¿Queda mercado fuera de la MLS?

Zillow se jacta de disponer en su base de datos 110 millones de propiedades en Estados Unidos, superando a sus competidores, apuntando sin citarlo explícitamente, a Realtor, el portal de los profesionales inmobiliarios.

Indica que publica inmuebles de particulares, adjudicados, en construcción, alquileres, e incluso viviendas que no están oficialmente en el mercado (vendidas o no), y que por lo tanto no se encuentran en ninguna MLS.

Los portales inmobiliarios pueden publicar toda la información de MLS, pero en una MLS no se deben publicar inmuebles sin exclusiva múltiple.

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En España, en agrupaciones inmobiliarias incipientes, se permite incorporar cartera de inmuebles con notas de encargo abiertas, buscando un mayor volumen de activos y una más cómoda incorporación de agencias, para ir reconduciendo  la situación hacia sólo contratos de multiexclusiva.

¿Es correcta esta estrategia?, o ¿se está mandando un mensaje equivocado al mercado?

Competir en volumen con los portales inmobiliarios es imposible. Competir en calidad, en servicios y en fiablidad de la información gestionada, si es posible.

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12 comments for “¿Queda mercado fuera de la MLS?

  1. 10 Junio 2014 at 9:28

    Jamás he entendido este negocio sin contrato de encargo de venta y evidentemente en exclusiva. Pienso que los que no saben captar con encargo de venta, pueden trabajar, y todo es respetable, pero desde luego sobran de las MLSs. Una MLS sin exclusivas, es el principio del fin de una MLS. 

  2. Fgerviti
    10 Junio 2014 at 21:46

    En una MLS en USA si que se pueden publicar encargos en mandato abierto, pero hay que advertirlo. Simplemente no tiene sentido hacerlo: allí se publican las cosas que se comparten, y si no tienes exclusiva no tienes nada que compartir. No tiene mucho sentido trabajr sin exclusivas, es decir, trabajar con propietarios vendedores que no confían en nosotros. Esa es la razón verdadera, y no que nos dejen o no en nuestra MLS.

    Zillow ya ha superado a Realtor en casi todo. La razón no es que haya más propiedades sino que hay más información. Aunque esa información a veces no sea muy sería, ni fiable ni actualizada, lo cierto es que lo han superado. Aunque ofrezcan unas estimaciones de valor a menudo alejadas de la realidad del mercado, aunque mantengan propiedades que ya están vendidas, o con precios sin actualizar… lo cierto es que el mercado manda y Realtor ha quedado desplazado, para desesperación de los profesionales, gracias a la cantidad de información de todo tipo, que crece y crece y crece, sobre propietarios y transacciones anteriores, datos fiscales, estimaciones de precio, etc.

  3. Cesar Villasante
    11 Junio 2014 at 10:27

    Si Arturo, la base del sistema MLS es la exclusiva compartida y es necesario que los participantes lo tengan claro y sea su objetivo.

    Cierto Fernando, corrijo: en la  MLS no se deben publicar inmuebles sin exclusiva múltiple. Por poder publicar, todo lo que permita la normativa interna. 

     

  4. 11 Junio 2014 at 14:06

    Hola. Además de que teneís razón mi pregunta sería ¿qué dicen los propietarios que han confiado en el asesor y firmado la exclusiva compartida si ven en la misma publicidad de éste inmuebles en mandato abierto? ¿Cómo van a pensar que a ellos se les va a dar el trato merecido si a los demás se les hace igual sin firmar nada?

  5. Fernando Garcí­a Erviti
    16 Junio 2014 at 16:59

    No se trata simplemente de negarse a trabajar sin exclusiva; lo que pasa es que hay ciertas cosas que no se pueden hacer sin exclusiva… nadie las hará sin exclusiva y además son muy importantes para vender bien su vivienda. Y la de publicarla en internet es lo de menos. ¿Qué son esas cosas?

    – Compartir: no podemos ponerlo a disposición de nuestros profesionales asociados si no tenemos el mandato para ello, que es el mandato en exclusiva compartida.

    – Arreglar su casa: no vamos a gastar tiempo y esfuerzos en ayudarle a poner su casa en perfectas condiciones para la venta, si otros van a aprovecharse de esos esfuerzos

    – Reportaje fotográfico profesional, videos, descripciones, etc. que tampoco vamos a hacer si todos se aprovecharán de ellos con solo cortar y pegar

    – Una Open House, si cualquiera podrá luego ir por su cuenta al propietario o a través de otros

    – Negociación en representación suya: si vengo con un comprador, mediaré o representaré al comprador si me ha dado su encargo, no al vendedor…

    No se trata de si anunciaré igual a los que están en exclusiva y los que no, es que si no tengo la exclusiva voy a hacer por usted poco más que las tres P: Poner en internet, Poner un cartel y Pedir a dios que aparezca un comprador… yo y los demás agentes también… y para eso usted se apaña bien y no nos necesita, no se equivoque…

     

  6. 1 Julio 2014 at 16:05

    Más claro y alto no se puede decir. Fernando, me ha encantado lo de las 3 P! Con tu permiso lo comparto.

    Me gustaría lanzar una pregunta: Si una inmo realiza un home staging ,se encarga de las mejoras (pintar la vivienda), tiene un contrato exclusiva compartida y lo vende otra agencia…¿sigue siendo 50/50? Me dicen que sí, pero no lo entiendo.

    Gracias. Un saludo

     

  7. Fernando Garcí­a Erviti
    1 Julio 2014 at 17:41

    Yo no creo que la inmobiliaria deba hacerse cargo de la factura de arreglar la casa. El arreglo de la casa no forma parte de las funciones o responsabilidades del agente inmobiliario. Los arreglos de la casa son una inversión para obtener el máximo rendimiento en la venta de una propiedad: es el propietario el que se beneficia de los beneficios de la inversión y es el propietario quien debe realizarla.

    Otra cosa es que nosotros podamos asesorarle prestándole la experiencia que tenemos del día a día, que nos dice qué es lo que buscan los compradores, qué les produce rechazo… y también podemos ver las cosas sin el velo del aprecio o la costumbre del propietario… y podemos tener una formación que nos ayude a sacar el máximo partido de la mínima inversión posible. Eso sí puede formar parte de nuestros servicios, o puede que sea lo que nos diferencia y persuada al cliente de darnos su encargo. Pero en modo alguno debemos correr con esos gastos.

    Si acaso, si acaso… algunos inmobiliarios "avanzan" las cantidades necesarias para hacer alguna reparación, como otros lo hacen con encargar una tasación o en certificado de eficiencia energética, pero yo recomiendo muy seriamente que eso quede como simple adelanto a recuperar al vender la propiedad o a la rescisión del contrato si no se llega a vender.

    El inmobiliario por tanto cobra la mitad de los honorarios por hacer todo lo que debe hacer como agente del vendedor, no por invertir en arreglos de una casa que no es suya, y si avanza esa cantidad, debe recuperarla con una factura adicional e independiente de sus honorarios profesionales.

    De la misma manera, que el agente del comprador cobrará su mitad, con independencia de que haya enseñado una propiedad o cien, que haya sido eficiente o no en su trabajo… ¿Qué culpa tiene el agente del comprador de que tú no hayas sabido hacerte valer y explicarle al propietario que es él quien debe pagar por los arreglos de su casa?

  8. 1 Julio 2014 at 23:25

    Gracis Fernando por tu aportación. Está claro y comparto tu punto de vista.  Yo siempre digo que vender una vivienda es un trabajo de equipo, y el primero que se tiene que involucrar es el propietario. Lo que me parece totalmente absurdo es querer vender la vivienda en un estado  lamentable de presentación e incluso con daños estructurales y no querer invertir ni en la pintura!  El esfuerzo que estoy viendo por parte de los agentes inmobiliarios con los que actualmente trabajo realizando home staging, está poco valorado. Por lo visto, el propietario cree que es obligación del agente realizar todas las mejoras, y de ahí que no entendiera que  un agente inmobiliario tuviera que correr con los gastos de home staging y mejoras, y que sus honorarios fueran al 50/50 

    Pues aquí le añado yo lo de las 3 P a los señores propietarios!

    Saludos:)

     

  9. Carlos
    18 Julio 2014 at 15:27

    Entiendo lo comentado pero si nos ponemos en el lugar del propietario. Muchos de ellos, cuando ponen en venta un inmueble en estos tiempos, es por necesidad. Si a ello le sumamos que tiene que tener la certificación energética, la cual tiene que pagar para poder vender la casa y además que tiene que arreglar la casa y gastarse más dinero, lo más seguro es que digan que no.

    Ante esta situación, entiendo que una alternativa sería descontarle esos gastos del precio de venta… una especie a descontar, aunque tambien entiendo que para ello, el contrato de exclusividad sería oblitagatorio y habría que ver durante cuanto tiempo.

    Es un riego para el agente o la inmobiliaria seguro y pienso que habría que tratar cada situación de forma muy particular.

    En cualquier caso, si yo pusiera un inmueble en venta y me dijeran que tengo que pagar esto y lo otro, los impuestos y demás.. me iría a otro sitio a ver.

    Saludos

  10. 18 Julio 2014 at 15:30

    Perdón.. tambien es cierto que si se le hace entender al propitario o se le da la opción de subir un poco el precio de venta para cubrir estos gastos y sabe que con la venta recuperará esa inversión, quizás lo vea de otro modo.

  11. Fernando Garcí­a Erviti
    20 Julio 2014 at 20:47

    Cuando recomendamos a alguien que haga una serie de arreglos o reparaciones entiendo que es porque estamos convencidos y sabemos por experiencia que está inversión se recuperará con creces, en términos de precio y tiempo de venta. El caso del certificado energético es simplemente una obligación del propietario, con nosotros o sin nosotros, así que no veo necesidad de meterlo en el mismo saco. El agente puede adelantarlo y cobrarlo a la venta? Puede ser, pero hay que dejar claro que es responsabilidad del propietario: los beneficios de la venta serán para el y no para el agente.

  12. 27 Noviembre 2014 at 19:56

    Esto de las ventas de inmobiliarios es un negocio muy complicado y de mucha calma y espera ya que poco a poco tienes que ir ganandote los clientes, yo tengo ya muchos años trabajando para http://www.anuncios-inmobiliarios.org y es algo que tiene que tener mucha perseverancia y buen trato para los clientes.

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