27 Una reunión importante para lo Inmobiliario
Una reunión importante para lo Inmobiliario
Ayer tuvo lugar, en el Hotel NH Eurobuilding de Madrid, una reunión organizada por www.intereconomiaconferencias.com bajo el título de Estrategias y retos en la Gestión y Venta de los Activos Inmobiliarios Adjudicados. Se trataba de la presentación de diferentes aspectos de la futura aunque próxima puesta a la venta de las propiedades que el grupo de Cajas de Ahorro integradas en AHORRO CORPORACIÓN, si bien, sus contenidos teóricos podrían extrapolarse a otras iniciativas de gestión y comercialización de otras entidades bancarias. Se trataba de exponer diferentes aspectos que ese trabajo a desarrollar va a llevar consigo.
Fue una reunión importante bajo muchos puntos de vista y una cierta idea de su valor puede advertirse en los titulares de las ocho ponencias que se presentaron. Esas fueron: Claves del éxito en la gestión de los activos adjudicados en el sector bancario ( Presentado por IREA), Cuestiones jurídicas y fiscales en la adjudicación y gestión de inmuebles (P. por GARRIGUES), Carteras de suelo: aspectos diferenciadores de esta crisis. (MAGNUN GESTIÓN DE ACTIVOS), Gestión de Activos No Singulares: Vías de Comercialización. La Gestión de GESINAR en la crisis de los 90 como modelo de referencia (Banco BBVA), Gestión de Activos singulares: particularidades propias del sector Hotelero (IREA), El paso de la Teoría a la práctica: La estrategia de Ahorro Corporación en la gestión de sus inmuebles. (ACSI, AHORRO CORPORACIÓN SOLUCIONES INMOBILIARIAS), El papel de las Nuevas Tecnologías en la gestión de activos inmobiliarios adjudicados ( UN MILLÓN DE CASAS), Outsourcing en la Gestión de Activos Inmobiliarios (GETSA).
Múltiples cosas podrían señalarse sobre lo expuesto en ellas pero sólo quiero resaltar dos:
a) Lo descomunal del tamaño de la cartera de inmuebles que saldrán a la venta desde una sóla fuente: la ACSI. Lo que inevitablemente va a hacer que, la ACSI –junto con el resto de varias y distintas sociedades que también van a disponer de otras fuentes de inmuebles adjudicados provenientes del resto de entidades bancarias, se constituyan en un nuevo y poderoso “atractor” del Sector Inmobiliario al que vamos. Esto es, el nuevo mercado inmobiliario, la nueva situación hacia la que nos dirigimos, girará inevitablemente alrededor de esas “superinmobiliarias” de activos adjudicados. (De esto hablaré próximamente en una nueva postal.)
b) Que en el diseño de esas inmobiliarios se contempla la colaboración con muchas inmobiliarias locales para la venta de esos activos adjudicados. Y aunque se apuntó que eso se haría de acuerdo con el debido análisis de los agentes existentes en la zona donde radiquen los inmuebles adjudicados, ésa es sin duda una buena noticia.
Más cosas podrían indicarse sobre la reunión de ayer, pero como a la misma asistieron varios de los residentes habituales en este blog, dejo espacio para que ellos aporten su experiencia en esa Jornada de Intereconomía.
Finalmente, debemos de felicitar a esta empresa, Intereconomía, por la organización y celebración de tan importante evento para el sector.
Miguel Villarroya Martín
Estuve allí. No hice ni una pregunta. ¿Para qué?
Desde mi punto de vista, lo que vimos ayer no fue sino la punta del iceberg. Los ponentes (qué cosa más aburrida y más pasada viniendo de donde venimos) hablaban de la gestión de los grandes suelos, las promociones, los edificios de oficinas, los hoteles… las viviendas se tocaban como de pasada… ¿Es porque son los activos más importantes, más difíciles, más numerosos…?
No. Es porque:
Razón 1:
En ese tipo de activos pueden sacar sus buenos honorarios de asesoramiento las empresotas esas de “gestión de activos”. Había un poco de ambiente de buitreo por allí. Todas estas empresas que han venido calentando esos activos, se quejaban de que las tasaciones eran demasiado bajas, y ahora quieren congelarlas y empiezan a quejarse de que… ¡las tasaciones son demasiado altas! “Los tasadores son todos unos melones” llegó a decir un “ponente” que se llevó la bronca indignada del Director General de Tinsa, Luis Leirado.
Razón 2:
Esos son los activos que primero llegan, los que primero cogen los bancos por dación en pago de grandes empresas en problemas…
¿Y los “activos singulares”, o el “menudeo”, o “la morralla”, según cada cual la quiera llamar? ¿Y “los pisos” de segunda mano?
Eso tardará más, pero es el tsunami que viene. Mientras que en Estados Unidos, los bancos recuperan las garantías de la mañana a la noche, en España tendremos que hacerlas pasar por un sistema judicial que va a colapsarse inevitablemente… y luego, los departamentos de los bancos tendrán que hacer la toma de posesión (con cerrajero, y camión de mudanzas, y guardamuebles, y hasta trayendo ambulancias en según qué casos…), y luego habrá que ver qué es lo que hay que hacer para arreglarlo, porque seguro que llega destrozado… Tardarán tiempo, pero llegarán.
“Y entonces ya podremos ponerlo en los portales, y dárselo a los APIS” que repitieron los dos o tres que se aventuraron en esto, con absoluto desconocimiento de lo que es hoy el mercado de la intermediación en España… “y así podremos exigirles que nos mantengan al día de quien lo ve y quien no, y se asegurarán de que no los okupen, o les hagan pintadas…”
La necesidad va a existir. Por muchos ordenadores que tenga el banco en sus oficinas, los inmobiliarios de la calle serán los que gestionen y vendan esas propiedades. ¿En qué condiciones? Va a depender en buena medida de nosotros.
Mientras ellos se van enterando de cómo funciona el sector de la intermediación más allá del internet de sus ordenadores, conviene que nosotros meditemos dónde queremos estar cuando llegue ese momento, e irnos preparando para ello.
Un tío mío jugaba al tenis con 70 años “Me pongo donde va a llegar la pelota”, decía.
Ellos aún piensan que la intermediación sigue en el Siglo XX. ¿En qué siglo queremos estar nosotros cuando la pelota llegue a nuestro terreno?
La sensación es que las entidades financieras tienen urgencia por sacar de sus balances los activos, y están sprintando para comunicar al mercado que están preparados para vender esos activos.
La realidad es que la banca desconoce los entresijos de la intermediación inmobiliaria, especialmente de activos residenciales.
La buena noticia es que reconocen ese desconocimiento y que van a contar con el apoyo de verdaderos expertos profesionales, lo que supone una gran oportunidad para los inmobiliarios, sobre todo para aquellos que se hayan asociado y representen la mayor fuerza de ventas en su entorno (barrio, ciudad, región).
Oyendo a Fernando y a Cesar, empiezo a ver que hay oportunidades para las empresas de intermediación en todo esto. Pero también veo la sombra de los que no siendo inmobiliarios tienen inmobiliarias camufladas, abogados, asesores fiscales, formadores….. En fin tiempo al tiempo. Esperemos que entre tanta desesperación haya algo de cordura y estas macro empresas busquen a los mejores inmobiliarios de cada zona.
El trabajo de zapato, el trabajo inmobiliario, el que sabe qué se vende, quien lo compra, a qué precio, siempre será el inmobiliario. El que esté organizado, el que sea empresario, podrá dar un servicio bueno. El que trabaje de “guerrillero” podrá dar un servicio peor.
No creo que haya que preocuparse por eso. Lamentablemente va a ser un mundo de abundancia. Va a haber mucha mierda… Y va a haber para todos. Pero hay que posicionarse bien para que no sean unos los que se lleven el trabajo fino, y otros que nos llevemos las migajas, además del trabajo duro.
Los honorarios para el que se los trabaje.
Yo no saqué esa impresión. y me parece que lo escuchado se acerca más a una oportunidad que a un problema pues los hechos parecen ser los siguientes:
a) Un número elevado de Cajasde Ahorro (¿44?) deciden poner juntas la mayor parte de sus inmuebles adjudicados y comercializarlos, después de depurados.
b) El montante de la bolsa va a ser enorme (¿40.000 millones de euros?).
c) En la Bolsa Compartida de Ahorro Corporación habrá inmuebles muy variados en muy diferentes condiciones.
d) Conscientes de que no conocen lo suficiente sobre lo inmobiliario las Cajas contratan a un equipo multidisciplinar para que les facilite la gestión, en sentido amplio, de esa “superbolsa”
e) Para la Comercialización, ese equipo, tendrá en cuenta a las inmobiliarias locales donde se sitúen los inmuebles.
f) Se calificará a esas inmobiliarias en función de las áreas de inmuebles… y
g) habrá que prepararse por si en nuestra zona ese competidor tan formidable tiene activos adjudicados y nosotros no somos los elegidos como colaboradores .
osea que ahora tenemos al banco de turno como competidor mas fuerte de la zona, eso si, si le llevamos un cliente colabora con nosotros. Ojala sea así, pero yo de los bancos, cajas,… no me fiaría mucho.
Perdonar que sea tan pesado, pero en este caso en particular ¿no tendría mas fuerza un MLS Nacional que algunos mini MLS Locales?
Sin duda que puede ser una oportunidad para quien esté preparado para exigir unas condiciones “serias”.
Hay muchas maneras de verlo, y el tiempo dirá qué es esto. Puede que solo sea una empresa de servicios para gestionar la contratación de empresas de servicios… Un intermediario más… otro Gesinar (vi a algunos de ellos por allí), otro GDP… pero manejando propiedades que son de una caja y de otra y todas celosas…
Si ese intermediario tiene 1.000 propiedades a vender en Coruña, antes se lo da a una MLS que tenga 40 agentes en Coruña, que a una que tenga 400 en España y 5 en Coruña (como mucho). Claro que si hay una con 2.000 agentes en España, incluyendo 40 en Coruña, pues genial, pero no sé si eso será posible en un año. Lo que es posible en un año ya lo estoy viendo en algunos sitios, aunque en otros no.
Galgos o podencos, que cada cual haga lo que pueda para salir en la foto en un plazo razonable… en su zona.
Por desgracia Fernando lo estas viendo en muy pocos sitios. No se que será mas fácil en un año, las de 40 o la 2.000
Queridos amigos, vuelvo al Sentido De La Urgencia. Que sean locales, comarcales, regionales, nacionales, universales o galácticas. Pero que sean…… ¡Ya!
Yo también estuve en la reunión, pregunté mucho durante la mañana , en la tarde ya estaba muy cansado, pero saqué varias conclusiones.
1.- El agente inmobiliario que se mueva podrá vender activos recuperados, los otros tendrán listados de producto adjudicado casi invendible
2.- Las entidades financieras buscarán colaborar con casi todo el mundo, pero será cuestión de meses que frente al ” se lo voy a dar a cuantas más agencias mejor” se decanten por los mejores agentes, pero necesitan una red capilar muy pero que muy extensa y hoy en día no hay ninguna bien organizada en TODA ESPAÑA, que cubra su necesidad: los activos están DESPARRAMADOS.
3.- Parece que hay profesionales que creen que por el hecho de tener agencia inmobiliaria ya vendrán a buscarlos, los inmobiliarios están perdiendo la fuerza de la proactividad y otros lo están haciendo más rápido y posicionándose antes, yo conozco al menos 9 consultoras muy bien posicionadas, han detectado la necesidad y están allí, lo digan o no los chinos eso es PROBLEMA=OPORTUNIDAD
4.- Ni sumando las 20 mayores redes inmobiliarias serán suficientes para dar cobertura a la avalancha de activos recuperados.
5.- Si fueramos capaces dejando de lado discusiones en internet de aunar esfuerzos de las 20 redes y las 20 MLS,S y 2-3 plataformas tecnológicas otro gallo cantaría y más allá de ganar victorias parciales podríamos sentar unas bases muy potentes de cara al 2010.
Creo que el enemigo no está ni entre los inmobiliarios, ni entre los promotores, ni entre los bancos o cajas, y por supuesto ni entre los formadores -:), el enemigo está en que hay que vender esos activos, hasta que no se haga el mercado seguirá muy atascado, los bancos y cajas podrán prestar poco y se harán favores de financiación entre ellas cruzándose clientes y todo tardará más en recuperarse.
Es el momento de ser empresario, si los colectivos y asociaciones inmobiliarias no colaboran entre si deberán hacerlo los empresarios.
Lo hacemos o seguimos hablando?.
Por mi parte ya he empezado.
Yo de 40 ya he visto. De 2000 aún ninguna
¿Son pocas? ¿Cuántas son “muchas”? Con UNA que haya de 40, queda probada su posibilidad. Con que se haga en un sitio, ya no vale la excusa de que “mi mercado es distinto…”. Si no sucede en otros sitios es porque la gente no se pone a ello (no es nada externo a nosotros, es “la gente” que somos nosotros).
Si hubiera posibilidad de hacer una de 40 en mi zona o una de 2000 Nacional, aún estaríamos discutiendo qué sería mejor. Ojalá ahora mismo hubiera una de 40 local y una de 2000 Nacional… ¡me apuntaría a las dos!. La verdad, no sé qué discutimos.
En lo que creo que estamos todos de acuerdo, es que habrá que estar en algo. No hay porqué discutir si es mejor lo que yo haría o lo que a mi me gustaría que hicieran otros. Hagamos todos lo que podamos, y buena suerte para todos ¿no?
Yo no sé si ya os está ocurriendo a todos, ayer mismo estábamos en una visita con un matrimonio joven que quiere adquirir su segunda vivienda, hemos estado trabajando con ellos desde hace un par de semanas. La mujer, una chica de unos 35 años me aseguró que el día anterior había recibido una llamada de su banco, concretamente una directora de una pequeña sucursal, la conoce bastante de pasar pro la oficina, que concretamente le preguntó si estaba interesada en comprar algún inmueble, puesto que se habia enterado de que esta clienta habia hecho algunas consultas en la oficina sobre la posibilidad de suscribir una hipoteca para adquirir su nueva vivienda. Al conocer que efectivamente era así, le insistió en que no podía dejar de pasarse por la oficina puesto que como “ya sabes ahora estamos vendiendo pisos a unos precios “fabulosos” y que ya van con la financiación pre-concedida y que…. claro siempre será mucho más facil darle la financiación para un piso del banco que para uno de por ahí fuera….¡¡¡toma ya!!!
Arreando que es gerundio, así que además me toca competir con el banco, ¡¡BIEN!!
Lo que no no parece saber el banco es que a lo mejor….pueden perder la venta del piso y la hipoteca..en fin ya veremos
Estimado api1439 :
Sí parece estár pasando, pero lo que viene es de una intensidad incomparable.
Te remito a mi postal titulada: “Un “atractor” inmobiliario evidente: la aparición de sociedades inmobiliarias de origen bancario “… y espero tu comentario.
Un abrazo
Miguel Villarroya Martín,. API de Madrid 759. http://www.inmobiliari.net
Estamos de acuerdo Fernando.
api1439, no me ha pasado aun a mi, pero si te digo la verdad no me dan miedo los bancos en ese aspecto. Me da mas miedo que no consigamos estar nosotros unidos. me da mas miedo que nosotros nos pongamos la zancadilla uno a los otros, me da mas miedo que unos inmobiliarios piensen que otros son inmobiiarios de segundo,…
Estimado Fernando:
Iba a indicarte en este comentario que la atención debería dirigirse no sólo a la iniciativa de Ahorro Corporación sino también a otras… pero me ha salido una postal. Así que a élla te remito. El título es: Una reunión importante para lo Inmobiliario -2- y en ésta señalo otras iniciativas emergentes en el área de gestión y adjudicación de bienes inmuebles a las Entidades bancarias.
Un abrazo.