Cuando el mercado está al alza, lo recomendable es situar el precio justo un poco por encima del Valor de Mercado. Cuando el mercado está a la baja, lo recomendable es situar el precio de venta justo por debajo del Valor de Mercado.

Si lo ponemos en un nivel en el que El Mercado nos dice que nos hemos equivocado (no llamadas, no visitas, no ofertas…), tenemos que corregir de inmediato. Si las correcciones se limitan a acompañar las bajadas de mercado, es decir a mantener el precio de venta justo por encima de Valor de Mercado, podremos seguir bailando ese baile durante años… hasta que el mercado empiece a subir y te pille. El precio de venta resultante estará muy por debajo del que se habría conseguido en los tres primeros meses.

La mejor oportunidad de venta, y el mejor precio final, se consigue en los tres o cuatro primeros meses SIEMPRE… bueno siempre que el precio de venta sea el adecuado. Cuando vemos tiempos en mercado que sobrepasan esto, lo que realmente estamos viendo son propietarios que están perdiendo sus posibilidades de obtener las mejores oportunidades de venta y los mejores precios finales. Porque en mercados a la baja, cuanto antes vendas, mejor.

El que no sabe esto, y no es capaz de transmitirlo a su cliente, mal va a ayudarle a vender.

Tonitres ¿según los estudios realizados por tu empresa en la zona de influencia de tu oficina cuanto tardan en venderse las propiedades que están a precio de mercado, las cuales suelen ser las dos mas baratas de la zona?

Trabajar en exclusiva con una duración razonable, no es garantizar la venta (¿tu garantizas la venta a un año?) como bien dices garantizas la prestación de unos servicios durante ese tiempo. Si te puede pasar que te equivocaste en la valoración, también puede que el problema sea que no realizaste bien tu trabajo o que el trabajaste un producto que no eres lo suficientemente competente para trabajarlo, o que sencillamente no conseguiste el cliente adecuado aunque tu gestión fue buena, en este ultimo caso suele pasar que el cliente te renueve la exclusiva.

Nosotros damos nuestros servicios por escrito y firmamos que si no cumplimos con nuestra partes se anula automáticamente la exclusiva.

Tonitres: por definición, el Valor de Mercado es una estimación del precio por el cual cabe esperar que se encuentre un comprador bien informado en un plazo razonable. Para mí, un plazo superior a tres meses es duro, y un plazo superior a seis meses es absurdo. Entiendo que en el mercado hay propiedades que se tiran 12 meses y más: para mí son propiedades puestas a la venta por propietarios que no están dispuestos a aceptar las condiciones vigentes en el mercado, y/o están mal asesorados por un profesional irresponsable.

Es cuestión de precio: tenemos que ser capaces de saber cual es el Valor de Mercado de la propiedad que estamos captando, mostrárselo al propietario vendedor, y convencerle de la importancia de poner el Precio de Venta en el entorno del ese Valor de Mercado (igual o algo menor) o renunciar al encargo.

Uno de los artículos del Código Ético de los Realtors prohibe “hacer falsas representaciones en relación con el posible precio de venta de una propiedad“. Me parece serio y sensato.

Todos podemos equivocarnos y equivocar al propietario vendedor, pero en un mes de plazo tenemos que ser capaces de ver y aceptar el error, y reconducir la situación convenciendo al propietario para que rebaje el precio, o renunciando al encargo, aunque sea en exclusiva.

Alternativa: “Vale, creo que el precio que usted quiere poner a esta propiedad está por encima de su Valor de Mercado, así que no podremos venderlo en eso. Usted quiere “intentarlo” y yo le acepto ese derecho, con la condición de que, si en un mes no hemos tenido X llamadas e Y visitas, y al menos una oferta, le bajamos a tal otro precio. Vale? Firme aquí…”

Para mí, una cláusula de exclusiva por más de seis meses es abusiva, y por tanto nula de pleno derecho.

Oí hablar de las MLS por primera vez en 1999

¡ POR SUPUESTO QUE EN ESPAÑA SE CAPTAN EXCLUSIVAS Y SE COMPARTEN!

Ahora todos hablamos de lo mismo, bajo distintos matices, lo que es seguro es que este proceso ya no lo para nadie pero si que hay que impulsarlo entre todos.

Capta propietarios, capta propiedades, capta … en exclusiva compartida

2010 AÑO SANTO MLS
2012 FEDERACION ESTATAL DE MLS,S

……….. captar PRODUCTO. Lo que hay que captar son

a) BUENOS VENDEDORES conscientes de la situación real del mercad, motivados, y dispuestos a poner el precio que haya que poner para poder vender en un par de de meses, y

b) BUENOS COMPRADORES, con capacidad adquisitiva y/o financiación, necesitados de comprar y dispuestos a hacerlo si aparece una vivienda en precio razonable

y a eso añadirle BUENOS PROFESIONALES INMOBILIARIOS quie cerremos el ciclo

Y las compran, en la línea de lo que decía Fernando, familias realistas, con un ahorro importante, que no compraron durante el boom y que ven -con nuestro asesoramiento- que van a comprar un buen inmueble. Que, tal vez, bajará más pero que lo van a disfrutar (seguramente mucho tiempo) y que si no lo adquieren ellos lo hará otro, seguro, mucho antes de un año.

No merece la pena captar algo que pensamos que puede tardar un año en venderse. No parece serio.

¿Vamos a “trabajar” un año en una propiedad? Supongo que la única respuesta afirmativa será de quien siga a pies juntillas las 3 Ps del Marketing Inmobiliario:
Ponlo en el escaparate, Ponlo el la web, Pide a Dios que aparezca un comprador…

¿O es que está caro y pensamos que en un año dará tiempo a que suba el mercado?

No merece la pena captar producto, si no está en precio (que veamos posible la venta en un par de meses máximo) y si no es en condiciones que nos permitan “trabajarlo en serio” (exclusiva).

Más aún: no merece la pena captar PRODUCTO. Lo que hay que captar son

a) BUENOS VENDEDORES conscientes de la situación real del mercad, motivados, y dispuestos a poner el precio que haya que poner para poder vender en un par de de meses, y

b) BUENOS COMPRADORES, con capacidad adquisitiva y/o financiación, necesitados de comprar y dispuestos a hacerlo si aparece una vivienda en precio razonable

tampoco creo que tengamos exceso de oferta que realmente estén a precio.

Las MLS tienen muchas ventajas, mas de las que se ven a simple vista.