Home staging : 10 conceptos equivocados

El home staging (acondicionamiento de viviendas con el objetivo de mejorar sus condiciones de comercialización) despierta mucho interés últimamente en nuestro mercado inmobiliario… pero también, como todo concepto nuevo, genera cierta confusión y mezcla de conceptos.
 
Un profesional inmobiliario que quiera integrar este servicio a su cartera de servicios ha de tener claro lo (mucho) que puede aportar a su negocio. No obstante, se dice muchas cosas erróneas sobre el home staging… A continuación propongo una guía simple para entender lo que es exactamente el home staging… a traves de lo que no es
 
1. "El home staging es interiorismo"
Error. El home staging recurre a unos métodos de interiorismo, pero es un concepto absolutamente opuesto :
  – Mientras el interiorismo tiene un objetivo puramente estético, el home staging tiene un objetivo puramente comercial : optimizar el impacto comercial de la vivienda en su mercado y facilitar la venta.
  – Mientras un interiorista cobra hasta 5 o 10 % del valor de la vivienda, un home stager recurre a un presupuesto limitado y no pide más de 1 % del valor de la vivienda.
  – Mientras el interiorismo se centra en los gustos de una persona, el home staging se define según gustos neutros, universales, aptos a gustar a todo tipo de personas – lo que necesita el inmobiliario para comercializar la vivienda con eficacia.
 
 
 
2. "El home staging es caro"
Error. El home staging es una inversión pequeña, y siempre rentable. En la inmensa mayoría de casos, una operación de home staging cuesta entre el 0,4 %  y el 1 % del valor de la vivienda. Con unos pocos miles de euros (para comparar con las rebajas de precio de decenas de miles de euros que aceptan cada día los propietarios) se consigue un cambio radical del estado de presentación, que resulta decisivo a la hora de encontrar un comprador o un inquilino – y que, en muchos casos, permite evitar semejantes rebajas de precio. Es una fuente de ahorro muy segura para un propietario.
 
3. "El home staging sólo consiste en decorar la casa"
Error. El home staging es un servicio totalmente integrado, que comprende reparaciones, obras de pintura, iluminación, eliminación de muebles y de trastos, instalación de mobiliario si hace falta, y decoración. Quien sólo ofrece el trabajo de decoración se olvida de 80 % del trabajo, y no propone un servicio de home staging.
 
4. "El home staging sirve para esconder los defectos de la casa"
Error. El objetivo no es esconder nada, ni engañar a nadie, sino desvelar el verdadero potencial de una vivienda. Si éste no se ve porque la casa está demasiado oscura y sobrecargada, allí está el mayor defecto de cara a la comercialización de la vivienda, y el home staging sirve para resolverlo de una vez. Si el estado general es realmente malo (problemas de humedad, defectos en las tuberías o en el sistema eléctrico, etc.), habrá falta obras más amplias. Para todo lo demás, el home staging permite mejorar considerablemente el nivel de percepción sobre la vivienda.
 
5. "El home staging permite vender a cualquier precio"
Error. El home staging es una herramienta de marketing inmobiliario eficaz y concreta, pero en ningún caso garantiza milagros. Ayuda a vender una vivienda al precio justo de mercado, y permite que una vivienda se diferencie en un mercado saturado, pero no obtiene que se venda por encima de los precios de mercado.
 
6. "El home staging permite vender su casa sin el soporte de un agente de la propiedad"
Error. El trabajo del home stager es complementario del trabajo del profesional inmobiliario, y se añade a la lista de servicios que ofrece éste. El agente inmobiliario y el profesional del home staging trabajan de forma conjunta y coordinada.
 
 
 
7. "El home staging es cosa de pisos grandes o de lujo"
Error. Sus principios y métodos se aplican de la misma forma, y con el mismo éxito, a viviendas de 40 m2 como de 400 m2.
 
8. "El home staging es sólo para el mercado de compraventa"
Error. En el mercado de alquiler también se aplican los principios y los métodos del home staging. Mejor cambiar de una vez el aspecto de una vivienda que poner en el mercado un "piso de abuelos" y perder muchos meses de ingresos buscando inquilinos.
 
9. "El home staging es fácil"
Error. Puede parecer que se basa mucho en principios de sentido común, pero es mucho más que esto. Si fuera tan fácil, hubiera más viviendas con un estado de presentación óptimo en el mercado. Una operación de home staging necesita mucha habilidad, experiencia y coordinación. Mejor confiar en un profesional experto del sector.
 
 
 
10. "El home staging trae buenas vibraciones a la casa"
Error. El home staging no es fengshui, ni humo, ni buen rollo. Es la aplicación en una vivienda, en unos días de intenso trabajo, de una técnicas muy concretas cuyo objetivo es dar un soporte decisivo a la comercialización de dicha vivienda, a través de una mejora importante de su estado de presentación.
 
… Y añado uno más, por si aún hubiera dudas :
 
11. "El home staging no sirve de nada"
Error. La gran mayoría de las personas no tienen la capacidad de imaginación y de abstracción para ver el verdadero potencial de una vivienda si éste está "escondido" detrás de detalles estéticos negativos (de forma típica, si se presenta como un "piso de abuelos"). En un mercado tan competitivo, con tan abundancia de oferta y una demanda tan limitada, es imprescindible diferenciarse y dar a su vivienda las mejores armas. Ya son muchos, en la provincia de Barcelona, los ejemplos de viviendas que llevaban muchos meses en el mercado sin éxito, y que se vendieron pocas semanas después de una operación de home staging. El home staging genera más visitas, asegura más éxito en las visitas, y despierta el interés para el producto inmobiliario.
 
Matthieu Bouchon
Barcelona Home Staging
www.bcnhomestaging.com
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14 comments for “Home staging : 10 conceptos equivocados

  1. 24 mayo 2011 at 21:18

    Me complace haber incorporado a la MLS BARCELONA en 2010 los servicios profesionales de BCNHOMESTAGING, si las cifras no las recuerdo mal, 7 viviendas se han vendido gracias en buena medida al trabajo de Marketing Experiencial de Vivienda de estos profesionales, trabajadores, honestos y muy pero que muy cumplidores.
    Asi que señor/a inmobiliario, incorpore a sus servicios a un verdadero experto en Home Staging. Su cliente se lo agradecerá.
     

  2. 25 mayo 2011 at 8:31

    Nosotros también hemos incorporado a nuestros servicios el Home Staging. La gente está muy equivocada cuando pretende vender una vivienda y vamos a sacar fotografías y está desordenada y llena de trastos. Con una pequeñísima inversión (a veces ni siquiera es necesaria), el aspecto mejora muchísimo y las visitas se multiplican. Lo que pasa es que en viviendas "modestas", y sobre todo para cierto tipo de personas, les parece un servicio inútil. Habrá que insistir en ello por el bien de todos.

  3. 25 mayo 2011 at 12:09

    Muy buen post aclarando a la perfección lo que es el HOME STAGING.

  4. Fernando Garcí­a Erviti
    25 mayo 2011 at 13:18

    Es muy importante que todos entendamos que las fotos a la vivienda no se hacen a la carrera, mientras la visitamos por primera vez. La realización de las fotos es un trabajo específico, un reportaje que forma parte de nuestros servicios profesionales… y ANTES de hacerlo hay que preparar la casa.

    Home Staging en una propiedad, en un sentido más amplio, es un capítulo de su Plan de Marketing, que incluye todo lo que hay que hacer antes de "subirla a la palestra". Desde luego que es bastante más que ordenar y quitar trastos, limpiar, pintar o reparar lo que sea necesario, y hasta reorganizar el mobiliario.

    Pero Home Staging tampoco es solo llamar a una empresa profesional. Home Staging es una mentalidad de la que se pueden aprovechar mucho los inmobiliarios, y que hay que aprender a transmitir a los propietarios. Y parte de esa mentalidad es: "trabajamos juntos, formamos un equipo (liderado por el inmobiliario) del que forman parte todos los miembros de la familia… y a veces también un profesional que nos ayude a preparar la propiedad.

  5. 25 mayo 2011 at 13:54

    La idea del equipo es fundamental. La familia vendedora, los miembros de la MLS (si la hay), profesionales externos y agente inmobiliario juntos por una causa común. Vender rápido y al mejor precio posible.

  6. fgerviti
    25 mayo 2011 at 22:47

    El propietario ha de entender que es él quien vende, y nosotros le ayudamos con nuestros conocimientos, nuestros medios, nuestra experiencia, nuestras relaciones, nuestras herramientas. Pero no podemos hacer milagros; no somos nosotros solos, necesitamos de su apoyo en el precio, en arreglar lo que se anecesario, mantener la casa en perfecto estado, limpia y "bienoliente", para causar siempre la mejor primera impresión.

  7. 26 mayo 2011 at 8:10

    Estupendo articulo. Es un valor que DIFERENCIA . Nosotros hemos hecho algunos pinitos y nos ha salido muy bien ,pero no llegamos al nivel profesional de los compañeros de BHS. Es un servicio que deberiamos incorporar todos en nuestras Agencias. Fernando ,¿que te parece organizar un curso proximamente? 

  8. fgerviti
    26 mayo 2011 at 11:35

    Mathieu va a hacer un curso organizado por para sus colaboradores en la venta de sus inmuebles. Lo hace el día antes de Inmociónate, en el mismo hotel Melia Castilla. También en Inmociónate Matthieu participa en uno de los talleres, dedicado a cómo presentar las propiedades para el éxito.

    Los que fuimos al último Sell-a-bration asistimos al curso "Vestir tu casa para el Éxito" por Martha Webb, la que "inventó" el término "Home Staging" hace ya más de veinte años, y viene trabajando en ello y dando cursos desde entonces por todo Estados Unidos, y algunos oros paises. De hecho, a los que hicimos el curso y pasamos el examen, nos ha dado una titulación o designación como especialistas en esa materia.

    Yo he tenido además la oportunidad de trabajar con ella durante más de dos meses antes del curso, para traducirl todo al español, y engo además bastante materia, y la propuesta de organizar cursos en España con esta orientación. Tiempo al tiempo.

    Como os decía antes, para Martha, todo esto ha evolucionado desde una etapa inicial más orientada a la simple "decoración" o arreglos interiores, hacia un planteamiento más marketiniano y complejo que engloba además las fotos y videos, las descripciones, y hasta la forma de mostrarlo.

  9. 27 mayo 2011 at 6:28

    muy muy interesante, y lo que preparas fernando también, ¿puedes dar más detalles de ese curso de Mathieu?

  10. fgerviti
    27 mayo 2011 at 10:44

    Me comí algo: "Mathieu va a hacer un curso organizado por UCI para sus colaboradores en la venta de sus inmuebles". Es el día 1. Matthieu hablará de Home Staging, y el resonsable de fotografía de idealista.com hablará de fotografía. Al día siguiente, ya en Inmociónate, hay también una sesión en la que Matthieu participa, y también se habla de Home Staging, y de fotografía, y de video, y de cómo posicionar tu propiedad en distintos medios, para que destaquen de los demás, y causen una magnífica primera impresión.
     
    Fijaos que el Home Staging va de crear una buena primera impresión, y el Home Staging aparece en momentos en los que la primera impresión de la vivienda se producía al visitarla físicamente. Hoy, en muchas ocasiones, la primera impresión se causa en internet, mediante las fotos, y si no pasamos esa línea de corte no tendremos la oportunidad de que huelan las galletas recién horneadas y todas esas cosas del marketing experiencial 🙂
     
    Pienso que nuesto reto hoy es, en esa "visita virtual" inicial mediante fotos y videos etc, más que describir la vivienda y sus características físicas, conseguir transmitir una buena primera impresión, suficiente para que "pase el corte" y nos contacten.

  11. 17 junio 2011 at 13:12

    Quieres conseguir el titulo de home stager. D&B academie leader en la formacion de home stagers en francia, se desarolla en españa, empezamos los primeros cursos en septiembre 2011. Son 5 dias (en sala) + 120h de e-learning ( seguimiento de 12 meses).
     En los tres primeros días se desarrollan las lecciones teóricas y en el cuarto día las sesiones prácticas para dedicar el quinto y último día a poner en uso los conocimientos adquiridos revalorizando una propiedad disponible para el mercado inmobiliario.
    Pienso que hoy en dia conocer las tecnicas de staging es muy importante. Tener profesionales mas!

  12. 18 junio 2011 at 23:42

    Excelente post. Llevo un par de meses asesorando a los propietarios a la hora de presentar su vivienda ante posibles compradores. Muchas veces hago fotos el primer día con el único propósito de que lo vea mi equipo, y le digo al propietario: "Por favor, necesito que hagas esto, esto y esto, vendré la semana que viene a realizar un nuevo reportaje fotográfico y un vídeo para que tu vivienda luzca mucho más".
    Sin embargo, no se trata más que acciones muy básicas. Me pondré en contacto con vosotros dentro de poco para comentar una idea que he tenido.

  13. 31 octubre 2012 at 1:42

    el impacte emocional es muy importante a la hora de valorar una vivienda. nosotros trabajamos en equipo con el proprietario y el inmobiliario para conseguir el mejor resultado en un plazo muy corto y con un presupuesto controlado.

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