Estudios de Precios Absurdos

 

En relación a los Estudios de Precio de los portales inmobiliarios que tantas veces los propios medios de comunicación por desconocimiento los dan por validos. Hay que decir que son ABSURDOS. Que son Estudios de Precios de las OFERTAS y no del PRECIO DE MERCADO.
Ya que si sacáramos el estudio de precios de la DEMANDA, TENDRIAMOS OTRO RESULTADO ABSURDO.
Ni siquiera el propio Instituto de estadística tiene realmente datos reales.
Ni obviamente tampoco las propias tasadoras que vienen con información atrasada e incompleta. Y muchas veces realizadas por profesionales subcontratados que no es su actividad principal.
 

Quien realmente sabe de los precios de mercado es el agente inmobiliario que sabe incluso anticiparse al mercado.

La metología de los portales dista mucho de ser un estudio serio ya que utilizan como metología comparativa las ofertas puestas en su portal y en metros construidos.

1) La mayoría de las personas que ponen anuncios en este portal no saben distinguir entre metros útiles y metros construidos. Por tanto algunos pondrán metros útiles y otros metros construidos.Aquí esta la primera distorsión del estudio.

2) La mayoría de las ofertas puestas en este portal distan mucho de ser referencia de precio de mercado ya que la mayoría están bastante inflados.

3) Para sacar el precio de mercado de cualquier objeto mueble, inmueble ó servicio se hace por la metología de comparación de las operaciones efectivamente realizadas, es decir, de lo que realmente se ha pagado. Que es lo que hacen los tasadores homologados del Banco de España que siempre andan preguntando a los profesionales del sector que les indiquen las últimas referencias de la zona ó barrio.

Esta información  es determinante para la venta de un inmueble. Y sólo se debe compartir con clientes comprometidos con su asesor inmobiliario. Seriedad y rigor. Pero por parte del asesor y del cliente.

En cuanto a los anuncios de TASADORAS que se anuncian en los portales y que incluso los ponen en el propio anuncio del inmueble del Inmobiliario me parece poco ético ya que es parte sustancial del trabajo del agente. Además de que dan resultados también poco prácticos y rídiculos (SE REALIZAN SIN VISITA AL INMUEBLE ETC)..

PORQUE EL SECTOR INMOBILIARIO NO ES JUEGO DE NIÑOS

http://www.inmobiliarios20.com/index.php/general/porque-el-sector-inmobiliario-no-es-un-juego-de-ninos/

HARAKIRI O SUICIDIO INMOBILIARIO       http://www.inmobiliarios20.com/index.php/general/harakiri-inmobiliario/

 SEGUNDAMANO EXCLUYE AL PROFESIONAL INMOBILIARIO
http://www.inmobiliarios20.com/index.php/marketing-inmobiliario/segundamano-excluye-al-profesional-inmobiliario/

Iñaki.O

Inmobiliario

Abogado

Crítico de los medios

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21 comments for “Estudios de Precios Absurdos

  1. fgerviti
    26 enero 2012 at 18:18

    Además de lo que se expone, hay pisos que incluyen garage o no, y trastero… y eso se reflejará en las superficies, o no… El argumento habitual es que en grandes cifras globales no es tan importante la exactitud pero ¿para qué sirven las cifras globales si lo que al final resulta util es local, local y local?

    El Instituto Nacional de Estadística venía elaborando unas series desde los años 80 y, aunque sus datos provenían de los que facilitaba el Banco de España, que a su vez los obtenía de las sociedades de tasación, tenía el valor de su antigüedad y eran útiles para detectar tendencias, hasta que se las cargó la primera ministra de la vivienda que pensó que la manera de arreglar el mercado era creando unas estadísticas nuevas.

    Los tasadores desde luego no visitan las viviendas. Antiguamente llamaban por teléfono haciéndose pasar por compradores, y ahora toman los datos de los portales, pero al menos hacen una cierta criba y se supone que discriminan esas cosas de la superficie, si se incluyen garajes y trasteros, el tamaño de la parcela, etc. Claro que sus valoraciones no son adecuadas para determinar el precio de salida para la venta de una propiedad, pero hay que tener presente que lo que están valorando es la garantía a efectos de concesión de crédito hipotecario, y para su inclusión en emisión de cédulas hipotecarias, algo que a veces pasamos por alto y no somos capaces de transmitir a nuestros clientes vendedores.

    Los que sabemos los precios somos los profesionales, pero tampoco hay que exagerar. La verdad es que estamos acostumbrados a ver sesudos peritos judiciales que son agentes de la propiedad inmobiliaria y con ello se sienten acreditados para valorar en una zona en la que no han trabajado nunca ni han vendido nunca nada, y/o de un tipo de propiedad que tampoco trabajan. Hace poco me enseñaron una de un palacete en la zona de Pedralbes en Barcelona, en la que el API de turno aplicaba la media del valor unitario de los pisos de la zona (sin explicar de donde salía) lo multiplicaba por un 2,7 y se quedaba tan contento.

    La verdad es que el nuestro es un mercado muy poco transparente, y las operaciones reales realizadas y conocidas por cada uno no son como para que nadie podamos presumir de precisión tasadora.

  2. 27 enero 2012 at 11:20

    Estimado Fernando
    El agente del pueblo……del barrio controla EL PRECIO DE MERCADO DE su zona sin lugar a dudas. No es exacto ya que no es ciencia matematica.
     
    Pero a mi , e cunato veo un piso, mi cabeza saca el precio de este año. el de hace cinco y el de hace cien años.
     
    Me he recorrido tantos portales y viviendas………   como todos claro.
     
    Un saludo
     

  3. Cesar Villasante
    27 enero 2012 at 13:22

    Quien conoce el precio de una determinada propiedad en una zona concreta, es el profesional que a diario trabaja con compradores y vendedores, y sabe los precios acordados para la compraventa de similares viviendas en la misma zona.
    Y si ese profesional colabora en una MLS y en vez de tener 10 datos tiene 100.
    Es uno de los aspectos diferenciales del profesional inmobiliario: el acceso a información que nadie más tiene y procesarla óptimamente.

  4. 27 enero 2012 at 14:16

    El teclado del ordenador lo aguanta todo; pero os doy la razón. Las cosas valen lo que quiera pagar el posible comprador. Y ESO SÓLO LO SABEMOS LOS QUE ESTAMOS EN LA CALLE.

  5. 28 enero 2012 at 5:03

    Por mucho Valor que tenga el m² de acuerdo a la zona, barrio, aspiracionalidad es el entorno quién fija el precio.

    Si pones un aviso, si vendes sin aviso, si la publicas, y el barrio se entera… Habrá muchos que solo llamarán para conocer el precio, sin siquiera preguntar características. Ahí empieza el circulo vicioso.

    Si en un entorno se compraban a precio de huevo, basta que uno del barrio "actualice" el precio y así todos suben. Más con Internet no cuesta mucho hacer una pre valorización de entornos.

    Y bueno el tasador es un mero trámite ya que si tienes la aprobación bancaria les dará lo mismo el oficio de este personaje, es sólo la firma: a mayor valor mayor Condena Hipotecaria 25 – 35 años.

    Es por esto que en muchos paises solo hay gráficas y estimativos; el valor del suelo no se regula a ciencia exacta y mientras sea así los que ganan son los que venden y en mayor rigor el Banco.

    Hay muchas propiedades que están en la nubes, se venden igual!

    Saludos y que bueno que actualizaron el theme!

    Andrés Miranda Aqueveque




  6. 28 enero 2012 at 13:18

    Estimado Andrés
     
    Lo que no se acerca a PRECIO DE MERCADO es un milagro que se venda.
    Un saludo
     
    Iñaki . O

  7. fgerviti
    29 enero 2012 at 18:21

    El Valor de Mercado siempre es un término abstracto; algo que se puede estimar, pero que nunca se puede determinar con exactitud, y menos en unos momentos en los que el mercado es tan debil que no hay datos que permitan obtener datos exactos y concluyentes.
    El Precio es una cantidad exacta; es la cantidad que se pide, o la cantidad que se ofrece, o la cantidad que finalmente se acuerda. No digais Prcio de Mercado porque eso simplemente no existe. El mercado no tiene "precio"; la propiedad tiene un valor para una persona, y la propiedad tiene valor para el mercado. El Valor de Mercado es una estimación del precio por el que podremos encontrar un comprador en un plazo razonable, tras una adecuada comercializacion (según la Normativa Europea de Valoración).
    La unica manera de saber el Valor de Mercado es "de forma empírica", es decir poniéndolo a un precio de salida razonable, bajándolo progresivamente hasta que aparezcan interesados, y finalmente cuando aparezca un comprador, habremos descubierto el valor de mercado cierto de esa propiedad.

  8. 26 marzo 2012 at 12:32

    Esta clarísimo que el precio lo maneja el agente inmobiliario que controla la zona, los que no manejan el precio hace tiempo echaron el cierre y las estadísticas sirven bien poco,  pero son datos e información valiosa que valorara cada agente de una manera, yo personalmente algunas estadísticas las he visto valiosas y otras me han parecido absurdas, las estadísticas podrán decir que el precio medio es X pero no todas las zonas valen igual dentro de una ciudad o pueblo y eso no lo controlan las estadísticas que valoran toda la zona por igual  o toda la ciudad por igual y de la misma manera no vale un ático orientación norte igual que un ático orientación sur  estando en el mismo edificio y siendo de las mismas características y tampoco vale igual una vivienda de 30 años que una de 10 años y la antigüedad de la vivienda tampoco se refleja en las estadísticas y es mas la gran mayoría de viviendas que se anuncian en internet terminan vendiéndose más económicas porque en un 90 % hay ofertas en el precio. De hecho la gran mayoría de viviendas que tengo anunciadas terminan vendiéndose entre 2.000 y 10.000 € por debajo de su precio.

  9. Fgerviti
    2 abril 2012 at 19:53

    Los precios los conoce la agencia que tiene información sobre muchas transacciones reales realizadas recientemente en una zona… Es decir hoy día no los conoce nadie. Tiramos todos a ojo de buen cubero, y esperamos a ver lo que nos dice el mercado para corregir el tiro.
    Es una verdadera lastima que no seamos capaces de juntar las informaciones de unos y otros hasta conseguir una "inteligencia de mercado" con profundidad suficiente como para tener un valor diferencial importante de cara al particular. En fin, paciencia; cuestión de tiempo.

  10. 3 abril 2012 at 9:24

    Buenas Fernando
    Discrepo . Yo si conozco la situación de mi zona. La domino.
     
    Un saludo

  11. fgerviti
    3 abril 2012 at 10:14

    Iñaki, sin duda que hay zonas y zonas, y hay productos y productos, pero en la situación actual del mercado, con un número de transacciones muy escasa, la demanda se vuelve errática. La valoración SIEMPRE es una estimación, no una cantidad exacta. El valor se establece como una horquilla, con un cierto margen entre máximo y mínimo razonables. En este momento lo prudente es que esa horquilla sea mucho más amplia de lo que es en momentos o en situaciones en los que hay un mercado realmente activo, con muchos comparables que nos sirven de referencia.

    Puede que tu caso sea especial; que haya muchas propiedades muy similares, muchas transacciones que te sirvan de referencia, y que tú conozcas perfectamente los precios finales porque los particulares que venden por su cuenta y los colegas te lo digan. En general creo que es válido decir que hoy hay muy pocas referencias, y que hay que ir un poco a tientas. Exagerando exagerando… he llegado a decir en alguna ocasión que hoy no se puede saber cual es el valor de mercado de una propiedad hasta que no venga alguien y ponga el dinero (o el crédito) encima de la mesa… y es que (exagerando exagerando…) he llegado a pensar que hoy no se puede saber el valor de mercado porque hoy no hay un mercado que se pueda llamar como tal.
    Eso puede ser una exageración, pero decir que el agente hoy "controla" los valores… pues también. (Para qué decir de los tasadores, o de los que valoran un mercado en el que ni están, ni se les espera…)

  12. 3 abril 2012 at 10:37

    Buenas Fernando
    Nosotros controlamos la situación del mercado de nuestra zona.
    Y eso es una realidad. Pero no  es exclusivo de nuestra empresa.
    Es más nosotros estamos vendiendo muy bien. Y tenemos muchas referencias propias y de otros compañeros para saber lo que se puede y lo que no.
    Nosotros no estamos en crisis. En crisis está el que tiene una expectativa irreal y esta venga que perder dinero en vez de contratar un profesional cualificado.
     
    Un saludo

  13. Iñaki. O
    27 diciembre 2012 at 11:19
  14. David
    25 febrero 2013 at 23:27

    Buenas noches , totalmente desacuerdo con Iñaki, el precio de mercado lo controla el agente que patea la zona cada día, sabe perfectamente lo que están dispuestos a pagar los demandantes en cada momento, las estadísticas de los portales son pura coincidencia con los cierres reales de las operaciones, yo en poca ocasiones o diría ninguna he tenido como referencia las valoraciones ponderadas de los portales, aumque hay que reconocer, que hay veces …. Que sirve como referencia para saber en una determinada zona donde no se controla como esta posicionado la oferta… Que tb y desde ese mismo criterio no es real. Buenas noches.

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