Es importante comprender el mercado inmobiliario actual, aunque este análisis está basado en el mercado Norte Americano bien explica nuestros mercados, pues la influencia es muy fuerte.
¿2010 es el año para comprar una casa? Sin duda, parece que es asÃ: Después de una racha fuerte aumento de los precios durante la primera mitad de la década, los valores de las casas se han desplomado de nuevo a los niveles de 2003. Las tasas hipotecarias fijas están asentadas cerca de mÃnimos históricos. Y la epidemia de exclusión, aunque doloroso para muchos dueños de casa, ha creado algunas oportunidades maravillosas para los cazadores de gangas. Si esto no fuera suficiente, el TÃo SAM está entregando miles de dólares en créditos fiscales a casi todos los compradores por primera vez y la mayor parte de propietarios de viviendas existentes que cerrar una compra antes de junio.
Pero mientras que el panorama parece invitar a 2010, hay un detalle clave. “Se necesita tener un trabajo estable”, dice Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Economy.com. La economÃa está mostrando signos de vida, pero la tasa de desempleo está ya en un 10 por ciento y se espera que aumenten más. Y mientras que las tasas hipotecarias son atractivas, comprar una casa sólo tiene sentido si puede contar con sus ingresos seguros. Asà que antes de considerar la compra de una casa, echa un vistazo a tu trabajo, tu empresa, y su industria.
Dicho esto, aquà hay 10 cosas que debe saber sobre propiedades inmobiliarias en 2010:
1. Precios hacia abajo: Después de más de tres años de caÃda en los valores inmobiliarios han mostrado signos de estabilización en los últimos meses. A nivel nacional, el precio de la vivienda cayó casi el 9 por ciento entre el tercer trimestre de 2008 y el mismo perÃodo de este año, según el S & P / Case-Shiller de precios informe. Esa es una mejora notable en el segundo trimestre de caÃda de casi el 15 por ciento anual y la disminución del 19 por ciento del primer trimestre. Esta mejora dará lugar a un fondo en precios de la vivienda-por fin en 2010, pero no antes de disminuciones adicionales, dice Zandi. Zandi los proyectos de precio de la vivienda tocó fondo en el tercer trimestre de 2010, después de un pico de registro a través de disminución de aproximadamente el 37 por ciento, basado en el S & P / Case-Shiller Ãndice nacional de precios de la vivienda. “Eso significa que tenemos que cerca de un 10 por ciento [declive] todavÃa por ir”, dice Zandi.
2. Incumplimientos de pagos hipotecarios: En medio de la caÃda de precios de la vivienda y un mercado laboral desagradable, aproximadamente 1 de cada 7 préstamos hipotecarios era mora o en proceso de ejecución a finales del tercer trimestre, la mayor tasa de delincuencia en los 37 años de historia de la Asociación de Banqueros Hipotecarios Encuesta Nacional de la Delincuencia. Hay dos factores que se espera que la morosidad aumente aún más la unidad del próximo año. En primer lugar, casi 1 de cada 4 propietarios de viviendas en la actualidad debe más en su hipoteca que el valor de su propiedad, lo que aumenta sus probabilidades de impago. Y en segundo lugar, la tasa de desempleo nacional, que ya asciende a 10 por ciento, un máximo histórico de alrededor de 10,5 por ciento en el primer trimestre de 2010, dice Patrick Newport, economista de Global Insight. La pérdida de empleos adicionales significa más prestatarios que no puedan pagar sus facturas de la hipoteca. “La [delincuencia] tasa se va a mantener allà por un tiempo porque el mercado de trabajo va a ser muy débil por un tiempo,” dice Newport.
3. Los Remates van para arriba: El número de ventas de ejecución hipotecaria aumentará a alrededor de 1,9 millones de dólares en 2010, según Moody’s Economy.com. Y aunque ya hemos visto un número creciente de hogares más costosos que la ejecución hipotecaria, Heather Fernández, vicepresidente de marketing de la real del motor de búsqueda Trulia, espera que la tendencia a acelerarse el año próximo. (Trulia es un socio de EE.UU. News.). “Estamos preparados en 2010 para ver una oleada de ejecuciones hipotecarias de prestatarios de alto riesgo. Cientos de miles de millones de dólares en la opción [de tasa ajustable] hipotecas que se fijan a una refundación de” El año que viene, dice Fernández. Hipotecas de tasa ajustable permiten a los prestatarios la opción de hacer pagos mensuales más bajos por un perÃodo inicial, después de que los pagos de ajuste o “refundación”-más elevado. Para algunos prestatarios, los nuevos pagos pueden ser más del doble de los pagos iniciales. En combinación con otros factores, como la pérdida de un trabajo, una opción de la refundación de hipoteca de tasa ajustable puede hacer que los prestatarios opten por más probable que por defecto. “Estos son propiedades en los puntos de precio más alto y posiblemente en los barrios más deseables”, dice Fernández.
4. Las tasas hipotecarias van a subir: Cualquier persona que compró una casa en el 2009 se presentó con unos tipos de interés hipotecario muy atractivo. Las tasas a 30 años, las hipotecas fijas se redujeron a un promedio de 4,88 por ciento en noviembre, muy por debajo de 6,09 el año anterior. Un factor clave detrás de la caÃda fue un programa de la Reserva Federal, anunciado por primera vez en noviembre de 2008, que compró la deuda y valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac. Pero el programa está programado para expirar al final del primer trimestre, y si los inversionistas privados no incrementar, las tasas hipotecarias fijas podÃa saltar. (La Fed, por supuesto, siempre podrÃa decidir ampliar el programa.) La anulación de este programa de la Fed, la mejora de la economÃa y la creciente preocupación sobre el déficit público podrÃa elevar las tasas a 30 años, las hipotecas fijas a aproximadamente un 5,5 por ciento a mediados de 2010 y cerca del 6 por ciento a finales de año, dice Mike Larson de Weiss Research. “Casi todos los signos para mà están en el punto más alto”, dice Larson.
5. Mercado del comprador sigue siendo atractivo: Con los precios que siguen cayendo, las tasas hipotecarias restantes históricamente más atractivas, y más hogares saliendo al mercado en forma de ejecuciones hipotecarias, la dinámica del mercado inmobiliario continuará a favor de los compradores sobre los vendedores en 2010. Esto significa que aquellos que buscan comprar una casa el año próximo no deben sentirse presionados a actuar impulsivamente. “Usted no necesita tener un sentido de urgencia, pero entiendo que a medida que pasa el tiempo el equilibrio va poner medida en 2010 que va a lento pero seguro dice Larson. “No va a ser un mercado de vendedores fuerte, pero será distribuida más equitativamente conforme pasa el año”. Los datos de la empresa de bienes raÃces muestra Zillow que los compradores ya están perdiendo la influencia que una vez disfrutaron. Mientras que los compradores de vivienda obtuvieron un descuento promedio del 4,6 por ciento en los precios de cotización de enero, el tamaño de la brecha se redujo a 2,7 por ciento en octubre. Esperamos que esta brecha se vaya a cerrar aún más aún en 2010.
6. El Plan podrÃa ser modificado: Mientras que el gobierno de Obama ha reestructurado cerca de 700.000 propietarios en hipotecas temporalmente, se habÃan encontrado soluciones permanentes para apenas 31.382 propietarios de viviendas que luchan hasta noviembre. Lo que es más, los crÃticos han identificado dos deficiencias principales del plan de antisubastas por 75 mil millones dólares del gobierno. En primer lugar, el programa no es de gran ayuda para los prestatarios que luchan por permanecer en sus hogares como resultado de una pérdida de empleo. Y el mercado de trabajo es un factor clave detrás de la morosidad en aumento. Al mismo tiempo, el plan no aborda la cuestión de la equidad negativa, debido más a su préstamo hipotecario que el valor de la propiedad mereciese la pena, que también influye para aumentar las ejecuciones hipotecarias. “El programa de modificación del actual sistema no se ocupa de capital negativo y, por tanto destinado al fracaso”, Laurie Goodman, director gerente de Grupo de Valores Amherst, dijo a un comité del Congreso en un testimonio escrito el 8 de diciembre.”Tiene que ser modificado para abordar explÃcitamente este problema.” Zandi dice que el Gobierno podrá proponer el próximo año para revisar el programa de modificación de dos maneras: mejorando su posición de prestatarios en dificultades “fondos propios negativos por escribir algunas de las principales hipotecarias, y ayudando a su vez, a los propietarios con problemas en lugar de a los inquilinos.
7. Estándares de los préstamos de la FHA puede aumentar: Mientras los bancos han subido los estándares crediticios de cara a la morosidad, las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda-que vienen con un pago inicial mÃnimo de apenas 3,5 por ciento han seguido siendo accesibles a una amplia franja de prestatarios. La FHA garantiza cerca del 30 por ciento de las nuevas hipotecas de compra de la vivienda hoy en dÃa, bruscamente de sólo 3 por ciento en 2006. Pero el rápido crecimiento ha coincidido con un aumento de la morosidad hipotecaria. Como resultado, las reservas de la FHA han descendido por debajo de los niveles por mandato del Congreso. El desarrollo ha ejercido presión sobre la administración de Obama para reforzar sus requisitos para la agencia de préstamos respaldados por casa. A principios de diciembre, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano anunció que iba a realizar varios cambios en los requisitos hipotecarios de la FHA: aumentar los requisitos de efectivo por adelantado, aumentando las calificaciones crediticias mÃnimas, y tal vez cobrar más por las primas de seguros. Nuevas restricciones adicionales pueden estar en la tienda. Tomados en conjunto, la evolución podrÃa trabajar para cortar el suministro de crédito hipotecario a los prestatarios que no pueden obtener financiamiento en otros lugares.
8. Crédito fiscal disponible a través de junio: En la parte superior de los precios más bajos y las tasas hipotecarias más económicas, el TÃo SAM está ofreciendo un incentivo adicional para conseguir compradores en el mercado el próximo año. A principios de noviembre, el presidente Obama firmó un proyecto de ley extensión y ampliación de un impuesto popular Perk para compradores de vivienda. La legislación otorga a los compradores de casa por primera vez un crédito tributario de hasta $ 8.000 si se cierra la compra de una residencia principal antes de finales de junio. Mientras tanto, los propietarios actuales calificados son elegibles para un crédito de hasta $ 6.500 cuando compran su residencia principal siguiente. Pero mientras que el impuesto Perk podrá hacer una compra de una vivienda más tentadora, a los potenciales compradores deben asegurarse de que tienen la seguridad de empleo y medios financieros para manejar la operación antes de seguir adelante. “No dejes que la casa de crédito al comprador de impuestos sea lo que te impulsa a actuar”, dice Larson.
9. Los mercados varÃan mucho según la región: El comportamiento del mercado nacional de la vivienda es mucho menos importante que la dinámica de su mercado local, y las ventas y tendencias de los precios pueden variar mucho de un lugar a otro en 2010. “Habrá bolsas geográficas donde los valores todavÃa seguirán disminuyendo, y no habrá bolsas geográficas donde aumenten”, dijo Dale Siegel, un agente de hipotecas y el autor de la nueva normativa para las hipotecas. Eso significa que cualquier persona interesada en la compra de bienes raÃces el año próximo no puede simplemente leer los titulares nacionales. En su lugar, encontrar un buen blog que cubre el mercado local de viviendas y de comunicarse con su agente de bienes raÃces con experiencia en el área. Echa un vistazo a anuncios en lÃnea, prestar mucha atención a los precios y las tendencias de inventario. Y asegúrese de abrir las casas para conseguir una sensación de primera mano para el mercado.
10. Maps para móviles puede ayudar a: los avances tecnológicos han permitido a los posibles compradores de vivienda aumentar la eficiencia de sus búsquedas. Por ejemplo, la aplicación para el iPhone Zillow permite a los compradores de vivienda ver los valores estimados y los precios de lista de las propiedades que vean por la calle. La aplicación, que es gratuita, ha sido descargada más de 830.000 veces. Trulia ha presentado un producto similar que permite a los usuarios a encontrar casas cerca de las casas que está visitando. “Si usted está sentado en un barrio con un brunch en un domingo, puede muy fácilmente levantar el teléfono y visitar las casas de la zona”, dice Fernández Trulia’s.
¿Y en nuestro mercado?
1.- Precios a la baja, sin duda
2.- Morosidad al alza, también
3.- Inbcrementos de las adjudicaciones bancarias, normal
4.- Subidas de tipos de interés, parece probable
5.- El comprador seguirá teniendo la sartén por el mango, y ninguna prisa
6.- Las medidas del Gobierno van a servir de poco
7.- Bancos y cajas seguirán actuando con mucha prudencia
8.- Tras años y años de prometerlo, gobierno tras gobierno, las desgravaciones fiscales desaparecerán en el peor momento posible.
9.- "Real Estate is Local", que quiere decir que donde subió mucho bajará más que donde subió menos, y que donde siempre hubo demanda seguirá habiendo más demanda que donde se la inventó la codicia y el nuncabajismo de promotores y alcaldes
10.- La incorporación de e-rramientas se hará con prudencia, porque no hay Trulias, ni tanto usuario de iPhone, ni mercados de un tamaño que los hagan viables.
Estoy de acuerdo en todos tus comentarios me gustaría matizar el 9, la oferta y la demanda estan supeditadas al zona geográfica también, por lo que la afectación y recuperación afectan a diferente ritmo y con diferente intensidad.
10. Creo que la tecnología es algo que debe preocuparnos, pues si no mantenemos actualizados corremos el riesgo de perder posicionamiento en el mercado, y los moviles no solo el iPhone estan desarrollando por medio de tecnología GPs muchas aplicaciones que pueden ser practicas o competitivas.
Gracias
Roberto, totalmente de acuerdo en el punto 9. Era lo que yo quería decir.
En cuanto al 10, totalmente de acuerdo en que los profesionales deben dotarse de las herramientas más avanzadas. Estoy convencido de que los profesioanles deben adoptar el "ordenador de mano", y las aplicaciones que les permitan comunicarse y obtener toda la información con la máxima rapidez… para utilizarla él para prestar un servicio a su cliente comprador, no para publicarla y que el cliente comprador elija él mismo lo que quiere visitar y lo que no sin el asesoramiento de un profesional.
Creo en las intranets de profesionales, en las MLS, en las B2B entre profesionales, no es las webs y buscadores y portales y B2C y aplicaciones para que el particular pueda andar a la caza y captura de pisos, y tenernos a su disposición solo para enseñar pisos, y luego irse él directamente al propietario después de habernos hecho perder nuestro tiempo.
Es a eso a lo que me refiero, aunque entiendo perfectamente que la gente de la industria prefiere vender a los muchos particulares, antes que a los pocos profesionales. Pero van a tener que elegir, porque no van a conseguir nuestro apoyo en herramientas que nos perjudican claramente.
¿puede ser el problema que el trafico lo da los particulares?
la pregunta tambien puede ser ¿y que gano yo (portal,…) solo trabajando con profesionales?
¿podría ser una solución que ese famoso portal solo de profesionales que demandamos lo creemos nosotros mismos?
si no trabajamos en exclusiva, puede ¿una empresa diga bueno yo tengo el portal para profesionales y el portal para particulares, y en realidad tienen el mismo producto?
…
Desde luego lo que no podemos seguir es regalando dinero a portales que terminan beneficiando a particulares y hasta que eso no nos entre en la cabeza a los intermediarios, nosotros solos nos estamos haciendo daño…..
Y que soluciones propones Juan?
En la ultima estadística de la NAR sorprende que el tráfico de los "portales" locales está por encima del de los nacionales. Yo creo que es muy facil que surjan un portal inmobiliario profesional de Santander, un portal inmobiliario profesional de Pamplona, un portal inmobiliario profesional de Gran Canaria, otro de Tenerife… porque está claro que la búsqueda en Las Palmas y/o Santa Cruz no es muy habitual.
Es posible que se acabsen uniendo en la misma plataforma, más adelante, supongo.
¿no tendría más repercusión, trafico, coste mas bajo,… un portal con todas las viviendas de los inmobiliarios que un portal de casa zona?.
No es lo mismo una mls que un portal, ¿porque dejar fuera de un portal de inmobiliarios a los compañeros que no quieren trabajar en exclusiva?
¿Estais los INMOBILIARIOS interesados en un portal solo para inmobiliarios?
…
Supongo que en la balanza hay que poner ventajas e inconvenientes y, sobre todo, viabilidad.
¿Está AEGI haciendo un portal de propiedades? ¿Podrán publicar en él los que no sean de AEGI?
Tenemos un problema para hacer un portal único de profesionales en España. Hoy por hoy me parece más facil conseguir un gran portal para todos los inmobiliarios a partir de una asociación local donde hay APIs, no APIs, AEGIs, no AEGIs, Expertos, etc… que empezar un gran portal nacional saliendo de la manga de una cualquiera de esas organizaciones.
¿SerÃa mejor que no fuera asÃ? Claro que sÃ, pero es que estamos donde estamos, y con ello debemos contar. Porque podemos llegar a donde sea desde donde estamos, pero partiendo de donde no estamos, no podemos llegar a ningún lado.
¿Es mejor un portal con 300 propiedades en Cantabria que un portal con 600 propiedades en toda España? Para el que busca en Cantabria sà que lo será. Para el que no sabe si quiere Cantabria o Madrid o Sevilla, no claro, pero con esos más vale no contar.
Ya sé que una MLS no es un portal, ya. Yo no te he hablado de MLSs sino de sitios donde hay Asociaciones de agentes. La Asociación es una entidad que es propietaria de una MLS (intranet) solo para sus miembros, y que puede volcar esas propiedades en una portal al público (extranet) en el que además se pueden llegar a publicar otras propiedades adicionales que no caben en la MLS, por que no estén en exclusiva, o porque sea de gente que no sea miembro, y naturalmente de eso sacará unos ingresos para la asociación.
Yo sí creo que debería haber un portal solo para inmobiliarios. De hecho fuí el que montó el único que ha habido hasta el momento y que se llamaba Inmoclick, así que la idea no es nueva para mí, y no me voy a negar a ella a estas alturas. Lo que pasa es que no estoy seguro de cual es la vía hoy día, ni quien lo debe montar, etc.
Felicidades ADAIX por el post, impresionante la claridad de cifras y conceptos, me gustaría conocer tu opinión sobre los mercados de España.
Hace años que hay un portal sólo para profesionales: http://www.yaencontre.com es uno de los 10 mejores que hay en España.
En España operan más de 150 portales de diversa índole, me aventuro a decir que durante 2010 habrá funcionando un portal sólo para inmobiliarios impulsado desde una asociación inmobiliaria que una MLS ESTATAL
Ah y bienvenido al foro
¿Está AEGI haciendo un portal de propiedades? ¿Podrán publicar en él los que no sean de AEGI?
Ya te digo que si, AEGI, o lo que es lo mismo la patronal tendrá un portal solo para profesionales y Totalmente Gratuito para los asociados de AEGI.
Yo si creo muy logico que la patronal, no olvidemos que no es lo mismo un colegio profesional que una asociacion local, que la patronal. pues eso, yo si creo que es logico que la patronal tenga un portal para los profesionales.
Lo que yo creo que es mejor es un portal con todas las propiedades de todos profesionales, asociaciones locales,… de España. y así se posicionará el primero por delante de todo el mundo, un portal (¿local= provenicia, pueblo, mls local, condado, comarca, ciudad, autonomia,…?) nunca conseguirá el posicionamiendo adecuado porque cualquier nacional tendrá mas trafico, entre otras cosas. Moises, Ya encontre ya está metiendo producto de no profesionales, ademas cuesta lo suyo.
AEGI está compuesta por asociaciones independientes afiliadas a ella y de profesionales que se asocian directamente a AEGI España.
Por cierto si todo sigue por buen camino tambien AEGI tendra la MLS Nacional y digamos será la federación de mls locales.
Yo creo como siempre digo que todas las iniciativas son bienvenidas y hay que apoyarlas.
Moises siento rectificarte, yaencontre.com, ha caido como otros. Ya pueden publicar gratis los particulares. Yo lo habia contratado precisamente porque no daban servicio mas que a profesionales, pero ya no es así.
En cuanto lo ví envié un mail para darme de baja y me han hecho una oferta para que siga trabajando con ellos. Su argumento es que si no entran particulares no subsisten y que los profesionales con nuestra contratación mantenemos el portal ¿alquien lo entiende?
Hace unas semanas hice aquí un comentario sobre mi politica de no contratar portales que den servicio gratuito a particulares, haciendo ademas un analisis de cuanto cuesta publicitar en mas o menos 5 portales. En ese momento se me contestaba que solo debo mirar el retorno etc…etc.. " Lo que no son cuentas son cuentos".
Bien, veo que hay mas empresarios inmobiliarios que como yo hacen cuentas.
Gracias por la información, hablé con ellos en el BMP y me dijeron que se lo estaban planteando pero que todavía no, despñues de muchos años han tenido que cambiar su política para mi es una clara muestra de lo dificil que es para un portal mantenerse sólo con profesionales inmobiliarios al estar poco organizados.
Miguel Alemany CEO de PISOS.COM explicó en el FORUM INMOBILIARIO DE CATALUNYA que un portal cuesta al año unos 4 millones de euros y que sólo con porfesionales no genera tráfico suficiente.
En cualquier caso el portal de AEGI será un éxito si lo hacen con criterio abierto.
Porqué no se juntan todos los responsables de todos los colectivos y se crea un portal que sólo cubra gastos, y potenciar entre los Colegiados ó Asociados de cada colectivo, que no se anuncie NADIE en portales de pago?.
Seguro que no será fácil ponerse todo el mundo de acuerdo; pero desde luego desaparecerían todos los portales inmobiliarios. Por favor, no intenten hacer la guerra sólos. UNAMONOS TODOS!! Ahora es nuestro momento.
Lamentablemente, los responsables de todos los colectivos nunca se reúnen para nada. Sus encuentros, siempre involuntarios, solo sirven para aumentar el encono. Asi nos va.
Yo creo que, menos un colectivo, todos los demas con sus mas y sus menos, estan dispuestos a sentarse.
Recuerdo si eres miembro de AEGI (50€ al mes, y si perteneces a una asociación local, lo mismo te sale mas barato incluso)ademas de todos los beneficios de pertenecer a la AEGI, tendremos un Portal solo para inmobiliarios TOTALMENTE GRATIS.
Pués igual es hora de cambiar de directivos Fernando……
Son instituciones democráticas. Que nadie tenga que decirnos que tenemos lo que nos merecemos.
Cada uno de nosotros debe imponer la cordura en las instituciones a las que pertenezca.
Yo creo que mas de uno tendrían que dar un paso al frente he involucrarse en las asociaciones,…
Que AEGI lidere un portal para profesionales me parece bien.
Que además lo haga con vocación aperturista, para que los profesionales no miembros también puedan participar, me parece muy bien.
Un par de recomendaciones:
1. Como el objetivo es crear un portal inmobiliario a nivel nacional, estaría bien contar con la opinión y el respaldo de agrupaciones inmobiliarias que tienen su portal local en marcha. Inmobiliarias que participan en AEGI, o que son APIs, o independientes, pero que están colaborando igualmente.
Su experiencia es muy valiosa ya que ellos ya han montado un portal de propiedades, compartiendo información de contratos en exclusiva compartida.
2. Una vez que se tengan definidos los objetivos, solicitaría a varios proveedores tecnológicos su propuesta, para poder elegir la mejor solución.
La parte que represento estaría encantada en apoyar un proyecto de este tipo. De momento lo que si que he recibido son sugerencias para crear un portal en el que estén representadas agrupaciones y asociaciones locales (mostrando tanto las propiedades como los servicios), lo que nos parece un proyecto muy bonito y factible.
Gracias por tus recomendaciones Cesar, pero un portal no es una mls, por lo tanto no tiene porque ser con propiedades en exclusiva,…, y menos si parte de AEGI que tiene que dar cobertura a todos los inmobiliarios incluidos los que no quieren trabajar en exclusiva, otra cosa es que en paralelo tambien tenga la mls nacional que ya está en ello.
Vaya Cesar; te van a enseñar a estas alturas lo que es un portal
a mi me pasa lo mismo que tengo la sensación que gente que lo unico que a vendido a nivel residencial es su piso y en vacas gordas y quieren dar lecciónes
un poco mas y se me olvida el emoticón
[...] En relación al post de Adaix Inmobiliaria| 10 cosas que debes saber sobre El Mercado Inmobiliario [...]
[...] aportada en el blog de Inmobiliarios 2.0 (en los artículos de William Revilla, Adaix, Moisés Ruiz, Javier SIerra y Gregorio Estévez entre [...]