Derecho a anunciar las propiedades de otros

shutterstock_331548005¿Puedo publicar en un portal la propiedad que otro tiene en exclusiva?

Esta es una de las discusiones que han surgido en algunas MLSs en España, con distintas interpretaciones. Voy a dar la mía, que por cierto ha variado en el tiempo, y lo voy a hacer razonadamente.

En un principio dijimos que “lo que está en la MLS es de todos”, pero esto no es cierto, o al menos no por completo. Es cierto que todos pueden disponer de la información que se comparte, pero con limitaciones: las correspondientes al papel de cada uno.

Cuando yo anuncio la propiedad de una persona, lo hago por autorización expresa suya y al precio y otras condiciones que él me imponga. La “exclusiva compartida” nos obliga a ofrecer la propiedad a terceros y a aceptar las ofertas que nos pueda traer, pero nada más. Lo que estamos diciendo es:

  • “si tienes un cliente interesado en esta propiedad, puedes entregarme su oferta de compra y yo la remitiré a su dueño con celeridad, y le asesoraré sobre ella de forma justa, teniendo en cuenta solo sus intereses”, y además decimos:

  • “tengo una comisión del x% y estoy dispuesto a compartirla en un y% con quien me aporte esa oferta que mi cliente acabe aceptando”.

Nada más. No estamos diciendo “ahora puedes tomar estas fotos y usarla para buscar compradores,,,” NO DECIMOS ESO. Estamos diciendo que esos clientes que tú tienes, que confían en tí y te piden tus servicios, que han llegado a tí por tus medios, por las propiedades que tú representas o por los servicios que anuncias o por las recomendaciones que consigues… ESOS los puedes traer… NO los clientes que consigas anunciando MIS propiedades.

NO estamos diciendo que puedes usar esta propiedad de mi cliente para conseguir tus clientes. Eso no beneficia a mi cliente ni le aporta valor. Búscate tus clientes por tus propios medios. Si no tienes propiedades en exclusiva para poder atraer clientes, ten otros sistemas de captación de contactos. Haz algo más que poner anuncios de propiedades de las que ni cuentas con encargo de venta en exclusiva y sentarte a esperar. Para eso no te necesito yo, ni mi cliente tampoco.

Tenemos que darnos cuenta de que hay otras maneras para captar clientes que usar el anzuelo de propiedades sin exclusiva o que son de otros. Busquemos clientes interesados en nuestros servicios; no impongamos nuestros servicios a las personas interesadas en las propiedades de los demás. Para eso no somos necesarios. Fomentemos e incentivemos que la gente que no capta en exclusiva al menos desarrolle sus propios sistemas para atraer CLIENTES interesados en sus servicios como agentes de compradores. Pagar por anunciar, sentarse a esperar y enseñar para vender, a la larga es fomentar la corrupción de la profesión, e incentivar ese modelo de “inmobiliario” que tan mala imagen da de todos.

Para anunciar mis propiedades necesitas mi permiso, que posiblemente te de si me parece que amplía las posibilidades de mi cliente en la venta de su propiedad, porque sea un anuncio en un medio o en un portal en el que yo no anuncie, o sea un medio propio como tu propia web… Y ese permiso lo voy a dar con cuidado y asegurándome de que ello resulte a favor de los intereses de mi cliente.

Alguno pensará ¿No es siempre más interesante para el propietario “que lo anuncien todos”? Yo no lo creo, por varias razones:

  • Cuando recibo la llamada de un interesado o consumidor, mi primera lealtad es hacia mis clientes: lo normal es que procure venderle esas propiedades cuyos propietarios han depositada su confianza en mi ¿verdad? Asi que si autorizo a alguien a que anuncie MIS propiedades me arriesgo claramente a que las use para vender LAS SUYAS, ¿verdad?

  • ¿Qué garantías tengo de que actualizará sus anuncios de mis propiedades? Pocas: lo más normal es que nos encontremos esa propiedad con varios precios, y eso a la larga solo produce problemas.

  • Pero, si está en muchos sitios tiene mas posibilidades de encontrar comprador, ¿verdad? Pues tampoco lo tengo tan claro. Si así fuera, ¿autorizaríamos a todos los agentes de nuestra MLS a poner su anuncio de “Se Vende” en nuestra propiedad?

Para reforzar esto, una perla, traducida de los Casos que la NAR tiene para aclaración de su Código Ético. Se trata de casos reales de “jurisprudencia” sobre reclamaciones o denuncias presentadas ante la Asociación de REALTORS® y las sentencias del tribunal designado para tratarlo. Esto es muestra de lo que es “cultura profesional”, que es lo que se adquiere cuando todos los profesionales cuentan con unos principios aceptados por todos, que definen lo que se puede y no se puede hacer.

Caso #12-11: Anuncios por parte de agentes que no sean el que representan al vendedor

El REALTOR® A publicó una página completa en el suplemento dominical de su periódico local. En el cuerpo del anuncio había fotos de varias casas y sus direcciones. En la parte superior decía “Hemos vendido estas… podemos vender la tuya también”.

A la semana siguiente se recibieron tres reclamaciones de otros miembros de la asociación alegando que el anuncio del REALTOR® A vulneraba el Artículo 12. Cada una de esas quejas decía que el REALTOR® A había participado en la transacción aportando el comprador, pero el anuncio diciendo que él había vendido las propiedades era falso y engañoso puesto que él no tenía el encargo de venta, y en un caso la venta aún estaba pendiente de escriturar.

Como todas las quejas se referían al mismo anuncio, se unieron para audiencia conjunta ante un tribunal nombrado por el Comité de Estándares Profesionales. En la audiencia, el REALTOR® A defendió sus acciones en base a que, aunque el encargo de venta correspondía a otros REALTORS®, él había sido el agente “vendedor” o “colaborador” y tenía derecho a anunciar su papel en la transacción.

El tribunal estuvo de acuerdo con el REALTOR® A razonando que el Artículo 12, según la interpretación de la Norma de Actuación 12-7, dice que los agentes del comprador, también llamados “agentes vendedores”, pueden decir que “han vendido” la propiedad y eso lo pueden hacer tanto el agente del vendedor como el del comprador, o por ambos desde el momento que exista una oferta aceptada por el vendedor. El tribunal también hizo ver que mientras que la propiedad se encuentra a la venta, el derecho a anunciar y ofrecer la propiedad en el mercado corresponde y proviene del propietario a través de su agente. Sin embargo una reclamación de este tipo no se refiere al anuncio de la propiedad sino al anuncio de los servicios del profesional. La única limitación sobre el derecho de un agente colaborador para reclamar para él o para anunciar que una propiedad estaba “vendida” es que se necesita la autorización del agente del vendedor para poner un cartel de “vendido” físicamente en la propiedad del vendedor antes de que la transacción se haya completado.

El tribunal concluyó que el REALTOR® A no había vulnerado el Artículo 12 del Código Ético de los REALTORS® .

Así que ya sabéis: “El derecho a anunciar y ofrecer la propiedad en el mercado corresponde y proviene al propietario a través de su agente”. Una cosa es que el agente acepte tu colaboración si tienes un cliente interesado en esa propiedad, y otra cosa es que cualquiera se sienta en el derecho de usar esa propiedad, fotos, etc. para captar compradores. Más claro el agua.

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13 comments for “Derecho a anunciar las propiedades de otros

  1. Cesar Villasante
    4 noviembre 2015 at 18:35

    Ciertamente es un asunto que trae mucha controversia interna en las MLSs.

    Pese a que en un primer momento maximizar la difusión de las propiedades parezca positivo, hacerlo de forma indiscriminada y apropiandose del trabajo previo de la agencia del vendedor, es contraproducente para los intereses de las agencias colaboradoras y por consiguiente par ala imagen del colectivo.

    Hay quien, para proteger sus imágenes de sus “colaboradores”, añade marcas de agua a las fotografías, que se muestran en el portal de la MLS/Asociación, en portales inmobiliarios, se envían a los consumidores de otras agencias (sistema de alertas),…

    Esto crea confusión en el usuario, aún más cuando se duplican o triplican los mismos anuncios en un mismo portal, incluso con datos diferentes, como el precio, que puede aparecezcan en algunos casos sin mostrar su última actualización.

    Esto se soluciona con sentido común y ético, aplicado a un reglamento conocido y aceptado por todos.

  2. 5 noviembre 2015 at 11:20

    Efectivamente Cesar, la pieza clave es la existencia de una normativa clara, basada en principios generalmente compartidos por todos. Esas normas una veces nos darán la razón y otras nos la quitarán, pero al menos evitaremos que cada uno tire para su lado según le convenga en cada caso.
    Hemos avanzado mucho en poco tiempo, pero lo hemos hecho sin una base sólida de normativa que regule razonadamente lo que se puede hacer y lo que no. No podemos basarnos en la opinión de éste o aquel, que la adaptará a lo que en cada caso le interese, no podemos andar discutiendo todo el día.
    Cada vez “convivimos” más, para beneficio nuestro y de nuestros clientes, pero la convivencia depende de la existencia de unas normas de convivencia, esas que nos enseñan desde la infancia. La convivencia peligra cuando la gente se pone el mundo por montera y se dedica a opinar y a defender el libre albedrío.
    El colectivo inmobiliario, si quiere ser respetable y respetado, tiene que dotarse de Una Voz Única y también tiene que dotarse de un Código Ético Único, bastante más avanzado de lo que nos pueda imponer la administración y los políticos, un Código Ético aceptado voluntariamente por los profesionales que lo deseen, una Marca que distinga a quien se comprometa, y una organización que vele por el efectivo cumplimiento, actuando y disciplinando en respuesta a las reclamaciones de los particulares y los profesionales que se sientan perjudicados por los profesionales que no cumplan con dicho Código Ético.
    ESO es lo que nos va a devolver la seriedad y el respeto.

  3. 7 noviembre 2015 at 10:36

    Como son las cosas ! Ahora que me estaba planteando hablar con otros compañeros de la MLS para pedir autorización y publicar en portales sus propiedades, surge este debate con sus pros y sus contras, je je.
    En mi opinión las propiedades que capto son para venderlas y a mi cliente lo que le interesa es que se vendan cuanto antes y a mejor precio y, si hay un inmobiliario que publica en un sitio que yo no lo hago o en uno que si, pero está mejor posicionado, lo que importa es el resultado. Por qué si trae un comprador a través de un cruce con el CRM es mejor que si lo trae a través de un contacto conseguido con un anuncio?
    Entiendo que lo que si debe haber es mucha transparencia y fluidez en la información, como dice Cesar , para evitar errores en precios y otras actualizaciones, pero no le veo mayor problema a la publicación previó acuerdo. En cualquier caso voy a consultar a mi MLS

  4. Fernando Garcí­a Erviti
    7 noviembre 2015 at 12:08

    Ese era mi planteamiento hasta que me di cuenta de que tener muchos anuncios (o muchos carteles) en el mismo sitio no aumenta la visibilidad, y que el deber de todo agente es vender las propiedades cuyos propietarios le tienen encargadas a el antes que las que otras propiedades de otros, así que la propiedad de mi cliente no va a estar “mejor” difundida (no “mas”) sino peor, ya que quien reciba la petición de visita puede ser otro cuya motivación es distinta de la mía.

    Alguien dirá: “yo a un cliente le enseñaréis lo mejor para él, no lo mejor para mi”, y aquí es donde hay que diferenciar consumidor de cliente. La persona que llega a mi para que le enseñe una propiedad no es mi cliente: es simplemente un consumidor, un posible comprador… No es un cliente. Un inmobiliario me decía: “salvo que se le vea absolutamente enamorado de ese piso, yo le doy la razón en todas las pegas que encuentre y hasta le advierto de algún problema mas… Con ello me gano su confianza y le ofrezco enseñarle mas y has buscarle todo lo que haya en el mercado, ya como cliente mío… NUNCA compran el primero”. Bueno, yo no creo que mi cliente este interesado en ser el primero, salvo que sea yo quien lo enseñe, ya que yo tengo un claro compromiso con él. Así que los desconocidos que lleguen a través mia, y que los demás agentes de la MLS además me traigan esos que ya confían en ellos después de haber tirado por tierra otros.

    Dicho lo cual, cada uno esta en su derecho de autorizar a quien quiera para que publique en sitios concretos o en cualquier sitio, pero yo no lo impondría como un derecho que se pueda ejercer sin autorización expresa del propietario y/o de su agente.

  5. 11 noviembre 2015 at 18:32

    El derecho a anunciar y ofrecer la propiedad en el mercado no implica ursurpar las ideas ya hechas. Esto es como el copyright de los contenidos que hay en los textos, allí estan los derechos del autor en cuanto a imagenes, contenido del articulo etc.

    Si hacemos las cosas con respecto todo bien, hombre si necesitas una imagen ya con derecho de autor, al menos menciona o avisa sobre esa fuente, así se evitaran dolores de cabeza o demandas.

  6. 15 noviembre 2015 at 21:11

    Casualmente nos hemos planteado este mismo tema hace poco en nuestra oficina ya que solemos enviar nuestras exclusivas a una extensa lista de agencias inmobiliarias de Tenerife.
    Personalmente no me gusta ver las propiedades que he captado y especialmente las fotos que con tanto cuidado he realizado, en otras webs de inmobiliarias. Entiendo que estoy ampliando las posibilidades de encontrar un comprador para la misma y asi cumplo con el compromiso adquirido con el propietario; pero sigue sin gustarme que otras agencias “puedan presumir de una captación” en sus webs cuando en realidad es una vivienda que he captado yo. Tampoco me queda claro porque se puede dar el caso que un cliente comprador que esta navegando la web de esa inmobiliaria, se ponga en contacto con ello atraído por “mi propiedad” y finalmente esa agencia le venda otra vivienda que no es mi exclusiva.
    Es un tema delicado y que hasta que en España no se regule al 100% la profesión, con unas reglas claras para todos los actores del mercado, no creo que podamos tener un criterio único en cuanto a compartir propiedades y lo haremos según criterios propios.

  7. 16 noviembre 2015 at 4:15

    En respuesta a Forex, hay dos cosas distintas. Creo que todos tenemos claro que utilizar las fotos que alguien haya hecho sin su autorización es simplemente ilegal. Pero aunque usaras tus propias fotos, el único que puede autorizar a que alguien anuncie la venta de una propiedad es el propietario, y el hecho de que se lo de en exclusiva a un agente, implica necesariamente que a quien da ese derecho es a ese agente; es decir que otros agentes no tienen derecho a anunciarlo salvo que el agente que tiene la exclusiva lo autorice expresamente.
    ¿Y si lo ofrece en una MLS? Lo que se anuncia en una MLS es que 1) el agente aceptará ofertas presentadas por otros miembros de la MLS, y 2) que para incentivar que eso ocurra, el agente ofrece unos honorarios X.

    Para que la cooperación se produzca se entiende que el agente puede ofrecerla a un cliente. Lo que NO se debe dar por supuesto es que el agente que pide esa colaboración autoriza a que esa propiedad se anuncie en medios.

    Lo que esto implica es que los agentes de esa MLS pueden ofrecerla a un cliente suyo, pero no pueden usarla para captar clientes anunciándola, independientemente de que utilice las fotos que sean.

  8. 18 noviembre 2015 at 0:44

    Por experiencias vividas vemos con buenos ojos las MLSs para cruzar ofertas con demandas, proponer a ojeadores interesados. Pero publicar simultáneamente sin tener la via de actualización del proopietario es poco útil.
    Otra cosa, es que quieras usar ese inmueble para una campaña de marketing, y lo trabajes por un tiempo concreto en coordinación con la agencia matriz y probar suertes!

  9. Guacimara
    14 diciembre 2017 at 12:47

    ¡Buenos días! Es legal que una inmobiliaria esté ofreciendo mi local sin mi autorización. Soy un particular y no quiero contratar ninguna inmobiliaria, pues puedo hacerlo yo, u está persona no para de llamarme diciéndome que tiene clientes, le digo que no quiero sus servicios, pero insiste…. Que yo sepa no puede ofrecer mi propiedad sin mi consentimiento y encima de todo pretende organizarme la agenda, concertando citas sin mi permiso, cosa que no he aceptado por supuesto, esto es de locos. Muchas gracias por su colaboración.

  10. 12 enero 2018 at 19:31

    Sin una autorización y todos los datos ni puede ni debe.Muchas inmobiliarias dicen tener clientes para cknvencer al peopietario

  11. Anna
    7 mayo 2018 at 15:36

    Buenas,
    Sólo he autorizado a una agencia inmobiliaria a publicar mi vivienda para la venta, y esta semana hemos visto el anuncio de mi vivienda, por parte de 2 inmobiliarias, las cuales desconozco. La agencia con la que tengo un acuerdo, dice que ellos no han tenido ningún contacto con estas agencias, y que les han robado las fotos para publicar mi piso en portales inmobiliarios. A quién y cómo puedo denunciar estos hechos? Es en Barcelona. Me parece increíble que haya agencias que hagan esto. Además esto perjudica la imagen que estamos dando, en uno de los anuncios sin consentimiento, han puesto que el precio ha sido rebajado, cuando no es verdad, y ahora en un mismo portal inmobiliario, aparece 2 veces mi vivienda, cuando no es lo que quería, pues puede dar a entender que tengo prisa, y no es cierto.

  12. Juliette
    3 junio 2018 at 13:02

    Hola Fernando.
    Me parece muy interesante el artículo y el debate posterior. te comento mi caso que me preocupa. En la ciudad donde trabajo, tenemos una MLS (a la que tu nos has dado CRS… 🙂 ) y en el contrato que formamos con los vendedores (una plantilla igual para todas las agencias) pone que el propietario autoriza al agente y a la MLS a hacer publicidad de su inmueble en cualquier medio. Una vez firmada la exclusiva, algunas agencias nos comunican el alta pero nos prohíben publicar el inmueble en portales. Sólo en nuestra web. Y creo que esto vulnera primero, el contrato con el propietario, al que se le capta con la excusa de la MLS que luego no es del todo cierta y luego los propios estatutos de la MLS. En resumen, me parece una práctica poco ética entre nosoros. Qu´te parece?

  13. Fgerviti
    3 septiembre 2018 at 22:35

    Ha pasado algún tiempo, lo siento. En primer lugar, de ir que no me parece correcto el planteamiento de que todos firmen el mismo contrato, y que la MLS obligue a trabajar de una forma determinada. Esto es peligroso y mata la competencia. Una cosa es cooperar y establecer un mínimo de normas, y otra cosa es crear un pacto entre empresas para trabajar de una forma determinada, cobrar unos honorarios determinados, etc. Eso está expresamente prohibido por la vigente ley de defensa de la competencia.
    Lo de “autorizar a la MLS a hacer publicidad…” me parece absurdo. La MLS no es, o no debería ser, una entidad que publica al público: simplemente es un servicio de información interna entre los profesionales. Si le llamamos MLS, que sea una MLS. No usemos el nombre de MLS para lo que no es.
    A mí me parece que haciendo que todos publiquen se provoca una quiebra de un principio fundamental: ¿quien es tu cliente? Si tienes un cliente que te conoce y solicita tus servicios para que le localices y le ayudes a comprar una propiedad adecuada para el, me parece bien que le ofrezcas mi propiedad: para eso es la MLS, para que me traigas a tus clientes… Pero que me traigas a desconocidos que has “pescado” usando la propiedad de mi cliente, no me parece bien. Entre otras cosas porque tú no sientes lealtad hacia mi propietario, y puede que a ese interesado en la propiedad de mi cliente le acabes desviando hacia otra propiedad que a ti te interesa más, como una exclusiva tuya, o incluso una propiedad que tienes sin exclusiva.
    Muy mal asunto. Te imaginas que un cliente tuyo vea su propiedad publicada por un tercero, llame, y vea que el agente le dice que en realidad hay otras propiedades más interesantes… Muy mal asunto.

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