Me ha sido complicado, por cuestiones de mi trabajo, seguir el “post” que abrió Gregorio hace unos días, y ya tiene muchos comentarios. Me he inclinado entonces a enfocar este interesante asunto (al menos para mi) desde mi propia perspectiva.
Creo que puede ser interesante explicar, de forma resumida, cómo han evolucionado estas tres formas de organización en los mercados que más historia tienen y que están más avanzados: Estados Unidos y Canadá.
De la historia de NAR y sus elementos (asociaciones estatales y locales) ya se ha hablado mucho.
Desde unas primeras iniciativas que se remontan a mediados y finales del s.XIX, la NAR se funda en 1908 fruto de la decisión de algunas asociaciones que ya existían para crear una “Asociación Nacional” que agrupara a los inmobiliarios de todo EEUU. A lo largo de estos últimos cien años, la NAR evoluciona, se “generaliza”, empuja el desarrollo de la profesión y dota a la industria inmobiliaria de los USA del grado de reconocimiento, profesionalidad y eficiencia que le caracteriza hoy en día. Consustancialmente se desarrollan las asociaciones estatales y locales que la forman.
El desarrollo de los sistemas de MLS está muy ligado a esa evolución. De hecho son inseparables de ella: desde mi punto de vista, el interés por cooperar para “casar las operaciones” entre propietarios y compradores ha sido el motor principal del desarrollo del asociacionismo inmobiliario en USA y, repito de nuevo, los MLS son el elemento individual que más influencia ha tenido en la evolución de esta industria.
Los primeros antecedentes de los MLS son iniciativas que también se remontan a finales del s. XIX, pero siempre he oído decir a los profesionales americanos, que la forma moderna de los MLS comienza a finales de los años de 1940.
En Canadá la historia es muy parecida para CREA (Canadian Real Estate Association) y para sus propios MLS.
Debo señalar, sin embargo, que Frank Polzler, fundador y Presidente de RE/MAX Europa y “propietario” de varias regiones de RE/MAX en USA y Canadá (canadiense de origen austriaco él mismo) me comentó una vez que los MLS sólo cobraron el fuerte impulso que les convirtió en lo que son hoy en día, a partir de finales de los 60’ y comienzos de los 70’, y que eso se produjo a raíz de que los MLS decidieran hacer publicidad de sus ventajas para el público. Esta es una opinión que nunca he contrastado pero que me merece mucho crédito por quien la da: Polzler tiene una experiencia inmobiliaria de más de cincuenta años.
Las franquicias inmobiliarias nacieron a comienzos de los 70 (Century 21 en 1971 en California; RE/MAX en 1973 en Colorado; etc.). Hay que recordar que McDonald's el epítome de las franquicias modernas, comenzó a franquiciar en 1954.
La aparición de las franquicias creó al principio cierto nerviosismo dentro de la propia NAR porque a algunos les pareció que eran algo así como “asociaciones privadas” que de alguna manera competirían con las asociaciones tradicionales. Por supuesto el tiempo vino a demostrar que no era así, sino que se trataba de “otra cosa”, perfectamente compatible con las verdaderas asociaciones. Más aún, el tiempo convirtió a las grandes franquicias nacionales en uno de los principales “soportes” de NAR. Tienen un puesto permanente en sus órganos de representación más generales y, en los últimos tiempos, la mayoría de los presidentes anuales de NAR son afiliados de alguna de estas franquicias.
Durante los setenta y los ochenta, surgieron más de 600 enseñas de franquicias inmobiliarias. De nuevo el tiempo se encargo de filtrar ese número y hoy en día no quedarán más allá de 25 Compañías en el mercado; y de ellas son cuatro o cinco las verdaderamente notorias.
Tras esa consolidación:
- aproximadamente UN TERCIO de todos los realtors asociados a NAR (más de TRESCIENTOS MIL AGENTES inmobiliarios) están afiliados a una franquicia en EEUU y Canadá;
- en su conjunto tienen una cuota de mercado de MÁS DEL 50% DE TODAS LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS que se intermedian en EEUU y Canadá;
- y MÁS DEL 75% DE LOS 500 MAYORES BROKERS de USA son franquicias.
En cuanto a la confusión entre franquicias y MLS, como apunté en un comentario al post de Gregorio, y como explicó muy bien Fernando, sólo se ha producido en España en estos años pasados. No tienen nada que ver. Ni compiten entre sí esos conceptos. En Norteamérica, las oficinas franquiciadas son unos miembros más de su asociación local y de su MLS (sea este local, regional, estatal o nacional).
Como siempre que Javier o Fernando escriben sobre USA hay que leerlo dos veces , porque te pierdes matices en la primera lectura.
La pregunta está muy bien respondida para USA, pero y en España? las MLS pueden ser competencia de las franquicias o sus cooperadores, algunos piensan que si la MLS local es lo suficientemente fuerte cualquier agencia pequeña de barrio ( dicho esto con respeto) tiene casi las mismas armas que una potente franquicia, yo no lo creo, principalmente porque la franquicia a través de la formación presencial y los métodos de trabajo genera y cuida una cultura de empresa y una mls en España de momento no.
Es más una MLS puede potenciar al desarrollo de la franquicia.
En España no hay ninguna MLS bajo todos los canones de las americanas o las canadienses, cierto es que todas se aproximan por distintos aspectos, pero ese es otro debate también muy comentado en este foro, tarigoe sto a colación que en España después del boom y pum de las franquicias inmobiliarias es decir de 100 a 25 ha llegado el boom de las mls y el resurgimeinto de las franquicias, de lo cuál me alegro porque las considero necesarias para el sector inmobiliario, e smás en casi todas la smls españolas el motor han sido o son miembros de una franquicia y el resto han bebido de las fuentes de este foro y de la evangelización de algunos formadores.
En conclusión:
2010 año MLS,S
2011 año Franquicias
2012 Federación estatal de mls
2013 Federación estatal de Asociaciones inmobiliarias
O antes si se trabaja para ello. Para luego es tarde.
http://www.mlsbarcelona.com
http://www.cenic.es
Hola Moisés.
Mi opinión personal sobre ésto coincide con la que ya explicó Fernando. RE/MAX España está muy contenta y esperanzada con el desarrollo de las Asociaciones Locales y los MLS.
Nuestra intención no es conceder franquicias a todas las agencias de España
. Por lo tanto en una Asociación Local de 30 miembros, por ejemplo, estaríamos muy satisfechos de que uno o dos de sus miembros encontrara interesante unirse a RE/MAX. Nada más.
Como explicó Fernando, los miembros de esa asociación "cooperan y compiten", y creemos que algunos de ellos pueden encontrar interesante el "edge" (Erviti dixit), la diferencia, de ser RE/MAX (por marca, por servicios, por modelo de negocio, por formación, por ser el sistema que mejor les ayude a reclutar agentes asociados, por atraer los comerciales de su competencia, por referidos nacionales o internacionales, etc, qué sé yo, cada cual valora más unas cosas que otras).
Y por supuesto habrá muchos que no estén en absoluto interesados.
Yo prefiero que los franquiciados de RE/MAX estén integrados en las Asociaciones y MLS que están apareciendo (y si además son CRS pues mejor
), y si no existen les animo a que las promuevan: seguro que tienen mayores oportunidades de hacer operaciones, de ser exitosos y de crecer. Si hubieran existido ya los MLS y las asociaciones, cuando empezamos con RE/MAX, por supuesto los habríamos apoyado, pero no habríamos tenido que usar los muchos esfuerzos que hemos puesto en crearlos.
Mucha gente nunca entendió que RE/MAX no tenía ningún deseo de ser el fundador ni "el propietario" del MLS nacional. Lo hicimos porque no existía y nuestros brokers y agentes los necesitan.
Yo creo que a nuestra Organización en España le va a ir mucho mejor con el mundo que está llegando y con una industria más profesional.
A nuestros brokers les va a ser más fácil reclutar buenos agentes y crear oficinas de 15, de 30 o de 80 asociados.
A los agentes RE/MAX les será más fácil operar en un mercado con MLS.
Está claro que me ha salido un "spot publicitario", pero cuando me preguntan por lo mío, me disparo. Y no voy a pedir perdón porque ésto es un blog profesional (y eso también lo ha explicado muy bien Fernando) y el que no esté de acuerdo, que opine y replique.
En cuanto al futuro de las franquicias en general (incluyendo la nuestra) en España, evidentemente no tengo una bola de cristal, pero en general no creo que tenga que ser diferente de lo que ocurrió en USA; y recuerdo al respecto, el escepticismo que había hace solo unos años también respecto a la exclusiva, los autónomos y el MLS.
Hay veces que veo que esto nos está ayudando a muchos a entendernos, para darnos cuenta que de verdad nos unen muchas más cosas de las que nos separan, y que esto es muy bueno para todos.
Felicidades Javier por tu exposición… debería incluirse íntegra en la wikipedia inmobiliaria pues has bordado la definición de COOPERACIÓN INMOBILIARIA y DE UNIÓN DE ESFUERZOS coopitiendo deportivamente las Asociaciones, Franquicias y MLS y has hecho una brillante exposición (basada en hechos americanos que sin duda se van a repetir en España tarde o temprano) de como pueden y deben evolucionar cada grupo pero apoyándose los unos con los otros no despreciandose y defendiendo cada uno la parcela que le toque.
No existe un censo cierto pero si todavía quedamos alrededor de unas 13/15.000 agencias digo yo que hay espacio para que crezca RE/MAX, donpiso, otras marcas, MLS (locales, regionales, autonómicas y estatales), Asociaciones y, como no, agencias independientes que no querrán estar en ninguna de las formas antes indicadas y que por tener al frente un profesional también tendrán su nicho de mercado.
Te felicito, además, porque siempre aportas información muy útil para todos -igual que Fernando, aunque a Fernando a veces le gusta dar caña a según quien para animar el foro, supongo-.
Yo, sinceramente, y lo quiero decir públicamente apostaría por una marca que tenga un plan de expansión y crea en este negocio (donpiso, RE/MAX -cada uno muy interesante con su modelo), luego me incorporaría a una asociación local + patronal nacional + MLS local eficiente con pasarela a una nacional y nunca entendería cada una de esas fases como excluyente de la otra sino como muy complementarias para el desarrollo de mi negocio como profesional inmobiliario.
Yo diría que los mls, asociaciones, y franquicias son herramientas que utiliza el profesional inmobiliario para tener mejores resultados.
La verdad es que las franquicias norteamericanas no han tenido éxito hasta ahora, no ya en España, sino en Europa en general, con la excepción de Portugal. Y es curioso que no solo RE/MAX, sino ERA y Century, no se cual más y cual primero, han tenido un notable éxito allí. Yo me pregunto porqué, y supongo que Javier también, y no he oido nunca una explicación lógica, salvo que son más disciplinados y obedientes, humildes… vaguedades.
Que yo sepa en Portugal tampoco hay MLSs, así que no creo que la razón sea esa. Creo que la MLS ayudará, pero tiene que haber algo más. No conozco bien cómo se desarrollaron al principio allÃ, sobre todo la primera porque las que sigan ya tienen un modelos de éxito, pero puede que allà este la diferencia.
Creo que las franquicias deben buscar un crecimiento por zonas, no andar picoteando aquí y allá, vendiendo donde les compren. De esta manera se producen sinergias, los franquiciados se arropan mutuamente, la marca supera facilmente la masa crítica y los umbrales de notoriedad, etc. Todas la franquicias han tenido una zona en la que han tenido un buen desarrollo, y allà obtienen buenos niveles de fidelización de los miembros, y gran rotación y cabreos de los que están solos.
Deben tener sistemas de trabajo originales, proceso y herramientas adaptadas a ellos. Tienen que imponerlas con autoridad: no pueden dejar que cada no trabaje como quiera, y si luego no les va bien, la culpa es de la franquicia. (Pero para eso hay que tener un método, y autoridad…). Yo creo que han estado más preocupadas de que paguen y no se vayan, que de que de verdad trabajen bien.
Y necesitan buenos servicios de formación para sus miembros, y seguimiento y "coaching" sobre todo al principio.
Las garantías de éxito son mayores si incorporan gente con experiencia; si no tienen nada que aportarles, si solo sirven para novatos, mala cosa, porque cuando dejen de serlo se irán.
Es cierto que las franquicias americanas han tenido un éxito notable en Portugal, donde ERA (que fue la primera en abrir) cuenta con unas 200 oficinas, RE/MAX tiene 220 oficinas (y más de 2.000 agentes) y Century 21, que fue la última en llegar, tiene unas 60 oficinas.
Pero no es el único caso en Europa. Century abrió en Francia a finales de los ochenta y tiene allí más de 900 agencias (y 160 en Bélgica)
En el conjunto de Europa, ERA tiene más de 1.000 oficinas (400 en Francia), C21 tiene unas 1.300, y RE/MAX cuenta con 1.600 oficinas y 10.000 agentes. La crisis, sin duda, ha tenido su impacto. RE/MAX, por ejemplo, tuvo una pérdida neta de unas 140 oficinas durante el último año, mientras que Coldwell Banker prácticamente desapareció del continente donde había empezado a tener una presencia significativa (también en España).
Su difusión no es homogénea. Cada una tiene algunos países en los que cuentan con una fuerte presencia, mientras que son inexistentes en muchos otros. Por lo que yo sé, quizás RE/MAX sea la que cuenta con una distribución más homogénea. Está en casi todos los países de Europa (incluidos los del Este) y tiene alrededor de 200 oficinas tanto en Portugal como en Italia y Turquía. Suiza, Austria, Alemania y la República Checa cuentan cada una con entre 80 y 160 oficinas.
Por supuesto queda mucho que desarrollar. RE/MAX (es la que mejor conozco) espera contar con 40.000 agentes asociados en Europa para dentro de ocho años y estima que puede llegar a tener 100.000 agentes, y más de 6.000 agencias, en nuestro continente a largo plazo (tantos como tiene actualmente en Norteamérica).
Sé que todas estas cifras quedan lejos de la experiencia local de todos nosotros. Que, como aquí se ha dicho, decir que por allá fuera somos muchos no significa gran cosa para el día a día del inmobiliario que trabaja su zona y en ella esas Marcas no las conoce nadie.
La situación de Portugal es curiosa por la presencia que tienen a la vez tanto ERA como RE/MAX o la propia C21 y, sobre todo, por su cercanía a nosotros y sin embargo su situación radicalmente distinta a nuestro paÃs en este tema.
De eso y del resto de las cuestiones que plantea Fernando conviene hablar en próximos comentarios.
Pues se ve que los raros somos nosotros. Como decias en otro post, Javier, nuestra “industria” está muy avanzada en relación con otros paises europeos. Asi que tampoco podemos achacarlo a que aun no hemos llegado a la necesaria madurez.
No se si en esos paises hay MLSs. Si, como creo, no es el caso, tampoco podemos esperar que el desarrollo de las Asociaciones Locales sea el tipping point para las franquicias americanas.
Y eso si, en el caso de RE/MAX, por falta de tenacidad y trabajo y conviccion de Javier, seguro que no es.
Asi que tendremos que volver a la idiosincrasia hispana, como recurso para explicar lo inexplicable.
No si al final será verdad Spain is diferen
Buenas noches Fernando,
Lo que yo decía el otro día en el post "¿Qué debería hacer AEGI?" http://www.inmobiliarios20.com/index.php/general/¿que-deberia-hacer-aegi no era que nuestra industria esté muy avanzada hoy en día, sino que veo razones por las que "puede llegar ser, en tres o cuatro años, la industria inmobiliaria más avanzada de Europa". Es MUY distinto.
Nuestra industria era hasta ahora (o hasta hace bien poco) de las menos profesionalizadas de los países de Europa Occidental, pero muchos de los inmobiliarias que han quedado tras el "tsunami" están adoptando nuevas formas y nuevas herramientas (formación, tecnología), la mayoría de ellas muy "americanas", con la fe y la pasión del converso. Y eso es muy bueno; tú lo sabes mejor que nadie.
España no es tan "rara". En la mayoría de los países europeos la presencia de las franquicias americanas es todavía minoritaria o directamente nula. Tener 1.600 oficinas en toda Europa es MUY POCO todavía.
Algunos países de Europa cuentan desde hace años con sistemas tipo MLS (Holanda es el mejor ejemplo) pero mi impresión actual es que son más imperfectos de lo que yo pensaba hasta hace poco. Eso no quita para que, al igual que nosotros, muchos en Europa conozcan ya el modelo de MLS de Norteamérica y se estén afanando en importarlo. Tú habrás visto que en las Convenciones de NAR (al menos hasta este último año) suele haber menos visitantes de España que casi de cualquier otro país.
Sería natural que las franquicias americanas se beneficiaran de que la forma de trabajar en Europa se aproxime a la de su país de origen. Ya veremos.
Mi conclusión de por qué han triunfado más algunas franquicias en algunos países es que al final esto se debe más a quién y cómo implementó individualmente alguna de ellas en cada país concreto, que a los méritos o deméritos propios de la franquicia en sí misma, o a la ideosincrasia del paÃs.
En lo que respecta a Portugal, creo que el trabajo de Manuel Álvarez como director de RE/MAX Portugal ha sido excepcional y modélico, Eso es mérito suyo y nosotros estamos muy contentos de poder aprender de ellos, de la misma forma en que ellos aprendieron casi todo de RE/MAX España cuando comenzaron.
Aunque estoy dispuesto a admitir que algo debe influir el tipo de mercado y la idiosincrasia de los inmobiliarios de nuestro país vecino en el éxito muy generalizado de las franquicias inmobiliarias americana en Portugal.
PD: Muchas gracias, Fernando, por tus amables palabras hacia mÃ. Son elogios completamente inmerecidos.
Buenas tardes, Fernando.
Estaba releyendo este post, cuando he caido en la cuenta de que el final del segundo párrafo de mi comentario 10 puede ser malinterpretado.
Cuando decía que "muchos de los inmobiliarios que han quedado tras el "tsunami" están adoptando nuevas formas y nuevas herramientas (formación, tecnología), la mayoría de ellas muy "americanas", con la fe y la pasión del converso. Y eso es muy bueno; tú lo sabes mejor que nadie", obviamente me refería a que tú mejor que nadie conoces la pasión que están poniendo en cambiar sus métodos muchos de estos profesionales "avanzados", en crear MLS, Asociaciones, etc
Y sobre todo me refería a que tú conoces bien el mercado americano y por lo tanto sabes cuánto de bueno puede traer que adaptemos o imitemos muchas de sus prácticas; a que ese es el camino correcto para hacer avanzar nuestra industria.
Pero, al leerlo de nuevo ahora, me parece que se podía entender, al contrario, que estaba diciendo que tú eras también un "converso" (lo que no tendría nada de malo) y que no estuviera apreciando la expereriencia que tienes desde hace muchos años del mercado americano y de sus prácticas. Si así fuera, me disculpo por no haber sabido expresar mejor el sentido de lo que quería decir. Lo siento.
Todo esto viene a cuento de que me había quedado intrigado por la ironía con que te habías referido recientemente a la palabra "converso" en un par de comentarios de otros post, que me había dejado algo perplejo. Solo ahora que por casualidad he leido de nuevo este post me ha parecido entenderlo.
Un abrazo.
Bueno, un poco despectivo sí sonaba, pero que duda cabe que hay (o habemos) mucho "newborn" de esos, y de la pasión y fundamentalismo del que "redescubre" la senda del bien. Los fundamentalismos tienen sus peligros, pero también tienen su razón de ser, y está claro que tanto tú como yo utilizamos ese referente un poco como agarradero sólido, firme y fundamental, ante tanto lío y tanto río revuelto como hay en torno a nuestra industria.
Tanto Moisés como Dionisio han insinuado eso del "fundamentalismo" de forma despectiva en alguna ocasión, y han defendido el "relativismo cultural", y que hay que transportar las cosas a nuestro momento y nuestra sociedad… y a mí todas las veces me parece enturbiar las cosas para justificar fines comerciales propios, alejados de los del inmobiliario, más o menos disfrazados de argumentos.
Dionisio y yo nos reíamos mucho al principio de este proyecto con CRS, al que llamábamos traer la "buena nueva", y al libro queríamos llamarle "Noticias del Futuro", remedando las "News of Nowhere" de William Morris, y a los utopistas… Y es que tiene mucho de utópico todo esto, de "he tenido un sueño" de que los inmobiliarios españoles trabajaban de forma coordinada y participaban en el 80% de las transacciones, y se convertían en una profesión con prestigio y aceptación social…
Todos los "utópicos" somos un poco "conversos" (y a mucha honra), y también fundamentalistas, y te tengo entre ellos, y en esa faceta tuya encuadro tus comentarios anteriores en este blog, en el que mirabas por un agujerito a la "industria" inmobiliaria del futuro.
Siempre bromeo con Rafa Tarajano porque él es un hombre de acción, y siempre anda con que esto va demasiado despacio. Hace ahora cuatro años del libro SOLD, y ya no parece un futuro tan utópico, sino que empieza a dibujarse como un futuro muy próximo, por suerte para todos.
Así que te agradezco la oportunidad de clarificar, y hasta me atrevo a ofrecerte un puesto en la cofradía de los conversos utopistas y fundamentalistas
Otro abrazo para tí.
Pues si sonaba "un poco despectivo" pido disculpas CIEN veces y me enfado aún más conmigo mismo. Era lo contrario de lo que quería expresar.
En este caso no por tí, que ya he aclarado en el post anterior el sentido de mi frase. Lo digo por todos los demás a los que me refería: a TODOS LOS RENOVADORES DE ESTA INDUSTRIA, muchos de ellos amigos y colegas míos.
Mi frase quería ser especialmente ELOGIOSA. Pretendía enfatizar la PASIÓN y la FUERZA con la que se está llevando a cabo esta revolución en nuestra industria.
¡No comprendo cómo puede haberse entendido tan mal!
Os pido disculpas a todos.
Bueno, nos gusta polemizar, y seguramente recelamos y muchas veces vemos intenciones obtusas más allá de lo que realmente hay ¿no?
Por alusiones en cuanto al fundamentalismo, nunca hago ningún comentario en tono despectivo hacia nadie, por más que todo se puede interpretar según el ojo de cada uno, lo que si digo y reitero es que partiendo de una buena base abogo por el pragmatismo empresarial que por la filosofia de lo que debiera ser y casi nunca se consigue
Yo creo que estamos en una época en la que el inmobiliario tiene que defender con vehemencia lo que considera que debe ser su profesión en el futuro más inmediato. Por eso tiene que ser fundamentalista, Y por fundamentalista entendamos alejarnos de todas las posiciones tibias que pretenden arrimar el ascua a la sardina de otro, que por casualidades siempre está alejada de la del asesor inmobiliario en su versión más actualizada. Como por ejemplo, la formación que no persigue modernizar el sector, los formadores que crean extrañas mls, Los portales que tratan mal al inmobiliario, etc.
Una organización inteligente es aquella que consigue que un grupo de personas, tal vez no extraordinarias pueda hacer cosas extraordinarias por el modo en que se relacionan entre sí. Ese plus es la inteligencia emergente. La inteligencia compartida, según José Antonio Marina.
Una de las maneras más efectivas de generar cambios en la conducta es conocer las consecuencias de no hacerlo.