3ª Idea concreta: SUBASTAS O LICITACIONES PRIVADAS
Cuando todo falla ¿qué tal una subasta privada del inmueble? en dos modalidades, la habitual junto con un conjunto de viviendas a subasta o de forma individual, como hacen en USA
En España ya hay varios que lo hacen: ATIS REAL, TULIPP; RICHARD ELLIS; COLEGIOS DE APIS; ALGUNAS FRANQUICIAS; TOMAS MARLI con su SISTEMA TORRENT.
Subastas al alza, a la inversa, primero inversa y luego al alza, o incluso una subasta en plan reality como el de Emilio vende Loft, del post de Fernando, casi equivalente a aquella idea si me llamas bajo el precio..
Hay quién se plantea quemar etapas y en vez de esperar a utilizar este procedimiento como última opción, que se convierta en una de las primeras, obviamente dependerá de las necesidades y urgencias del vendedor.
Yo creo que además de fijar un buen precio de salida y una buena promoción hay que preparar el mercado y contar con los inmobiliarios para el éxito de la subasta, sino… haya más probabilidades de fracasar.
Las subastas funcionan si se consigue “generar urgencia” en el comprador; se dispara la adrenalina, la competitividad, la sensación de oportunidad… Para conseguir eso hay que conseguir juntar a un buen grupo de interesados, en una sala de pujas virtual, o mejor aún si es real. Hay que poner un precio realmente atractivo, que despierte expectación, que se sienta realmente el riesgo de perderte algo.
Mis experiencias:
En 1999 vi que se subastaba una torre medieval. Mandé emails a mi base de datos de Joyas Inmobiliarias, se interesó uno, le eché una mano en la subasta, finalmente se la adjudicó uno de mis clientes, y me pagó una comisión ridícula porque, en parte gracias a mí, le salió a un precio irrisorio…
En 2001 subasté un castillo medieval en la provincia de Cuenca por internet. Fué bien; lo compró un señor de Barcelona, tras repetidas pujas al final entre dos, y el vendedor, que llevaba años intentando venderlo, sacó poco menos de lo que pedía al principio.
Anécdotas del abuelo cebolleta aparte, las subastas inmobiliarias en España no son algo que esté muy desarrollado, como en Inglaterra que son muy habituales. Antes de pujar tienes que ver bien la propiedad, hacer revisar la documentación por un abogado de confianza (sobre todo en subastas judiciales).
No se si estamos preparados para asesorar a los clientes con suficiente solvencia.
No se qué pensais vosotros.
Es un buen sistema si se prepara bien y no hay ninguna razón para hacerlo mal,
puede y debe intervenir un abogado, un notario, promocionar la subasta con 2-3 meses de antelación, incorporar una tasación bancaria y un valoración inmobiliaria por parte de una agente inmobiliario, y una financiación preconcedida si se cumplen determinados requisitos.
Si además contamos con los propios agentes inmobiliarios que aporten propiedades y clientes compradores o inversores, cobrando todos por su participación, la subasta debería funcionar bien.
Selección de producto local, os suena eso “todo lo inmobiliario es local”, por supuesto que si.
He asistido a dos subastas en estos tres últimos meses y les ha faltado presentar bien el producto en la propia subasta y dinamizar el acto, parecía un acto fúnebre más que un camino que puede solucionar alguna emergencia.
Se notaba que al subasta no la hacían inmobiliarios, hay que vender el producto durante la propia subasta, hay que motivar siempre.
Yo lo de la “tasación bancaria” y la “valoración inmobiliaria” no lo entiendo… Un informe de mercado realizado por un profesional local de prestigio quizás…
No puede haber muchos cobrando para algo en lo que un precio muy atractivo es clave. Una comisión al agente que aporta el producto, más los costes propios de la subasta (sala y subastadores y notarios y publicidad…), más tasaciones e informes, y esperar 2-3 meses a lo mejor para nada… Todo muy difícil y costoso, ¿no?
Yo creo que el comprador es el que necesita un buen asesoramiento, que se pueda visitar la propiedad (lo cual no es el caso en las subastas judiciales), que la situación de cargas esté muy clara… la comunidad y sus deudas…
Bueno, también están las subastas en internet como la que me pasa Jose Luis Jimeno, en http://www.quierounacasa.net que parece interesante y habrá que investigar qué resultados da…
La tasación porque se necesita para la posible financiación bancaria y es una referencia para el comprador, el informe de mercado del profesional de la zona avala la comparativa de precio de mercado., se supone que el inmueble debe estar a un precio por debajo del mercado para generar interés cómo indica el agente inmobiliario americano MARC RASSMUSSEN.
Los 2-3 meses de promoción no se los salta un torero si queremos atraer compradores/inversores
Honorarios que cada uno pague los suyos en el habitual 5% da para todos, los gastos de sala, etc se pueden minimizar mucho y compartir entre varios agentes de una zona, es un coste residual.
Me dicen que la subastas en internet hasta ahora han sido una decepción, vamos a ver las próximas.
Muy interesante una web que José Luis ha puesto en facebook de un agente inmobiliario amigo suyo de CENTURY XXI de Madrid.
http://www.quierounacasa.net
Visitar la web.
Siempre hay profesionales que se atreven a hacer lo que otros sólo piensan.
Os recomiendo que leáis el artículo escrito por el administrador de subastasunicas.es sobre las subastas privadas.
¡Le va a escocer a más de uno!
Interesante web orientada hacia las subastas judiciales, la subasta privada como todo: bien organizada es una opción, mal organizada es un desastre.
En mi opinión es una opción más a considerar cuando todo el resto ha fallado y por cierto NO HAY POR QUE HACERLO MAL.
Empresas de reconocido prestigio efectúan subastas privadas con éxito, otras lo intentan y no lo han conseguido, seguro que modificarán su sistema.
En cualquier caso es una opción complementaria nunca sustitutiva, slavo situaciones de extrema urgencia.