¿Qué debería hacer AEGI?
( Ver también: "AEGI-Introducción" y "El futuro de la industria inmobiliaria III-Las Asociaciones" )
He traído una curiosa sensación de la reunión que tradicionalmente tenemos en Suiza, en Enero, todos los Directores Regionales de RE/MAX en Europa (eso soy yo, Regional Director of RE/MAX Spain).
Es una sensación que me gustaría compartir con los asiduos a este foro y es la siguiente: "La industria de la intermediación española puede llegar ser, en tres o cuatro años, la industria inmobiliaria más avanzada de Europa".
Es una afirmación muy atrevida que quiero explicar.
En primer lugar confieso que yo habría sido el primer escéptico ante esa idea hace unos pocos años. Más bien pensaba lo contrario. Acostumbrado fundamentalmente a contemplar cómo eran las cosas en USA y en Canadá, me parecía que aquí faltaba todo: tradición, profesionalidad, regulación, licencias, formación, sistemas, colaboración, etc. (lamento si alguien se siente ofendido). La prueba más clara era que en Norteamérica cerca del 90% de las transacciones de segunda mano eran hechas con la intermediación de un profesional y sin embargo en España estábamos muy lejos seguramente de alcanzar el 50%.
Los mercados europeos no los conocía tan bien, pero en la mayoría de los países occidentales había un sistema de licencias, solían tener una o dos asociaciones que representaban a la totalidad o a una mayoría de los profesionales, etc. No tenían la misma situación que en Norteamérica pero yo diría que. aún así, España estaba claramente en el furgón de cola.
¿Por qué ha cambiado mi percepción? Primero porque durante los últimos dos años he sido testigo de los cambios que han ocurrido entre los inmobiliarios españoles (o al menos entre buena parte de ellos). He visto aparecer el interés por la colaboración (y los MLS), el empeño por crear asociaciones, por trabajar con "exclusivas" (compartidas), por formarse, por usar tecnología, etc. Hemos visto todos (al menos en este foro) el ANSIA por cambiar y mejorar.
Dionisio Escarabajal repite siempre un dicho inglés: "la buena mar no hace buenos marineros", y aquí hemos sufrido, más que nadie en Europa, la Tormenta Perfecta del mercado inmobiliario. Y no tenemos detrás casi nada que salvar, porque seguramente la nuestra era una de las industrias menos profesionalizadas, que vivió unas circunstancias engañosamente favorables.
Ahora la desventaja se convierte en ventaja, porque la segunda razón que explica mi cambio de postura es que en la mayoría de los países de Europa Occidental que sí tenían algo más parecido a una industria inmobiliaria organizada, ésta era muy tradicional y lo sigue siendo; y van a tener más difícil cambiarla.
Concretamente en el aspecto más importante para el desarrollo de una industria avanzada, la cooperación universal con sistemas de MLS, me ha parecido ver que van mucho más despacio de lo que yo creía.
Pienso que nosotros estamos siendo "más americanos" que nadie; y eso es muy bueno. Ese es el modelo que hay que seguir y del que hay que aprender.
Por eso me parece tan positiva la labor que se está haciendo con CRS y el impulso de UCI para que muchos asistan a Sellabration. Me parece también importante el acercamiento que AEGI lleva haciendo desde hace años a la NAR (esa es una fuente de posibilidades para el futuro), y en general os merecéis un aplauso todos los que trabajáis para cambiar las cosas.
¿Qué es lo que puede hacer fracasar tan optimistas perspectivas? Sin duda, la falta de cooperación entre todos.
Solo si colaboramos podremos llegar a conseguir grandes resultados, pero eso significa superar egos y antagonismos (en un país en el que el pecado capital es la envidia).
Dicho todo esto me gustaría invitar a todo el que quiera para que continúe expresando su opinión sobre cual habría de ser el papel de AEGI en el escenario de los próximos años.
El post anterior era "AEGI – Introducción" donde hablamos de la historia y la realidad de AEGI. Aquí me gustaría hablar de propuestas para el futuro. Para el futuro lejano y para el futuro más cercano.
Para empezar quiero proponer aquí una idea que me ha surgido de los comentarios de ese post. Tal vez AEGI debería focalizarse y orientar sus servicios hacia las Asociaciones Locales o Regionales (evntualmente Autonómicas). Quizás éstas deberían ser sus "clientes" principales, en lugar del inmobiliario individual del que seguramente está demasiado lejos. De una forma parecida a como está ocurriendo con ACEGI de Canarias o con la Asociación de Baleares, las asociaciones más locales deben pasar a ser los clientes principales y las auténticas "propietarias" de AEGI.
Quizás ésta sea una idea que merezca ser desarrollada.
( Ver también: "AEGI – Introducción" y "El futuro de la industria inmobiliaria III – Las Asociaciones" )
AEGI debería ser: FEDERACION DE ASOCIACIONES INMOBILIARIAS, allí donde no tenga implantación para que generar un minifundismo?, lo lógico es ayudar a potenciar la asociación inmobiliaria local, ellos tienen la cercanía a su mercado y AEGI la cobertura estatal e internacional, se juntaría el hambre con las ganas de comer.
Para mañana es tarde.
Desde luego, eso es la NAR. Claro que no es la NAR la que “hizo” Asociaciones Locales, sino que fueron las Asociaciones locales las que “hicieron” la NAR. No se si es mas facil hacer una Asociación de Asociaciones Locales partiendo de una Asociación de Empresarios, o hacerla partiendo de cero.
Las asociaciones locales tienen la palabra.
¿Por cierto, que hay de esa Asociación Empresarial que han creado los APIs?
Bueno, Fernando, yo no estoy tan seguro de eso.
Hablo de memoria pero creo recordar que cuando se creó la NAR en 1908, se hizo en una reunión de 17 asociaciones "regionales" que existían entonces. Entre éstas había algunas asociaciones locales y también algunas asociaciones estatales e incluso alguna de tamaño intermedio.
La inmensa mayoría de las 1600 (o algo así) asociaciones locales que forman parte de la NAR, y la casi totalidad de las Asociaciones Estatales (Asociación de Texas, de Florida, etc) no existían cuando se formo la NAR. Se fueron creando posteriormente por emulación e impulso de la propia NAR. Así que no es tan fácil decir qué fue primero, si la gallina o el huevo.
Más parecido quizás a nuestro caso, (por tamaño) sería como nacieron las Asociaciones de los Estados. Aquí hay diversidad. En algunos casos se crearon primero algunas asociaciones locales o regionales en esos estados y más tarde nació la Asociación Estatal correspondiente, y en otros casos lo que nació primero fue la asociación Estatal, y solo más tarde aparecieron asociaciones locales.
Yo creo que lo importante es hablar entre todos los que estamos interesados y empujar para adelante y no perderse en la discusión de si son galgos o son podencos.
A eso me refiero; a que lo importante es que se creen asociaciones locales totalmente autónomas, con poder para asociarse libremente con otras de mayor ámbito de representación y menor ambito de decisión. Esta es la base de la organización federativa, frente al crecimento por delegación.
Hace un tiempo Moisés le decía a Javier que se notaba que era matemático: a mí en esto de las estructuras organizativas se puede notar mi formación como arquitecto, o quizás mis estudios en la Facultad de CIencias Políticas y Sociología, que dejé en 4 de carrera, y que algún día espero terminar… Lo que un matemático pueden despreciar como discusiones académicas de galgos y podencos, para otros puede tener mucha transcendencia
Diste en la clave Javier, lo importante es ponernos a trabajar todos juntos desde todos lados, ya hace tiempo que lo digo yo por estos lares, espero que tu tengas mas suerte con ello, porque parece que aqui se hace de 0 o no vale. el trabajo realizado anteriormente parece que a algunos no les interesa. Incluso las reuniones tienen que ser organizadas por tal o cual persona.
Trabajemos juntos pero no revueltos, ordenadamente, partiendo de unos objetivos claros.
La verdad es que lo del orígen de la NAR por unión de dos Asociaciones Locales en Chicago me lo había contado Toni Sherman, que es la responsable internacional de CRS, y que ha sido en el pasado Presidente de CRS y Presidente de la Asociación de REALTORs de Chicago. Se ve que se quería apuntar todo el mérito a Chicago. Me picó la curiosidad lo que me corrigió Javier, siempre tan preciso en estas cosas, y le he echado un vistazo al libro Centennial, editado por la NAR con motivo de su centenario, y que yo tengo dedicado por el Presidente al que le toco ese año, Dick Gaylord. (Para quien no lo sepa, en estas organizaciones el presidente se cambia cada año, para que nadie se apalanque en el sillón).
En 1858 se fundó la primera Asociación Local de REALTORs, en Baltimore, Asociación Local que aún existe. Fueron muchas las que le siguieron, y hubo que esperar 30 años para el primer intento de creación de una Asociación que agrupase las existentes en una nacional, en Birmingham Alabama, que solo duró dos años. En 1904 se formó otra, pero solo duró un año. En 1907 la Asociación Local de Portland, Maine, convoca una reunión a la que acuden 7, y proponen hacer una del más amplio nivel posible, en un sitio más céntrico, y eligen Chicago. Se invita a 45, y acuden 120 personas, representando a 19 Asociaciones Locales de una ciudad, entre ellas la de Los Angeles, además de una Federación de Asociaciones Locales que entonces ya existía en California. Dol Asociaciones Locales más, de Boston y de Portland, Maine, no pudieron acudir en el último minuto pero se adhirieron.
Así que 70 años después de que se crea la primera Asociación Local, una serie de Asociaciones Locales crean la NAR, y la de California, básicamente para unificar criterios hacia objetivos comunes.
Hay en el libro un breve artículo sobre lo que ellos llaman "The Three Way Agreement" y que yo llamaría el Acuerdo de Triple Pertenencia, que explica cómo en Estados Unidos no puedes hacerte miembro de la NAR o Asociación Nacional ni de la Asociaciación de REALTORs de tu estado: tienes que hacerte miembro de la Asociación Local que quieras y, de forma automática, pasar a obtener la pertenencia a la Asociación de tu Estado y la NAR. La cuota la pagas a la primera, y esos dioneros luego se distribuyen de abajo a arriba.
Como el artículo me parece muy interesante, lo voy a traducir y colgar en cuanto pueda.
He tenido la suerte de conocer y poder absorber del conocimiento de muchos de los que aquí escriben, Entre ellos Javier Sierra. Con quien he hablado sobre asociaciones mucho. Mi agradecimiento a él, como a otros muchos. He notado como escuchándolos mi nivel de ignorancia ha descendido bastante.
Nuestra decisión de incorporarnos a AEGI yo creo que no fue fácil, pero tampoco fue difícil. (Digo esto porque la decisión de apuntarte a lo único que existe que es parecido a lo que eres, no es muy difícil.) Sin embargo el camino está siendo duro. Tanto como posiblemente deba ser.
AEGI, y evidentemente lo sabe, necesita adaptarse o reinventarse. Y en ello están o estaremos si la mayoría queremos. Posiblemente como muchas organizaciones de este tipo avanzan de equivocación en equivocación hasta que dan con el camino. Pero para mí lo más importante es que camina. Prefiero algo que medio funciona antes que esperar a tener el mejor plan del mundo.
Lo que si me preocupa es la velocidad de crucero que llevamos en las asociaciones locales y sobre todos en las que deben estar inmediatamente por debajo de una nacional, las asociaciones autonómicas. Todos criticamos lo que hace AEGI, y yo me pregunto ¿Donde están las asociaciones locales? También nuestros asociados de base deben exigirnos que caminemos, y no solo en las mls, hay muchos caminos por andar. Y también me pregunto ¿Dónde está la masa ingente de profesionales o empresarios que tienen la responsabilidad de organizarse para crear un modelo de negocio perdurable?
Miremos a AEGI y critiquémosla, pero mirémonos también cada uno de nosotros y preguntémonos que podemos hacer por nuestro sector.
Es verdad que hay mucha gente moviéndose, ejemplo muy bueno es ACEGI que ya tiene unos cincuenta y tres asociados, (con todos sus fallos que son muchos.) y como AFILIA o AINA o la asociación de Baleares y otras que están empezando a funcionar, pero que en la mayor parte de los casos son bastante pequeñas o muy localizadas Esto es bueno para las mls pero la dimensión local en este país no permite tener suficiente representatividad para conseguir de las administraciones y de la sociedad lo que necesitamos.
Estoy con Javier en lo que comenta muchas veces, y me consta que cree, que la Asociación nacional, la que sea, pertenecerá a las asociaciones locales que darán su representación a la regional y esta a la nacional. Por lo tanto la directiva nacional estaría formada por los puestos que emanen de las asociaciones locales hacia arriba. Pero la mayor parte de las asociaciones autonómicas que existen en España las ha puesto en marcha la propia AEGI (con bastante desacierto por cierto.) Pero donde están las de base?
Con Rafa me une una relación de aprecio muto, y alguna diferencia en los criterios, convenientemente amortiguada por el respeto.
Una cosa que nos diferencia de los americanos es que ellos son muy pragmáticos; primero resuelven su problema inmediato, se organizan entre los que se ven todos los días, y 70 años más tarde empiezan a pensar sobre la conveniencia de unir esfuerzos para plantear posturas comunes frente a la opinión públicay los poderes públicos. Aquí no, aquí queremos pasar directamente desde la Edad de Piedra hasta el Siglo XXII y dos años más tarde ya nos deprimimos por lo lentos que vamos. Bueno dos años no,que hace un año ya me lo andabas diciendo.
Recuerdo la primera vez que hablamos de esto y yo te decía si no sería mejor empezar desde Las Palmas, y me decías algo muy típico: puestos a hacer algo, hacer algo grande. El viernes pasado se lo contaba a otro que está en el mismo momento y me decía casi lo mismo, y lo decía lo mismo que te dije: todo por sus pasos: oy el de hoy, mañana el de mañana, y pasado el de pasado. Vísteme despacio que voy con prisa, que dice e refranero, y piano piano se va lontano, que dicen los italianos, etc.
Hay dos etapas fundamentales. Una es resolver tu negocio, organizar tu casa, arreglar tu empresa, regularizar tu forma de trabajo, fomentar y posibilitar la exclusiva. Es una enorme tarea. La otra es obtener representación ante los poderes púlicos, obtener financiaciones, imponer tu opinión a los legisladores…
Rafa, no te disgustes porque haya mucho Sancho Panza que quiera primero llenar la endorga antes de ir a matar gigantes, o molinos, o lo que sea. Benditos Sancho Panzas que se conforman de momento, de momento, en generar en su casa las estructuras de cooperación que les permitirán plantarse dignamente ante los compradores y ante los vendedores, y trabajar honestamente sin tener que andar sorteando los hachazos de unos y otros, y trabajar como representante únco de su cliente, y a cooperar eficientemente con los otros colegas para dar un mejor servicio. ¿No es un reto suficiente, grande, ambicioso…?
Foco. Concentrémonos en el objetivo del momento, que bastante complicado es. Seamos inmobiliarios primero, y cuando lo consigamos, el que quiera que se haga político.
Fernando muchas veces tiene razón y en esta ocasión más, yo siempre tengo prisa, sera por lo de tener una hora menos.
Espero que no tengamos que esperar ahora 70 años para hacer otras cosas, antes no se hacian las cosas mas rapidas porque no podian, no tenian las herramientas necesarias para hacerlas, (tecnologia y comunicación), no tenian ni fax.
Ahora las cosas se pueden hacer mas rapidas, mejores y mas de una a la vez.
En eso si estoy de acuerdo contigo, primero arregla tu casa.
Sí, debe ser esa hora menos que siempre estáis intentando recuperar. Pero fíjate que los americanos llevan más horas de diferencia, y no se agobian.
Rafa1 y Rafa 2; las cosas importantes se siguen haciendo al mismo ritmo. La eyaculación precoz sigue siendo una disfunción, y los niños siguen tardando 9 meses en venir de París.
Estoy seguro que entre 70 años y 7 meses, encontraremos un punto medio adecuado.
Lo prometido es deuda
En abril de 2004, la Asociación nacional de Realtors sobrepasó el millón de miembros por primera vez en su historia, y eso no quedó allí. A principios de 2007 el número de miembros superaba el millón trescientos mil.
Tres factores contribuyeron a un crecimiento tan sorprendente de un 45% solo en cinco años: el enorme aumento de las ventas, el creciente reconocimiento de los REALTORs como profesionales, y lo que se conoce como el “Three Way Agreement” (Triple Pertenencia) que ha sido parte de la estructura de la Asiciación por más de 70 años.
El Acuerdo concede a las asociaciones locales y estatales el derecho de usar el término REALTOR en su nombre. También les autoriza a conceder el título REALTOR y REALTOR Asociado a sus miembros individuales. A cambio, las asociaciones estatales y locales aceptan la carga de garantizar la pertenencia en los términos acordados, y suscribirse y mantener el Código Ético. Cada Asociación Local se obliga asimismo de mantenerse como miembro de la asociación de su estado. En pocas palabras, mediante la Triple Pertenencia, la NAR forma parte de una federación en la cual la pertenencia a una de las organizaciones, está ligada a la pertenencia de las demás.
Todo esto produce una sinergia, estabilidad, y fortaleza en el sistema, como escribió el Presidente de 2004 Walt McDonald en la Revista REALOR de Mao de 2004. “La Asociación Nacional, la Asociación del Estado, y la Asociación Local trabajan juntas para obtener beneficios para sus miembros de una manera que ninguno de ellos podría conseguir por separado”.
Como ejemplo del poder de ese acuerdo están los esfuerzos de ayuda en las situaciones de desastre que se han producido a principios de esta década del nuevo siglo. Solo mediante email a los miembros de las asociaciones de los estados y locales se han recaudado 15 millones de dólares para las familias del ataque terrorista a las Torres gemelas, para el Tsunami del Sur de Asia, o para las víctimas de los huracanes en el Golfo en 2005.
En la esfera política es donde el poder de este esquema se nota diariamente. Al unir sus fuerzas, las asociaciones nacionales, estatales y locales recaudan millones de dólares cada año para el Comité de Acción Política de los REALTORs y genera miles de cartas para el Congreso en asuntos que afectan a los profesionales y a los propietarios. La Revista FORTUNE que durante una serie de años ha llevado un ranking de las 25 principales organizaciones de presión política o lobbies en Washington, ha incluido a la NAR de forma sistemática, y en 2001 fue el número 9.
La Confederación de REALTORs es un modelo que a otras organizaciones nacionales les gustaría seguir. El presidente de 2002, Martin Edwards, recuerda una reunión en 2001 con Bill Frist, senador de Tennesee que fue Líder de la Mayoría del senado de 2003 a 2007. Edwards estaba contando a Frist cómo la asociación mantenía una firma oposición a que los bancos entrasen en el mundo de la intermediación inmobiliaria. Al terminar, Frist le pidió que se quedara un rato.
Frist, que era cirujano, le contó a Edwards que él había participado en los grupos de representación política de los médicos a nivel nacional, y se maravillaba del nivel de cooperación que se mantenía dentro de la profesión inmobiliaria. “Cómo lo habían conseguido los REALTORS? Cómo si si yo hago algo en Washington, oigo hablar de ello en Menfis o en Nashville tan deprisa?” recuerda Edwards que le prguntaba. “Le conté lo del Three Way Agreement”…
…En 1978 el Three Way Agreement se reforzó con una reforma de los reglamentos que impuso que la entrada de las cuotas de los miembros debía hacerse a través de las asociaciones locales. Desde ese momento, ningún miembro individual pagaría directamente a la NAR.
En 1980, un artículo titulado “Afirmando los Cimientos” Bill North, entonces asesor jurídico de la NAR, dijo que este cambio garantizaba que todos los servicios que prestaba la NAR, de esta manera estarían compartidos equitativamente. Llamó a las Asociaciones Locales “los cimientos de la familia REALTOR y la clave de la confederación”.
El cambio introducido en los estatutos simplificaba la recolección de las cuotas para la NAR y hacía que la Asociación fuese una fuerza más potente, no solo en Washington, sino en todo el país y en el mundo.
En Julio de 2000 Kevin Milligan, el Director de “Member Policy” resumió limpiamente el valor del Three Way Agreement. “La estructura federada permite a la organización de los REALTOR el uso de sus recursos conjuntos y sus influencias para conseguir influir sobre los poderes públicos con una voz unificada y potente, estableciendo unos niveles de actuación adecuados para una actuación ética, y contribuyendo a la mejora del sector”.
Gracias, Fernando. He explicado este esquema muchas veces pero no lo había visto nunca tan bien expuesto.
Mi intención siempre ha sido que en España lleguemos a organizarnos de una forma parecida.
Los americanos le llaman "grassroots", las raices de la hierba, y se refieren a que en esa hierba tan bonita que vemos y en la que nos tumbamos, lo importante no es lo que se ve, sino lo que está debajo, que no es tan bonito ni brillante, pero crece hacia abajo y busca los nutrientes que hacen que esas hojillas sean tan bonitas.
En España hacemos una organización y ya estamos buscando la manera de controlar, de evitar que se nos suban a las barbas, de que no vengan a decirnos lo que hay que hacer o dejar de hacer. Tememos el poder de las raíces, y no nos damos cuenta de que solo puede tener poder real una organización que hunde sus raices en el trabajo del día a día de la persona, y que reconoce esa como su pieza clave.
Esa es la grandeza de una organización como la NAR, o como CRS. En España no va a pasar mucho tiempo antes de que establezcamos los Local Chapters que transmitan esta filosofía, y nos traigan las ideas y necesidades de los miembros de CRS.
Me entrevistado recientemente con responsables de AEGi y traigo buenas noticias: la voluntad aperturista y de colaboración demostrada por Javier Sierra en este blog y en conversaciones personales, se extiende a AEGI.
Hemos hablado de:
- unos mínimos sobre los que se fundamente la MLS en España,
- un modelo de datos estandar para el sector,
- de puesta a disposición de quien lo requiera de planes de formación,
- de apoyo en el proceso de colaboración entre inmobiliarios,
- de informar sobre programas de gestión que cumplan los requisitos para trabajar con el sistema de exclusiva múltiple
- de la labor de certificación / homologación y de la creación del "sello de calidad" inmobiliaria
Puede que en estos momentos se den las condiciones más favorables para que los profesionales del sector remen a la vez hacia un mismo destino.
Mucho se habla del sistema regulador americano y se le compara con el de aquí. Hasta ahora tenía que creer lo que oía, pero al fin tengo una referencia de primera mano, gracias a un amigo de Los Ángeles que es broquer de su propia oficina con 17 agentes que colaboran con él.
Después de largas conversaciones frente a un buen vino en un conocido restaurante de Ibiza, me comentó varias cosas algunas de las cuales resumo aquí:
1.- La autoregulación.
Es falso que exista una autoregulación del sector en EEUU, se regula vía REC que es una comisión de ámbito nacional con delegaciones "independientes" estatales que regula la profesión y es de obligado cumplimiento para poder ejercer. Regula tanto a brokers como a los agentes y para acceder hay que realizar una formación mínima, pasar unos exámenes, realizar unos cursos de formación periódicos, pagar unas cuotas y un seguro de responsabilidad civil.
Existen más de 2.000.000 de licencias, lo cual es una barbaridad, existe una licencia cada 100 habitantes más o menos, si bien muchos la mantienes para poder cobrar cuando envían a alguien a un inmobiliario en activo ya que la única manera legal de cobrar comisiones es pagar la cuota.
Su principal función es operar como una "macro oficina" del consumidor con potestat sancionadora, (pudiendo retirar temporal o definitivamente la licencia) que defiende a los particulares frente a los posibles abusos de los profesionales. Realizan "inspecciones" y recogen reclamaciones de los particulares y de los profesionales frente a otros profesionales por operar fuera de las normas de la comisión.
2.- El profesional.
El profesional se debe a su cliente, tanto si es vendedor como comprador, pero no opera como intermediario único de las dos partes salvo autorización expresa ya que podría entrar en conflicto de intereses y perjudicar a una de las partes.
3.- La NAR
Es una asociación profesional muy politizada que "representa" de modo piramidal a las asociaciones locales y estatales, ésta sí que se autoregula y "defiende" los intereses de los profesionales, regula sobretodo las relaciones entre profesionales y en su base están las MLS locales. Teóricamente es de suscripción voluntaria, pero sólo en apariencia ya que si no se pertenece a ella, se dificulta o se prohíbe directamente la pertenencia a las MLS.
Falsean sistemáticamente las cifras de pertenencia ya que incluyen no solo a los inmobiliarios sino también a tasadores, administradores de fincas, incluso a intermediarios financieros y técnicos de inspección de la vivienda, aúnque por ley no puedan realizar dichas funciones simultáneamente. Muchos de ellos mantienen una doble filiación a distintas asociaciones de un modo "alegal" (suponiendo que exista este palabro)
Tiene alrededor de 1.400.000 asociados que pagan religiosamente su cuota, ahí se puede ver el increíble poder económico que tiene. Su cúpula es elegida por los propios asociados, si bien siempre gira alrededor del mismo grupo de afines.
Cosas buenas; tienen un rígido código ético de obligado cumplimiento y quien no lo sige puede llegar a ser expulsado, con la consiguiente limitación de acceso a las MLS.
4.- Las MLS
Son asociaciones locales que pertenecen a los asociados y que en algunas ocasiones, (cada vez más) disponen de un servidor tecnológico que se encarga del mantenimiento de las plataformas informáticas. Existen grupos empresariales que intentan aglutinar a nivel regional, estatal incluso nacional el control de las MLS, si bien el nucleo de poder sigue en manos de las asociaciones locales, la NAR, mantiene al respecto una actitud ambigua.
5.- Los Bancos.
Aquí si que me sorprendió. La NAR mantiene un fuerte pulso con los legisladores para mantener la prohibición de los bancos de comercializar directamente sus carteras de inmuebles, si bien lo hacen de un modo encubierto, siempre deben (o deberían) pasar por un profesional.
De modo que si bien la mayoría de los profesionales se autoregulan en sus relaciones "internas", todo lo demás esta perfectamente legislado, e igual que aquí hay opiones para todo los gustos, tanto a favor como en contra, pero lo que es cierto es que no es un todo vale y cualquiera puede que existe aquí.
Vicent; Este comentario merece una entrada tuya como post.
Si me invitas a vino en un conocido restaurante te regalo un libro SOLD. Te lo llevo a Barcelona… o a Valencia.
Sobre la autorregulación de la que hemos hablado aquí, nos referimos más bien a nuestras relaciones entre los profesionales. Como bien dices, la NAR tiene su Código Ético, y el que se lo salta se queda en una esquina, porque para trabajar tienes que cooperar. Esto crea de hecho una red de control social muy efectiva, más incluso que las REC y o la NAR.
En cuanto a las REC que mencionas, son las que promulgan las ley que regula las transacciones inmobiliarias y los requisitos para solicitar y mantener una licencia de agente o broker. No son de nivel nacional sino estatal, y de hecho en algunos sitios se llaman REC de Real Estate Commission y en otros como California se llaman DRE de Department of Real Estate. Las leyes y requisitos también pueden cambiar algo de un estado al otro.
Con respecto a lo que dices de la agencia (representar a una de las partes) frente a la mediación (ayudar a ambas partes a llegar a un acuerdo válido para ambos), es un tema muy importante. Mientras que el broker hace más mediación (transactional broker) el comercial o agente tiene más tendencia a "representar" a su parte. La representación por el sistema de agencia (agente del comprador y agente del vendedor) es fundamental para la cooperación. En esto es en una de las cosas en las que no están igual en todos los estados: hay algunos en los que solo se puede mediar en ocasiones especiales y con mil precauciones y advertencias y con autorizaciones expresas, y hay otros estados en los que no son tan estrictos. La tendencia desde luego es hacia extender lo que se conoce como agencia exclusiva: el agente representa en exclusiva a su cliente. La NAR defiende y recomienda a sus miembros el encargo en exclusiva y el trabajo en agencia exclusiva.
Totalmente de acuerdo sobre la politización y la ambigüedad de la NAR según se va ascendiendo en la pirámide. En las asociaciones Locales se ocupan de la herramientas y los problemas del trabajo diario, y a nivel nacional la NAR se ocupa de influir a los legisladores y organizar grandes negocios. La aparición de las nuevas tecnologías les han dado muchas ideas al respecto, no todas buenas
El tema de los bancos creop que no te lo han explicado bien del todo. En Estados Unidos, para cobrar por vender una propiedad que no sea tuya, tienes que tener licencia del estado como agente o broker, o en algún estado y alguna ocasión, si eres abogado y actúas en representación de tu cliente. Naturalmente, los bancos pueden vender sus propiedades directamente, porque son suyas. Lo que no pueden es pagar dinero por vender una propiedad, y ni siquiera podrían dar un bonus a un empleado suyo por haber vendido una propiedad del banco. naturalmente, una labor comercial sin incentivos, realizada por un "funcionario" que solo cobra su sueldo, es bastante impensable allí…
Todo esto liga con el llamado Big Grab, que es una lucha permanente que la NAR mantiene con los bancos que quieren que se revoque una ley que se puso en marcha tras la Gran Depresión, por la cual una empresa del sector financiero no podía actuar en el sector comercial, y viceversa. A ellos les preocupa mucho que los bancos se pongan a hacer redes. como por ejemplo hay en UK. Yo creo que les preocupa la imagen de solvencia, y la línea de contacto permanente que tienen con el cliente potencial, que les facilitaría enormemente el farming y todo eso.
Si hay algún error, seguro que no es por que me lo explicaron mal, sino a mis precarios conocimientos de Inglés al estilo Tarzán y el acento americano
Según tengo entendido, o corregirme si me equivoco, existe una comisión nacional que regula los mínimos y luego cada estado regula con independencia de los demás. La cabeza visible es nombrada directamente por el Gobernador ( lo q
que aquí sería un cargo de confianza)
Lo de los bancos seguro que lo entendí mal.
Por supuesto que tienes un vino pagado, de hecho nos veremos pronto en Barcelona y el libro lo quiero dedicado
No se que ocurre con el intro que me salgo.
En cuanto a la representación es el sistema que opera en la MLS de mi amigo, si bien el broker si puede realizar labores de mediación, siempre con autorización expresa.
Existen muchas garantías adicionales:
Además de la obligación de trabajar en exclusiva compartida (si bien cada MLS puede regular internamente los modos de trabajo) se suele pedir una inspección técnica de la vivienda que es vinculante y si se detectan deficiencias, éstas deben constar expresamente o pueden dar lugar a repercusiones legales.
No existe nada a nivel federal, salvo ciertas leyes como la que prohibe a los bancos entrar en la intermediación, o la RESPA que prohibe a los inmobiliarios cobrar comisiones por gestionar hipotecas, etc. La regulación de cada REC o DRE o lo que sea varía, pero normalmente el director es una persona de prestigio, a menudo un inmobiliario reespetado pero no siempre, y la nombra a dedo el gobernador del estado.
Una cosa curiosa, estas leyes son diferentes en cada estado, pero el Código Ético de los REALTORS es el mismo para todo Estados Unidos.
Otra cosa curiosa: la regulación estatal y los REC surgen mucho después que la NAR, y a petición de ésta.
Como te digo, los "agents" o comerciales (que son autónomos a comisión pura y dura) son los que trabajan o bien para el comprador o bien para el vendedor. Una vez que tienen una oferta de un comprador aceptada por el vendedor, entonces los agentes les llevan a la mesa del broker a firmar el contrato de compraventa y hacer la entrega de dineros. Allí no estan sentados dos brokers, uno por parte de cada uno, sino uno solo que es el "transactional broker", o broker de la transacción, que es siempre el del agente del vendedor. Esa persona hace casi casi el papel de nuestro notario: se asegura de que todos los papeles están bien, de que la oferta está bien redactada, el contrato está redactado correctamente y según la oferta, los dineros entregados son suficientes para cubrir los gastos de inspección de la vivienda, las tasaciones, la petición e inspección, etc.
En algunos estados eso se hace en el despacho de un abogado. En ningún caso el "transactional broker" puede recomendar o aconsejar a uno u otro sobre precios o condiciones para evitar ponerse de parte de uno o del otro. Simplemente dice lo que es legal y lo que no.
En cuanto a la inspección, a nadie en USA o en UK, en su sano juicio, se le ocurriría comprar nada sin una inspección previa de la propiedad y del título de propiedad. Si surge algún problema, algo que no esté en buenas condiciones operativas, o hay una plaga de no se qué, o una acumulación de gas no se cual, o la cubierta necesita que le cambién la impermeabilización, entonces tienen que discutir quien paga eso, si se descuenta del precio… o si se deshace la operación. Allí están de nuevo los agentes negociando y renegociando.
Por ese motivo hay quien recomienda que se haga una inspección previa en el momento de la captación para evitar sorpresas o problemas, aunque que yo sepa eso no es obligatorio en ningún estado. El problema es que si algo aparece, entonces el agente está obligado a advertirlo a cualquier comprador que aparezca, a riesgo de que le quiten la licencia o incluso le puedan pedir daños y perjuicios. Por ese motivo hay mucha gente que no lo recomienda, porque aunque ahorra algunos disgustos y ante el comprador es un problema menos, de alguna manera te puede poner en una posición incómoda con tu cliente.
¿Interesante? Asi lo espero