Definición de Broker inmobiliario en España

11 febrero 2013
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Sobre este tema ya se ha escrito por aquí, pero he estado buscando una definición más o menos adaptada a nuestro mercado osea  especificamente para lo inmobiliario. En otros webs  si la he encontrado para otras actividades.  Es posible que alguno de ustedes sepa donde la puedo encontrar y me ayude. 

Ya puestos he escrito algunas opiniones que comparto aquí para que me deis vuestro punto de visto y conseguir una buena definición que nos pueda servir a nosotros. Esto es lo que tengo hasta el momento.

Un broker es una persona o una sociedad que se dedica a operar en el mercado inmobiliario realizando operaciones para sus clientes bajo las órdenes de aquéllos. Mantiene ciertas similitudes con Brokers bursátil, Negocios y seguros. 

En España es la persona que  por si misma o a través de  agentes inmobiliarios asociados tiene la función de intermediar en operaciones inmobiliarias haciendo posible el entendimiento entre las diferentes partes involucradas en el negocio que se pretende cerrar. Una compraventa, un alquiler, el traspaso de un negocio.

El broker usualmente en España puede trabajar de parte o intermediar entre ambas partes según sean las circunstancias de la operación. Ambas situaciones concurren habitualmente en su quehacer cotidiano. Esto no sucede en todos los países por igual. 

En España la inexistencia de una norma que regule la profesión hace que su actividad habitualmente coincida y se confunda con la del Agente Inmobiliario, por lo menos en algunas de sus facetas.

 la actividad del Broker está diferenciada de la del Agente Inmobiliario ya que su misión es más concerniente en cuanto al asesoramiento  a los  Agentes Inmobiliarios de su organización y circunstancialmente al asesoramiento  de los clientes de estos en aquellas materias que por su complejidad así lo requieran. En la practica cotidiana es el responsable del control de la operación en si misma, en su conjunto o en la parte que participe su empresa. También es el consejero de los Agentes Inmobiliarios en cuanto al desempeño de su actividad y  el desarrollo de su carrera profesional.

Habitualmente el broker, o su sociedad, como enseña principal de la actividad de los agentes también es  garante de la labor del  Agente ante los clientes. Disponiendo para ello de polizas de responsabilidad civil y como administrador o gerente de la sociedad principal que es con la que realmente contratan los clientes. 

Areas de conocimiento

En mayor o menor medida esas son las Areas   que el Broker Inmobiliaro debe conocer.

Derecho civil

Derecho especifico inmobiliairo

L.O.P.D.

LPBCFT

Urbanismo / Arquitectura

V.P.O.

fiscalidad

Marketing

coaching/Mentoring

Tasación

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9 Responses to Definición de Broker inmobiliario en España

  1. Jesús Martínez
    12 febrero 2013 at 10:12

    Breve, conciso y clarificador, muchas gracias Rafa. La pregunta es…¿de verdad creemos que el broker  tiene conocimiento de las materias que citas?. Mis dudas tengo, al menos en lo que respecta a todo lo relacionado con aspectos jurídicos.

  2. Fernando Garcí­a Erviti
    12 febrero 2013 at 16:10

    Yo creo que broker inmobiliario es una cosa que existe en USA, dentro de un sistema peculiar que se rige por unas costumbre y una legislación determinadas, y que ha importado para España Remax, en una versión más o menos españolizada de la versión que Remax utiliza en su propio mercado.

    El broker, que originalmente es el que organiza la operación, sentando a la mesa a un comprador y un vendedor que ya están de acuerdo en condiciones y precio, se encarga de recibir y depositar las cantidades entregadas a cuenta que servirán para pagar los costes de las distintas gestiones, y de llevar a buen puerto hasta la formalización definitiva, con algunas variaciones según los diferentes estados. Para conseguir que los compradores y los vendedores se sienten a su mesa, los brokers utilizan históricamente a agentes, que actúan por cuenta del broker captando propiedades a la venta y compradores para las mismas, y realizando todas las gestiones necesarias para conseguir llevar a comprador y vendedor ya de acuerdo en lo fundamental, a la mesa del broker.

    El agente es autónomo en la inmensa mayoría de los casos, pero es dependiente de un solo broker para el que trabajan. Para obtener la licencia de agente ha de ser presentado a examen por un broker, que se hará cargo de ese agente una vez que la obtenga. Un agente siempre cobra del broker, y no puede cobrar nunca directamente del cliente, ni siquiera propinas o gratuidades o recuperación de gastos por gasolina, etc. Cuando hay cooperación, el broker que interviene es el del vendedor; este paga su parte al broker del agente del comprador que a su vez paga su parte a su agente.

    Para obtener la licencia de broker hay que haber ejercido previamente como agente por un periodo que varía entre 3 y 5 años. (Todo esto es lo más habitual, con ligeras variaciones en los distintos estados).

    Aunque en los años pasados ha habido una cierta concentración y se han generalizado las empresas con cientos de agentes, las pequeñas inmobiliarias de un broker y uno o dos agentes son también muy frecuentes, y también hay muchos agentes que han conseguido la licencia de broker (tampoco se requieren titulaciones ni cosas mucho más complicadas que un examen tipo test) y que a pesar de ello se incorporan con su equipo a empresas más grandes que les prestan alguna cobertura global a cambio de una pequeña parte de sus comisiones, creándose de esta manera una estructura piramidal, en la que la figura del broker típico, de caracter "administrativo" como ellos dicen en contraste con el "comercial" del agente, va quedando más y más desdibujada, asumiendo la función de líder y formador, y animador y controlador de un equipo que puede llegar a ser muy amplio.

    En una oficina de Remax que tuvimos la oportunidad de vistar recientemente en Los Angeles durante el Sell-a-bration último, tenían más de 40 brokers, cada uno de ellos a cargo de sus respectivos equipos más o menos grandes.

    Y en España ¿qué es un broker? Pues en España un broker es un franquiciado de Remax que capta comerciales autónomos que comparten su comisión con él a cambio de que éste le preste una serie de servicios. Yo los he conocido que dicen saber nada ni del mercado inmobiliario, ni de derecho civil ni inmobiliario, ni mucho menos de urbanismo ni arquitectura… de hecho advierten que ellos no son inmobiliarios sino empresarios… y sin embargo van amasando un buen equipo de asociados más o menos desperdigados por el territorio, a los que prestan servicios incluso de formación y asesoramiento jurídico etc mediante profesionales especialmente contratados para ello.

    ¿Es eso un broker? Bueno, en Estados Unidos no se podría considerar como broker una persona que no ha tenido ninguna experiencia ni ha vendido un piso en su vida. Dudo mucho que Remax concediese una franquicia en estas condiciones en Estados Unidos. "No tenemos tiempo para eso" nos decía la dueña de esa oficina cuando le decíamos si captaba agentes nuevos sin experiencia.

    Decir que un gerente de una inmobiliaria española actual es un broker, me parece mucho decir, incluso aunque tenga algún comercial autónomo. Si quieres trabajar con y para agentes,hazte broker; si quieres trabajar con y para compradores y vendedores, hazte agente, o gerente, o una mezcla…

  3. 13 febrero 2013 at 22:16

    A colación de la "breve" :-) respuesta de Fernando,  me doy cuenta de que a lo mejor no existen los broker en España, cosa que yo desconocia, claro que es que fui de Re/max y por eso uso el termino, tal y como dice Fernando fue importado por ellos. y a lo mjor he preguntado algo innecesario.
    Entonces yendo un pasito atrás Si no se llaman broker como se llamaría a la persona que desempeña las funciones anteriores. Gerente, Director? 
    He visto que existen personas que se autodenominan "broker" en muchas profesiones en España, cabe usar ese termino dentro del mercado inmobiliario Español? 
    Se puede parecer un "broker" ó Gerente de los de ahora en España  a lo que fuese un broker no se, hace veinte o treinta o cuarenta años en USA ó Canada?
     

  4. Fernando Garcí­a Erviti
    14 febrero 2013 at 12:14

    Perdón por el "breve libro". Me pillaste recién llegado de allí, con jet lag y todo, y es lo que tiene.

    La verdad es que el sistema americano está migrando desde una estructura de oficio medieval de maestro y aprendices autónomos, a otra en la que hay dos modelos diferentes:

    a) la pequeña inmobiliaria muy parecida a la española con uno o dos dueños-brokers que tienen uno o varios agentes y/o administrativos trabajando con ellos. En estos casos no hay posibilidad de gran especialización, y el broker capta y tiene clientes propios, sobre todo vendedores, dejando los compradores a los agentes. La crisis ha hecho regresar a muchas inmobiliarias medianas hacia este modelo.

    b) la empresa superenorme de estructura piramidal en la que hay un propietario o superbroker que gerencia un gran sistema que provee servicios a una serie de jefes de equipos o brokers que lideran a una serie de agentes autónomos que a su vez pueden tener ayudantes a sueldo.

    ¿Qué es lo sustantivo en el broker? ¿donde está la línea que separa lo que es ser broker de lo que no? ¿Cuales son esas características?

    Aparte del hecho de que la gente de su equipo tengan un fijo o no, que más bien se debe a nuestro sistema de seguridad social, a mi me parece que el inmobiliario medio español es lo equivalente a un agente americano, solo que tiene su local propio y no tiene que alquilar un título a nadie. De hecho he conocido a agentes en Estados Unidos que mantienen una oficina propia e independientes, aunque tienen un broker al que pagan una cantidad fija, practicamente por imperativo legal. Como los inmobiliarios españoles que en su día pagaban el alquiler del título a un API, vamos.

    La crisis, y la reducción de tamaño, hace regresar hacia modelos menos especializados, en los que la figura del broker y la del agente se desdibujan.

    Creo que nosotros estamos evolucionando más hacia el brokeraje tradicional americano, en el sentido de cambiar de empleados a autónomos, que es o debe ser algo más que la forma de retribución ya que afecta a la relación entre el gerente y el comercial y a la independencia de este último.

    No veo evolución hacia el superbrokeraje, salvo supongo que en algun caso concreto de Remax, supongo.

  5. 14 febrero 2013 at 13:21

    Gracias Jesus   por tu comentario.  Yo creo que es verdad que nos falta profundizar en muchos conocimientos, seguramente a todos, pero a mi seguro que si.  
    Ahora bien yo me pregunto esto:
    Conocimientos profundos en una  materia en concreto versus conocimientos generales con mas o menos profundidad en un conjunto de materias que nos permitan ser un poco asesores de cabecera para después,  cuando sea el caso, si se escapa de nuestra capacidad y conocimiento,  identificar a que profesional podemos desviar el asunto, dentro o fuera de nuestra empresa. 
    Puede parecer sencillo pero para muchos clientes es díficil  saber con quien o como tratar su problema y nos piden consejo. Ahí es donde yo creo que podemos, de cara al futuro,  labrarnos una buena reputación que haga a unos profesionales destacar sobre otros, por la capacidad de atender problemas en su conjunto sin que necesariamente sean grandes cuentas que puedan ir a grandes consultoras.  Pero si me parece importante que esas personas se les pueda llamar de alguna manera, aunque sea simplemente por costumbre sin que tenga que ser nada oficial. Bueno aunque puede ser que lo oficial sea la formalización de lo cotidiano me no se. 
     

  6. Fernando Garcí­a Erviti
    14 febrero 2013 at 13:51

    Si me permitís, yo creo que el inmobiliario, (llámese como se llame y sí que sería bueno que tuviera una "denominación de origen") debe tener unos conocimientos jurídicos y tecnicos y economicos y… pero de un carácter general o básico; algo así como "de cabecera". Eso significa tener una "cultura general" sobre todas estas cosas, naturalmente sin llegar a profundizar en nada. Con eso se puede aconsejar sobre los temas normales, y también saber detectar cuándo hay que dirigirse al especialista, e incluso tener una serie de profesionales colaboradores a los que redirigir al cliente en esos casos que lo precisen.

    En qué situación hay que acudir a un abogado, o a un arquitecto, o a un asesor fiscal… Podemos ser los primeros receptores de casos, de los cuales una gran parte los podemos manejar porque serán "de carril", y otros los tenemos que redirigir. Esa capacidad de distinguir en todos los campos es la que pienso que debería tener el gerente o broker o como le llamemos. Y naturalmente, si además de inmobiliario eres licenciado en derecho esa línea de separación con el abogado estará en un sitio diferente que si no lo eres (aunque linea habrá si eres serio, porque en todo hay expertos), y lo mismo digo si eres economista o fiscalista, o si eres arquitecto… Pero los conocimientos básicos habría que tenerlos sobre todo, y procurar no aprender a base de errores que paga el usuario.

  7. Roberto
    19 febrero 2013 at 18:54

    Una pregunta, espero que alguien me puede ayudar. La ley proyecto que decia que los extranjeros podrian conseguir la residencia con comprar un casa de precio superior a 160 mil euros, esa ley esta ya en vigor? Muchisimas gracias por su ayuda.

  8. Monica
    9 octubre 2013 at 16:14

    Hola a todos! estaba buscando informacion sobre como operar en España, si existia alguna licencia/carrera o regulacion que me permita trabajar como "Broker Inmobiliria", y encontre de casualidad sus comentarios.

    En relacion a las palabras del Sr Fernando, estoy completamente de acuerdo, no estoy 100% todavia al tanto de como funciona España, y su relacion con el mercado inmobiliario., cuento mi experiencia, en Argentina, desde año 2005, crearon una ley con el objetivo, no solo de proteger al comprador – vendedor, sino tambien de profesionalizar y dar conocimientos a los"brokers", en nuestro pais, a este ultimo se lo denonima "corredor inmobiliario", donde durante 3 años, debes cursar en una universidad publica o privada, obtieniendo al 2do año un titulo intermedio de "consultor inmobiliario" donde te habilita a trabajar como "vendedor", esta habilitacion es ficcticia, en realidad no esta regulada, pero muchos hicimos la carrera, porque para recibirte debes aprobar unas 26 materias de derecho civil, comercial, marketing, arquitectura entre otras, pero el titulo importante es obtenido luego de haber cursado 30 materias aprox. y se lo denomina "Tasador, Martillero y corredor inmobiliario" el mismo, te habilita una vez matriculado (similar al profesional de derecho) a ejercer la profesion, sin esa matricula los clientes (compradores y vendedores) no estan en obligacion de abonar una comision por la intermediacion, caso contrario, la ley permite al martillero llevar a juicio a un cliente que no haya abonado la comision que le correspondia, una vez firmada la autorizacion de venta o como en casos de jurisprudencia, de "hecho" sin haber firmado nada, pero intermediado, puede haber reclamo.

     

    En conclusion, no solo es importante la formacion academica para nuestro oficio,  y no esta mal como dice el Sr Fernando, que los conocimientos vayan de los gral a lo especfico, somos intermediarios, no solo de nuestros clientes sino tambien de nuestros colegas (abogados, escribanos, arquitectos, agrimensores etc) es importante para que el mercado no se desvirtue en tasaciones irrisorias.

    Es mi humilde opinion..

    Si pueden asesorarme,o interiorizarme mas en como funciona el mercado español, se los agradeceria, tengo intenciones de saber si mi titulo de Tasadora, Martillera y corredora inmobiliaria, obtenido en la universidad de Moron, de Argentina tiene algun alcance en España, (mi conclusion es que no, por los comentarios leidos, pero no estoy al tanto 100% todavia de como funciona)

    Atte.

    Monica.

     

  9. Fernando Garcí­a Erviti
    13 octubre 2013 at 22:06

    En España no hay regulacion: no se necesita ningún estudio o titulación con la excepción de Cataluña donde hay un registro y se exige una formación previa, pero cualquiera de España puede trabajar alli sin cumplir eso.

    Cualquier persona responsable debería empezar a trabajar con un profesional con experiencia

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