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Buenas dÃas a todos. Fernando me ha ofrecido este espacio que voy a utilizar para dar mi visión personal de cómo será la industria inmobiliaria en España dentro de, digamos, cinco años. Para no hacerlo excesivamente pesado voy a dividir esta prospección en varios capÃtulos.
Vaya por delante que no espero que todas estas propuestas se cumplan. Si acertara en un 80%, ya serÃa bastante.
Igualmente no espero que todo el mundo esté de acuerdo con ellas (si fuera asÃ, todo el ejercicio serÃa una trivialidad), pero están basadas en mi creencia profunda de que nuestra industria va a acometer, en los próximos años, una de las más intensas transformaciones de su historia.
Además aviso de que para algunas ideas me he dejado llevar y que sin dejar de ser un intento serio de prospección de futuro, tiene parte de divertimento que se ha de leer con cierto relajo. Todas ellas tienen, sin embargo, unos fundamentos que no siempre he dejado explÃcitos para no alargarme más. Si alguien está interesado en discutir algún punto con más detalle, podré explicarlo y debatirlo en un comentario del blog.
Algunos, al leerlo, podrán pensar que es una opinión “muy RE/MAXâ€; pero se equivocarán. He procurado evitarlo lo más posible.
Otros pensarán que tiene mucha influencia “americanaâ€. Esto sà es cierto y no me voy a disculpar por ello. Creo firmemente que lo que allà se hace o se hizo es la mejor guÃa para imaginar nuestro futuro.
Los capÃtulos en los que he dividido este artÃculo son:
- El mercado
- La industria
- Regulación y licencias
- Formación
- TecnologÃa
- Operativa
- Una industria más “profesionalâ€:
- Un industria colaborativa y cooperativa.
             i.     MlS
             ii.     Asociaciones
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Para empezar, unas cuantas ideas de cómo será el entorno de mercado.
 1.   EL MERCADO
1.1     El inmobiliario residencial es uno de los mercados más marcadamente cÃclicos.
1.2     Dentro de cinco años habremos dejado atrás todas las turbulencias provocadas en esta crisis. Los stocks de obra nueva (los que sean vendibles) en manos de promotoras y bancos, habrán tenido ya salida al mercado.
1.3Â Â Â Â Â Estaremos en el entorno de 700.000 a 900.000 transacciones anuales.
1.4     A diferencia del periodo anterior, la mayorÃa de ellas serán de vivienda usada.
1.5Â Â Â Â Â Digamos que un 60/40 de segunda mano frente a la obra nueva.
1.6     La cuota de mercado que tendrán los profesionales en segunda mano (frente a la compra entre particulares) será superior al 60%.
1.7     El mercado será más maduro, pasada ya la etapa anterior que significó la avalancha compradora, sobre el mercado de la vivienda, de una sociedad española “democráticamente rica†por vez primera en su historia,
1.8     Habrá menos oficinas bancarias de las que existen hoy en dÃa. Sobre todo de cajas de ahorro (todos sabemos de la intensa reestructuración que se prevé en este sector para los próximos meses).
1.9     La gestión del crédito será más sofisticada de la que hemos conocido en esta etapa anterior.
1.10 Se hará más “gestión del riesgo†frente a la “gestión del crédito†de los últimos tiempos.
1.11  Tendrá lugar una más marcada segmentación de los clientes a la hora de conceder una hipoteca.
1.12  Una parte importante del mercado hipotecario será gestionada por “brokers†hipotecarios muy profesionales.
1.13  La transacción inmobiliaria se hará cada vez algo más compleja y sofisticada.
1.14  Habrá más legislación que afecte de una u otra forma a la compraventa de viviendas.
1.15  Los consumidores (escarmentados en parte por lo ocurrido ahora) buscarán mayor asesoramiento a la hora de invertir en la compra de una casa).
(Continuar: “El futuro de la industria inmobiliaria II – La Industria y los MLS”)
¿Quiénes estáis dispuestos a apostar, a la vista de los datos anteriores, por mantener la predicción que hacía en mi post sobre el número de viviendas que se venderán dentro de cinco años?
"1.3 Estaremos en el entorno de 700.000 a 900.000 transacciones anuales."
Este año pasado se ha cerrado (según el INE) con 194.178 viviendas de segunda mano vendidas y con 221.371 nuevas. El total: 414.811 transacciones.
La pirámide de población no parece que lo vaya a justificar. Otra cosa serán las ventas a extranjeros, a los inmigrantes y a los invernantes europeos.. Demasiadas variables para hacer cálculos razonados, no?
¿Qué te parece que haya en España hoy 26 millones de casas? Si se vendieran todos los años un 2,5% significaría que de segunda mano se venderían todos los años 650.000.
Y eso significaría que la rotación media sería de ¡40 años! que no parece una cantidad pequeña. Yo creo que el indice de rotación media tiene que ser menor.
Así que aunque ajustes los 26 millones y lo dejes sólamente en 20 millones de casas en propiedad de residencia habitual, y aunque tengas también en cuenta las casas "turísticas" (que normalmente rotan aún más), no me parece un número excesivo de transacciones de segunda mano.
Añade ahora la obra nueva. Y utiliza por comparación los números en Norteamérica.
Sigo creyendo que las 700 ó 900 mil transacciones anuales, en un mercado "normalizado", son un cálculo conservador.
Yo creo que en España hay demasiadas casas. Muchas vacías también. 26 millones de viviendas para 46 millones de habitantes! y 2 millones de vivienda habitual. O sea que dos personas por vivienda… Si la familia media tiene dos hijos… Si el modelo predominante es el 2-3 dormitorios… Aquí hay algo raro.
En realidad no me preocupa demasiado cuantas se deben vender en condiciones normales, sino en cuantas de las compraventas hay un profesional. Eso si que me interesa, y no va bien.
En España, según el último padrón publicado por el INE, había casi 21 millones de viviendas en el año 2001. Creo que la cifra de 26 millones actual (con datos actualizados de otras fuentes) no es exagerada, sino una buena estimación.
¿Son demasiadas como dice Fernando?
Si lo comparamos con Francia, que seguramente tiene estadísticas aún más fiables, tenemos que en Francia, con 64 millones de habitantes, hay 33 millones de viviendas. De ellas 28 millones son residencias principales, 3 millones residencias secundarias y 2 millones están vacías.
Los datos para España en 2001 eran: 40´8 millones de habitantes y 20´95 millones de viviendas. De ellas 14´18 millones de residencias principales (hogares), 3´36 millones secundarias y 3,10 millones vacías.
Actualmente España tiene unos 46 millones de habitantes y 26 millones de viviendas. El número de Residencias principales (hogares) debe rondar los 18 millones, teniendo en cuenta no solamente el aumento de la población sino el cambio en la estructura de los hogares que nos ha hecho más parecidos a Francia; y probablemente han aumentado proporcionalmente el número de residencias secundarias y de viviendas vacías.
Como se ve, estos números son bastante coherentes con los de nuestro vecino. Las diferencias fundamentales estarían en
1º) Un número de hogares respecto a la población algo menor que Francia debido a la todavía diferente distribución de la estructura familiar, aunque acercándose a la media de Francia.
2º) Mayor número proporcional de residencias secundarias, por nuestro carácter de país aún más turístico que Francia.
3º) Mayor proporción de viviendas vacías que se explica por sí solo (ineficiencia de nuestro sistema de alquiler y exceso de promoción nueva en los últimos años)
Mi conclusión es que estoy dispuesto a aceptar que en España quizás sobren un millón de casas en estos momentos, pero no muchas más.
Éstos son dos gráficos que muestran la evolución del número de viviendas vendidas de segunda mano desde Enero de 2007 a Agosto de 2010, según la estadística del INE que recopila la información de los registradores.
El primero muestra la evolución mensual:
Y el segundo muestra la evolución de las ventas en los últimos seis y doce meses:
Esperemos que se mantenga así. Tras el susto de 2007 y 2008, estamos pasando dos años en los que son bastantes las inmobiliarias que se han ajustado y están marchando bien, aunque con mucho trabajo. Ojalá siga así.
Son gráficos que llaman al optimismo, o mejor dicho, al realismo, porque lo años anteriores fue una locura.
Estamos en un proceso de reajuste natural del mercado, con vaivenes artificiales provocados por legislaciones varias.