El autor de esa expresión es el Profesor de EconomÃa de la Universidad de Barcelona y Experto Inmobiliario, D. Gonzalo Bernardos. Se la escuché tan sólo hace unos dÃas en la presentación de los planes de Formación de AEGI AndalucÃa, en la que como plato fuerte, el profesor Bernardos presentó una ponencia titulada: Expectativas del sector frente a la Crisis.
Tanto la forma de exposición como el contenido tuvo una excelente acogida por los inmobiliarios andaluces que allà se encontraban. (De esta reunión puede encontrarse más información en distintos medios como por ejemplo en www.inmodiario.com) Pero nosotros sólo comentaremos aquà un estimulante aspecto de la reunión. Veámoslo.
Uno de los argumentos utilizados por el profesor Bernardos podrÃa presentarse asÃ:
â€Muchos de los inmuebles construidos en el pasado no van a tener demanda, en mucho tiempo, a pesar de que su precio de venta sea objetivamente barato.â€
Este argumento chocará sin duda con todos aquellos que creen que basta con bajar el precio de un inmueble para que éste encuentre comprador, pero ésta es la tesis –que yo también comparto- del exitoso profesor. Estos inmuebles serÃan los candidatos a la ciénaga.
A los inmobiliarios no deberÃa sorprendernos esa tesis pues la misma no es sino consecuencia del Método Racional de Venta (Método SPIN) que utilizamos algunos para la Venta Inmobiliaria y en la que la percepción global de la oferta que ofrecemos nosotros, por el comprador que quizás diga sÃ, contempla muchos otros aspectos distintos al Precio como factores condicionantes de su compra. En la Venta Personal Inmobiliaria el precio es importante pero no lo es todo, como bien sabemos.
A partir de este punto podrÃamos pasar a razonar el párrafo anterior pero esto nos alejarÃa del tema expuesto por el profesor Bernardos en esa charla. Asà que volvamos a la ciénaga, dejando la justificación teórica de aquel aserto para otra serie de postales.
¿A qué inmuebles puede estar refiriéndose? ¿Cuáles pueden ser los que pueblen la ciénaga de Shrek?
¿Qué edificaciones pueden estar en esa situación en la que los precios baratos no disparan la conducta de compra?
Aunque el profesor Bernardos expuso algunos ejemplos de este tipo de inmuebles, su comentario detallado no era objeto de la conferencia, pues en ella se trataban de otros muchos aspecto del sector inmobiliario en estos momentos y sólo la utilizó, en algunos momentos, como referencia del comportamiento de la Demanda y, más tarde, como estrategia a evitar por las inmobiliarias a la hora de la Captación de Inmuebles.
Este concepto –alumbrado por Bernardos- me parece tan importante que no he podido dejar de pensar en él desde que lo escuché, pues pone luz –y nombre- a un aspecto muy poco descrito como es que en la actualidad hay un cierto número de inmuebles “invendibles†a un cierto plazo más o menos largo. Quizás es tan evidente, que por eso no hemos tomado cuestión de tan importante aspecto y ha hecho falta alguien para recordarnos que muchos de los inmuebles a la venta, están “empantanadosâ€
Por eso, pensando en las preguntas anteriores y a manera de ejemplo, creo que “los inmuebles de Shrek†podrÃan ser aquellos que:
a) No tienen una localización preferente. Y en este apartado podemos considerar inmuebles situados en zonas marginales, en barrios en los que las lacras de la droga, violencia, prostitución, etc., hayan plantado sus raÃces en ellos. También incluiremos a aquellos situados en zonas muy alejadas del centro con problemas de acceso al barrio o transporte al centro, los que estén en áreas deprimidas económicamente, con tensiones raciales, alta incidencia del paro, violencia de bandas, etc.
Pero incluso en buenas situaciones generales, podemos encontrarnos con inmuebles en situaciones peores que las de otros lugares próximos (por ejemplo, estar en tercera lÃnea de playa frente a los situados en primera) lo que hará que inmuebles bien situados tengan una mÃnima respuesta por otros factores de “encharcamientoâ€.
b) Aquellos que no tienen un valor de singularidad, por ejemplo un inmueble que teniendo una buena localización sea igual que otros miles de inmuebles semejantes que están alrededor suyo. Imagine el lector la situación de un apartamento en la costa, dentro de un complejo muy publicitado en el pasado, y que es igual que otros miles apartamentos del mismo complejo, con las mismas calidades, diseño y superficie… ¿Qué posibilidades tiene de venta?
O el que esté situado en un pueblo que en nada se distingue de la decena de pueblos que están alrededor. Miles de pueblos españoles son parecidos en casi todo… y frente a estos hay otros que son auténticas joyas ya sea por los edificios de su pasado histórico ya sea por alguna iniciativa moderna que los ha significado y puesto en el mapa de lo deseable.
O en zonas de costa iguales a otros muchas zonas costeras similares.
…………….
Asà pues, la falta de localización preferente y de singularidad son dos de las primeras caracterÃsticas de los inmuebles que pueblan y poblarán por mucho tiempo, la ciénaga de Shreck.
Continuará; mientras tanto ¡siga con cuidado para no caer en élla!
Miguel Villarroya MartÃn
(1) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito mi sitio www.inmobiliari.net
