Lo que necesita una MLS (y IV).- En Marcha

Ya tenemos una Asociación Local con sus estatutos y formalizada. Ya hicimos una presentación pública, y sumamos suficientes asociados como para poder ofrecer a nuestros clientes una importante fuerza de ventas.

¿Qué es lo que necesitamos ahora?

Son muchas las líneas de trabajo, que necesitan coordinación.

Es necesario consolidar la relación entre todos, y especialmente con los nuevos asociados. Habrá problemas con la admisión de nuevos miembros. Habrá quien lo vea como un club selecto, con más gente fuera que dentro. Otros preferirán una ley de amnistía de historias pasadas,  y englobar al mayor número posible de profesionales.
Qué duda cabe que tiene que haber disciplina y una comisión de resolución de posibles conflictos. Hay quien mantiene que en un grupo, hasta que no se echa al primero, no se deja claro que no vale todo, y que pertenecer es un privilegio que hay que merecer. En Cantabria buscan la manera de que sea un tercero, quizás otra asociación, la que dirima los conflictos.

El desarrollo de las herramientas informáticas también requerirá nuestra atención. La base para nuestro trabajo en cooperación es una intranet, pero internet nos será útil para comunicar al público las ventajas de trabajar con uno de los profesionales que componen la Asociación. También es una oportunidad de presentar a esos profesionales, sus características y especialidades, lo que les diferencia de los demás.  Y también puede ser una oportunidad de presentar las propiedades que representan. Aquí tendremos que decidir qué es lo importante, y qué debemos dejar para más adelante, o para cada asociado.

Para facilitar la cooperación y facilitar la convivencia conviene homogeneizar las prácticas y formas de actuación. La formación, muy necesaria en nuestro sector, adquiere especial importancia en esta etapa de una Asociación.

La inmediata será buscar cierto grado de agrupación con otras asociaciones inmobiliarias, para buscar sinergias de otros tipos. Una de ellas simplemente será la de intercambiar opiniones  enriquecernos con la experiencia de los demás. También se puede buscar la creación de portales, y otros servicios conjuntos, buscando ampliar la dimensión de “central de compras”.

La integración en otras estructuras profesionales de ámbito superior, y las interprofesionales, también pueden ser beneficiosas, no tanto para impulsar el negocio directamente, pero sí para influir sobre los políticos que toman las decisiones que nos afectan indirectamente.

Y, naturalmente, para la obtención de subvenciones que nos permitirán conseguir cosas sin que salgan de nuestros bolsillos. Ello permitirá ampliar nuestra capacidad de compra centralizada de servicios, como los de formación o informáticos, para los que frecuentemente hay fondos.

También nos permitirá “mantenernos en el candelero” de la opinión pública, sobre todo si establecemos un plan de relación con los medios, basados en la presencia continuada mediante la difusión de contenidos y noticias,  sobre todo de información sobre el mercado en  nuestra zona de actuación. Todo esto podemos hacerlo tanto en los medios convencionales de comunicación, como en los nuevos medios sociales. Además, podemos hacer presentaciones y eventos al público, promover conferencias, etc.

Sacar adelante todas estas iniciativas obligará a una fuerte implicación de los miembros y sus comisiones, y en un momento dado puede justificar la contratación de personal que complemente los servicios externos, y la liberación” de alguno de ellos, o la contratación de personal auxiliar, o incluso de un gerente, siempre bajo el control de los asociados.

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24 comments for “Lo que necesita una MLS (y IV).- En Marcha

  1. 10 marzo 2010 at 0:38

    Estamos investigando como hacer para que nuestros clientes puedan crear sus propias redes de listados y compartirlos entre ellos. Ya ofrecemos una herramienta para gestionar clientes potenciales, inventario, contactos, publicar avisos en varios portales inmobiliarios y crear un sitio web. Me interesa mucho la idea de combinar lo que ofrecemos ahora con un MLS y que nuestros clientes decidan quienes pueden acceder a su MLS y puedan echar a quienes no sigan las reglas del MLS.
    Me interesa saber cuales son los requisitos del MLS que quiere armar para ver si hay alguna manera en la que podamos ayudarle a hacerlo.
    Gracias por la entrada,
    Eric Northam
    CEO y Fundador de EasyBroker
    http://www.easybroker.com

  2. Fernando Garcí­a Erviti
    10 marzo 2010 at 11:42

    Eric,

     Actualmente en España se están creando una serie de Asociaciones que tienen como principal objetivo cooperar formando MLSs. Para hacerlo necesitan herramientas como la que tú ofreces, pero además necesitarán ciertas funcionalidades que les permitan hacer sus estudios de mercado partiendo de un histórico de la información de propiedades a la venta y vendidas en el pasado.

    Hay varias plataformas de este tipo que ya están dando ese servicio en España.

    Aquí queda tu propuesta para quien quiera probarla y opinar.

  3. Cesar Villasante
    10 marzo 2010 at 12:27

    Un aspecto importante es que la opinión pública conozca y reconozca a la asociación de inmobiliarios de su zona.

    Para ello se están realizando:

    presentaciones públicas (ejemplos recientes como la exitosa de AIC y la que está preparando Confilia),

    informes de la situación del mercado inmobiliario (como la que está preparando Karol en Navarra),

    notas de prensa para los medios de comunicación,

    artículos en el blog de la Asociación, como el de Asivega (http://asivega.wordpress.com/) y el de Afilia, en el que anuncian la incorporación de varias inmobiliarias: http://blog.afiliainmobiliarias.com/2010/02/17/enero-2010-afilia-tambien-en-la-costa-oriental/

  4. rafatarajano
    11 marzo 2010 at 1:05

    Nuestro granito de arena, En la actualidad con mas de sesenta asociados, personal en plantilla y una sede permanente y un software desarrollado en exclusiva para nosotros creo que podemos ser un buen ejemplo de asociación. Para todos los que esteis pensando en desarrollar algo similar creo que podemos ser un ejemplo de colaboración y compromiso de sus miembros. Para los que puedan necesitar nuestra ayuda pueden conocernos en http://www.acegi.net y en http://blogdeacegi.blogspot.com/
    Para el próximo més estamos planificando una reunión con los comites locales que de forma excepcional tendrá lugar en la sede de la  Confederación Canaria de Empresario de la cual somos miembros también de la junta directiva. 
    En fin que creo que entre todos hemos hecho un gran trabajo y quiero desde aquí felicita todos los compañeros de nuestra asociación. 

  5. Fernando Garcí­a Erviti
    11 marzo 2010 at 11:15

    El desarrollo de ACEGI tiene algunas peculiaridades dignas de mención. La primera es que surge para todas las islas, que sin duda son mercados "aislados", y se desarrolla inicialmente en Las Palmas y el sur de la isla. Pronto ven que son dos mercados diferentes, que la asistencias a las reuniones es latosa, y entonces crean los comités locales. Tras un curso CRS en el que se comentan las ventajas de trabajar en cooperación, surge una asociación en Tenerife, que se apoya en Gran Canaria, pero con cierta autonomía. Me dicen que ahora ya se está poniendo en marcha Lanzarote.

    Otra peculiaridad es su rápida imbricación en las instituciones empresariales Canarias, de la mano de AEGI, al que se unieron una vez superadas las reticencias iniciales.

    Sería bueno saber cómo es el modelo en otras cosas, como si se obliga el trabajo en exclusiva, si se regulan los honorarios, qué porcentajes de operaciones compartidas se están realizando, etc.

    Muchas gracias de todas maneras por la aportación de Rafa, que entre poner en marcha su neva empresa, y atender a la asociación, y algo que atenderá a la familia (digo yo), no se de donde saca tiempo para leernos 😉

  6. 11 marzo 2010 at 11:16

    Yo también te felicito Rafa por tu labor en ACEGI y por la ayuda desinteresada que me prestaste para crear AIC.
    Un abrazo campeón.

  7. 11 marzo 2010 at 14:50

    La Cadena Ser me entrevista en representación de AIC:

  8. Fernando Garcí­a Erviti
    11 marzo 2010 at 23:30

    Muy buena explicación. Es muy importante que se entienda que la competencia sigue entre las inmobiliarias, y que la gente puede elegir la que piense que va a defender mejor sus intereses, y que ello supondrá un estímulo para que las inmobiliarias se esfuercen para destacar, y para prestar un mejor servicio.

    La competencia sigue, pero ordenada. Ya he oido lo de que compiten para captar el producto, y colaboran para venderlo… y luego compiten para defender cada uno a su cliente, y cuando se llega a un acuerdo colaboran para resolver todos los problemas  para llegar a la escritura… Se trata de competir cuando la competencia añade valor, y colaborar cuando la colaboración añade valor.

    Una cosa que tambén hay que destacar es que las inmobiliarias ahora se pueden especializar en una zona concreta, o en un tipo de propiedad, y no tienen que trabajar todo lo que les caiga en las manos. Eso redundará en un servicio más profesional para el cliente.

    Es importante destacar estas cosas, porque en algunos sitios van apareciendo comentarios de que esto se puede convertir en un cartel, y trabajar en contra del interés del consumidor. Hay que evitar eso.

  9. 12 marzo 2010 at 9:34

    Excelente presentación Sergi. Clara, breve y comprensible para todo el mundo.
    Acabo de pasarla a varios compañeros, que están dudando de entrar a formar parte de AFILIA, en la Costa Oriental de Cantabria. Sergi, te felicito.

  10. Ainhoa Ceberio
    12 marzo 2010 at 16:07

    Muy buena presentación. Es curioso como las últimas presentaciones de MLS demuestran la maduración que ha alcanzado este tipo de acuerdos de colaboración, tanto en los propios agentes como en la opinión pública en general.
    El MLS favorece la competitividad o nos prepara para ser más competitivos, porque no lo olvidemos se trata de un proceso de mejora, seguridad y profesionalidad.

  11. 12 marzo 2010 at 18:34

    Gracias a todos,
    Fernando, la especialización es un tema que tengo en mente pero primero vamos a arrancar.
    Arturo, entrar en AFILIA es fundamental lo que pasa es que nadie es profeta en su tierra. Seguro que va Fernado y se lo cuenta a los reacios y te rogarán entrar.
    Ainhoa, sin duda, estoy contigo la MLS nos obliga a estar a un alto nivel. Yo quiero ser quien más capte y venda de mi MLS y, además, que mis clientes estén satisfechos y me recomienden. Es uno de los puntos en los que ás insisto en las reuniones de AIC: "esto o es una cometición para ver quién capta más exclusivas, sino para ver quién capta mejores exclusivas y quién vende las mejores exclusivas. Y, también, para vere quién se lleva  a los mejores clientes. Lógicamente, siempre desde la ética y bla, bla, bla…"
     
    Gracias de nuevo por vuestras palabras de apoyo.

  12. rafatarajano
    13 marzo 2010 at 13:33

     
    Breve respuesta a las preguntas de Fernando:
    No se obliga a trabajar en exclusiva. En nuestra asociación está  separada la MLS de la propia asociación, de tal manera que esta es un servicio de la primera. Por lo tanto puedes ser asociado pero no trabajar nada en exclusiva, pero si considerar que la asociación te puede  aportar otros beneficios desde el punto de vista sectorial.  Queríamos ser y somos la representación del sector en Canarias, y por eso no podemos ser excluyentes.
    Lo que si existe en la asociación es una clara defensa de la necesidad de trabajar en exclusiva,  principalmente por motivación  de muchos de los miembros que ya lo estamos haciendo. Pero no por imposición.  Por eso se creó nuestra MLS que se llama BOLSA OFICIAL DE INMUEBLES DE CANARIAS.  Todo producto que se publique en la BOIC debe estar obligatoriamente en exclusiva. Se han pactado unos honorarios mínimos y un tiempo mínimo de la exclusiva y un reglamento que es independiente de los estatutos y que se debe cumplir para poder pertenecer a la BOIC. 
    Desgraciadamente no podemos cuantificar cuantas operaciones compartidas se hacen, (estamos en ello). Pero si sabemos que casi todas las semanas se están haciendo operaciones compartidas. Entre todas las inmobiliarias en total se puede haber hecho en 2009 unas 1000 operaciones en total entre compartidas y no compartidas. Pero es una estimación que como todos sabemos no es muy científica, (también estamos en mejorar la fidelidad de nuestros datos).  Como dato a tener en cuenta para todos los que monten asociaciones  con el principal objetivo de compartir operaciones es que monten asociaciones con oficinas que estén muy próximas entre ella eso beneficia muchísimo a la implantación de la mls.  Por ejemplo nuestra mls donde mejor funciona es en la capital (Las Palmas de Gran Canaria) porque es donde se encuentran las oficias que comparten más exclusivas y zona de trabajo. Y donde menos funciona  es donde las oficinas están más aisladas y este aislamiento además dificulta el cambio de mentalidad que supone trabajar en exclusiva.
    En cuanto a la familia pues me gustaría poder disfrutar más de ella, tengo dos estupendos hijos de 6 y 4 años que son casi perfectos y ellos tienen una madre maravillosa con  la que además comparto nuestro gusto por esta profesión y que me permite robarles tiempo para la asociación y esas cosas. Se puede pedir más, pero sería puro egoísmo.  

  13. fgerviti
    14 marzo 2010 at 21:11

    Muy claro y muy razonable. Una MLS no la hacen 80 inmobiliarias dispersas, cada una de ellas trabajando en una zona. Eso es mas bien una red inmobiliaria de “referidos”.

    Pero tampoco es necesario un gran montaje para 2 o 3 oficinas: cualquier programita de gestion te permite compartir la informacion como si se tratase de una empresa con tres oficinas.

    Tiene sentido: asociaciones lo mas amplias posibles para adquirir tamaño y representatividad politica, y unidas en una confederacion de ambito nacional, y MLS restringidas a mercados concretos.

    ¿Todas con el mismo sistema informatico controlado centralmente? Eso puede tener sus ventajas, y sus inconvenientes también.

    Las MLS sirven en esas zonas concretas donde hay muchas inmobiliarias trabajando, y obtienen sinergias mediante la coopetencia ordenada.

  14. 18 marzo 2010 at 20:33

    Hola a todos. De nuevo "entro" tarde en los foros y quizá ya no se lea lo que pongo. Os comento que desde AINA no hay distinción entre la bolsa de producto y el funcionamiento de la Asociación con el tema de exclusiva. Nuestra base es la co-exclusiva y colaboración. Aunque la Asociación es con el nombre de toda Navarra la verdad es que estamos todos cercanos (Pamplona y Comarca) y la imagen que queremos dar es de unión de criterios a la hora de trabajar. Esto sólo puede hacerse si trabajamos todos con un mismo método. Diferente es que luego cada una de las oficinas quiera poner su "valor añadido" para que le den a ella la captación y no a la de al lado. Esta es una de las bases más bonitas de una Asociación: Colaboración-competencia-colaboración.

  15. Fernando Garcí­a Erviti
    19 marzo 2010 at 14:46

    Sin duda hay muchas cosas en las que los profesionales pueden beneficiarse coordinando sus esfuerzos, y obteniendo sinergias que hagan realidad que todos juntos pueden conseguir más que la suma de todos por separado.

    Algunas de ellas NO son necesariamente locales. Entre muchos es más facil conseguir una marca de prestigio, como lo hacen los REALTORs o los APIs… y se pueden adquirir otras cosas como formación, seguros de responsabilidad civil, sistemas informáticos y de comunicaciones, etc. También si se juntan muchos, no importa de dónde, podemos conseguir influencia en los medios, y representación ante los estamentos públicos y las instituciones, y conseguir influir en los que legislan… y podemos conseguir subvenciones… Para todo esto, cuantos más mejor, estén donde estén. Para todo esto no hace falta mucha norma ni forma de trabajo; una norma ética ligerita para la galería basta. En Estados Unidos la Norma Etica de los Realtors es bastante breve y es la misma para todos los estados.

    Otra cosa es si queremos juntarnos para trabajar haciendo operaciones compartidas. Eso implica que ambos agentes son locales y expertos en la zona en la que se produce la operación, y en el tipo de propiedad de la que hablamos, etc. Eso sí que precisa de una norma muy detallada para evitar roces y encontronazos muy normales en transacciones en las que hay dinero de por medio. Y hay que tener en cuenta a los comerciales, y en distintos sitios se puede trabajar de distinta forma, y no todos los mercados son iguales… Nada que ver con el simplismo de una Norma Etica del modelo de asociación anterior. A esto es a lo que llamamos MLS, ¿verdad?

    Pamplona lo ha cambiado, pero Santader no, ¿verdad? Si fuera Nacional, tendrían que ponerse de acuerdo entre ellos, y con Canarias… Imposible, ¿no? O quizás lo hiciera alguien por ellos, ¿desde Madrid?

    Creo que a estas alturas todos ya estamos de acuerdo que una MLS no necesita tener un ambito superior al "local", siendo eso lo que sea en cada sitio. Otra cosa es que, como una MLS se beneficia de un sistema informático, y que, como ya he dicho antes, para compras de cosas cuanto más seamos mejor, haya quien defienda que mejor si puede ser del mayor ámbito posible, aunque no se necesita. Aunque lo malo de esto es que a) como ha quedado claro en las distintas intervenciones es muy dificil, por no decir imposible, hacer algo tan delicado como una MLS entre gente desconocida, y b) en ámbitos grandes y grandes organizaciones se pierde mucho el control de estas cosas, se toman decisiones con motivaciones alejadas del usuario, surgen suspicacias…

    Sí, las Asociaciones Políticas son una cosa, y las agrupaciones para realizar operaciones compartidas son otra cosa. El tamaño y ámbito global que para una es necesaria, para la otra es un impedimento a la hora de nacer, y un incordio para crecer y desarrollarse… ¿Seremos capaces de conseguir los beneficios de uno sin sufrir los inconven¡entes? Espero que así sea.

  16. javier sierra
    20 marzo 2010 at 3:23

    Pues no. No todos estamos absolutamente de acuerdo en que un MLS no necesita tener un ámbito superior al local.
     
    Me da un poco de apuro volver una y otra vez sobre los argumentos que ya se han expuesto aquí repetidas veces de por qué NO BASTA el ámbito únicamente local, pero voy a explicarlos una vez más porque lo creo necesario.  Para una información más extensa, el que esté interesado puede leer los post siguientes que ya se publicaron aquí:
    "En defensa de una MLS nacional", de Dionisio Escarabajal
           http://www.inmobiliarios20.com/index.php/networking/en-defensa-de-una-mls-nacional/ 
    y  "El MLS estatal de California", publicado por mi mismo
           http://www.inmobiliarios20.com/index.php/general/el-mls-estatal-de-california/
    o también, "Los MLS – El futuro de la industria inmobiliaria II"
           http://www.inmobiliarios20.com/index.php/general/el-futuro-de-la-industria-inmobiliaria-residencial-ii/
    En todos ellos se explica cómo es la evolución de los MLS en Norteamérica hoy en día, no cómo eran hace sesenta años cuando no existían ordenadores ni mucho menos Internet, y cuando los clientes ni podían soñar con el acceso que tienen hoy en día a la información. En una época  en que no existían los "portales inmobiliarios" ni mucho menos la ulterior versión de éstos, los "agregadores" de la información.
     
    Como se decía en "El MLS estatal de California": 
    "Zillow, que está ultra-capitalizada, y otros, continúan añadiendo funciones y características, migrando los datos, recogiendo la información…. Esto muestra que compradores y vendedores realmente desean información. Ellos y otros están aprovechando lo que los consumidores desean."
    "Lo que Google nos ha enseñado acerca de Internet es que quien controla la información, controla el mercado. ¿Estamos compitiendo contra unos terceros, y podemos terminar quedando dependientes de un tercero, si no lo hacemos nosotros mismos?"
    "Google y Trulia y otros se han dirigido a los inmobiliarios, y les decían: “Mire, es más exposición para usted.” Con el tiempo, han amasado todas las captaciones. Ahora, Google es el primer sitio donde acude la gente. Eso me dice que los consumidores ya están votando con sus manos y sus ojos. ¿Qué está pasando cada vez que hace una búsqueda en Google? ¿Quién está al otro lado? Las empresas de publicidad. ¿Y quién está ganando ese dinero? Ninguno de los que estamos en esta sala, a menos que conduzca a un contacto que lleve a una venta. Pero quienes están haciendo realmente su ganancia son los agregadotes de la información. Ya vemos cómo se está desarrollando todo esto. Estas empresas no van a desaparecer, solo se están haciendo cada vez más fuertes."



  17. javier sierra
    20 marzo 2010 at 5:02

    Quiero que se me entienda bien: los MLS "locales" son una estupenda manera de comenzar. Creo que lo que han hecho AINA, ACEGI, AFILIA y todos los demás es fantástico y animo a todos los inmobiliarios de España a seguir ese camino. Pero no es suficiente.
     
    Voy a enumerar las razones por las que no basta:
     
    1.  Si todas las agencias inmobiliarias de España suman, digamos, unas quince mil, agrupados en MLS tan "locales" como aquí se dice a veces, nos pueden salir varios cientos de MLS. Tanta división sería fatal para nuestro sector, que precisamente está descubriendo ahora lo importante que es la unión entre todos nosotros.
     
    2. Es absolutamente falso que un MLS deba hacerse solo entre gente conocida. Más bien ocurre al contrario, los inmobiliarios están empezando a conocerse gracias a los MLS, y si bien toda iniciativa comienza por un grupo reducido de emprendedores, los MLS que hoy existen en Norteamérica agrupan a decenas de miles de usuarios. 
    Para compartir entre unos pocos "amigos" no hace falta un MLS, lo que éstos permiten precisamente es que puedan cooperar dos inmobiliarios que no se conocen personalmente, porque el sistema está bien regulado y "garantiza" que yo voy a recibir mi parte de los honorarios cuando presento un comprador a ese otro agente "desconocido" que tiene una captación.
     
    3. ¿Quién marcaría los límites geográficos de un MLS? ¿A diez kilómetros se puede cooperar pero a veinte no? Y si así fuera, ¿el que está en ese punto medio de los 20 Kms podría cooperar con los de los dos extremos (a 10 Kms de cada uno) pero estos entre sí no podrían?
    Como comentaba con Ignacio y Pol de Afilia en Santander, han hecho muy bien en extender el ámbito de Afilia a todo Cantabria, pero una vez llegados hasta allí, ¿qué pasa con una inmobiliaria en Castro Urdiales? Porque ésta está mucho más cerca de Bilbao que de San Vicente de la Barquera…
    La mejor solución no sería que el de Castro perteneciera a ambos MLS, el de Afilia y uno futuro centrado en Bilbao, porque aparte de tener que pagar dos cuotas, ¿tendría sentido que todas las inmobiliarias del este de Cantabria renunciaran a una estrecha cooperación con las de Vizcaya, que pueden ser quienes les aporten buen número de clientes compradores vascos?.
     
    4. La solución no es que entre las inmobiliarias de Vizcaya y Cantabria compartan un "portal" y se pasen "referidos". Si cuando un cliente comprador se sienta con un agente de Bilbao, toda la información que éste le puede dar sobre propiedades rurales o apartamentos en Cantabria es la que tiene a través de un portal al que ya tiene acceso el particular, el inmobiliario de Bilbao no va a ganarse fácilmente la confianza del cliente. Ese inmobiliario necesita tener acceso a la información infinitamente más rica que tiene el MLS de Afilia (y sobre todo la que tendrá en el futuro).
    Esto no es teoría, es así como he visto trabajar a los agentes en Canadá, pudiendo mostrar al cliente que tiene muchísima información sobre las propiedades de una zona alejada de dónde él trabajaba habitualmente. Aunque luego lo que ese agente finalmente haga sea enviar el cliente como un referido a otro agente de aquella zona y no trabajarlo en co-broqueraje (como en un MLS).
     
    5. Para los inmobiliarios que tengan más de una oficina (y habrá muchos en el futuro), sería un incordio mayúsculo tener que pertenecer a dos sistemas no integrados, tener que pagar varias cuotas, ajustarse a reglas diferentes, etc.
     
    6. La fuerza que da el número. Los MLS demasiado pequeños tendrían recursos muy escasos. Están bien para comenzar a andar, pero más adelante necesitan personal para gestionarse, para supervisar que las cosas se hacen correctamente, para intervenir en los conflictos que aparezcan, etc. Sobre todo harán falta muchos recursos, que solo se pueden conseguir uniendo a muchos, para afrontar la evolución de unos sistemas que crecerán en posibilidades para sus miembros y que estos necesitarán para afrontar la competencia con las empresas agregadoras de información del mundo de Internet.
     
    7. Los conflictos que emergerán. Un grupo pequeño de usuarios es demasiado endeble ante la emergencia de conflictos y facilita que surjan los roces personales. Lo que en principio facilita la puesta en marcha de un MLS, el pequeño número, dificulta más adelante su funcionamiento. Los MLS han de ser lo suficientemente grandes y fuertes para ser respetados por sus propios miembros; han de ser gestionados "profesionalmente" y no basarse únicamente en una "relación de amistad". Aunque eso no se vea al principio, hará la vida más fácil a cada uno de sus miembros. Y ese buen "tamaño" es además el mejor antídoto contra los "personalismos".
     
    8. Los MLS necesariamente HAN DE SER DE LOS INMOBILIARIOS y no pueden llegar a ser un servicio que da una empresa externa, sea ésta una tecnológica, un banco, etc. Este es un serio peligro que estamos a tiempo de evitar si no queremos volver a ser unos agentes pequeñitos y descoordinados que dependemos de OTROS que se nos llevan buena parte de la "tarta" de nuestros honorarios. Hemos de cooperar con esos OTROS, pero la posesión no compartida de nuestros MLS serán la clave de nuestra fuerza para negociar con ellos.
     
    9. No podemos dejar la coordinación de los diversos MLS a una empresa tecnológica externa de la que dependamos. Las empresas tecnológicas, en este sentido, han de estar al servicio de los inmobiliarios, y no al revés.
     
    10. Esto es especialmente cierto con respecto a los portales inmobiliarios que han abusado de los inmobiliarios en los últimos tiempos. En este sector quien "controla" el inventario controla el mercado. Los MLS son la herramienta para que ese control esté en manos de los inmobiliarios y podamos así imponer las condiciones a los "portales".
     
    Estoy profundamente convencido de que la mejor solución, la solución que finalmente se impondrá porque la rueda está ya inventada en otros sitios, será un único sistema "paraguas" de MLS con ámbito nacional, que "agrupará" y "coordinará" todos los sistemas MLS de ámbito local o regional o autonómico. Un sistema que dará homogeneidad a las reglas y operativas de los MLS locales, que permitirá la cooperación de todos los inmobiliarios de España, y que nos dará la fuerza y los recursos para desarrollar el gran sistema que dé soporte a nuestro trabajo.
     
    Este sistema ha de ser propiedad de los inmobiliarios y debemos construirlo desde ya. No podemos esperar años como se dice a veces.

  18. rafatarajano
    20 marzo 2010 at 11:57

    Una pregunta para Javier y Fernando: Creo que algo se ha explicado al respecto pero no lo tengo claro. En el supuesto de que realmente se consiga agrupar a los Mls en uno común de mayor ámbito ¿Cómo debería ser? Que el inmobiliario pertenezca al local ó regional y por extensión al nacional. O que al pertenecer al nacional sea suficiente para pertenecer a todos los locales.  Parece que es lo mismo pero no lo es. 😉   ¿Debería haber un solo reglamento nacional igual para todos o varios regionales y que cada uno cumpla al que pertenezca? 

  19. javier sierra
    20 marzo 2010 at 14:48

    Hola Rafa. Las preguntas que haces tienen una respuesta compleja y será el tiempo el que dé la respuesta final, si es que la hay, porque todo irá evolucionando.
     
    Hay que diferenciar entre el sistema en sí y la "gobernanza" y regulación del MLS. También hay que distinguir entre lo que llamamos actualmente "un MLS" (un acuerdo para compartir) y la evolución de nuevas características, funcionalidades e información que tendrá "el futuro MLS". Y hay que diferenciar las sucesivas etapas de desarrollo o incluso las diferentes zonas de aplicación. No es exactamente lo mismo Canarias que Cantabria o que Cataluña. 
     
     
    Para mi en este momento la mejor opción es que trabajemos por un sistema "federal" de gobierno y que vayamos construyendo lo que llamo un sistema "paraguas" de MLS.


     
    Este sistema "paraguas" (bajo el que se agrupen los diferentes MLS locales o regionales) debería consistir en un repositorio centralizado de propiedades, una base de datos común a la que se suba la información de los diferentes sistemas locales y que tenga las funcionalidades básicas de MLS. Este sistema no necesita en un principio ser demasiado sofisticado. Ha de tener la información necesaria de las captaciones (entre ellas además de las características de una propiedad y su precio, la información sobre honorarios y fechas del contrato de captación, y la información básica de los usuarios). Un sistema así debe actuar como el mínimo común denominador de los MLS locales: sus reglas han de ser las comunes a todos los MLS locales, para permitir así que convivan bajo él MLS locales en diferente grado de desarrollo y permitir que los MLS más avanzados tengan reglamentaciones adicionales.


     
    Este modelo permitiría por ejemplo, en una primera etapa, la convivencia entre un MLS que exija a sus miembros que quede constancia del precio final del cierre de la transacción (una característica muy útil que enriquece mucho la información almacenada en un MLS) con otros MLS menos avanzados que no llegan tan lejos. O también que algunos MLS exijan mayor número de características en la información de la propiedad que otros.


     
    Afortunadamente, la mayoría de las transacciones son siempre locales (entre dos agentes de la misma zona), como no se deja de repetir aquí, y esto es muy conveniente para no tener que preocuparnos desde un principio por la complejidad excesiva del sistema general. En cualquier caso las normas de la cooperación entre dos agentes son las marcadas por la captación.   


     
    Al mismo tiempo, todo esto implica que comencemos este trabajo de consolidación lo antes posible, cuando los MLS están naciendo y antes de que se produzca una gran dispersión de normas y procedimientos. En caso contrario, si dejamos que las diferencias se extremen y se consoliden más tarde nos veríamos en la misma dificultad en que se han encontrado los americanos y por la que les está siendo tan trabajoso allí el camino de la consolidación.


     
    Este sistema general ha de ser gobernado "federalmente" y se debe desarrollar con la participación de los MLS existentes. Y ha de ser "propiedad de los inmobiliarios". De nuevo la mejor opción que se me ocurre es hacer esto en el ámbito de una Asociación Nacional que tenga una estructura federal y construyendo dentro de ella el sistema de MLS común que tenga también una estructura de gobierno federal.


     
    El proceso de consolidación "nacional" ayudará a su vez los procesos de consolidación regional o autonómico y de esta manera me parece que la respuesta a la primera pregunta de Rafa Tarajano es que los inmobiliarios de una zona pertenecerán todos a un mismo MLS regional y a través de él pertenecerán también al MLS común.


     
    Mi respuesta a la segunda pregunta es que deberá haber un reglamento nacional común y que los MLS regionales deben incorporar ese reglamento y esas normas comunes, aunque haya normas adicionales locales. Esta reglamentación adicional ha de ser la menor posible y muy clara para el resto de usuarios de otras zonas que quieran compartir un cliente.


     
    Seguiremos. Un abrazo.

  20. Fernando Garcí­a Erviti
    22 marzo 2010 at 1:07

    Me vais a disculpar pero en estos días ando muy muy liado poniendo en marcha cosas como CRS en Portugal, al tiempo que inmocionate, y asistiendo a distintas presentaciones de MLS, y además dando cursos y encima terminando el próximo número de inmobiliarios que está interesantísimo, o a mi me lo parece.

    Me sigue sorprendiendo que se confundan operaciones compartidas y referrals, y que no se entienda que el inmobliario de Bilbao que quiera asesorar a un bilbaino en su compra o su venta en Castro, o trabaja habitualmente en Castro y hasta tiene oficina en Castro, (y eso justifica que esté en la MLS de Castro) o lo mejor que puede hacer es enviar a su cliente a un colega de Castro o que trabaje en Castro, que es lo que llamamos un referral, y para eso sí que no se necesita una MLS.

    Está claro que una MLS no es para que cuatro amigos se pongan de acuerdo, como dice Javier en una de esas reducciones al ridículo con que gusta sazonar sus argumentaciones. Pero está más que claro y probado que entre gente dispersa por toda la geografía nacional no se pone en marcha una MLS porque falta esa relación y esa confianza que efectivamente se genera con el roce, que se produce entre la gente que está y gobierna una MLS en el día a día.

    Y también por aquí asoma otra confusión: en un mercado en el que solo hay cuatro profesionales (y conste que de esos hay muchos, y más ahora) en una MLS entran cuatro y es una MLS, aunque ciertamente, quizás no se necesite un sistema informático muy sofisticado. Porque, una vez más, una MLS no es un sistema informático, y parece mentira que haya que seguir explicando estas cosas a estas alturas de la película.
    Totalmente de acuerdo con que el control de una herramienta estratégica no debe tenerla un proveedor. El otro día me contaban de uno que ha cortado el sistema a un cliente por una futilidad absurda, y podeis suponer la faena que ello supone para alguien que tiene montada su empresa en base a ese sistema. De juzgado de guardia.

    El gobierno de una MLS no puede estar en manos de un proveedor, ni de una organización que está a cientos de kilómetros. Por ejemplo, quien admite y quien expulsa de una MLS, ha de ser local. Y quien decide lo que se paga y cómo, si por comercial, o por empresa… Y el funcionamiento del dia a día y esas normas de ajuste fino que cita Karmele, también. Sobre todo porque en unos sitios pueden querer ser más estrictos desde el principio, y en otros pueden preferir una evolución paulatina. Y no se necesita lo mismo al empezar que cuando ya se lleva más camino andado.

    La gente paga a su asociación, y a su MLS, y esta pagará a los entes de ambito superior lo que haya que pagar, en función de lo que reciban de ellos. Y habrá unas asociaciones que quieran pertenecer a ese ente superior, y otras que no. Y habrá las que entren y, valorando lo que reciben y los inconvenientes, se salgan. Porque el Valor fundamental e irrenunciable, una vez ue se empieza a cooperar, está en la colaboración local.

    Veo las ventajas de que haya una coordinacion entre las normativas, y que haya una unificación de los estandares de bases de datos que permitan el intercambio de información, incluso aunque no sea necesaria, como he explicado muchas veces y la última vez solo un poco más arriba. Veo las ventajas en hacer cosas conjuntas para el púlico, y ante las instituciones, siempre y cuando eso no coarte la independencia local.

    Ojo con la tendencia nacional a acaparar y centralizar las decisiones en organismos alejados del día a día.

    Gracias a todos por vuestras aportaciones.

  21. Cesar Villasante
    22 marzo 2010 at 14:55

    La fórmula "Paraguas" puede funcionar, de hecho está funcionando en algunos ámbitos, como se demuestra en AFILIA:

    Primero se agruparon en la capital 7 inmobiliarias, luego trasladaron el sistema a Torrelavega y posteriormente se ha ampliado el ámbito geográfico a diferentes zonas; cada zona tiene su área de influencia y las inmobiliarias se reunen periódicamente para determinar sus decisiones.

    El crecimiento viene facilitado por el núcleo inicial preparó unos estatutos, una normativa, un reglamento, un código ético, eligió un soporte informático y lo está ajustando a sus necesidades.

    Ese trabajo que ya está realizado, se puede aprovechar, SI, podemos utilizarlo como paraguas, siempre que quepamos en él. En Cantabria AFilia ha desplegado un paraguas suficientemente grande para cubrir las necesidades locales de toda la provincia.

    Una asociación local y/o MLS no es un sistema para un par de amigos, de hecho en la mayoría de los casos los inmobiliarios que lo han formado no se conocía antes o no se llevaban entre ellos. La cooperación que rige los principios del sistema ha permitido que muchas personas se conozcan y se estimen, lo que no ocurría antes.

  22. Cesar Villasante
    22 marzo 2010 at 17:15

    Javier, además de lo del paraguas también estoy de acuerdo en que organizaciones que engloben a otras de inferior tamaño, deben tener un mínimo comín denominador.

    Pensando en ello y consultándolo con varias agrupaciones locales, hemos creado un modelo de datos estandar para poder compartir información, tanto de los inmuebles como de los contartos de exclusiva (honorarios y fechas de captación y fin de mandato).

    Quien quiera revisarlo, aqui tiene la información:

    Estandar de datos inmobiliarios – Asociaciones. XML

    No entiendo cuando hablas de información básica de los usuarios, ¿te refieres a los datos de contacto de los agentes inmobiliarios?

  23. 22 marzo 2010 at 17:31

    Sí, Cesar. Me refería a eso.
     
    Gracias por tus comentarios.  Espero volver a ellos y al comentario de Fernando más adelante.
     
    Un abrazo

  24. fgerviti
    23 marzo 2010 at 9:58

    Totalmente de acuerdo en que una MLS no es para gente que ya son amigos, sino para "hacer amigos" a gente que no era capaz de cooperar. Para cooperar hay que "ser amigos", entendiendo como tal a mantener una relación de respeto y confianza mutuos.
    Una relación de cooperación exige muchos compromisos. Es como una negociación permanente, en la que muchas veces hay que ceder cosas, a cambio de mantener una relación que nos interesa. En una relación el futuro debe tener más importancia que el presente. Por eso muchas veces digo medio en broma que una MLS no es seria hasta que no ha echado a alguien, para que la gente entienda que romper las reglas de una relación no es gratis.

    Mantener una relación supone involucrarse, sobre todo en su etapa inicial. Involucrarse significa contacto personal frecuente, y eso no se puede mantener con cientos de kilómetros de distancia.

    Me cuentan en AFILIA que la comida de Navidad la hacen todas las inmobliarias juntas, con todos los comerciales. Eso, claro, es imposible de conseguir cuando las distancias se miden en cientos de kilómetros. Pero es que, claro, se trata de comerciales que van a toparse en operaciones, y en situaciones complejas donde es facil sentirse tentado de tirar la mesa por el aire. Está claro que eso no pasa entre comerciales que trabajan en mercados que se encuentran a cientos de kilómetros.

    La resolución de conflictos es más sencilla con gente que se reune con frecuencia. La reunión frecuente de los miembros es muy importante, sobre todo al principio. Y no solo por delegación, sino personal. Y eso no se puede mantener cuando reunirse supone desplazarse mucha distancia. ¿Cuanto es "mucho"? Cada uno sabrá en su zona, según las comunicaciones…

    "Dicen que la distancia es el olvido…" Bueno, la distancia diluye las relaciones. No pasa nada si son relaciones "políticas", pero para relaciones "de trabajo" no es conveniente… ni es necesario llegar tan lejos.

    ¿Se pueden coordinar ambos tipos de asociaciones? Yo creo que sí. Pero "de abajo a arriba", y siempre manteniendo la independencia de la comunidad local, y evitando crear aparatos dominados por unos pocos.

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