntos, y espero que algunos de ellos, en las próximas entregas, puedan ser algo más polémicos (o que lo sean para tí, especialmente: me gusta mucho debatir contigo y con los demás).
Con respecto al punto 1.6 al que te refieres, debo decirte que originalmente escribí que la cuota de los profesionales subiría por encima del 70% (que creo posible y deseo fervientemente). Al final aposté por una cifra más conservadora.
Yo estoy muy optimista frente a lo que creo que podemos lograr los inmobiliarios en estos próximos años, siempre que insistamos en la colaboración entre todos nosotros.
Bienvenido Javier!
Coincido con la mayoría de los puntos de ese futuro inmobiliario del 2014.
Debe haber una mayor regulación del sector, tanto para ejercer la profesión como para ejecutar transacciones.
Ojalá se consiga al ratio del punto 1.16; me parece muy optimista; actualmente, ¿cuántas transacciones pasan por manos de inmobiliarios: el 20%?
Hola Javier,
Sólo matizar dos puntos:
1.4 A diferencia del periodo anterior, la mayoría de ellas serán de vivienda usada.
1.5 Digamos que un 60/40 de segunda mano frente a la obra nueva.
Si con el periodo anterior te refieres a 2008-2009 estoy de acuerdo, matizar que ya siempre s eha vendiod más segunda mano que obra nuve ay que ya en el periodo 2004-2008 ya fue así el 60% de lo que se vendió fue segunda mano
1.12 Una parte importante del mercado hipotecario será gestionada por “brokers” hipotecarios muy profesionales.
De acuerdo pero ellos también tienen que salir de su crisis, han tenido una caida superior al broker inmobiliario, sin duda los pocos que queden deben ser los más profesionales. yo veo más que las agencias inmobiliarias tengan corners financieros .
LO QUE YO REPITO ( A VECES) ES:
¡ EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE … EMPIEZA EN 2009… SI ERES PROACTIVO!
El futuro inmobiliario empieza mañana por la mañana. Levántate temprano y llegará antes.
Como era eso de los americanos:
LEVANTANTE TEMPRANO
TRABAJA MAS QUE TU COMPETENCIA
HAZ PUBLICIDAD
yo añado
MAS Y/O MEJOR MARKETING
MAS Y/O MEJOR FORMACION
“Early to bed, early to rise, work like an ass, and advertise” eran los consejos para la crisis que daba un tio muy gracioso, tipico sureño en Sellabration de Las Vegas… Va para tres años. La traducion:
Acuestate pronto, levantate temprano, trabaja como un burro, y anunciate…
En relación a los puntos 3, 4 y 5 (número de transacciones y ratio nueva/usada):
“La compraventa de viviendas se redujo un 20,3% en julio de 2009 en relación al año anterior, hasta un total de 37.039 operaciones
El 50,5% se realizaron sobre viviendas nuevas y el 49,5% sobre inmuebles de segunda mano.”
Se venden más viviendas nuevas, pero estoy seguro de que el porcentaje de segunda mano crecerá de inmediato
Anualizando los datos, tendríamos un volumen de 440.000 unidades vendidas en 2009.
Fuente: Urbanoticias.com
Yo creo que mientras que los “propietarios profesionales”, es decir los promotores y la banca, tengan un importante stock de vivienda nueva que sacar al mercado, la vivienda nueva supondrá una importante cuota de las operaciones realizadas.
La razón para ello es que pienso que estos propietarios están más motivados y venderán más “agresivamente” que los particulares, llegando a “perder” si es necesario, y aceptando la situación del mercado de forma más realista.
Pero cuidado con las estadísticas. ¿Se consideran “nuevas” unas viviendas recién terminadas y entregadas al banco en dación en pago, o existe ya una “transacción” por lo que deben considerarse segunda mano y sujetas a itp en vez de iva? Si lo que se ha hecho es transmitir la sociedad al banco, sin embargo, siguen siendo nuevas…
También, cuidado con las estadísticas… mucha de la viviendas nuevas que”se venden ahora”, en realidad son la formalización de una compraventa que se hizo en planos hace años. Hay un “decalaje” o retraso de un par de años, y las bajadas de ventas de “vivienda nueva” que hoy no se están haciendo en las casetas de venta, se acusarán dentro de un año o así.
Una de las diferencias entre la “vivienda nueva” y la segunda mano es su situación, y por tanto el precio. Las promociones nuevas, salvo excepciones, están en zonas de periferia, con servicios más elementales… y sus precios son inferiores a las “viviendas de segunda mano” que en su mayoría están en zonas consolidades de las ciudades… lógicamente más caras. Así que las de segunda mano son “más caras”, y las “nuevas” serán más asequibles y se venderán más facilmente.
Claro que, según se vayan agotando los stocks, la cifras de ventas de nueva tendrán que disminuir, lógicamente.
Con todo eso se podría hacer un panorama más definido. Yo creo que el resultado sería bastante presión de ventas de nueva en los próximos 12 a 24 meses, y cuando empiece a descender, tomará el relevo la venta de activos recuperados procedentes de morosidad (ya segunda mano neta), y todo ello en perjuicio de los particulares, a los que les cuesta más aceptar la situación del mercado y se resisten a bajar precios… salvo los que tienen un buen agente inmobiliario preparado para hacerles ver la realidad.
Buenas tardes a todos. Muchas gracias a Cesar y a Moisés por su bienvenida; a Fernando ya se las había dado. Es un orgullo que las tres primeras respuestas a mi primer post en este providencial foro provengan de vosotros, que sois los tres “primeras espadas” de esta web social de INMOBILIARIOS 2.0. Es una muestra de generosidad que tendré en cuenta para cuando alguna vez toque que me despellejéis vivo por otro comentario. Prometo aceptarlo entonces con deportividad.
Vuestros comentarios confirman un hecho: en esta industria nos movemos con una gran carencia de datos y estadísticas fiables. Solo sabemos que no sabemos (casi) nada. No tenemos certeza de cuántos ni de quiénes somos. He escuchado cálculos que van de los 8.000 a los más de 100.000 (sin tener en cuenta los efectos de esta crisis). No sé si lo sabrá alguien. ¿Tal vez Hacienda? ¿Las Cámaras de Comercio? Quien tenga una idea que la diga, pero me temo que es una pregunta imposible de contestar porque previamente habría que ponerse de acuerdo en quién es y quién no es un inmobiliario. Esta es una tarea (quiénes y cuántos somos) que podrá abordarse por aproximaciones sucesivas y que también espero que podamos ir respondiendo en los próximos años.
Tampoco sabemos cuánto vendemos. ¿Será ese 20% que menciona Cesar (entre interrogaciones)?. Otros hablan del 50%. Algunos super optimistas dicen que un 60 o incluso un 70% (siempre de vivienda usada). Yo creo que, más que optimistas, están en la luna, pero ¿quién sabe?
Recuerdo que el primer informe de UCI que cayó en mis manos (era por el año 96 o 97 y se enfocaba en los APIs, pero no recuerdo si llevaba ya cierto tiempo publicado), hablaba de una cuota de mercado aproximada del 30%. Si fuera correcto (???) podríamos suponer que en los años siguientes esa cuota de mercado de los profesionales hubiera ido aumentando progresivamente hasta rondar el 50%.
Desde luego el número de agencias inmobiliarias se multiplicó entonces, pero también creció una barbaridad el mercado. El número de transacciones totales (obra nueva y usada) que se hicieron en el ciclo anterior (1986-1992) alcanzó un máximo anual de unas 400.000 viviendas. En este nuevo ciclo (1995 – 2007), el máximo del total de transacciones anual (en los años 2004 o 2005) probablemente alcanzó el millón doscientas mil unidades. Algunos hablan incluso de 1.4 millones de unidades. Esto significa un volumen tres veces mayor de unidades vendidas anualmente, y habla del tipo de mercado que hemos experimentado todos estos últimos años.
Yo tengo mis dudas de que se llegara nunca a ese 50% de cuota de mercado en vivienda usada, pero tampoco sé si salen los números si hablamos del 20%. Dejando aparte que no existe propiamente “un único mercado inmobiliario”, sino que existen muchos mercados diferentes dentro de éste (por zonas, por tipología, etc.), cada uno con un comportamiento distinto, ¿Pudieron subsistir, en los años de bonanza, 20.000, 30.000 o 40.000 agencias inmobiliarias vendiendo 120.000 ó 160.000 propiedades al año? Sale a una media de entre cuatro y ocho transacciones anuales por agencia. ¡En los años del boom! Aunque muchas también vendieron obra nueva y también muchas seguro que vendieron incluso menos.
Repito: tomando todos estos datos con la prevención de que nadie está seguro de ellos, como he dicho antes (y si alguien tiene más seguridad, que lo diga). Y dejando claro que me temo, de vez en cuando, estar engañándome a mi mismo por una visión excesivamente parcial y optimista, y que nuestra cuota total no supere el 25% o ese 20% del que habla Cesar.
No podemos hablar de una verdadera industria si esa industria no puede dar unas mínimas estadísticas y datos fiables.
Con respecto al ratio vivienda nueva/usada, al que hace referencia Moisés, puedo decir lo siguiente:
No sé exactamente cómo ha evolucionado a lo largo del último ciclo. Creo que en la suma total del ciclo se ha aproximado al 50%. La mitad obra nueva y la mitad segunda mano.
Aquí se conjugan varios fenómenos. Por un lado un país que tenía una carencia histórica de viviendas. No teníamos suficientes casas. Muchos no lo recordarán, pero en 1991, estando Josep Borrell al cargo del Ministerio de Obras Públicas (que había absorbido el antiguo Ministerio de la Vivienda), uno de los problemas acuciantes era que no se construían suficientes viviendas en España. De ahí el impulso a la VPO en aquellos años.
La evolución histórica del número total de viviendas y población (el dato lo he sacado directamente de Wikipedia y me parece que debe haber algún error en el año 1970; los datos pueden variar un poco de otras fuentes) en España ha sido:
(Año)—-(Viviendas)—-(Habitantes)—-(Viv./1.000Habit.)—-(Habit./Nº Viv.)
1950—-6.687.200——28.117.873———–238————————4,20
1960—-7.726.400——30.582.936———–253————————3,96
1970—-7.658.882——33.956.047———–226————————4,43
1981—14.726.134 —–37.742.561———–390————————2,56
1991—17.206.363——39.433.942———–436————————2,29
2001—20.946.554——40.499.791———–517————————1,93
2007—25.502.640——45.200.737———–564————————1,77
Como se ve, el incremento en número de viviendas entre 1960 y 2001 es muchísimo mayor que el incremento de la población de esos años. Muestra también que el ratio de viviendas por habitantes era muy bajo en España. Durante todos esos años primó la necesidad de construir viviendas (obra nueva). Por otro lado el inventario total de casas era demasiado pequeño para que hubiera muchas transacciones de segunda mano.
Además, influyen otra serie de variantes, típicas de una sociedad aún en desarrollo. Para una sociedad relativamente pobre, el primer desafío está en lograr el acceso a una vivienda, a “cualquier” vivienda. Solo más adelante se plantea mejorar y acceder a una vivienda más grande, más “lujosa”, más adecuada. O comprar una segunda vivienda. La vivienda nueva era la “única” solución y se planteaba casi como la vivienda para “toda la vida”.
También esa es la razón más poderosa que explica por qué el ratio de propiedad es tan elevado en España (uno de los más altos en la OCDE, pero no el único). Casi toda la vivienda a la que se accedía era de promoción privada que se financiaba con su venta (a través de “letras” fundamentalmente, y más tarde – a partir de los 80 sobre todo – con crédito hipotecario al promotor). No había apenas promoción pública de viviendas de alquiler como la hubo en Alemania. Eso, junto a medidas legislativas que protegieron en exceso al inquilino (desde los años 50), es lo que explica nuestro ratio de propiedad. No las tonterías que se dicen sobre la “cultura” española o mediterránea. O nuestro situación diferencial con respecto al resto de Europa (otra tontería habitual fruto del desconocimiento).
La otra variante que influye poderosísimamente a partir de los noventa, aparte del propio desarrollo socioeconómico de la sociedad española, es el acceso generalizado al crédito hipotecario. Por primera vez (empezó de una forma tímida en los 80) el “particular” que compraba una vivienda de segunda mano, no solo el promotor, tenía acceso a un crédito hipotecario. Y en unas condiciones de tipos y de plazos (gracias al Euro) increíblemente generosas para lo que estábamos acostumbrados.
Y el mercado de segunda mano explotó: su crecimiento lo hemos vivido todos estos años.
La demanda de vivienda en este último ciclo expansivo ha sido extraordinaria. Dio alas y combustible a una economía exultante que a su vez empujó aún más la demanda. La buena marcha de la economía atrajo muchísima inmigración, también necesitada de casas, etc., etc. El famoso círculo virtuoso.
Esa demanda requería viviendas usadas pero siguió requiriendo también más viviendas y de esa manera el ritmo constructor condujo a la industria de promoción más potente de toda Europa y en esos años se construían más casas al parecer que en Francia, Alemania e Italia juntas. Y no llegaban a ser suficientes.
Hay que pensar que ambos mercados (nueva y usadas) están muy relacionados y que en una situación de desarrollo como la que había alcanzado ya España, mucha gente que compraba una casa nueva lo hacía vendiendo una casa anterior que iba pues al mercado de vivienda usada. O podemos decir también que esa familia podía acceder a una casa nueva porque había ya un mercado de segunda mano que compraba su vivienda anterior.
En resumen (después de este rollo) el mercado español, en cuanto al ratio nueva /usada, ha seguido el patrón típico de un país que ha pasado de estar en vías de desarrollo a una sociedad avanzada y desarrollada.
En el último ciclo ambos mercados, por los datos de que disponemos, creo que se han equilibrado alrededor del 50% y creo, como dice Moisés, que en los últimos años ya ha sido mayor el número de transacciones de segunda mano.
Los únicos datos fiables que tengo a mano son los de la serie del INE, que recoge datos de los registradores, bastante fiables para vivienda usada (no así para obra nueva como bien apunta Fernando), pero que desgraciadamente comienzan en Enero de 2007, muestran que en el primer trimestre de 2007, el ratio 60/40 y para el total del año se mantiene todavía en 58/42. Luego se va equilibrando hasta de Julio de 2009 (50/50) y alcanza su mínimo en Marzo de este año (44/66). Todo esto habría que refinarlo porque los datos para obra nueva sufren lo que Fernando ha explicado, e incluso en vivienda usada hay un retardo de algunos meses.
Lo de los brokers financieros, Moisés, lo dejo para otro día
Para Fernando (y ya voy sin aliento): me parecen muy acertadas tus apreciaciones y solo añado algunos comentarios.
Como hablaba para dentro de cinco años, asumo que las particularidades de la salida al mercado de los stocks actuales de los promotores ya se habrán asimilado.
Como he dicho en el comentario previo, la compra de una vivienda nueva, en nuestro tipo de mercado, provoca a menudo una transacción de segunda mano. Por lo tanto esas ventas impulsan, necesariamente, las ventas de vivienda usada; ¿o es que vamos a suponer a estas alturas que solo van a comprar las nuevas parejas de jóvenes?
Con un inventario actual de más de 26 millones de viviendas, la gran mayoría de ellas habitadas y en propiedad (más de 20 millones), en cuanto el mercado se normalice, ¿alguien puede evitar que roten un mínimo de 500.000 viviendas usadas al año? Estaríamos hablando de una rotación media de ¡¡¡40 AÑOS!!!
Para comparación (Fernando conoce bien estos datos), en USA, con 300 millones de habitantes y una alta emigración y crecimiento de la población, se vendieron en 2006 seis millones y medio de casas usadas (en la crisis bajó a cinco millones) y un millón y medio de casas nuevas (bajo proporcionalmente más pero no tengo a mano el dato exacto). El ratio de ventas de usadas/nuevas para el conjunto del país es 80/20. El resto de países desarrollados no difiere mucho de estos ratios. España, por fuerza, irá tendiendo hacia algo parecido, o al menos hacia el 60/40 (aproximado) de estados como Florida.
Finalmente, la última “Proyección de la Población de España a Corto Plazo” del INE, publicada en Enero de 2009, augura que la población residente en España superará los 49 millones de personas en el año 2018. Así que podemos vaticinar que los stocks actuales de vivienda nueva se asimilarán y todavía se construirán muchas viviendas en España.
Un saludo a todos. Me voy a dormir.
Javier ha descubierto su receta para la crisis y, aunque se levante temprano, se queda hasta las 2:37 trabajando en las redes sociales!
Gracias por lo que nos toca, que es mucho e interesante. Como bien dices, la información de las cifras, la contabilidad, permitió el desarrollo del capitalismo, la revolución industrial, la economía moderna… y su corrupción en forma de “creatividad” contable corrompe cíclicamente la economía moderna y explica las crisis como la que ahora sufrimos. “Dos y dos son cuatro”, y “lo que no son cuentas son cuentos”, permitió a muchos advertir que España no era un país de 800.000 viviendas al año…
Me parece muy bueno volver a la solidez de la cifras, y necesitamos saberlas si no queremos navegar siempre de oido. La carencia de datos en nuestro entorno es algo que debe preocuparnos siempre a los profesionales, interesados en el desarrollo y modernización de nuestra “industria”.
Entre otras cosas, me recuerda que en la Revista Inmobiliarios tenemos el Barómetro, que está dando datos interesantísimos, y que voy a incorporar a mis próximos posts.
Y un pequeño apunte en relación con la relación entre “vivienda nueva” y “segunda mano”. En España, vivienda nueva y “segunda residencia” vienen muy de la mano. En la costa, la compra de primera mano no suele ser de reposición: no implica la venta de una segunda mano, o la venta se produce fuera de nuestras fronteras, etc. En las ciudades y grandes areas metropolitanas, por las razones que comentaba anteriormente, las viviendas nuevas son “más baratas” porque están en la periferia, y son la opción preferente del comprador de su primera vivienda, que antes vivía en casa de sus padres o de alquiler. Pienso que la reposición se da más en segunda residencia, cuando alguien se puede permitir, por un diferencial, acercarse más al trabajo, a zonas mejor comunicadas, con más servicios…
Pero una vez más, lamentablemente hablamos de oidas porque somos incapaces de unirnos para consolidar la tremenda información que podríamos llegar a juntar los profesionales, “nos da pereza” contestar unos simples cuestionarios y, lo que es peor, no sabemos lo que está pasando en nuestro entorno más próximo, y nos conformamos con quejarnos de la desidia de la Administración, que es incapaz de darnos la informaciónde nuestra profesión, bien cocinada y servida en bandeja.
Bueno, dentro de cinco años espero que nuestra profesión haya pegado un cambiazo tal (para bien) que no la conozca ni su madre, y esto que resuelto.
Hola Javier.
Primero felicitarte por la incorporación a tu grupo de tres primeras espadas como Karen, Juan Carlos y Jesús. Mención especial en el caso de Juan Carlos, al que llevo un tiempo siguiendo de cerca y que ya había pertenecido a otra franquicia y ha optado por vuestro sistema, alguien capaz de vender más de 20 viviendas al mes en plena crisis, es alguien a tener en cuenta.
Tuve oportunidad de conocerle gracias a Rocio, persona agradable donde las haya y con la que he perdido contacto al haber perdido su teléfono (sí ya se que hay que hacer un volcado de las direcciones de la tarjeta, pero uno no es perfecto).
Y por último darte la bienvenida como articulísta en esta página.
He intentado contrastar tus estadísticas y no he podido, muestra de la dificultad que hay en el sector y de un sistema estadístico fiable y unificado, mis limitaciones con mi spanglish, me impiden contrastar las de USA, pero aportaré las de mi zona.
La venta de vivienda nueva ha caido un 70% y la de 2ª mano un 75%, (datos que he optenido cruzando datos de notarías y registro de la propiedad, agradecer desde aquí la ayuda facilitada por la cámara de comercio), han cerrado 27 inmobiliarias y las que quedan están practicamente sin actividad de compraventa y sobreviven gracias a su rápida transformación en servicios integrales y de servicios (administración de fincas, seguros, mantenimiento de segundas residencias etc.).
Siguiendo las recomendaciones (que voy captando de aquí y de allá), he intentado hacer una MLS local, resultado:
Los API; no están interesados, afirman que ya tienen una (comprar casa)
Las franquicias; han cerrado practicamente todas y las que quedan han llegado a diversos acuerdos con sus respectivas centrales para mantenerse abiertas, están sin actividad y alguna sin ningún comercial en la calle (Incomprensible???).
Agencias “independientes” o de otras asociaciones, van por libre o bien trabajan con “MLS” privadas ( o como quiera que se llamen) que no les ha reportado ninguna venta.
Se que esto es muy localizado y quizás de poco interés global, pero como dicen para muestra un botón.
Guardaré bien estos datos ya que no creo que vuelva a realizar ningún otro estudio de esta envergadura, el trabajo es tedioso, largo y con poca o ninguna recompensa.
PD.- Un detalle sin el cual no se puede entender bien el estudio, los datos son de el mes de agosto de 2009, respecto al mes de noviembre de 2007.
Vicent, esto que dices es interesantísimo. ¿Cuál es esa zona de la que hablas?
Estaba para comentar que una cosa son los datos Macro, que son muy interesantes, pero que los únicos datos reales son tus datos de tu zona porque, como dicen los americanos, “Real Estate is Local”, el sector inmobiliario es local.
Seguramente no es necesario que hagas estudios muy exactos. Sin ir a TODOS los notarios, solo a los que más trabajan en tu zona que son los que más conoces ya te dirán qué porcentaje de operaciones se hacen con agentes inmobiliarios en tu zona, que al final es lo que a tí te interesa.
¿Es una pérdida de tiempo? Yo creo que no es mucho tiempo, y por cierto que hacerlo de forma espaciada te puede servir para mantener un contacto muy útil para muchas otras cosas.
¿Cuesta mucho saber cómo evoluciona la oferta en tu zona de trabajo? Puedes delimitar una zona específica, significativa, y contar los carteles de se vende y/o se alquila. No es muy exacto, pero ni falta que hace: lo importante no es un punto concreto, sino hacerlo en la misma zona y de la misma manera cada tres meses. Simplemente dar un paseo por unas pocas manzanas y contar. Además de darte un dato interesante, te puede ser útil para muchas cosas, aunque solo sea para tu salud, y encontrarte gente por la calle que te salude, y darte cuenta de un piso que había y ya no está…
Los portales inmobiliarios son muy amables con los que NO pagan, y en la mayor parte de ellos te puedes registrar gratis y pedir que te informen de TODOS los pisos nuevos que se ponen a la venta en una zona que tú definas… Bueno, no es como la información de una MLS, pero ya es algo, además de gratis. ¿puedes poner a alguien, o usar un poco de tu tiempo, a hacer un pequeño seguimiento de esta información, una sencilla estadística?
Si no te obsesionas y pretendes competir con el Instituto Nacional de Estadística, puede ser bastante rentable… incluso más que el tiempo que está empleando leyendo esto… que espero que encuentres muy útil también
“Conócete a tí mismo” era la norma clásica de la sabiduría filosófica… “Conoce tus cifras” es la norma moderna de la sabiduría empresarial.
Vicent, gracias por tus palabras, mi email es rgasque@remax.es, envíame un email con tus datos para que volvamos a estar en contacto!
Saludos,
Estimados amigos , en primer lugar felicitar a Javier Sierra por su integración como “blogger” en la web ,ya que con su experiencia y sus incuestionables conocimientos de este sector , el nuestro, va a conseguir que este sitio web sea mucho mas dinamico y real. En definitiva ,creo que hará que la gente participe más. También agradecer las palabras de Vicent , gracias Amigo …
Muchas gracias, JC.
Un fuerte abrazo.
Gracias a todos los demás también, por supuesto. Tengo respuestas pendientes.
Pero por razones personales, me hace una ilusión especial el comentario de Juan Carlos.
Quiero darle las gracias también a Vicent (dar las gracias a Rocío a través de un blog sería como hacer lo mismo con mi hermana pequeña).
Gracias por tus comentarios, Vicent.
Suscribo de “pe” a “pa”, todo lo que dice Fernando. Enhorabuena a ambos.
Aquí te paso el link con una de las estadísticas más interesantes de NAR en http://www.realtor.org
Es el ” Existing-Home Sales Overview Chart for Printing”
htttp://www.realtor.org/wps/wcm/connect/eccfc4804f472d9eb049f74e813808c1/REL0907EHS.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=eccfc4804f472d9eb049f74e813808c1
Se trata de un cuadro con la estadística de ventas y precios de casas usadas en USA.
Un abrazo
Yo, he usado un método estadístico infalible, (un sistema tradicional el del olfato.) El resultado ha sido que esto huele mal al 100% lo que supone un importante incremento del mal olor (o que huele a fallecido de cuerpo presente, que es lo mismo.) Perdónenme la broma.
Nuestro censo inmobiliario es que de las 1050 inmobiliarias censadas en Las Palmas que teníamos el año 2007 quedaban abiertas en 2009 (primer trimestre) 300 aprox.
El método fue sencillo se les llamo una por una y se insistía, en la mayoría de los casos no existía el número de teléfono en otros nos respondían cosas como fontanería Juanito dígame. (y casualidad era la misma voz y persona que antes.)
La duda es:
1º ¿Cuantas quedan abiertas ahora? (fácil de saber)
2º ¿Cuantas están operativas? (funcionando con normalidad de crisis)
Más de un bloguero se ha reído conmigo a mandíbula rota cuando he dicho que el sector está muerto y que podría incluso llegar a desaparecer si no lo remediamos. La pregunta es, adorados gurús del negocio inmobiliario. ¿Si de una especie desaparece el 95% de la población estamos hablando de pandemia o de extinción? Y hablando de cifras, si solo queda operativo el 10% de las inmobiliarias, es decir que el 20% del mercado se la reparten entre ellas (cifra de cesar) estarán ganando mucho dinero en estos momentos y forjaran el nuevo futuro inmobiliario con suficiente capital para invertir en modernizar y renovar (o crear de cero) la nueva industria inmobiliaria.
Aclaraciones:
1º) Me gusta el sector, lo defiendo tanto como nadie, y se que muchos saldremos adelante muy bien.
2º) Mi agencia inmobiliaria Oficina de RE/MAX va bien (otros dirían en esta situación muy bien)
3º) Para seguir desarrollando nuestras oficinas necesitamos que las acciones del sector tenga cierta coordinación, que un porcentaje significativo de sector (masa crítica) empuje en una misma dirección.
Ah!! por cierto, Javier Sierra ha elevado el nivel de este foro enormemente. Antes ya me costaba opinar por respeto a los superblogeros que tiene este foro, pero ahora…
Rafa, pues mucho del futuro de este sector depende de personas valientes y decididas.
Lo que busca un blog/foro como este es la opinión variopinta de numerosos profesionales, sea la cualificación o experiencia que posean.
Por Dios, que no nos cueste tanto dejar por escrito nuestras opiniones; todos aportamos. Y si nos equivocamos, mejor que se nos rectifique desde aquí, que no en situaciones de negocio reales.
Esto va por lo de “me costaba opinar” de Rafa, pero en realidad es para los que leen y no se atreven a pronunciarse.
Estoy de acuerdo con César, la grandeza (no confundir con realeza) de este foro es que profesionales (o no) del sector inmobiliario de “pelaje” y categoría (laboral) muy variado/-a pueden expresar su opinión y ser leídos y contestados.
Felicito a Javier Sierra por compartir su sabiduría inmobiliaria con nosotros y animo al resto de los “mortales” inmobiliaros a hacerlo. Todos, por pequeño que sea, tenemos algo que decir. Eso sí, opinar “sin humildad”, por favor.
Hola Sergi (y Cesar, y Rafa).
Me apasiona mi trabajo y me motiva mucho colaborar en el desarrollo de nuestro sector, y hacerlo, codo con codo, con las personas que tienen objetivos parecidos.
Pero no tengo ninguna “sabiduría”, ni mucho menos me veo separado del resto de los “mortales”, ni me parece que haya elevado el nivel de nada.
Las tres últimas personas que habéis escrito aquí, por ejemplo, sabéis mucho más que yo de la gestión de una oficina inmobiliaria, o del desarrollo de una empresa de tecnología y servicios para inmobiliarios, o de la venta y el servicio a los clientes, respectívamente.
Yo tengo algunos conocimientos y algunas opiniones sobre el futuro que son solo el resultado de haber escuchado a muchas personas en España, en USA (fundamentalmente) y en otros países. De dentro y de fuera de la organización en la que trabajo.
Y que si no comparto con otros, y contrasto con todos vosotros, de nada me servirían.
Me parece que eso es lo que estamos haciendo TODOS,
Un abrazo y gracias por vuestros comentarios.
Hola Javier,
mi intención no era separarte del resto de los inmobiliarios, sino animar a los lectores a participar en este foro. Por otra parte, sin duda, (aunque, tal vez tampoco te gustará que lo diga) tu humildad es un ejemplo a seguir.
Un abrazo.
Así lo había entendido; Sergi. Y creo que es lo adecuado, lo práctico y lo que había que decir.
Yo por mi parte pretendía subrayar tu comentario, y aclarar mi postura por si alguien pudiera pensar otra cosa.
Y sobre todo, aprovechar la ocasión para saludarte. Espero que podamos conocernos algún día.
Por cierto, soy consciente de que he respondido con unos “rollos” demasiado largos y pesados para un blog (Moisés me advirtió ya de eso, y también Fernando), pero soy nuevo en esto. Intentaré sintetizar en el futuro.
Siempre animar a todos a escribir.
Los que habéis hecho el último barómetro ya tenéis el resultado de la ultima oleada, que es realmente impresionante. (Los demás tenéis que perdonarme porque estos días los tengo supercomplicados y no tengo mucho rato, pero os lo debo). Una de las cosas que dice es que más de un 50% de los encuestados siguen los medios sociales, pero no participan. Bueno, eso es como ir a una fiesta y no bailar, no beber, no ligar… Para gustos están los colores, pero a mí me extraña por parte de gente con talante comercial, ya se sabe: abiertos, comunicativos, extrovertidos…
No sé qué os parece (inseguridad? humildad?) pero yo aventuro que es la inseguridad de un sector que en buena medida se ha hecho a sí mismo, en el que no ha habido hasta hace poco una formación estructurada. Pero gente insegura ¿qué imagen da ente un cliente? En fin. No lo digo como crítica, sino como constatación de que, afortunadamente, tenemos un ampklio camino en el que desarrollarnos.
A Rafa Tarajano, un apreciado amigo a quien resulta que conozco de antes de ser inmobiliarios él y yo, tengo la impresión de que en nuestro oficio ha habido distintos niveles, y que lo que está desapareciendo mayoritariamente era gente que había venido atraída por el trabajo facil, pero que nunca se planteó su permanencia. Yo creo que esa es otra raza; pero también creo que la raza de “los profesionales de raza”, los comprometidos con su profesión, los que invierten y se esfuerzan pensando en ir construyendo de cara a dentro de uno, dos, cinco años… esa raza no está en extinción, amigo Tarajano.
Alguno habrá caido y alguno caerá, y alguno se está incorporando en estos momentos. Yo he tenido en un curso a un chaval de 23 con la carrera recien terminada, y que empezaba en este sector… y le está yendo muy bien, dentro de lo que cabe…
Esa raza creo que va a sobrevivir, si somos capaces de organizarnos en estructuras reales de colaboración.
Por alusiones,
debo matizar, Javier nada más lejos de mi forma de ser dar consejos o advertencias, me preguntaste y te di mi opinión, la extensión es buena cuando escribes el post y los comentarios deberian ser más breves, no sólo los tuyos sino los de todos, no por qué lo diga yo sino por qué lo dicen los expertos, hay veces que es díficil, sin ir más lejos me acabo de largar medio quijote haciendo un comentario sobre tú último post e incluso lo he publicado dos veces( espero que borren uno de ellos).
Sobre los “brokers hipotecarios”. En amable contestación a Moisés, en su comentario número 4, que yo había dejado pendiente.
Totalmente de acuerdo en que han tenido una caída superior a la de los propios inmobiliarios. De hecho dudo mucho que se pueda repetir la situación anterior de proliferación de franquicias hipotecarias.
Tanto o más que en el sector inmobiliario, el futuro es del “profesional” financiero o hipotecario. Hay ya una regulación nueva de esta figura que es mucho más exigente de la que pueda haber en el futuro en nuestra profesión.
Creo en el importante papel que tendrán en el futuro los intermediarios hipotecarios “profesionales”, que gestionarán una parte importante del mercado de hipotecas residenciales.
No veo tan claro el concepto de “corner” si se entiende que es un lugar físico que vende producto. Como digo en el “post”, el enfoque estará menos en distribuir el “producto” (los créditos de uno o varios bancos), y más en el “cliente” (el riesgo).
Una vez más, el mercado americano puede darnos pistas del futuro. Allí nos encontramos una mayor regulación de bancos/brokers hipotecarios/brokers inmobiliarios/clientes, que establecen limitaciones severas sobre las relaciones permisibles entre unos y otros, y especialmente la separación entre el broker (o agente) inmobiliario y el broker hipotecario.
Estas limitaciones no son “cultura americana”, ni que el mercado sea distinto, ni otros lugares comunes. La popularización de la figura del broker hipotecario (“mortgage broker”) sucedió en USA, y luego en Canadá, UK y otros países, solo unos cuantos años antes que en España, como resultado del desarrollo de los mercados hipotecarios. De una forma parecida a como ha ocurrido aquí (y ocurrirá más en el futuro), esa popularización puso en seguida en guardia a las autoridades financieras que empezaron a regularla. El sector financiero es altamente sensible para los gobiernos (lo estamos viendo ahora); mucho más que el inmobiliario. Por eso es esperable que veamos mucho antes una regulación en una industria que en la otra.
Entre esas regulaciones está la necesaria separación entre una y otra actividad. Un broker inmobiliario (la oficina inmobiliaria, para entendernos) no puede hacer brokerage hipotecario, ni tampoco puede recibir comisiones de otro broker hipotecario o del banco (aunque hay maneras sutiles que encuentran los bancos y los brokers hipotecarios para “premiar”, hasta cierto punto, a los inmobiliarios). Lo que sí hacen muchos brokers y algunos agentes es participar, de forma personal, como accionistas de un broker hipotecario.
En algunos casos ponen esa oficina hipotecaria al lado de la oficina inmobiliaria.
En otros casos, dejan espacio en la oficina para la instalación de un broker hipotecario o de una sucursal de una compañía hipotecaria. Obligatoriamente en régimen de no exclusividad.
Pero conozco muchos agentes que trabajan con un broker hipotecario que es un profesional cuya oficina es su coche. Que no necesita de ninguna ubicación física, y que atiende al cliente de ese agente acercándose a la oficina del agente cuando es requerido.
Lo que sí es común en todos los casos es que el encuentro entre el cliente comprador y el broker hipotecario se produce en los primeros pasos del proceso de compra. Ningún agente profesional comienza a trabajar, en general, con un cliente comprador de forma seria sin concertar antes una visita de éste con su broker hipotecario, quien hace una cualificación de las posibilidades financieras del potencial comprador, y de paso va adelantando los trámites para conseguirle el crédito.
Para sorpresa de algunos
debo advertir que no creo acertado todo lo que se hace en USA, ni tampoco creo que nosotros vayamos a cometer los mismos errores necesariamente que ellos. Mi postura es la de admiración crítica.
Estados unidos es un pais en el que hay grandes contradicciones, y una de ellas es que, siendo la cuna del liberalismo donde cualquier intervención del Estado tiene que estar muy justificada, en ocasiones hacen cosas como esta: limitar la posibilidad del inmobiliario de asesorar en relación con el mejor producto hipotecario en una transacción en la que él lleva el papel de representante del comprador a todos los demás efectos.
Esta limitación, bastante reciente, proviene de una ley federal (para todo Estados Unidos) llamada RESPA, que se justificaba con el objetivo de abaratar la vivienda. (Curioso: el mismo motivo por el que se suprimió de un plumazo el papel de los APIs en España). Menuda excusa, en un pais en la que se ha montado la que se ha montado en muy buena parte por la falta de regulación del sistema financiero, y la imaginación a la hora de crear productos que han recalentado el mercado hasta el punto de explosión.
Sospecho que esta legislación proviene de las presiones de los bancos, que tienen impedida su entrada en el sector inmobiliario por una ley que data del anterior crash de Wall Street (les impide entrar en el sector comercial, y la pelea es si el sector inmobiliario es comercial o financiero!), y que la NAR defiende con uñas y dientes. Eso es seguramente lo que el lobby bancario les devolvió con la RESPA.
Pero claro, lo de la prohibición se acaba convirtiendo en una charada que muchos se acabaron pasando por el arco del triunfo.
No creo que eso esté en el futuro de nuestros mercados. Precisamente este es uno de los (pocos) servicios de valor añadido que valoraban los compradores de vivienda, según un estudio realizado en su día por UCI. Espero que no.
Me imagino que de los USA cogeremos lo que nos interese a cada uno en cada momento, como se hace con todo.
Los americanos tienden de profesionalizarlo todo, y yo creo que de aquí biene esa prohibición. El agente representante de un comprador si puede asesorar al cliente, eso no lo puedo impedir nadie, lo que no puede es ser también agente financiero y lucrarse, porque se entiende que no es un profesional financiero, es un profesional inmobiliario.
Ufff… Fernando con sus respuestas me exige afinar y me empuja a trabajar un poco más . Es insaciable.
Vamos allá.
Primero quiero contar una vivencia personal. Empecé a conocer el mercado inmobiliario de USA en 1994. Desde entonces digo siempre un par de cosas:
1º Hasta dónde se parecen o pueden llegar a parecerse dos mercados de países distintos (como es el caso de España y USA), es hasta cierto punto una cuestión subjetiva. Es como ver la botella medio llena o medio vacía: Unos se fijarán en las semejanzas y otros siempre enfatizarán las diferencias. Por ejemplo que el tamaño del país es distinto, y la historia, y las leyes, o incluso que en uno se habla inglés y en otro español.
Diferencias siempre va a haber y algunos se agarran a ellas.
También habrá semejanzas: los seres humanos son básicamente iguales, las relaciones culturales son cada vez mayores, etc.
Pero eso puede ser una discusión sin fin y nunca llegar a una conclusión definitiva. Como digo, tiene mucho de subjetivo.
El tiempo, claro está, termina por poner las cosas en su sitio (hasta cierto punto). Como me decía un antiguo colega de más edad: en los años 50 la gente decía en España que era imposible que aquí se popularizara la Coca Cola (¡ese brebaje inmundo!), porque la gente estaba acostumbrada a beber vino…
Pero claro que también hay cosas que nunca se llegan a trasladar de un mercado a otro.
2º Cuando digo que el mercado inmobiliario en USA es nuestro mejor modelo, siempre aclaro, que no es modelo en tanto que debamos intentar parecernos a él, sino sobretodo que es el mejor modelo que tenemos a mano para mirar cómo evolucionaron allí las cosas, a qué problemas se enfrentaron, que tipo de soluciones encontraron (o no encontraron), etc. Creo que es una suerte que en tantas cosas vayan ellos por delante para servirnos de esa experiencia. No para copiar, sino para aprender. Espero que en esto esté de acuerdo Fernando.
Yo por mi parte confieso que soy de los que ven la botella medio llena. Incluso que la veo llena al 90%. Y aún así, a veces me quedo corto.
En 1994 conocí lo que eran los “brokers hipotecarios” en USA. Tardé en entender la figura porque yo asumía que para conseguir una hipoteca el único camino era pedirla al banco.Una vez entendido me dije: “He aquí un ejemplo de lo que no se trasladará a España. Nuestro país está tan “bancarizado”, hay tal número de oficinas bancarias, que esto no funcionará nunca en nuestro mercado”. Claramente me equivoqué.
Hasta eso, que me pareció imposible, sucedió.
Cada uno puede hacer lo que le venga en gana, a no ser que se adopte una legislación que lo prohíba. No creo que los agentes españoles vayan a negarle a sus clientes el asesoramiento en algo tan importante para la transacción, salvo que una ley se lo impida. No creo que en España vaya a haber una regulación de eso, aunque de los políticos nunca se sabe.
Lo único que hace que los agentes en Estados Unidos no asesoren a sus clientes y les ayuden a obtener la hipoteca que les permitirá completar la operación, es sencillamente que existe una ley que se lo prohibe. Nada que ver con una hiperprofesionalización hiperespecializada. Hasta entonces, lo más frecuente era que el agente asesorase y se lucrara. Desde entonces lo han seguido haciendo en buena medida, pero con disimulo y subterfugios y ateniéndose a la letra de la ley y todo eso, y trabajando con un agente hipotecario en la puerta de al lado.
Es muy natural. Un profesional, no deja a su cliente para que se busque algo tan importante como la hipoteca. No creo que lo haga ninguno de los que escribís aquí. De hecho, me consta que no lo hacéis.
Javier, estoy convencido de que, en lo importante, ambos mercados convergen. Tan convencido estoy, que pienso que es muy posible que en un futuro se suprima el RESPA y los agentes inmobiliarios norteamericanos puedan volver a asesorar a sus clientes, y cobrar por ello, naturalmente… y que también haya brokers hipotecarios, aunque sin la exhuberancia de los años pasados.
En los años inmediatamente anteriores al caos, la NAR puso en marcha una campaña de concienciación y educación del público, advirtiendo sobre los terribles peligros derivados de las hipotecas basura, y de las hipotecas a interés variable y creciente, que ocultaban tipos abusivos. La NAR empezó a reclamar su papel en la educación del consumidor, la protección del público… Lo hacía también en español, para alcanzar a las clases más desfavorecidas… Interesante ¿verdad?
Yo creo que haríamos bien en darnos cuenta de que “eso” no era normal, que nada de eso volverá a ser normal en el futuro.
La multiplicación de los brokers hipotecarios, en España y en USA, ¿no te parece que vienen del mismo sitio? ¿no crees que ambos se irán por el mismo lugar, por la misma razón, un poco antes o un poco después?
Claro que en el 94 no tenía sentido los brokers hipotecarios en España, y no es de extrañar que se pusieran en marcha en los años del hipotecón y dar créditos como se han dado. ¿Significa eso un avance hacia el progreso sin vuelta atrás? Yo creo que no.
Hola Fernando. Eres una ametralladora.
Lo segundo que quería decir (no sé cómo Fernando ha podido introducir tan rápido dos comentarios suyos entre estos dos míos) era algo más técnico y solo para información de los posibles lectores:
La Real Estate Settlement Procedures Act, conocida como RESPA, a la que se refería Fernando, no es tan reciente. Fue aprobada por el Congreso en 1974 y se hizo para regular las relaciones entre empresas de servicios que intervenían en la transacción inmobiliaria. Entre otras las que tenían que ver con bancos o brokers hipotecarios y los inmobiliarios. Tenía como fines la defensa de la competencia y los consumidores. Y más concretamente el objetivo de abaratar y hacer más transparentes los costes de la TRANSACCIÓN inmobiliaria, no tanto de la vivienda.
Además, la industria del brokerage hipotecario está regulada en USA (y traduzco de Wikipedia) por 10 leyes federales, cinco organismos federales de regulación y 49 leyes estatales o consejos de regulación.
Las leyes pueden cambiarse con el tiempo (¿mejorarse?) para que se adapten mejor a los cambios de la sociedad o simplemente porque la experiencia demuestre que sería mejor hacer las cosas de otra manera.
También quiero añadir que hay otros países (incluso un estado de los USA: Luisiana si no recuerdo mal) que permite que los inmobiliarios sí hagan brokerage hipotecario.
Ahora bien, mi opinión personal, es la que he dicho al principio y en el comentario 29: no creo que los brokers sean un fenómeno pasajero. Creo que tienen un importante papel en el futuro, estarán más sometidos a regulación de lo que han estado y se profesionalizarán.
Incluso creo posible (¡¡pero NO LO SÉ a ciencia cierta!!) que aparezcan limitaciones en la relación entre ellos y los inmobiliarios a semejanza de lo que estamos hablando en USA.
Y finalmente me interesa mucho más lo que decía en el último párrafo del comentario 29, sobre cómo trabajan juntos un agente inmobiliario y el agente hipotecario (que sí espero que sea parte de ese 90% en el que estamos totalmente de acuerdo Fernando y yo).
Un fuerte abrazo, Fernando (¿tú crees que nos lee alguien más o esto es solo entre tú y yo?). No pienso responderte a nada más hasta mañana.
En mi opinión, y en la de la NAR según sus múltiples manisfestaciones recientes, la industria de la intermediación en USA está demasiado regulada. Hay un exceso de regulación en USA.
Al final, lo que importa ¿Es ese nuestro sino? ¿Es siquiera deseable? Yo creo que no; que un poco es bueno, que mucho es malo.
¿Es deseable la existencia del broker hipotecario? ¿Sería deseable que se prohibiese el asesoramiento hipotecario por parte del inmobiliario? ¿para quien? ¿Para el agente inmobiliario? ¿Para su cliente?
¿Abarataría la transacción?
Yo creo que las preguntas son estas, dejando de lado la tentación de pensar que como está allí es bueno, y si no lo es qué más da, porque fatalmente estará aquí.
Si lo centramos así , sí creo que más gente va a opinar, y os animo a ello, porque no es necesario ser un Usólogo para decir lo que os parece
Yo lo leo, casi lo comprendo, me cuesta pero estoy en ello.
Si, me parece bueno que se regule la figura del bróker hipotecario. Para que de verdad no se engañe a la gente.
Si por nuestra profesión ha pasado de todo, no digo nada sobre esa profesión.
Dos ejemplos de mi isla un grupo que supuestamente conseguía hipotecas americanas y otro que las conseguía japonesas, cobraban una provisión de fondo nada irrisoria 1500 € creo, garantizaban que conseguían las hipotecas ya que aumentaban el número de años hasta que fuese viable el ratio de endeudamiento o algo así.
Todo, todo el mundo los conocía, bancos, notarios, clientes, abogados, incluso algunos directivos de banca les dieron sus expedientes para ver lo que se podía hacer. En todos esos meses no firmaron ni una hipoteca, que me conste, y lo mire muy mucho. Al parecer ya no existe ninguno de los dos, y creo que no devolvieron las provisiones.
Estas situaciones indeseables también atacan nuestra imagen, aunque no tengamos involucración alguna. Es importante que exista alguna regulación efectiva de verdad.
En cuanto a lo de la separación de las funciones, que las vallas al campo las ponga otro. No solamente por los ingresos económicos, que no son muchos, sino que manejar la operación financieramente nos permite acortar enormemente los plazos y evitar la tentación del banco de ofrecer otra cosita.
Independientemente de la regulación, una buena regulación siempre es bienvenida
Todo agente inmobiliario debe tener una formación financiera para poder asesorar a sus clientes.
Y perdonad la maldad pero todavía hoy hay quién responde que una hipoteca es un préstamo y a partir de aqui lo que quieras.
Y por supuesto que seguimos el debate, está muy interesante
Pero si me permitís en España una agencia inmobiliaria debería tener un corner, un asociado un… buen servicio financiero para sus clientes directo o externo.
http://www.cenic.es
La concesion de creditos hipotecarios esta hiperregulada en España por el Banco de España, pero en la distribución, es imposible ponerle puertas al campo. Siempre ha habido picaros que se aprovechan de las ineficiencias del sistema para dar el palo a los incautos. En las cosas relacionadas con la transaccion inmobiliaria, los inmobiliarios pueden ejercer un papel beneficioso aconsejando a sus clientes, con una independencia bastante elevada, ya que su principal interes no esta sino en que la transaccion salga adelante.
Ojo, no tengo que deciros que muchos bancos han huido de los (malos) profesionales inmobiliarios porque algunos han falsificado documentos y datos para engañar a la entidad con tal de que saliera la operacion.
Pero tengo que pensar que, salvo algunso desaprensivos de dar el palo y salir corriendo, la mayoria, si piensa seguir alli algun tiempo, no puede ir haciendo ese tipo de cosa sin quedar rapidamente marcado.
Hoy mas que nunca, nadie duda que conseguir la hipoteca es fundamental para el buen fin de la operacion, y que el inmobiliario no puede desentenderse y se va a preocupar siempre de la tasacion, y de la hipoteca. ¿Que no debe cobrar por eso? Bueno, todo el modelo de porqué se cobra y porqué no es una buena discusión. De hecho, supuestamente cobramos por otras cosas que dan menos trabajo, que tienen menos valor añadido, y que requieren menos conocimientos que el asesoramiento hipotecario, que haremos sí o sí…
En fin, que en un mundo perfecto seguramente habria especialistas para esto y lo otro, pero ni estoy seguro de que ello abaratase la transacción, ni que la agilizara, ni que el cliente obtuviera una hipoteca mejor… Más bien todo lo contrario.
No sé si la lista de Javier es una predicción de cómo será aunque nos resistamos, una carta a los reyes magos con cómo desearía él que fuera, o una propuesta de como debemos procurar conseguir entre todos que acabe siendo. (Remito a un comentario a la segunda entrada, transcendiendo a si la hipoteca sí o no). Sea lo que sea, puestos a poner por orden de importancia para el futuro de la profesión, yo ésto de si los inmobiliarios seguiremos haciendo o no asesoramiento y gestiones en la hipoteca, lo pondría muy abajo en la lista, con el permiso de UCI, desde luego
PD.- En Estados Unidos, un broker hipotecario llamado Alex Charfen, que trabajaba con su mujer que es REALTOR, y hacían las operaciones juntos :-0 , aprovechando los conocimientos de ambos, han organizado todo un sistema para ventas de viviendas con problemas hipotecarios “Short Sales”. Hasta la fecha, 10.000 agentes inmobiliarios han hecho el curso y han obtenido la designación CDPE, que les convierte en expertos que asesoran a los propietarios en sus problemas con el banco, buscan comprador, y negocian con el banco la operación… Creo que esta es una muestra más de cómo los agentes inmobiliarios en el mundo real, lejos de superespecializarse, mantienen la flexibilidad necesaria para dar un buen servicio al vendedor y al comprador, en todo lo que éste necesite, incluyendo naturalmente lo relacionado con una parte tan importante de la propiedad inmobiliaria, como es la hipoteca.
Yo sí leo estos posts. No siempre en el día, pero si los sigo. Y son de lo más aleccionadores. Me encantaría participar de todos y cada uno de los hilos que se abren en el foro, pero como la mayoria de los que leemos y no participamos, o no tenemos tiempo, o no sabemos que decir, o nos da miedo que nos corrijan, como indicaba César.
En mi caso particular, que llevo desde el año 1.999 en el sector, hasta hace apenas 2 años no empecé a sentirme realizado y satisfecho con mi trabajo, porque entendía que no aportaba nada de valor a mis clientes. Desde entonces, y gracias a foros como éste, a profesionales de la formación como Fernado G. Erviti, Moisés Ruiz, Ignacio Castillo, Jose Luis Jimeno, Miguel Angel Herrera (al que se echa de menos en este foro) y a foreros de la claridad de ideas y generosidadcomo César Villasante y ahora Javier Sierra (me dejo muchos otros seguro) he enfocado mi negocio hacia EL VALOR AL CLIENTE, y aunque sufro las mismas dificultades que otros colegas de profesión por el duro momento que vivimos, al menos me siento mucho más satisfecho del servicio que le doy a mis clientes y de cobrarles mis honorarios por ello. Sinceramente, de 2 años hacia atrás tenía hasta remordimientos por pensar que les había cobrado “por nada”.
Por ello creo que seré uno de esos profesionales inmobiliarios que se ve en ese futuro a 5 años que plantea Javier Sierra, y desde mi modesta participación en la ACEGI, la asociación local a la que pertenezco, lucharé para que ese futuro se parezca lo más posible al que plantea Javier en el mayor número de puntos posibles
Gracias también por este comentario José, Si lo hubiese leido antes de contestarte al del otro post, me habría ahorrado la respuesta que te dí.
Como tú mismo dices, la colaboración entre todos (y en tu caso, dentro de ACEGI) es el camino para cambiar esta industria. Que es una actividad que se presta además a la colaboración más que ninguna otra.
Un abrazo
Bueno, me vais a perdonar pero lo que me ha hecho el crack del Jose Saavedra es para ponerlo aunque se aqui.
Estuvo el otro dia en el Modulo D, y me manda ayer un correo por Facebook con mas de 20 preguntas sobre cosas que decia el manual.
Gracias a el voy a darle un buen repaso, pienso, pero… Al final me dice que lo necesita porque con todo eso se va a hacer el Manual de su Oficina.
Chacho! Y cuando hagas los Modulos A y B y C?
Este tio es un crack por muy temprano que se levante!
Relacionado con el 1.6, Cuota de mercado de los profesionales:
La Ministra de Vivienda afirma que el 85% de las transacciones de alquileres son entre particulares.
¿Donde dice eso? A mi no me extraña… entre otras cosas porque la aportacón del inmobiliario y al inmobiliario es reducida. De hecho, en muchos paises esto no corresponde a los agentes inmobiliarios, sino a los administradores de fincas.
Ahora bien; ¿y en las compraventas? Supongo que hay grandes diferencias, según zonas. Tenéis una idea de cuanto es en vuestra zona. ¿Lo habéis preguntado alguna vez en la notaría? Ellos son los que lo saben.
Hola a todos,
Hace muchos años me dio un consejo un gran profesional y me ha servido de mucho:
"dos orejas y una boca"
moraleja: nuestro trabajo se trata de escuchar al cliente, comprender que busca y necesita y dar una respuesta.
nota: ¿Alguno de vosotros a hecho algún curso de técnica de ventas con método S.P.I.N.? …es extraordinario para las ventas y en especial …las inmobiliarias.
Hombre, otro Moisés. Saludos. No se si te has confundido de hilo, pero bienvenido en todo caso. A me me suena de un sistema de gestión del tiempo, PINE, pero quizás sea lo mismo pero en inglés. ¿De qué trata ese método?
Esta es la gráfica de las ventas de segunda mano de los tres últimos años, según la estadistica del INE.
http://www.inmobiliarios20.com/wp-content/uploads/2010/02/Gráfico-segunda-mano.gif
La tendencia se vé mejor si "aplanamos" un poco el gráfico y lo vemos por ventas por trimestre vencido.
http://www.inmobiliarios20.com/wp-content/uploads/2010/02/Trimestral.gif
Y aún mejor si lo hacemos por semestre:
http://www.inmobiliarios20.com/wp-content/uploads/2010/02/Semestral.gif
¿Quiénes estáis dispuestos a apostar, a la vista de los datos anteriores, por mantener la predicción que hacía en mi post sobre el número de viviendas que se venderán dentro de cinco años?
"1.3 Estaremos en el entorno de 700.000 a 900.000 transacciones anuales."
Este año pasado se ha cerrado (según el INE) con 194.178 viviendas de segunda mano vendidas y con 221.371 nuevas. El total: 414.811 transacciones.
La pirámide de población no parece que lo vaya a justificar. Otra cosa serán las ventas a extranjeros, a los inmigrantes y a los invernantes europeos.. Demasiadas variables para hacer cálculos razonados, no?
¿Qué te parece que haya en España hoy 26 millones de casas? Si se vendieran todos los años un 2,5% significaría que de segunda mano se venderían todos los años 650.000.
Y eso significaría que la rotación media sería de ¡40 años! que no parece una cantidad pequeña. Yo creo que el indice de rotación media tiene que ser menor.
Así que aunque ajustes los 26 millones y lo dejes sólamente en 20 millones de casas en propiedad de residencia habitual, y aunque tengas también en cuenta las casas "turísticas" (que normalmente rotan aún más), no me parece un número excesivo de transacciones de segunda mano.
Añade ahora la obra nueva. Y utiliza por comparación los números en Norteamérica.
Sigo creyendo que las 700 ó 900 mil transacciones anuales, en un mercado "normalizado", son un cálculo conservador.
Yo creo que en España hay demasiadas casas. Muchas vacías también. 26 millones de viviendas para 46 millones de habitantes! y 2 millones de vivienda habitual. O sea que dos personas por vivienda… Si la familia media tiene dos hijos… Si el modelo predominante es el 2-3 dormitorios… Aquí hay algo raro.
En realidad no me preocupa demasiado cuantas se deben vender en condiciones normales, sino en cuantas de las compraventas hay un profesional. Eso si que me interesa, y no va bien.
En España, según el último padrón publicado por el INE, había casi 21 millones de viviendas en el año 2001. Creo que la cifra de 26 millones actual (con datos actualizados de otras fuentes) no es exagerada, sino una buena estimación.
¿Son demasiadas como dice Fernando?
Si lo comparamos con Francia, que seguramente tiene estadísticas aún más fiables, tenemos que en Francia, con 64 millones de habitantes, hay 33 millones de viviendas. De ellas 28 millones son residencias principales, 3 millones residencias secundarias y 2 millones están vacías.
Los datos para España en 2001 eran: 40´8 millones de habitantes y 20´95 millones de viviendas. De ellas 14´18 millones de residencias principales (hogares), 3´36 millones secundarias y 3,10 millones vacías.
Actualmente España tiene unos 46 millones de habitantes y 26 millones de viviendas. El número de Residencias principales (hogares) debe rondar los 18 millones, teniendo en cuenta no solamente el aumento de la población sino el cambio en la estructura de los hogares que nos ha hecho más parecidos a Francia; y probablemente han aumentado proporcionalmente el número de residencias secundarias y de viviendas vacías.
Como se ve, estos números son bastante coherentes con los de nuestro vecino. Las diferencias fundamentales estarían en
1º) Un número de hogares respecto a la población algo menor que Francia debido a la todavía diferente distribución de la estructura familiar, aunque acercándose a la media de Francia.
2º) Mayor número proporcional de residencias secundarias, por nuestro carácter de país aún más turístico que Francia.
3º) Mayor proporción de viviendas vacías que se explica por sí solo (ineficiencia de nuestro sistema de alquiler y exceso de promoción nueva en los últimos años)
Mi conclusión es que estoy dispuesto a aceptar que en España quizás sobren un millón de casas en estos momentos, pero no muchas más.